|
Задачи - оценка недвижимости
|
|
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:33 | Сообщение # 1 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| В данной теме оказывается студентам помощь в решении задач по ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ (зданий, земельных участков).
ПРАВИЛА ДАННОЙ ТЕМЫ!!!
Если не можете решить задачу или ответить на какой-либо вопрос теста по данной тематике, пишите здесь. По мере своих сил и возможностей, постараемся вам помочь.
Если задачу нельзя написать в тексте сообщения или она имеет табличную форму, то к сообщению прикрепляйте файл в формате word или excel.
Но, есть ограничения:
1. Писать в одном сообщении не более одной задачи, вопроса
2. Слишком объемные задачи в рамках форума бесплатно решаться не будут
3. Скорость получения ответа зависит от уровня нашей загруженности (от 1 до 6 дней)
На форуме мы помогаем разобраться в решении задач, а НЕ полностью их решаем.
Под словом "помогаем" предполагается:
1) что вы сами пытались решить эту задачу, но у вас не получилось с ней разобраться.
2) вы пишите на форуме условие задачи и то решение, которым вы попытались ее решить
3) если это решение неверное, то мы помогаем направить вас в "нужном русле", то есть подсказать ход решения, формулу, исправить ошибки в ваших расчетах и т.д.
Если же вам требуется полностью решенная задача "от и до" с расписыванием всех формул и окончательным расчетом, то это уже коммерческая услуга, которую необходимо оплачивать. Для этого отправляйте условие задач по адресу: expert.rsa@mail.ru
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Понедельник, 12.06.2017, 14:23 | Сообщение # 361 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата yairam79 (  ) Да, этого ответа нет в правильных
Какие есть варианты ответов?
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| yairam79 | Дата: Понедельник, 12.06.2017, 14:38 | Сообщение # 362 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 13
Статус: Offline
| а) 36200; б) 28670; в) 52000; г) нет правильного ответа.
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Понедельник, 12.06.2017, 14:47 | Сообщение # 363 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата yairam79 ( ) а) 36200; б) 28670; в) 52000; г) нет правильного ответа.
При расчете в эксель получился немного другой результат, но ход решения у вас верный
Правильный вариант:
г) нет правильного ответа
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| yairam79 | Дата: Понедельник, 12.06.2017, 18:53 | Сообщение # 364 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 13
Статус: Offline
| Направьте пожалуйста ход мысли.
Задача.
Рассчитать долю экономического износа объекта недвижимости в общем накопленном износе на основе следующей информации: стоимость недвижимости - 650 000 руб., стоимость земельного участка – 100 000 руб., затраты на замещение здания 1040 000 руб., внешнее устаревание - 110 000 руб.
Решение.
Стоимость здания определяю 650000-100000=550000.
Нахожу накопленного износ (1040000+110000)-550000) = 600000
нахожу долю экон износа - не знаю как?
Сообщение отредактировал yairam79 - Понедельник, 12.06.2017, 18:54 |
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Понедельник, 12.06.2017, 19:25 | Сообщение # 365 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата yairam79 ( ) Рассчитать долю экономического износа объекта недвижимости в общем накопленном износе на основе следующей информации: стоимость недвижимости - 650 000 руб., стоимость земельного участка – 100 000 руб., затраты на замещение здания 1040 000 руб., внешнее устаревание - 110 000 руб.
Стоимость здания = 650000-100000=550000
Общий накопленный износ здания = 1040000-550000= 490000
Экономический износ = 490000-110000 = 380000
Доля экономического износа = 380000/550000= 0,69 или 69%
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| yairam79 | Дата: Понедельник, 12.06.2017, 20:25 | Сообщение # 366 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 13
Статус: Offline
| опять такого ответа нет - странный тест. я поняла .спасибо
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Понедельник, 12.06.2017, 20:30 | Сообщение # 367 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата yairam79 ( ) опять такого ответа нет - странный тест. я поняла .спасибо
А какие есть варианты ответа?
Просто тут задача не совсем корректно составлена. Накопленный износ здания состоит из физического, экономического и внешнего износа. По условию не известны никакие данные по физическому износу и поэтому вычисление экономического износа не совсем правильное получается. То есть, если из накопленного износа отнять внешний износ, то оставшаяся величина будет равна сумме физического и экономического.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| yairam79 | Дата: Понедельник, 12.06.2017, 20:31 | Сообщение # 368 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 13
Статус: Offline
| Рассчитать стоимость недвижимости, приобретаемой на 80% за счет ипотечного кредита предусматривающего погашение основного долга в момент перепродажи объекта.
• Ставка дохода на собственный капитал - 23%
• Ставка процента по кредиту - 12,75%
• Срок кредитования - 25 лет. Чистый доход 125 000руб.
Решение Коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина ставки доходности инвестора, которую он хочет получить на вложенный собственный капитал, и процентной ставки по ипотечному кредиту.
КК = R × (1 – КИЗ) + R × КИЗ,
где:R — ставка доходности инвестора (собственника недвижимости),
R — процентная ставка по кредиту,
КИЗ — коэффициент ипотечной задолженности.
КК= 0,23 × (1 – 0,8) + 0,1275 × 0,8 = 0,148
Стоимость недвижимости равна 125000 : 0,148 = 844595
И ответ есть такой не пойму где использовать срок кредитования 25 лет?
а) 949 650; б) 715 161; в) 844 595; г) нет правильного ответа.
Сообщение отредактировал yairam79 - Понедельник, 12.06.2017, 20:38 |
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Понедельник, 12.06.2017, 20:33 | Сообщение # 369 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата yairam79 ( ) и ответ есть такой
Пишите сразу варианты ответов, чтобы мне легче было вам помочь. А то гадание получается...
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| yairam79 | Дата: Понедельник, 12.06.2017, 20:33 | Сообщение # 370 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 13
Статус: Offline
| а)22%; б) 37,93%; в) 0,22,; г) нет правильного ответа.
Ответы к задаче о доле экономического износа
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Понедельник, 12.06.2017, 22:13 | Сообщение # 371 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата yairam79 ( ) И ответ есть такой не пойму где использовать срок кредитования 25 лет?
Коэффициент ипотечной задолженности рассчитывается с учетом срока погашения кредита по формуле: i/(1-1/(1+i)^n = 0,1275/(1-1/(1+0,1275)^25 = 0,13418
КК= 0,23 × (1 – 0,8) + 0,13418 × 0,8 = 0,153344
Стоимость недвижимости = 125000/0,153344 = 815161
Ну и получается, что верный ответ снова г) нет правильного ответа.
ps: Правда в задаче не указан срок начисления процентов (годовой, квартальный или помесячный). При решении я посчитала с учетом годового начисления процентов.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| yairam79 | Дата: Вторник, 13.06.2017, 21:48 | Сообщение # 372 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 13
Статус: Offline
| Здравствуйте. Решила задачу, но мой ответ не совпадает с предложенными.
Собственник потратил на ремонт недвижимости 1 700 000 руб.Стоимость ремонта ежегодно возрастает на 4%, длительность межремонтного периода 6 лет. Рассчитать годовую величину резерва на замещение элементов с коротким сроком службы, если инвестор рассчитывает получить 17% годового дохода, а ремонт долгоживущих элементов обходится в 700000 руб.
а)137 432; б) 473 645; в) 324 295; г) нет правильного ответа.
Мое решение Нахожу стоимость ремонта элементов с коротким сроком службы
1700000 - 700000 = 1000000 р
Далее по 1ф сложного процента рассчитыаю стоимость с чуетом удорожания за 6 лет
FV= 1000000 х (1+0.04 ) ^ 6 = 1265319 р
Рассчитываю год величину резерва по 6ф сложного процента
PMT=17/ 1 - (1+0.17) ^6 х 1265319 = 0.27861 х 1265319 = 352530 р. Не пойму где ошибка?
Сообщение отредактировал yairam79 - Вторник, 13.06.2017, 21:49 |
| |
| |
| yairam79 | Дата: Вторник, 13.06.2017, 22:11 | Сообщение # 373 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 13
Статус: Offline
| И еще вопрос Как производится учет упущенной выгоды
к рыночной стоимости в рамках ЗП? а) со знаком (-) в рамках сравнительного
подхода; б) не подлежит учёту; в) со знаком (+) в рамках сравнительного
подхода; г) со знаком (+) в рамках затратного подхода; д) со знаком (-) в рамках затратного подхода. Я ответила. Б
Потому что затратный подход оперирует затратами на замещение всех существующих активов и обязательств, учтенных в балансе и по документам компании. Я правильно рассуждаю?
|
| |
| |
| yairam79 | Дата: Четверг, 15.06.2017, 19:05 | Сообщение # 374 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 13
Статус: Offline
| Здравствуйте. Уважаемая ОЦЕНЩИЦА! Могли бы вы мне помочь в решении 2 -х последних задач, сообщение я отправляла вечером 13.06?
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Четверг, 15.06.2017, 19:27 | Сообщение # 375 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата yairam79 ( ) Собственник потратил на ремонт недвижимости 1 700 000 руб.Стоимость ремонта ежегодно возрастает на 4%, длительность межремонтного периода 6 лет. Рассчитать годовую величину резерва на замещение элементов с коротким сроком службы, если инвестор рассчитывает получить 17% годового дохода, а ремонт долгоживущих элементов обходится в 700000 руб.
1700000-700000 =1000000
FV = PV*(1+i)^n = 1000000 *(1+0,04)^6 = 1265319
PMT = FV * (i/(1+i)^n – 1) = 1265319 * (0,17/(1+0,17)^6 – 1) = 137432
Цитата yairam79 ( ) а)137 432; б) 473 645; в) 324 295; г) нет правильного ответа.
верный ответ а) 137432
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Четверг, 15.06.2017, 19:28 | Сообщение # 376 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата yairam79 ( ) Рассчитываю год величину резерва по 6ф сложного процента
PMT=17/ 1 - (1+0.17) ^6 х 1265319 = 0.27861 х 1265319 = 352530 р.
Не пойму где ошибка?
по третьей функции сложного процента нужно считать в данном случае
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Четверг, 15.06.2017, 19:53 | Сообщение # 377 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата yairam79 ( ) Как производится учет упущенной выгодык рыночной стоимости в рамках ЗП?
а) со знаком (-) в рамках сравнительногоподхода;
б) не подлежит учёту;
в) со знаком (+) в рамках сравнительногоподхода;
г) со знаком (+) в рамках затратного подхода;
д) со знаком (-) в рамках затратного подхода.
Я ответила. Б
По этому вопросу нашла вот такую информацию (из статьи Ю.В. Козыря)
Исходя из этого правильный ответ г) со знаком (+) в рамках затратного подхода
Хотя на практике, насколько мне известно, чаще всего никак не учитывают упущенную выгоду, когда рассчитывают стоимость затратным подходом.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| yairam79 | Дата: Четверг, 15.06.2017, 20:29 | Сообщение # 378 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 13
Статус: Offline
| Спасибо, но озадачили, я все-таки отвечу как по практике...
|
| |
| |
| alya2004 | Дата: Понедельник, 03.07.2017, 21:32 | Сообщение # 379 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
| Добрый день. Оцениваю объект незавершенного строительства крупнопанельный жилой дом затратным подходом по сборнику УПВС. Мне нужно привести цены к текущим.
Использую коэффициенты:
1) Индекс удорожания сметной стоимости СМР за период с 1969 г. по 1984 г. - 1,2
2) Территориальный (Приложение N 2к Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. N 94) - 1,01
3) Индекс удорожания СМР за период с 1984г. по 1991г Письмо Госстроя СССР № 14-Д от 6 сентября 1990 г. - 1,59
А дальше как считать к ценам 1 квартала 2017г? Не могу найти писем и источников. ФЕР/ТЕР вообще не понимаю. Пожалуйста, подскажите, как далее считать.
Регион - Красноярский край.
Заранее спасибо!
P.S. правильно ли будет использовать Индекс изменения стоимости изыскательских работ для строительства (по отношению к базовым ценам по состоянию на 1 января 1991 года)Индекс изменения стоимости изыскательских работ для строительства (по отношению к базовым ценам по состоянию на 1 января 1991 года). Письмо Минстроя России от 20.03.2017 N 8802-ХМ/09. Значение 45,12 (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39473/) учитывая, что это индекс изыскательских, а не строительно-монтажных работ.
Сообщение отредактировал alya2004 - Понедельник, 03.07.2017, 21:44 |
| |
| |
| mariaparieva | Дата: Четверг, 17.08.2017, 16:50 | Сообщение # 380 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
| Здравствуйте!
Помогите пожалуйста решить задачу:
Рассчитать рыночную стоимость земельного участка методом деления на участки, если участок предполагается разделить на 2 лота, которые, как прогнозируется, будут проданы через 1 и 2 года по ценам 1 и 2 млн руб. соответственно. Затраты на продажу составят соответственно 200 тыс. руб. на дату оценки и 1 млн руб. на конец первого года. Требуемая норма доходности аналогичных инвестиций 10%. Результат округлить до тысяч рублей.
|
| |
| |
