РЕПЕТИТОР ОЦЕНЩИКА

Метод удельных показателей

Расчет стоимости по одному из главных ценообразующих параметров часто производят с использованием удельной стоимости. Удельная стоимость – это не стоимость всей машины, а частное от деления цены на значение (номинал) главного ценообразующего параметра. Например, если главным ценообразующим параметром является мощность, измеряемая в киловаттах (Квт), то удельной стоимостью – стоимость 1Квт.

Расчет стоимости оцениваемого объекта производят следующим образом:

Сначала определяют удельную стоимость аналога по выбранному главному параметру:
Цуд.ан.=Цан./Ран.

Затем рассчитанную удельную стоимость аналога умножают на значение одноименного ГЦП оцениваемого объекта, тем самым получая затраты на замещение объекта оценки:
ЗЗ= Цуд.ан.*Ро, где:
ЗЗ – затраты на замещение;
Цан. – цена аналога;
Ро, Ран.,– значения ГЦП объекта оценки и аналога;
Цуд.ан. – удельная цена аналога.

Подобный простейший расчет возможен в том случае, если различие в значениях главного ценообразующего параметра оцениваемой машины и выбранного аналога незначительно (до 15%). Это связано с незначительным изменением удельной стоимости, которым, в данном случае, можно пренебречь, а погрешность, вносимая в расчеты, вполне допустима.

Метод линейного коэффициента торможения

Если же значения главного ценообразующего параметра оцениваемой машины и выбранного аналога различаются более существенно, значительно меняется и удельная стоимость, изменением которой пренебрегать не следует. С целью учета значительного изменения удельной стоимости в расчет вводится так называемый линейный коэффициент торможения.

Под линейным коэффициентом торможения стоимости подразумевается отношение удельной стоимости машины большей производительности к удельной стоимости однотипной машины меньшей производительности при условном равенстве всех прочих параметров. Определяется линейный коэффициент торможения на основе данных по парной продаже аналогов, выбранных в близлежащем к объекту оценки параметрическом диапазоне.

Кл=(Цуд.ан.2/Цуд.ан.1)

ЗЗ=Цуд.ан.1*Кл*Ро,

где:
Цуд.ан.2, Цуд.ан.1 – удельные цены соответственно более (верхнего) и менее (нижнего) производительных аналогов;
Кл - линейный к-т торможения(Ран.2›Ран.1);
ЗЗ – затраты на замещение;
Ро, Ран. - номиналы главных одноименных ценообразующих параметров объекта оценки, нижнего и верхнего аналогов (Ран1‹Ро‹Ран2).

*Расчеты ведутся при допущении условного равенства значений всех прочих параметров, а также приРан.2/Ран.1≤2,5.

Метод прямого сравнения с идентичным объектом

Идентичный объект — это объект той же модели (модификации), что и оцениваемый объект, у него нет никаких отличий от оцениваемого объекта по конструкции, оснащению, параметрам и применяемым материалам.

Цена идентичного объекта служит базой для назначения стоимости оцениваемого объекта. Полная стоимость замещения (восстановительная стоимость) равна цене идентичного объекта, приведенной к условиям нормальной продажи и условиям оценки с помощью так называемых «коммерческих» корректировок. «Коммерческие» корректировки по своему содержанию можно подразделить на три группы:

Первая группа. Корректировки, устраняющие нетипичные условия продажи(ускоренные сроки поставки, отклонение от нормального гарантийного срока обслуживания, наличие ценовой скидки по разным причинам, нестандартная комплектация, несовпадение изготовителя, наличие доплаты за особые условия поставки и дополнительные услуги, продолжительное пролеживание товара на складе и др.).

Вторая группа. Корректировка на наличие НДС и других вмененных налогов.

Третья группа. Корректировка по фактору времени.

Корректировки второй и третьей групп выполняются практически всегда, корректировки первой группы — выборочно с учетом их определенности и значимости. «Коммерческие» корректировки могут быть коэффициентными (т.е. вносимыми с помощью корректирующих коэффициентов) или поправочными (т.е. вносимыми абсолютными поправками к цене). Большинство «коммерческих» корректировок вносится умножением цены на коэффициент или индекс. Последовательность их внесения большой роли не играет. Поправочные корректировки стараются вносить в конце расчетов после коэффициентных корректировок. При этом нужно следить за тем, чтобы вносимая поправка соответствовала предшествующим корректировкам по фактору времени и другим причинам.

Последовательность внесения корректировок в цену идентичного объекта обычно представляется в табличной форме, что делает расчет наглядным и доказательным.

Если известно несколько цен на идентичные объекты, то целесообразно взять наиболее надежную и близкую к условиям оценки цену, чем пытаться ненадежную цену доводить «до ума» множеством корректировок. Это объясняется тем, что каждая корректировка является источником дополнительных ошибок.

Метод прямого сравнения с аналогом

Если идентичный объект в сравнении с оцениваемым объектом имеет чисто «ценовые» отличия, которые, как было показано выше, устраняют «коммерческими» корректировками, то объект-аналог в сравнении с оцениваемым объектом наряду с «ценовыми» отличиями имеет также некоторые отличия в значениях основных эксплуатационных параметров. Поэтому при этом методе, кроме «коммерческих» корректировок, вносят в цену аналога еще также корректировки на параметрические различия.

Можно подобрать один близкий аналог или несколько аналогов, для которых известны цены. Центральное место в данном методе занимает анализ цен, на основе которого получают значения корректировок к ценам аналогов.

Корректировки на параметрическое различие подразделяются на два вида: поправочные корректировки и коэффициентные корректировки.

Поправочная корректировка выполняется внесением абсолютной поправки к цене следующим образом:

Ц_кор = Ц + П = Ц + b x (Х – Х_ан),

где Ц_кор — цена, скорректированная внесением поправки;
Ц — исходная цена;
П — абсолютная поправка к цене аналога;
b — «цена»единицы параметра, т.е. величина, показывающая, на сколько денежных единиц изменится цена при изменении параметра на единицу его измерения;
Х, Х_ан — значения параметра у оцениваемого объекта и у аналога соответственно.

«Цена» единицы параметра может быть определена одним из двух способов:
1) способом «двух точек»,
2) путем построения корреляционного уравнения линейного вида.

Способ «двух точек» заключается в том, что находят два аналогичных объекта, различающихся только значением данного параметра, все остальные параметры у этих объектов должны быть одинаковыми.

«Цена» единицы параметра находится по формуле:

b = (Ц₁ – Ц₂)/(Х₁ – Х₂)

где Ц₁ и Ц₂ — цены первого и второго объектовсоответственно;
Х₁ и Х₂ — значения параметра у первого и второго объектов соответственно.

Например, имеются два вертикально-сверлильных станка, различающихся только вылетом шпинделя. Цена первого станка 21 000 руб., вылет шпинделя 180 мм. Цена второго станка 24 500 руб., вылет шпинделя 250 мм. «Цена» единицы данного параметра:

b =(24 500 – 21 000)/(250 –180) = 50 руб/мм.

Если не удается найти два объекта, различающихся значением только данного параметра, то применяют способ построения корреляционного уравнения. Составляют выборку аналогичных объектов и по ней строят корреляционное уравнение линейного вида Ц = а + bХ. Параметр b в этом уравнении — интересующая нас «цена» единицы параметра.

Поправочная корректировка применяется для таких параметров, изменение которых не вызывает существенного изменения других параметров, а также при небольших изменениях параметра.

Коэффициентная корректировка выполняется умножением исходной цены на корректирующий коэффициент:

Ц_кор = Ц x К_кор

где К_кор — корректирующий коэффициент, который определяется по формуле:
К_кор = (Х / Х_ан)^b= I^b_X
где b — показатель степени, учитывающий силу влияния параметра Х на цену Ц, называемый также коэффициентом торможения;
I_X — индекс изменения параметра Х.

Коэффициент торможения параметра может быть определен одним из двух способов:
1) способом «двух точек»,
2) путем построения корреляционного уравнения степенного вида.

Способ «двух точек» заключается в том, что находят два аналогичных объекта, различающихся только значением данного параметра, все остальные параметры у этих объектов одинаковы.

Коэффициент торможения параметра находится по формуле:
b = ln(Ц2 / Ц1) / ln(Х2 / Х1)

Например, имеются два вертикально-сверлильных станка, различающихся только одним параметром —максимальным диаметром сверления. Цена первого станка 59 000 руб., максимальный диаметр сверления 32 мм. Цена второго станка 74 400 руб., максимальный диаметр сверления 50 мм. Коэффициент торможения для данного параметра:
b = ln(74 400 / 59 000) /ln(50 / 32).

Если не удается найти два объекта, различающихся значением только данного параметра, то применяют способ построения корреляционного уравнения. Составляют выборку аналогичных объектов и по ней строят корреляционное уравнение степенного вида Ц = а Х^b. Параметр b в этом уравнении — интересующий нас коэффициент торможения.

Коэффициентные корректировки применяются для учета различий по главным параметрам, изменение которых сопровождается изменением многих других параметров.

Так как при прямом сравнении вносятся как поправочные, так и коэффициентные корректировки, то конечный результат зависит от последовательности их внесения. Поэтому существует единый порядок внесения корректировок при методе прямого сравнения, он может быть описан как последовательность следующих этапов.

1. Вначале вносят «коммерческие» корректировки с целью приведения цены аналога к условиям оценки стоимости. Правила их внесения были описаны выше в методе сравнения с идентичным объектом.

2. Если у аналога есть дополнительные устройства, которых нет у оцениваемого объекта, то вносится корректировка вычитанием стоимости дополнительных устройств.

3. Если у аналога есть нестандартное значение какого-либо вспомогательного параметра, то вносится поправочная корректировка цены аналога.

4. Если у аналога и оцениваемого объекта есть различия по одному-двум главным параметрам, то вносится коэффициентная корректировка.

5. Если у оцениваемого объекта есть нестандартное значение какого-либо параметра, то вносится поправочная корректировка.

6. Если у оцениваемого объекта есть дополнительные устройства, которых нет у аналога, то вносится корректировка прибавлением стоимости дополнительных устройств. Например, необходимо оценить восстановительную стоимость вертикально-сверлильного станка, отличающегося от аналога наибольшим диаметром сверления (главный параметр) и вылетом шпинделя (нестандартный параметр у оцениваемого станка).