|
Задачи - оценка недвижимости
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:33 | Сообщение # 1 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| В данной теме оказывается студентам помощь в решении задач по ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ (зданий, земельных участков).
ПРАВИЛА ДАННОЙ ТЕМЫ!!!
Если не можете решить задачу или ответить на какой-либо вопрос теста по данной тематике, пишите здесь. По мере своих сил и возможностей, постараемся вам помочь.
Если задачу нельзя написать в тексте сообщения или она имеет табличную форму, то к сообщению прикрепляйте файл в формате word или excel.
Но, есть ограничения:
1. Писать в одном сообщении не более одной задачи, вопроса
2. Слишком объемные задачи в рамках форума бесплатно решаться не будут
3. Скорость получения ответа зависит от уровня нашей загруженности (от 1 до 6 дней)
На форуме мы помогаем разобраться в решении задач, а НЕ полностью их решаем.
Под словом "помогаем" предполагается:
1) что вы сами пытались решить эту задачу, но у вас не получилось с ней разобраться.
2) вы пишите на форуме условие задачи и то решение, которым вы попытались ее решить
3) если это решение неверное, то мы помогаем направить вас в "нужном русле", то есть подсказать ход решения, формулу, исправить ошибки в ваших расчетах и т.д.
Если же вам требуется полностью решенная задача "от и до" с расписыванием всех формул и окончательным расчетом, то это уже коммерческая услуга, которую необходимо оплачивать. Для этого отправляйте условие задач по адресу: expert.rsa@mail.ru
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| Viziter | Дата: Пятница, 29.11.2013, 20:54 | Сообщение # 81 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
| Пожалуйста, помогите с задачкой! Заранее спасибо..
Объект недвижимости имеет площадь 100 кв.м. составляет 600 ед. за кв. м.в год. Коэффициент недозагрузки составляет 2%. Т.к. объект загружен только днем, можно сдавать комнаты площадью 10 кв.м. в аренду вечером. Известно, что расходы по содержанию объекта недвижимости составляют в год 250 ед. Определите чистый операционный доход.
Не знаю, что делать с 10кв м.. решение у меня такое:
ДВД=90*600+10*600(1-0.02)=54000+5880=59880
ЧОД=59880-250=59630 но не правильно наверно(
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Пятница, 29.11.2013, 21:24 | Сообщение # 82 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Viziter, если честно, то я тоже не очень понимаю зачем в задаче дано вот это Цитата Viziter (  ) Т.к. объект загружен только днем, можно сдавать комнаты площадью 10 кв.м. в аренду вечером. Также непонятно, сколько этих комнат по 10 кв.м.? И вечером - это сдаются комнаты на несколько часов или как?!! И какая ставка арендной платы по сдаче данных комнат в аренду на вечер? Довольно запутанно составлена задача. ПВД = Площадь, сдаваемая в аренду * Ставка арендной платы + Дополнительные доходы ПВД = 100 кв.м.*600 ден.ед. + 10 кв.м.*600 ден.ед. = 66000 ДВД = 66000 *(1-0,02) = 64680 ЧОД = 64680 - 250 = 64430
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Суббота, 30.11.2013, 16:45 | Сообщение # 83 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата Светланка ( ) подскажите пожалуйста, правильно ли я решила следующую задачу: нужно осуществить оценивание объекта недвижимости с потенциальным валовым доходом (ПВД) в 10 000 грн. В банке данных есть сведения о недавно проданных аналогах: объект А продали за 82 000 грн при его ПВД- 16500грн, объект В продали за 97000 грн при его ПВД-17500 грн, объкт С продали за 63000 грн при его ПВД- 13500 грн. Я решала так: 16500/82000=0,2,
17500/97000=0,18=0,2
13500/63000=0,2
10000/0,2=50000 грн
бъект оценивается в 50 000 грн
от
Стоимость предприятия = Финансовый показатель * Мультипликатор по аналогам
В данном случае финансовый показатель = ПВД
Мультипликатор = Цена / Финансовый мультипликатор
Мультипликатор А = 82000/16500 = 4,96
Мультипликатор В = 97000/17500 = 5,54
Мультипликатор С = 63000/13500 = 4,66
Средний мультипликатор = (4,96+5,54+4,66) = 5
Стоимость предприятия = 10000*5 = 50000
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| Светланка | Дата: Суббота, 30.11.2013, 16:53 | Сообщение # 84 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 6
Статус: Offline
| подскажите пожалуйста, правильно ли я решила следующую задачу: нужно осуществить
оценивание объекта недвижимости с потенциальным валовым доходом (ПВД) в
10 000 грн. В банке данных есть сведения о недавно проданных аналогах:
объект А продали за 82 000 грн при его ПВД- 16500грн, объект В ппродали
за 97000 грн при его ПВД-17500 грн, объкт С продали за 63000 грн при
его ПВД- 13500 грн.
Я решала так: 16500/82000=0,2,
17500/97000=0,18=0,2
13500/63000=0,2
10000/0,2=50000 грн
получается, что объект оценивается в 50 000 грн
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Суббота, 30.11.2013, 17:01 | Сообщение # 85 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Светланка, решение в предыдущем сообщении, хотя ответ вообщем то получился у нас одинаковый, но методика решения немного неверная у вас
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| Светланка | Дата: Суббота, 30.11.2013, 17:18 | Сообщение # 86 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 6
Статус: Offline
| Подскажите пожалуйста ,правильно ли я решила эту задачу:Рассчитать стоимость складского помещения, расположенного в районе "А", если аналогичный склад, расположенный в районе "Б" с худшими подъездными путями,продан за 1500 тис. грн.Корректирование стоимости за счёт подъездных путей по мнению оценщика составляет 5 %.Результаты анализа рынка указывают на то, что складские помещения в районе "А" дешевле, чем в районе "Б" на 10 %. Корректировочный коэффициент на менее престижное расположение объекта оценивания составляет 0,9. Корректирование на качество подъездных путей-1,05 ( объект оценивания имеет наиболее удобные для пользования подъездные пути , за счёт чего его стоимость выше по сравнению с аналогом на 5%)
Я решала так: 1500+(1500*5%)-(1500*10%)=1425 тис грн
|
| |
| |
| Светланка | Дата: Суббота, 30.11.2013, 17:50 | Сообщение # 87 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 6
Статус: Offline
| подскажите пожалуйста правильно ли я решила задачу о складском помещении, а то сегодня нужно сдать её, а у меня сомнения на верном ли я пути? Заранее благодарю за ответ.
|
| |
| |
| Sunvoice | Дата: Среда, 04.12.2013, 14:22 | Сообщение # 88 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 2
Статус: Offline
| Прогнозируемый ежегодный чистый операционный доход от объекта недвижимости, 1-ый год / 120 000 , 2-ой год / 120600 , 3-й год / 121200, 4-ый год / 121 800, 5-ый год / 122 400, 6-ой год / 123 000. В конце прогноза предполагается продать за 900 000. Годовая норма отдачи равна (Irr) 25%. Определить стоимость объекта. (ответ 593 409) Пробовал решить по формуле PV=CF*(1/(1+i)^n) и результаты суммируя, получил результат 583 200. В чем я мог ошибиться?
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 04.12.2013, 14:47 | Сообщение # 89 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата Sunvoice ( ) В чем я мог ошибиться?
Здесь просто, наверное, погрешность в расчетах. Попробуйте эту задачу решить в excel - ответ получается 593409. Формула расчета у вас правильная.
Стоимость объекта = Текущая стоимость доходов + Текущая стоимость реверсии = 96000 + 77184 + 62054 + 49889 + 40108 + 32244 + 235930 = 593409
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| Sunvoice | Дата: Понедельник, 09.12.2013, 15:54 | Сообщение # 90 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 2
Статус: Offline
| Чистый операционный доход от объекта в квартал = 50 000. Ежеквартальный рост дохода +1%. Срок прогноза 2 года. Норма отдачи равна 25%. В конце прогноза объект планируют продать. Прогнозируемая стоимость объекта определяется методом прямой капитализации, чистый операционный доход принимается по последнему году прогноза, коэффициент капитализации принимается равным норме отдачи. Определить стоимость объекта. Ответ: 837714.
Я определил поток доходов во времени:(поквартально)
1 - 50000
2 - 50500
3 - 51005
4 - 51515
5 - 52030
6 - 52551
7 - 53076
8 - 53607
Определил текущую стоимость доходов 317415.
Затем методом прямой капитализации 317415/25%=1 269 661 примерны будущий доход. Но дальше Стоимость объекта = Текущая стоимость доходов + Текущая стоимость реверсии у меня получается 530429. Прошу вашей помощи. Я что-то не так посчитал...
Сообщение отредактировал Sunvoice - Понедельник, 09.12.2013, 16:04 |
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Понедельник, 09.12.2013, 16:51 | Сообщение # 91 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата Sunvoice ( ) Чистый операционный доход от объекта в квартал = 50 000. Ежеквартальный рост дохода +1%. Срок прогноза 2 года. Норма отдачи равна 25%. В конце прогноза объект планируют продать. Прогнозируемая стоимость объекта определяется методом прямой капитализации, чистый операционный доход принимается по последнему году прогноза, коэффициент капитализации принимается равным норме отдачи. Определить стоимость объекта. Ответ: 837714.
Решение задачи:
Денежный поток 1 года = 50000+50500 + 51005 + 51515 = 203020
Денежный поток 2 года = 52030 + 52551 + 53076+53607 = 211263
Стоимость продажи = 211263 /0,25 = 845052
Стоимость объекта = 203020 * (1/(1+0,25)^1) + 211263 * (1/(1+0,25)^2) + 845052 * (1/(1+0,25)^2) = ...
У меня при расчете в excel ответ получился 838457, тоже с предложенным вариантом не сходится, но все же очень близко к нему.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| 212 | Дата: Воскресенье, 15.12.2013, 19:17 | Сообщение # 92 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 8
Статус: Offline
| Какую сумму целесообразно заплатить инвестору за объект недвижимости, который можно эффективно эксплуатировать 5 лет? Объект в конце каждого года приносит доход по 350000 т.р. Требуемый доход инвестиции - 20%
РЕШЕНИЕ:
FV=(1+i)^n-1/i=(1+0.2)^5-1/0.2=(1.5)^5-1/0.2=2.48832-1/0.2=1.48832/0.2=7.4416
350000*7.4416=2604560 т.р. - правильно??
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Воскресенье, 15.12.2013, 19:42 | Сообщение # 93 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата 212 ( ) Какую сумму целесообразно заплатить инвестору за объект недвижимости, который можно эффективно эксплуатировать 5 лет? Объект в конце каждого года приносит доход по 350000 т.р. Требуемый доход инвестиции - 20%
212, чтобы легче было решать задачи подобного типа ее надо разбить на составляющие и тогда понятней будет какую формулу использовать для расчета.
В данной задаче стоит вопрос: какую сумму сегодня целесообразно заплатить инвестору за этот объект, а вы определили будущую стоимость объекта. Хотя слово "сегодня" в задаче нет, но подразумевается именно сегодняшняя стоимость.
Наши исходные данные:
PMT - 350000; i - 20%; n= 5 лет; PV - ?
Решение задачи:
PV = PMT * [1- 1/(1+i)^n]/i = 350000 * [1- 1/(1+0,20)^5]/0,20 = 350000*2,9906 = ...
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| 212 | Дата: Среда, 18.12.2013, 16:30 | Сообщение # 94 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 8
Статус: Offline
| Добрый день!
Вычислите суммарную текущую стоимость денежного потока, возникающего в середине года, если ставка дисконта равна 14%. Денежный поток: 1 год-350000 т.р., 2 год-120000 т.р., 3 год-800000 т.р., 4 год-235000 т.р.
РЕШЕНИЕ:
PV=? i=14%, n=4 года
14% в год=14/12=1,2% в месяц, поэтому 1,2%*6=7,2%
PV=(350000/1+0,072)+ (120000/(1+0,072)^2) +(800000/(1+0.072)^3)+ 235000/(1+0.072)^4)= 350000/1.072+120000/1.1492 +800000/1.2319 235000/1.3206 = 326493+104420+649403+177949= 1258265 т.р.
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 18.12.2013, 16:49 | Сообщение # 95 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| 212, при дисконтировании денежных потоков на середину периода, делается то же самое, что и обычно, только по следующей формуле:
1/(1+i)^(n-0.5)
где n-0.5 означает период дисконтирования - середина года
Текущая стоимость денежного потока = 350000 *1/(1+0,14)^(1-0.5) + 120000 * 1/(1+0,14)^(2-0.5) + 800000 * 1/(1+0,14)^(3-0.5) + 235000 *1/(1+0,14)^(4-0.5) = ...
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| 212 | Дата: Четверг, 19.12.2013, 11:59 | Сообщение # 96 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 8
Статус: Offline
| Так а как же мне сосчитать, если n=0,5? (1,14)^(1-0.5)=(1.14)^0.5=? Я не понимаю, все n получаются не целыми??
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Четверг, 19.12.2013, 12:04 | Сообщение # 97 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата 212 ( ) Так а как же мне сосчитать, если n=0,5? (1,14)^(1-0.5)=(1.14)^0.5=? Я не понимаю, все n получаются не целыми??
Да, все n в данном случае будут нецелые.
Считайте в excel.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| Jade | Дата: Вторник, 24.12.2013, 21:41 | Сообщение # 98 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 3
Статус: Offline
| Помогите рассчитать корректировку на масштаб. Площадь объекта оценки здание магазина 42 кв.м ОА1=254кв.м, ОА2=230кв.м, ОА3=160 кв.м
|
| |
| |
| alyona | Дата: Среда, 25.12.2013, 12:09 | Сообщение # 99 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 4
Статус: Offline
| ОценщиЦа, ПОМОГИТЕ!Попался ужасный преподаватель по оценке недвижимости, если завтра не сдам сказала не поставит никогда(
Задание: Расчет рыночной стоимости складского помещения общей площадью 140 кв.м, расположенного в одноэтажном здании по адресу г. Челябинск ул. Героев Танкограда, 5г, доходным подходом.Дата оценки 24.12.2013
ГОТОВА ПЕРЕВЕСТИ НА КАРТУ ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ!!ТОЛЬКО ПОМОГИТЕ!!
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 25.12.2013, 12:16 | Сообщение # 100 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| alyona, ответила вам на электронку.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
|
