Недвижимость как объект оценки

[Теория «Оценка»]→[Теория «Оценка недвижимости»]→[Недвижимость как объект оценки]

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
В Гражданском Кодексе РФ (статья 130, п. 1) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения»
Недвижимость обладает полезными свойствами, обусловленными как физическими характеристиками объекта недвижимости («естественная» полезность), так и социальной формой ее использования («социально-экономическая» полезность).
«Естественная» полезность недвижимости. В качестве физического объекта, недвижимость обладает «естественной» (природной) полезностью, удовлетворяющей определенные потребности человека.
Например, месторождение железной руды является источником сырья для производства железа; дом может служить жильем; строение может выполнять функции торгового или производственного помещения; участок леса является потенциальным источником строительных материалов или топлива, а может быть использован и как зона отдыха (средство восстановления рабочей силы человека) или как заповедная зона (средство сохранения среды обитания человека).
Особое место среди объектов недвижимости занимают земельные участки, поскольку вся жизнедеятельность человека зависит от земли и происходит на земле.
Как физический объект, недвижимость характеризуется:
  • наличием «прочной связи» с землей, на которой он расположена недвижимость,
  • местоположением (основная и наиболее существенная характеристика),
  • определенным составом элементов, который формирует качественные характеристики (основное функциональное назначение или тип) объекта недвижимости (жилой дом, промышленное помещение и т.п.),
  • натуральными единицами измерения (метры, килограммы, гектары),
  • длительностью физического существования,
  • собственным жизненным циклом, состоящим из двух основных фаз — инвестиционно-строительной и фазы потребления (эксплуатации и управления объектом недвижимости вплоть до выведения его из оборота).
Недвижимость формирует физический компонент среды обитания человека и составляет одно из фундаментальных условий его жизнедеятельности.
«Социально-экономическая» полезность недвижимости.
Поскольку недвижимость составляет фундаментальное условие человеческой жизнедеятельности, возникает естественная потребность присвоить эти условия, чтобы гарантировать удовлетворение определенных интересов.
Собственность на недвижимость (особенно на землю) является одним из ключевых отношений между людьми, которое придает недвижимости комплекс новых свойств. Эти свойства, в отличие от «естественных», можно было бы назвать «социальными». Если попытаться представить процесс появления «социальных» свойств недвижимости в логической последовательности, то картина выглядела бы следующим образом.
Присвоение недвижимости требует особой юридической процедуры и юридического оформления — она называется «формирование объекта недвижимости». Формирование объекта (предмета) недвижимости — юридическое обособление (индивидуализация) объекта недвижимости, в результате которой объекту недвижимости присваивают технические и экономические характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из всех других аналогичных объектов на территории населенного пункта.
После того, как юридические права определены и оформлены соответствующим образом, собственник объекта недвижимости получает возможность использовать его в экономических и иных целях.
Юридическими признаками «объекта недвижимости» являются:
- удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику — государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;
- минимальные размеры (минимальная доля) той части недвижимого имущества, которая может быть обособлена в виде отдельного объекта недвижимости (зависит от назначения объекта) (перечень типов объектов недвижимости и возможные обособляемые единицы объектов недвижимости обычно устанавливаются законодательством);
- возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (т.е. наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости);
- функциональная самостоятельность объекта недвижимости (можно ли использовать данный объект недвижимости отдельно от других объектов, или его функциональное назначение предполагает частичное использование других объектов недвижимости);
- наличие (или отсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.
Объект недвижимости — физический объект, «сложная вещь», состав которой образуют следующие различные элементы:
1. Земельные участки
2. Леса и многолетние насаждения.
3. Обособленные водные объекты
4. Недра.
5. Искусственные сооружения, неразрывно связанные с землей.
6. Предприятия.
7. Иное имущество, подлежащее государственной регистрации:
Период существования объекта недвижимости определяется периодом существования земельного участка, который как объект может исчезнуть только в силу радикального земельного передела, при котором сносятся все постройки, стираются все границы и земля нарезается заново. В период существования земельного участка все то, что построено на нем, может быть многократно перестроено, в том числе с полной заменой строений, растений и прочего. Именно поэтому любые строения на земельном участке, инженерные коммуникации под землей, озеленение или иное «облагораживание» участка земли рассматриваются как его улучшения.
Таким образом, под объектом недвижимости понимается земельный участок, благоустроенный (имеющей жилые постройки, инженерные коммуникации, зеленые насаждения, или спланированный под застройку и пр.) для достижения определенных целей.
Недвижимость как объект оценки
Недвижимыми объектами принято считать объекты, неразрывно связанные с землей: здания, сами земельные участки, отдельно расположенные водоемы, посевы, лесопосадки. Термин "недвижимое имущество” появился в российском законодательстве довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные выражения. Его установил своим указом Петр I в 1714 году.
В отечественном послереволюционном праве деление вещей на движимое и недвижимое имущество отсутствовало. Появилось же оно вновь у нас сначала в Законе «О собственности РСФСР», а затем в Основах гражданского законодательства Союза СССР и республик. В дальнейшем недвижимости были посвящены разделы в Законе «О залоге», «Основных положениях об ипотеке», ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости )».
На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации определяется, что к недвижимым вещам  - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.
Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов.

Признаки недвижимости:

1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.
2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.
3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.
Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.
Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.
Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.
Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.
Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.
Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.
Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.
Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).
В частности, сервитут — это «право ограниченного пользования чужим земельным участком», которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд...».
Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств, а такие объекты недвижимости, как земля и недра имеют большую не только экономическую, но и стратегическую значимость для любого государства во все времена.
Например, в докапиталистический период, земля являлась единственным значимым источником богатства как каждого человека в отдельности, так и государства и общества в целом.
Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.
Поиск
Форма входа
Мини-чат
Статистика
Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0