Основные принципы оценки недвижимости

[Теория «Оценка»]→[Теория «Оценка недвижимости»]→[Основные принципы оценки недвижимости]

ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Основные утверждения, вытекающие из общей экономической теории и обобщения оценочной практики, и служащие основаниями (постулатами) для дальнейших выводов в теории оценки, получили название «принципов оценки недвижимости». Большинство из них служат для обоснования применяемых методов оценки и не имеют самостоятельного процедурного значения.
Но среди этих принципов выделяется своим самостоятельным процедурным значением принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (оптимального использования), который ниже рассматривается более подробно. А здесь мы кратко перечислим остальные принципы.
Все принципы могут быть разбиты  на 4 группы:
  1. отражающие точку зрения пользователя;
  2. отражающие взаимоотношения компонентов собственности;
  3. отражающие точку зрения рынка;
  4. принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Принципы, отражающие точку зрения пользователя.
Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Недвижимость обладает стоимостью, если может быть полезна реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени и стоимости. Полезность недвижимости  – это ее способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.
Принцип полезности: стоимость объекта связана с его полезностью, то есть с его способностью удовлетворять потребности пользователя;
Принцип замещения: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, требующейся для приобретения другого аналогичного объекта такой же полезности. Соответственно, стоимость объекта не превышает такой цены;
Принцип ожидания: стоимость объекта определяется ожиданием будущих выгод от владения им и их настоящей стоимостью. В его основе лежит теория изменения стоимости денег во времени.
Принципы, отражающие взаимоотношения компонентов собственности.
Принцип остаточной (добавочной) продуктивности земли: в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность, которая определяется остающимися чистым доходом, относящимся  к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление;
Принцип вклада: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Вклад – это сумма, на которую изменяется стоимость объекта вследствие наличия (или отсутствия) определенного элемента.
Принцип возрастающей и убывающей отдачи (доходности): по мере увеличения какого-либо ресурса (при фиксации остальных факторов) рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться. Соответственно, для каждого участка земли (объекта недвижимости) имеется оптимальная величина вложений в улучшение;
Принцип баланса: любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание различных факторов производства (различных улучшений), при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли;
Принцип экономического размера: на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности. Экономический размер – это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаб землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении;
Принцип экономического разделения: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы его стоимость при этом увеличивалась.
Принципы, отражающие точку зрения рынка
Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными. Если рынок предлагает незначительное число объектов недвижимости, т.е. спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость. Если на рынке имеет место избыток объектов недвижимости, то цены на них окажутся ниже реальной стоимости. В долгосрочном аспекте спрос и предложение являются относительно эффективными факторами в определении направления изменения цен. Но в короткие промежутки времени факторы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников или действия системы контроля.
Принцип зависимости (внешнего воздействия): стоимость объекта  недвижимости зависит от характера и стоимости окружающей собственности. Физические параметры участка и его близость к экономической среде в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости». Этот фактор оказывает наибольшее влияние на удельную стоимость недвижимости;
Принцип соответствия: максимальная стоимость (максимальная прибыльность инвестиций) возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования собственности соответствует ожиданиям и потребностям местного рынка недвижимости;
Принцип предложения и спроса: цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную собственность на данном рынке;
Принцип конкуренции: когда уровень прибыли в секторе рынке превышает средний, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция в данном секторе увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня прибыли;
Принцип изменения: стоимость объекта недвижимости обычно не остается постоянной, а меняется с течением времени. Поэтому профессиональные стандарты оценки требуют фиксировать дату оценки, на которую определена стоимость объекта.
Наилучшее и наиболее эффективное использование
Оценка недвижимости основана на экономическом анализе, который осуществляется в два этапа. На первом этапе проводится широкое исследование экономической ситуации на региональном и местном уровне. Результатом такого исследования является заключение о наиболее эффективном использовании земли (недвижимости), то есть  о наиболее выгодном использовании в конкретный период времени при данных юридических, физических и финансовых ограничениях.
При оценке недвижимости необходимо представлять себе ход мыслей покупателей и продавцов, а анализ по поводу наиболее эффективного использования должен отражать реалии рынка, которые оказывают на них влияние.
В соответствии с Международными стандартами оценки понятие наиболее эффективного использования определяется как:
Наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.
При определении вариантов наилучшего и оптимального использования Объекта обычно используются четыре основных критерия анализа:
1. физическая возможность – физическая возможность возведения или реконструкции имеющихся строений с целью их наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке земли, либо физическая возможность использования существующих помещений.
2. допустимость с точки зрения законодательства – характер использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника недвижимости, и положениям зонирования.
3. финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход его собственнику.
4. максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.
 Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт.
В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. Рыночные данные для оценки обычно собираются и анализируются по тому сектору рынка, который соответствует определенному оптимальному использованию объекта оценки.


Поиск
Форма входа
Мини-чат
Статистика

Онлайн всего: 4
Гостей: 4
Пользователей: 0