Задачи - оценка недвижимости - Страница 14 - Форум "Репетитор оценщика"
[ Новые сообщения · Участники · Правила форума · Поиск · RSS ]
Страница 14 из 18«1212131415161718»
Форум "Репетитор оценщика" » Для студентов-оценщиков » ПОМОЩЬ в решении задач по "оценке" » Задачи - оценка недвижимости (Задачи по оценке зданий, земельных участков)
Задачи - оценка недвижимости
ОценщиЦаДата: Среда, 09.10.2013, 04:33 | Сообщение # 1
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 832
Статус: Offline
В данной теме оказывается студентам помощь в решении задач по ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ (зданий, земельных участков).

ПРАВИЛА ДАННОЙ ТЕМЫ!!!

Если не можете решить задачу или ответить на какой-либо вопрос теста по данной тематике, пишите здесь. По мере своих сил и возможностей, постараемся вам помочь.
Если задачу нельзя написать в тексте сообщения или она имеет табличную форму, то к сообщению прикрепляйте файл в формате word или excel.

Но, есть ограничения:
1. Писать в одном сообщении не более одной задачи, вопроса
2. Слишком объемные задачи в рамках форума бесплатно решаться не будут
3. Скорость получения ответа зависит от уровня нашей загруженности (от 1 до 6 дней)

На форуме мы помогаем разобраться в решении задач, а НЕ полностью их решаем.
Под словом "помогаем" предполагается:
1) что вы сами пытались решить эту задачу, но у вас не получилось с ней разобраться.
2) вы пишите на форуме условие задачи и то решение, которым вы попытались ее решить
3) если это решение неверное, то мы помогаем направить вас в "нужном русле", то есть подсказать ход решения, формулу, исправить ошибки в ваших расчетах и т.д.

Если же вам требуется полностью решенная задача "от и до" с расписыванием всех формул и окончательным расчетом, то это уже коммерческая услуга, которую необходимо оплачивать. Для этого отправляйте условие задач по адресу: expert.rsa@mail.ru


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 22.01.2015, 11:01 | Сообщение # 261
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 832
Статус: Offline
Цитата ОценщиЦа ()
Коэффициент капитализации для здания определяется по формуле:
R кап = R дох кап -  Δ· R норм возвр
R кап – общая ставка капитализации;
R дох кап – норма дохода на капитал;
R норм возвр- норма возврата капитала.
Δ =  доля, на которую планируется увеличение стоимости объекта оценки

Если стоимость недвижимости увеличивается, то знак "-" в формуле.

Если стоимость недвижимости уменьшается, то знак "+".
Формула при уменьшении стоимости недвижимости будет иметь вид:
R кап = R дох кап +  Δ· R норм возвр


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ЛисаДата: Четверг, 22.01.2015, 11:25 | Сообщение # 262
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 3
Статус: Offline
Задача 3.
Требуется оценить стоимость недвижимости, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство многоярусного гаража на 400 машин. Доходность таких гаражей составляет 11%, а срок службы 30 лет. Риск, связанный с данным объектом средний. Чистый операционный доход такого объекта составляет 3 000 000 долларов. Стоимость строительства такого гаража составляет 4 500 000 долларов. Ставка капитализации на землю 13%. Безрисковая ставка 7%.

Правильно решила?

Ставка капитализации гаража =0,11+0,015=0,125
ЧОДгар=4,5*0,125=562500
ЧОДзем=3млн-562500=2437500
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 22.01.2015, 15:39 | Сообщение # 263
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 832
Статус: Offline
Лиса,
Ставка капитализации для гаража = Норма доходности + Норма возврата капитала
ЧОД гаража = Стоимость строительства гаража * Ставка капитализации гаража
ЧОД земли = ЧОД общий - ЧОД гаража
Стоимость земли = ЧОД земли /Ставка капитализации для земли
Стоимость объекта = Стоимость гаража + Стоимость земли


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
АнечкаДата: Четверг, 22.01.2015, 15:39 | Сообщение # 264
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
Здравствуйте! Помогите пожалуйста разобраться.

Рассчитать чистый операционный доход для целей оценки. Площадь недвижимости – 1200 м2, в том числе предназначенная для сдачи в аренду - 1150 м, не заня­тая собственником - 900 м2. Рыночная ставка арендной платы - 25 д,е, в месяц за 1 м2, коэффициент потерь - 5%, прочие доходы - 15 000 д.е., операционные расхо­ды - 45% действительного валового дохода.

ЧОД=ДВД-ОР
Чтобы ДВД рассчитать нужно 1150*25= 28750д.е.
Далее вычесть из этого 5%? и потом прибавить прочие доходы????
Далее от этой суммы 45% будут ОР.
Не понимаю, что значит 900м2 не занятая собственником площадь.???
Может тогда ошиблась в определении арендной платы за месяц.
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 22.01.2015, 15:40 | Сообщение # 265
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 832
Статус: Offline
Анечка, требуется:

Цитата Анечка ()
Рассчитать чистый операционный доход для целей оценки

Поэтому нам важна арендопригодная площадь

ПВД = 1150 кв.м.*25 д.е./мес. *12 мес. = ....
ДВД = ПВД * (1-Коэффициент потерь) +  Прочие доходы
ЧОД = ДВД - ОР


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
АнечкаДата: Четверг, 22.01.2015, 15:40 | Сообщение # 266
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
Поняла, спасибо)))
Проверьте пожалуйста, не ошиблась нигде?

Определить рыночную стоимость объекта пло­щадью 1400 м2, из которых 220 м2 занято под офис вла­дельца. Рыночная ставка арендной платы 18 д.е. за 1 м2 в месяц. Коэффициент потерь - 16%, Операцион­ные расходы собственника - 100 000 д.е. в год. Ставка дохода инвестора - 15%. Безрисковая ставка доходнос­ти - 9%. Списание капитала - по методу Инвуда. Через 5 лет объект можно будет продать за 70% первоначаль­ной стоимости. Срок жизни здания - 70 лет.

ПВД=1400*18*12=302400
ДВД=302400*(1-0.16)=254016
ЧОД=254016-100000=154016
Норма возврата=0.15/((1+0.15)5-1)=0.149
Коэф капитал=0.15+0.3*0.149=0.195
Стоимость=154016/0.195=789 826р.
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 22.01.2015, 15:40 | Сообщение # 267
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 832
Статус: Offline
Цитата Анечка ()
ПВД=1400*18*12=302400
ДВД=302400*(1-0.16)=254016
ЧОД=254016-100000=154016
Норма возврата капитала =0.15/((1+0.15)5-1)=0.149
Коэффициент капитализации =0.15+0.3*0.149=0.195
Стоимость объекта =154016/0.195=789 826р.

Арифметически не проверяла, но ход решения верный.
Вот здесь можно более подробно прочитать про доходный подход оценки недвижимости


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
АнечкаДата: Четверг, 22.01.2015, 15:40 | Сообщение # 268
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
Подскажите пожалуйста, ЧОД ОБЪЕКТА, это что имеется в виду? склада? и что вообще искать? стоимость объекта, т. е. земли и склада?

Требуется оценить стоимость недвижимости, земли и склада площадью 500 кв.м. Ставка
капитализации на склад 15%. Чистый операционный доход такого объекта составляет 350 000 долларов. Стоимость строительства такого склада составляет 1 685 350 долларов. Ставка капитализации на землю 12%.
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 22.01.2015, 15:40 | Сообщение # 269
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 832
Статус: Offline
Цитата Анечка ()
ЧОД ОБЪЕКТА, это что имеется в виду? склада?

ЧОД объекта - ЧОД единого объекта недвижимости (земли + здания склада)

Цитата Анечка ()
и что вообще искать? стоимость объекта, т. е. земли и склада?

нужно определить стоимость единого объекта недвижимости (земли+склада)


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
АнечкаДата: Четверг, 22.01.2015, 15:40 | Сообщение # 270
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
Все ясно, спасибо))))
 
АнечкаДата: Пятница, 23.01.2015, 12:37 | Сообщение # 271
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
Помогите пожалуйста разобраться.

Рассчитать стоимость устранимого физического износа короткоживущих элементов. Хронологический возраст водопроводных труб в жи­лом доме составляет 25 лет при нормативном сроке служ­бы 40 лет. Срок жизни здания 80 лет. Затраты на замену водопроводных труб на дату оценки составят 250 000 д.е.
 
ОценщиЦаДата: Пятница, 23.01.2015, 12:52 | Сообщение # 272
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 832
Статус: Offline
Цитата Анечка ()
Рассчитать стоимость устранимого физического износа короткоживущих элементов. Хронологический возраст водопроводных труб в жи­лом доме составляет 25 лет при нормативном сроке служ­бы 40 лет. Срок жизни здания 80 лет. Затраты на замену водопроводных труб на дату оценки составят 250 000 д.е.

Стоимость устранимого физического износа водопроводных труб = 250000* (25/40) = ...


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
АнечкаДата: Пятница, 23.01.2015, 13:01 | Сообщение # 273
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
Спасибо)
Не подскажите, где про это почитать можно по подробнее, на Вашем сайте.
 
АнечкаДата: Пятница, 23.01.2015, 13:09 | Сообщение # 274
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
Чтобы узнать, что за формулу Вы использовали.
Почему не взяли срок жизни.
 
ОценщиЦаДата: Пятница, 23.01.2015, 13:10 | Сообщение # 275
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 832
Статус: Offline
Цитата Анечка ()
Не подскажите, где про это почитать можно по подробнее, на Вашем сайте.

На сайте еще, к сожалению, подробной информации по этой теме нет.

Физический  износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый физический износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Определение физического износа зданий возможно методом срока жизни по формуле:
Физический износ = Хронологический возраст/Нормативный срок



Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
snowflakeДата: Вторник, 24.03.2015, 09:14 | Сообщение # 276
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 3
Статус: Offline
Добрый день! Помогите решить задачу. Доходным подходом при оценке стоимости недвижимости. Спасибо!
Прикрепления: _2003.xls(56Kb)
 
ОценщиЦаДата: Вторник, 24.03.2015, 11:30 | Сообщение # 277
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 832
Статус: Offline
Цитата snowflake ()
Помогите решить задачу

А что именно не понятно вам в решении этой задачи?


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
snowflakeДата: Вторник, 24.03.2015, 11:46 | Сообщение # 278
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 3
Статус: Offline
Цитата ОценщиЦа ()
А что именно не понятно вам в решении этой задачи?
Не понятно:
1. зачем даны предложения по аренде 4-х аналогов.
2. как вычислить арендные платежи за земельный участок, коммунальные расходы, расходы на текущий ремонт и прочие расходы.
3. темпы роста недвижимости, %.
 
ОценщиЦаДата: Вторник, 24.03.2015, 12:02 | Сообщение # 279
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 832
Статус: Offline
Цитата snowflake ()
1. зачем даны предложения по аренде 4-х аналогов.

Для вычисления среднерыночной ставки арендной платы

Цитата snowflake ()
2. как вычислить арендные платежи за земельный участок,

Умножить кадастровую стоимость на ставку налога


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
snowflakeДата: Четверг, 26.03.2015, 13:45 | Сообщение # 280
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 3
Статус: Offline
Цитата snowflake ()
3. темпы роста недвижимости, %.
Подскажите где взять?
 
Форум "Репетитор оценщика" » Для студентов-оценщиков » ПОМОЩЬ в решении задач по "оценке" » Задачи - оценка недвижимости (Задачи по оценке зданий, земельных участков)
Страница 14 из 18«1212131415161718»
Поиск: