| ОценщиЦа | Дата: Среда, 07.02.2024, 14:10 | Сообщение # 1 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| ...
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 07.02.2024, 14:14 | Сообщение # 2 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Предмет: Обеспечение экономической безопасности при оценке недвижимости
Вариант 1.
Вопрос 1. Доходный подход при оценке недвижимости: теоретические основы, исходные понятия.
Задача 1. Собственник небольшого магазина пожелал продать свой объект недвижимости и предоставил следующую информацию оценщику:
- ежемесячный потенциальный валовый доход (ПВД) равен 8500 ден .ед.
- потери при сборе 300 ден. ед.
-текущие операционные расходы (ТОР) составляют 20 % от действительного валового дохода (ДВД)
- налогообложение и выплата основной части долга составляет 1/5 часть ДВД (при расчете ЧОД не учитывается.
Определить оценочную стоимость магазина, если коэффициент капитализации составляет 11 %.
Задача 2. Объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход в 5000 ден.ед. в течение 4 лет. В конце этого периода он будет продан за 120000 ден. ед. Ставка дисконтирования 12 %. Какова текущая стоимость оцениваемого объекта?
Задача 3. Определить среднее значение коэффициента капитализации для открытых автостоянок, используя следующую информацию.
Стоянка на 1 на 50 машино-мест. Аренда одного машино-места составляет 30 000 у.е. в месяц. Операционные расходы составляют 4 000 000 у.е. в год. Была продана за 80 000 000 у.е.
Стоянка 2 на 80 машино-мест. Аренда одного машино-места составляет 25 000 у.е. в месяц. Операционные расходы составляют 6 000 000 у.е. в год. Была продана за 90 000 000 у.е.
Стоянка 3 на 60 мавшино-мест. Аренда одного машино-места составляет 20 000 у.е. в месяц. Операционные расходы составляют 3 600 000 у.е. в год. Была продана за 120 000 000 у.е.
Средняя загрузка автостоянок составляет 2/3.
Задача 4. Известна следующая информация, представленная в таблице 1, по рыночным продажам объектов частной собственности (дома) расположенных в аналогичных условиях.
Таблица 1
Объекты
1 2 3 4
Площадь150150250 250
Паровое отоплениеестьестьнетЕсть
ПогребнетестьнетЕсть
Продажная цена, ден.ед.30 00033 00040 00044 000
Определить:
1. Корректировку на разницу в площади участка
2. Корректировку на разницу на наличие парового отопления
3. Корректировку на разницу на наличие погреба.
Вариант 2.
Вопрос 1. Оценка недвижимости методом капитализации дохода.
Задача 1. Оцените стоимость земельного участка, на котором находится недавно построенное сооружение стоимостью 450 млн. руб. Продолжительность экономической жизни сооружения 40 лет, соответствующая ставка дохода на инвестиции равна 12 %. В первый год эксплуатации земельный участок с сооружением принесли чистый операционный доход в 65 млн. руб. Норма возмещения капитала для сооружения рассчитывается по аннуитетному методу.
Задача 2. Оцените стоимость земельного участка на основе следующих данных. Полная стоимость объекта недвижимости составляет 130 тыс.дол. На земельном участке имеется жилой дом площадью 3 000 кв.м. и гараж площадью 250 кв.м. Стоимость воспроизводства квадратного метра дома составляет 40 дол., а одного метра гаража 18 дол. Общий устранимый физический износ равен 12 тыс. дол., неустранимый физический износ – 6 тыс. дол., устранимый функциональный износ составляет 4500 дол.
Задача 3. В здании общей площадью 10 000 кв. м., подлежащих аренде, из которых 250 кв. м. свободны, а остальные сданы в аренду за 15 ден. ед/кв.м., операционные расходы составляют 35 % потенциального валового дохода Определить:
1. Потенциальный валовой доход (ПВД)
2. Действительный валовой доход (ДВД)
3. Чистый операционный доход (ЧОД)
4.Стоимость здания, если коэффициент капитализации для подобного рода зданий равен 15%.
Задача 4. Имеются данные по трем недавно проданным сопоставимым участкам с расположенными на них складскими помещениями – таблица 1
Таблица 1
Сопоставимый участокЦена продажи (тыс.дол.)Потенциальный валовой доход (дол.)
1400105 000
2500122 250
330073 171
Рассчитайте с помощью валового рентного мультипликатора дохода стоимость земельного участка со складскими помещениями, если потенциальный валовой доход от оцениваемого объекта составляет 92 тыс.дол.
Вариант 3.
Вопрос 1. Метод дисконтированных денежных потоков.
Задача 1. Известна следующая информация по рыночным продажам таблица1.
Таблица 1
Объекты
1234
Площадь кв.м300300250 250
Балконестьнетестьесть
Садестьнетесть Нет
Продажная цена, ден.ед.35 00030 00030 00028 000
Определить:
1. Корректировку на разницу в площади
2. Корректировку на разницу на наличие балкона
3. Корректировку на разницу на наличие сада
Задача 2.Определить стоимость продажи земельного участка с улучшениями, если стоимость восстановления 5 000 у.е., стоимость участка 2 300 у.е., эффективный возраст улучшений 10 лет, срок экономической жизни 50 лет.
Задача 3. Установить срок экономической жизни здания, если стоимость продажи объекта недвижимости (участка с улучшениями) 9 000 у.е., стоимость участка 2 100 у.е., стоимость восстановления 10 000 у.е. Эффективный возраст 25 лет.
Задача 4. Ожидается, что объект недвижимости принесет чистый операционный доход в размере 120 000 ден.ед. за год, после чего он будет возрастать на 5%. Период владения составляет 5 лет вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1 500 000 ден.ед., по завершении 5-го года. Какова стоимость объекта при условии ставки дисконтирования 23 %.
Вариант 4
Вопрос 1. Оценка недвижимости затратным подходом
Задача 1 Объект оценки – общежитие на 2 000 мест. В течение учебного года (9 месяцев) все места заняты студентами, которые платят по 15 000 у.е. в месяц. В летнее время общежитие заполнено на 10 % при той же стоимости проживания. Операционные расходы составляют 4 900 000 у.е., в год. Коэффициент капитализации составляет 11,5 %. Определить стоимость общежития.
Задача 2. Определить экспертным методом, с учетом последовательного внесения поправок, стоимость объекта недвижимости (гараж), если известно, что аналогичный объект оценен в 15 000 д.е. Причем, по местоположению объект-аналог лучше оцениваемого лучше оцениваемого на 10 %, но по своему физическому состоянию хуже оцениваемого на 15 %.
Задача 3. Чистый операционный доход имущественного комплекса составил 150 000 д.е., причем 73530 д.е. из этой величины приходятся на чистый операционный доход земельного участка. Рассчитать рыночную стоимость земельного участка и рыночную стоимость находящихся на нем улучшений, если известно, что продолжительность жизни улучшений составляет 40 лет, а ставка доходности на инвестиции 14 %.
Задача 4. Определить оценочную стоимость земельного участка, если стоимость расположенного на нем здания составляет 3 млн. руб., срок его экономической жизни 25 лет, норма возмещения капитала определяется по прямолинейному методу. Ставка дохода на инвестиции составляет 18 %, чистый операционный доход от объекта в первый год эксплуатации составил 700 тыс.руб.
Вариант 5.
Вопрос 1. Сравнительный подход к оценке недвижимости.
Задача 1. В здании общей площадью 15 000 кв.м., подлежащих аренде, из которых 250 кв. м. свободны, а остальные сданы в аренду за 20 д.е./кв.м., операционные расходы составляют 42 % потенциального валового дохода. Определить:
1) Потенциальный валовой доход (ПВД)
2) Действительный валовой доход (ДВД)
3) Чистый операционный доход (ЧОД)
4) Стоимость здания, если ставка капитализации равна 12 %.
Задача 2. Определите стоимость восстановления, если эффективный возраст улучшений 50 лет, срок экономической жизни 100 лет, стоимость продажи 350 000 у.е., стоимость участка 25 000 у.е.
Задача 3. Объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход в 6 000 д.е. в течение 6 лет. В конце этого периода он будет продан за 140 000 д.е. Ставка дисконтирования 15 %..Какова текущая стоимость оцениваемого объекта?
Задача 4. Имеются данные по трем недавно проданным сопоставимым участкам с расположенными на них складскими помещениями.
Таблица 1
Сопоставимый земельный участокЦена продажи (тыс.дол.)
Потенциальный валовой доход
14010 000
25012 250
3308 200
Рассчитайте с помощью валового рентного мультипликатора дохода стоимость земельного участка со складскими помещениями, если потенциальный валовой доход от оцениваемого объекта составляет 92 тыс. дол.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
