Задачи - оценка недвижимости - Страница 12 - Форум "Репетитор оценщика"
[ Новые сообщения · Участники · Правила форума · Поиск · RSS ]
Страница 12 из 18«1210111213141718»
Форум "Репетитор оценщика" » Для студентов-оценщиков » ПОМОЩЬ в решении задач по "оценке" » Задачи - оценка недвижимости (Задачи по оценке зданий, земельных участков)
Задачи - оценка недвижимости
ОценщиЦаДата: Среда, 09.10.2013, 04:33 | Сообщение # 1
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 832
Статус: Offline
В данной теме оказывается студентам помощь в решении задач по ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ (зданий, земельных участков).

ПРАВИЛА ДАННОЙ ТЕМЫ!!!

Если не можете решить задачу или ответить на какой-либо вопрос теста по данной тематике, пишите здесь. По мере своих сил и возможностей, постараемся вам помочь.
Если задачу нельзя написать в тексте сообщения или она имеет табличную форму, то к сообщению прикрепляйте файл в формате word или excel.

Но, есть ограничения:
1. Писать в одном сообщении не более одной задачи, вопроса
2. Слишком объемные задачи в рамках форума бесплатно решаться не будут
3. Скорость получения ответа зависит от уровня нашей загруженности (от 1 до 6 дней)

На форуме мы помогаем разобраться в решении задач, а НЕ полностью их решаем.
Под словом "помогаем" предполагается:
1) что вы сами пытались решить эту задачу, но у вас не получилось с ней разобраться.
2) вы пишите на форуме условие задачи и то решение, которым вы попытались ее решить
3) если это решение неверное, то мы помогаем направить вас в "нужном русле", то есть подсказать ход решения, формулу, исправить ошибки в ваших расчетах и т.д.

Если же вам требуется полностью решенная задача "от и до" с расписыванием всех формул и окончательным расчетом, то это уже коммерческая услуга, которую необходимо оплачивать. Для этого отправляйте условие задач по адресу: expert.rsa@mail.ru


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
samoyliknewsДата: Воскресенье, 04.01.2015, 19:30 | Сообщение # 221
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 4
Статус: Offline
Помогите решить задачи

Коэффициент капитализации для собственного капитала 15,25%, ипотечная постоянная 12,75%, доля заемных средств в стоимости 60%. Определить общий коэффициент капитализации.
a)​ 14,25%
b)​ 13,75%
c)​ 14%

Определить коэффициент капитализации для собственного капитала по следующим данным:
-​ цена приобретения объекта – 100 000 у.е.;
-​ размер заемных средств – 40 000 у.е., 10 лет, 12 % годовых;
-​ потенциальный валовый доход – 30 000 у.е.;
-​ коэффициент недоиспользования – 5 %;
-​ доля операционных расходов – 10 % от ДВД.
a)​ 0,2875
b)​ 0,3095
c)​ 0,3105


Сообщение отредактировал samoyliknews - Воскресенье, 04.01.2015, 19:32
 
ЭкспертКаДата: Среда, 07.01.2015, 11:35 | Сообщение # 222
Лейтенант
Группа: Модераторы
Сообщений: 42
Статус: Offline
Цитата samoyliknews ()
Помогите решить задачи Коэффициент капитализации для собственного капитала 15,25%, ипотечная постоянная 12,75%, доля заемных средств в стоимости 60%. Определить общий коэффициент капитализации.
a)​ 14,25% b)​ 13,75% c)​ 14%

Определить коэффициент капитализации для собственного капитала по следующим данным: -​ цена приобретения объекта – 100 000 у.е.; -​ размер заемных средств – 40 000 у.е., 10 лет, 12 % годовых; -​ потенциальный валовый доход – 30 000 у.е.; -​ коэффициент недоиспользования – 5 %; -​ доля операционных расходов – 10 % от ДВД.
a)​ 0,2875 b)​ 0,3095 c)​ 0,3105

А как Вы сами пробовали решать эти задачи (читайте правила темы форума))? В порядке помощи можно предложить почитать учебники по доходному подходу к оценке недвижимости (методу капитализации).

Подсказки по сути: в первой задаче общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенная коэффициентов капитализации для собственного и для заемного капитала.

Во второй задаче интереснее - исходя из формулы стоимости недвижимости по методу капитализации вначале находите общий коэффициент капитализации, зная который можно найти и коэф.капитализации для собственного капитала
 
АнечкаДата: Воскресенье, 18.01.2015, 18:42 | Сообщение # 223
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
Здравствуйте! Помогите пожалуйста решить задачу. Оценить объект недвижимости, который в течение трех лет будет приносить чистый операционный доход 1 500 тыс. руб. Предполагается, что в конце этого срока его можно будет продать на 45% дороже. Требуемая став­ка дохода - 12%. Безрисковая ставка доходности - 7%. Возврат инвестиций - по методу Инвуда. Срок жизни здания - 80 лет.
 
ОценщиЦаДата: Воскресенье, 18.01.2015, 18:45 | Сообщение # 224
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 832
Статус: Offline
Анечка, эта задача решается методом капитализации.

Стоимость = ЧОД/Коэффициент капитализации

R кап = R дох кап -  Δ· R норм возвр
R кап – общая ставка капитализации;
R дох кап – норма дохода на капитал;
R норм возвр- норма возврата капитала.
Δ =  доля, на которую планируется увеличение стоимости объекта оценки


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
АнечкаДата: Воскресенье, 18.01.2015, 19:09 | Сообщение # 225
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
Норма возврата так считается? 0,12/((1+0,12)80-1)=
получается 0, такого не может быть ведь
или брать не 80 а 3
 
АнечкаДата: Воскресенье, 18.01.2015, 19:35 | Сообщение # 226
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
в итоге стоимость = 1500/0,12=12500тр
а подскажите пожалуйста, учитывать что доход только в течении 3х лет приносит, нигде учитывать не надо?
 
ОценщиЦаДата: Воскресенье, 18.01.2015, 20:03 | Сообщение # 227
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 832
Статус: Offline
По идее правильней было бы определять норму возврата капитала следующим образом:
Норма возврата капитала по методу  Инвуда =  SFF (n, i) = SFF (3; 12) = 0,29635
Но тогда коэффициент капитализации вообще отрицательный получается...

Поэтому лучше оставьте вот такое решение:

Цитата Анечка ()
в итоге стоимость = 1500/0,12=12500тр


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
АнечкаДата: Воскресенье, 18.01.2015, 20:17 | Сообщение # 228
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
Спасибо большое Вам!
Помогите пожалуйста. Так же формулы распишите, пожалуйста. 
Рассчитатьставку дохода инвестора. Остаточный срок служ­бы квартиры 20 лет, возврат
капитала — по методу Хоскольда. Безрисковая ставка 7%. Рыночная стоимости
квартиры — 1 500 тыс. руб. Ежемесяч­ный арендный платеж — 50 тыс. руб.,
коммунальные плате­жи — 2 тыс. руб., резерв затрат капитального характера
(отчисления на косметический ремонт) — 1,5 тыс. руб.
 
АнечкаДата: Воскресенье, 18.01.2015, 20:24 | Сообщение # 229
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
норма возврата 0,07/((1+0,07)20-1) = 0,024
 
ОценщиЦаДата: Воскресенье, 18.01.2015, 20:48 | Сообщение # 230
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 832
Статус: Offline
Цитата Анечка ()
Рассчитать ставку дохода инвестора. Остаточный срок служ­бы квартиры 20 лет, возврат капитала — по методу Хоскольда. Безрисковая ставка 7%. Рыночная стоимости квартиры — 1 500 тыс. руб. Ежемесяч­ный арендный платеж — 50 тыс. руб., коммунальные плате­жи — 2 тыс. руб., резерв затрат капитального характера (отчисления на косметический ремонт) — 1,5 тыс. руб.

Ставка капитализации = ЧОД/Стоимость
Ставка дохода инвестора = Ставка капитализации - Норма возврата капитала

ЧОД = 50-2-1,5 = 46,5 тыс. руб./в мес.
ЧОД годовой = 46,5*12 = 558 тыс. руб./год
Ставка капитализации = 558 / 1500 = 0,372
Ставка дохода инвестора = 0,372 -0,024 = ...


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
АнечкаДата: Воскресенье, 18.01.2015, 21:27 | Сообщение # 231
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
Спасибо большое Вам за помощь.
Подскажите пожалуйста как в этой задаче действовать?

Требуется оценить стоимость гостиницы. Стоимость земельного участка составляет 1500000, чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 220 000. Доходность  для земли и здания – 8% и 10% соответственно. Возврат инвестиций - по методу Хоскольда. Предполагается, что по прошествии 5 лет гостиницу можно будет продать на 5% дороже. Безрисковая ставка доходности - 8%. Срок жизни здания - 50 лет.


Норма возврата посчитала 0,002
 
МилькаДата: Воскресенье, 18.01.2015, 21:31 | Сообщение # 232
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 2
Статус: Offline
ПОМОГИТЕ ПОЖАЛУЙСТА С ЗАДАЧКАМИ((( sad

1 ЗАДАЧА
Определить стоимость бизнеса розничной торговли методом отраслевых коэффициентов, если известно следующее: выручка п/п 10000 т.р., с/с 6000 т.р.,прочие доходы 1000, прочие расходы 2000 т.р. При этом стоимость оборудования составляет на дату оценки 2000 т.р., а запасы готовой продукции 3000 т.р.

2 ЗАДАЧА
Оцените недвижимость: деревянный 2-этажный жилой дом и кирпичный гараж, расположенные на участке 12 соток. Аналог — деревянный 2-этажный жилой дом без гаража, расположенный на участке 10 соток, продан за 800 000 руб. Стоимость расположенного рядом незастроенного участка в 5 соток — 150 000 руб. Полная стоимость воспроизводства аналогичного гаража — 60 000 руб. Коэффициент удобства пользования для гаража — 1,2.

3 ЗАДАЧА
Требуется определить остаточную (с учетом износа) стоимость замещения силового генератора со следующими параметрами: мощность 1000 кВт, частота вращения ротора 600 об/мин, КПД 86 %. Аналогичный генератор имеет параметры соответственно: 950 кВт; 500 об/мин; 88 %, а его цена 115 тыс. руб. Коэффициенты торможения соответствующих параметров: 0,7; 0,3; 0,4. Коэффициент физического износа оцениваемого генератора 22 %.


Сообщение отредактировал Милька - Воскресенье, 18.01.2015, 21:34
 
ОценщиЦаДата: Воскресенье, 18.01.2015, 21:48 | Сообщение # 233
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 832
Статус: Offline
Милька, несмотря на нарушение правил форума

Цитата ОценщиЦа ()
Но, есть ограничения:
1. Писать в одном сообщении не более одной задачи, вопроса

На форуме мы помогаем разобраться в решении задач, а НЕ полностью их решаем. Под словом "помогаем" предполагается:
1) что вы сами пытались решить эту задачу, но у вас не получилось с ней разобраться.
2) вы пишите на форуме условие задачи и то решение, которым вы попытались ее решить
3) если это решение неверное, то мы помогаем направить вас в "нужном русле", то есть подсказать ход решения, формулу, исправить ошибки в ваших расчетах и т.д.

Попытаюсь вам помочь с задачей по "оценке недвижимости", раз эта ветка по данной теме

Цитата Милька ()
2 ЗАДАЧА Оцените недвижимость: деревянный 2-этажный жилой дом и кирпичный гараж, расположенные на участке 12 соток. Аналог — деревянный 2-этажный жилой дом без гаража, расположенный на участке 10 соток, продан за 800 000 руб. Стоимость расположенного рядом незастроенного участка в 5 соток — 150 000 руб. Полная стоимость воспроизводства аналогичного гаража — 60 000 руб. Коэффициент удобства пользования для гаража — 1,2.


Аналог расположен на участке 10 соток, а объект оценки на 12-ти сотках, следовательно нужно скорректировать цену аналога до нужного количества соток
Стоимость 1 сотки = 150000/5 = 30000

Также к цене аналога необходимо прибавить цену гаража, умноженную на коэффициент удобства пользования. Коэффициент удобства пользования представляет собой повышающий коэффициент, отражающий готовность потребителя заплатить за готовые улучшения и сразу начать ими пользоваться вместо того, чтобы создавать их самому.

Стоимость объекта оценки =  800000 + 30000*2 + 60000*1,2 = ....


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
АнечкаДата: Воскресенье, 18.01.2015, 22:13 | Сообщение # 234
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
Цитата Анечка ()
Подскажите пожалуйста как в этой задаче действовать?
Требуется оценить стоимость гостиницы. Стоимость земельного участка составляет 1500000, чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 220 000. Доходность  для земли и здания – 8% и 10% соответственно. Возврат инвестиций - по методу Хоскольда. Предполагается, что по прошествии 5 лет гостиницу можно будет продать на 5% дороже. Безрисковая ставка доходности - 8%. Срок жизни здания - 50 лет.
как применить доходность подскажите пожалуйста.
 
МилькаДата: Воскресенье, 18.01.2015, 22:17 | Сообщение # 235
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 2
Статус: Offline
Извиняюсь shy Буду знать) Спасибо большое за помощь))))) up
 
ОценщиЦаДата: Воскресенье, 18.01.2015, 22:27 | Сообщение # 236
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 832
Статус: Offline
Цитата Анечка ()
как применить доходность подскажите пожалуйста.


Стоимость земли = ЧОДзем/Кзем
ЧОДземли = Сзем*Кзем = 1500000*0,08 = 120000
ЧОДобщ = 220000
ЧОД зд = 220000-120000= 100000

Коэффициент капитализации для здания определяется по формуле:
R кап = R дох кап -  Δ· R норм возвр
R кап – общая ставка капитализации;
R дох кап – норма дохода на капитал;
R норм возвр- норма возврата капитала.
Δ =  доля, на которую планируется увеличение стоимости объекта оценки

А потом = Стоимость здания = ЧОДзд/Коэффициент капитализации для здания
Стоимость гостиницы = Стоимость земли + Стоимость здания


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
АнечкаДата: Воскресенье, 18.01.2015, 22:30 | Сообщение # 237
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
Коэф. капит. для земли = 0.08+0,002=0,082
Коэф капит дл здания = 0,1 + 0,5 * 0, 002 = 0, 102
Чод для земли= 1500000*0,082=123000
Чод для здания = 220000-123000=97000
Ст здания = 97000/0,1 =970000
Ст гостиницы 1500000+970000=2 470 000
Посмотрите пожалуйста решение
 
АнечкаДата: Воскресенье, 18.01.2015, 22:34 | Сообщение # 238
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
Подскажите а почему для земли в качестве К кап Вы взяли ставку доходности, а для здания нужно рассчитывать?
И еще вопрос. Получается, что стоимость гостиницы это только здания, без земли?
 
ОценщиЦаДата: Воскресенье, 18.01.2015, 22:54 | Сообщение # 239
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 832
Статус: Offline
Цитата Анечка ()
Подскажите а почему для земли в качестве К кап Вы взяли ставку доходности, а для здания нужно рассчитывать?

Потому что у земли нет остаточного срока жизни. Срок жизни земли - бесконечен.

Поэтому:
Ставка капитализации для земли = Норма доходности 
Ставка капитализации для здания = Норма доходности + Норма возврата капитала

Цитата Анечка ()
Получается, что стоимость гостиницы это только здания, без земли?

Нет, я просто забыла дописать последнее действие:
Стоимость гостиницы = Стоимость здания + Стоимость земли


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Воскресенье, 18.01.2015, 22:55 | Сообщение # 240
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 832
Статус: Offline
Цитата Анечка ()
Коэффициент капитализации для здания = 0,1 + 0,5 * 0, 002 = 0,102

Там на 5% увеличится стоимость здания, а не на 50%
И норма возврата капитала у меня другая получается...


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
Форум "Репетитор оценщика" » Для студентов-оценщиков » ПОМОЩЬ в решении задач по "оценке" » Задачи - оценка недвижимости (Задачи по оценке зданий, земельных участков)
Страница 12 из 18«1210111213141718»
Поиск: