|
Задачи - оценка недвижимости
|
|
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:33 | Сообщение # 1 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| В данной теме оказывается студентам помощь в решении задач по ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ (зданий, земельных участков).
ПРАВИЛА ДАННОЙ ТЕМЫ!!!
Если не можете решить задачу или ответить на какой-либо вопрос теста по данной тематике, пишите здесь. По мере своих сил и возможностей, постараемся вам помочь.
Если задачу нельзя написать в тексте сообщения или она имеет табличную форму, то к сообщению прикрепляйте файл в формате word или excel.
Но, есть ограничения:
1. Писать в одном сообщении не более одной задачи, вопроса
2. Слишком объемные задачи в рамках форума бесплатно решаться не будут
3. Скорость получения ответа зависит от уровня нашей загруженности (от 1 до 6 дней)
На форуме мы помогаем разобраться в решении задач, а НЕ полностью их решаем.
Под словом "помогаем" предполагается:
1) что вы сами пытались решить эту задачу, но у вас не получилось с ней разобраться.
2) вы пишите на форуме условие задачи и то решение, которым вы попытались ее решить
3) если это решение неверное, то мы помогаем направить вас в "нужном русле", то есть подсказать ход решения, формулу, исправить ошибки в ваших расчетах и т.д.
Если же вам требуется полностью решенная задача "от и до" с расписыванием всех формул и окончательным расчетом, то это уже коммерческая услуга, которую необходимо оплачивать. Для этого отправляйте условие задач по адресу: expert.rsa@mail.ru
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| alyona | Дата: Четверг, 26.12.2013, 00:40 | Сообщение # 101 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 4
Статус: Offline
| Как найти норму возврата капитала по методу Ринга?
Условие: Расчет рыночной стоимости складского помещения общей площадью 140кв.м., расположенного в одноэтажном здании по адресу: г.Челябинск ул.Героев Танкограда, 5г, доходным подходом (метод капитализации). Как я понимаю без срока эксплуатации это невозможно?
Показатель Значение, %
Безрисковая ставка 6,16
Компенсация за риск 2,093
Поправка на низкую ликвидность0,6875
Поправка на инвестиционный менеджмент 3%
Ставка дохода на инвестиции11,9405
Норма возврата капитала (по методу Ринга: r1=1/n лет)
Ставка капитализации - ?
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Четверг, 26.12.2013, 09:53 | Сообщение # 102 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата alyona (  ) Как я понимаю без срока эксплуатации это невозможно?
Да, должен быть известен оставшийся срок эксплуатации.
К примеру объект оценки - здание складского назначения I группы капитальности 1983 года постройки (это мы предположили, потому что этих сведений у вас по условию нет). Нормативный срок службы для подобных зданий = 120 лет.
Фактический возраст = Дата оценки - Год постройки = 2013-1983 = 30 лет.
Оставшийся возраст = Нормативный срок - Фактический срок = 120-30 = 90 лет
Норма возврата = 1/Оставшийся срок = 1/90 = 0,0111 или 1,11%
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| alyona | Дата: Четверг, 26.12.2013, 11:22 | Сообщение # 103 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 4
Статус: Offline
| Замечания преподавателя по работе в прикрепленном файле:
"Я бы на Вашем месте уже с помощью сервиса "найти" и "заменить" пробила бы работу на разночтения по производственным и складским помещениям. В расчете неверно применен корр. коэфф. на площадь, не объяснен показатель 11% - эксплуатационные расходы."
C методом Ринга разобралась) Но преподавателю снова не понравилась моя работа, помогите! Прикрепляю работу! Буду очень признательна за помощь
Сообщение отредактировал alyona - Четверг, 26.12.2013, 11:38 |
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Четверг, 26.12.2013, 13:49 | Сообщение # 104 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата alyona ( ) Но преподавателю снова не понравилась моя работа, помогите!
А в чем именно то помочь?
Расписать показатель "эксплуатационные расходы"?
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Четверг, 26.12.2013, 13:57 | Сообщение # 105 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата alyona ( ) В расчете неверно применен корр. коэффициент на площадь
Площадь объекта оценки = 140 кв.м.
Площадь аналога 1 = 1350 кв.м.
Площадь аналога 2 = 600 кв.м.
Площадь аналога 3 = 206 кв.м.
So/Sa для аналога 1 = 140/1350 = 0,104
So/Sa для аналога 2 = 140/600 = 0,233
So/Sa для аналога 3 = 140/206 = 0,679
Так как для аналогов соотношение So/Sa меньше 0,25, то корректировочный коэффициент на площадь для них составляет 1,25 (см. таблицу 2 в вашей работе)
Для аналога 3 корректировочный коэффициент на площадь = 1,1
В таблице 4 у вас ошибка с корректировочным коэффициентом для аналога №1, по остальным аналогам - правильно этот коэффициент применен.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| alyona | Дата: Четверг, 26.12.2013, 14:43 | Сообщение # 106 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 4
Статус: Offline
| А как посчитать эксплуатационные расходы?
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Четверг, 26.12.2013, 14:45 | Сообщение # 107 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата alyona ( ) А как посчитать эксплуатационные расходы?
В данном случае вам надо их придумать, потому что в условии по ним ничего не сказано.
Эксплуатационные расходы = Условно-постоянные расходы + Условно-переменные расходы + Резерв на замещение
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| Olga-21 | Дата: Воскресенье, 05.01.2014, 02:28 | Сообщение # 108 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
| Добрый день!
Помогите, пожалуйста, вот с каким вопросом. По заданию для курсовой необходимо учесть расходы на замещение.
Данные: Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности).
Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости;
Капитальный ремонт, производится один раз в 30 лет;
накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.
В 2003 году здание отремонтировано под офис.
Восстановительная стоимость - 32 590 254,08 (по данным затратного подхода без предпринимат. прибыли)
Безрисковую ставку взяла по ставке эффективной доходности государственным облигациям - 7,57%.
По какой формуле надо рассчитывать? Заранее спасибо.
Сообщение отредактировал Olga-21 - Воскресенье, 05.01.2014, 02:54 |
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Воскресенье, 05.01.2014, 09:13 | Сообщение # 109 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата Olga-21 ( ) Данные:
Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности).
Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости;
Капитальный ремонт, производится один раз в 30 лет;
накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.
В 2003 году здание отремонтировано под офис.
Восстановительная стоимость - 32 590 254,08 (по данным затратного подхода без предпринимательской прибыли)
Безрисковую ставку взяла по ставке эффективной доходности государственным облигациям - 7,57%.
Стоимость ремонта = Восстановительная стоимость здания * 30%
Стоимость ремонта = 32590254,08 * 0,30 = 9777076 руб.
Далее требуется определить сколько нужно откладывать в течение 30 лет для того чтобы накопить необходимую сумму на ремонт.
Расходы на замещение = FV * (i/(1+i)^n – 1 )
Расходы на замещение= 9777076 * (0,0757/(1+0,0757)^30 – 1 ) = ...
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| artemmm | Дата: Понедельник, 06.01.2014, 11:16 | Сообщение # 110 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 7
Статус: Offline
| Помогите пожалуйста!
Определите стоимость автостоянки на 100 мест, стоимость 1 места 1400 руб в месяц, если известны сведения по сопоставимым объектам:
Объект Цена Кол-во Вал. доход,
сопоставл. тыс.руб мест тыс. руб
А 7000 120 1250
Б 7200 110 1050
В 9100 130 1450
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Понедельник, 06.01.2014, 11:44 | Сообщение # 111 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата artemmm ( ) Определите стоимость автостоянки на 100 мест, стоимость 1 места 1400 руб в месяц, если известны сведения по сопоставимым объектам:
Сначала определяем средний мультипликатор "Цена/Валовой доход" по аналогам
Далее "Валовой доход объекта оценки" умножаем на полученный средний мультипликатор
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| artemmm | Дата: Понедельник, 06.01.2014, 12:09 | Сообщение # 112 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 7
Статус: Offline
| Цитата ОценщиЦа ( ) Сначала определяем средний мультипликатор "Цена/Валовой доход" по аналогам Далее "Валовой доход объекта оценки" умножаем на полученный средний мультипликатор
7200/1050=6.8
9100/1450=6.2
6.2+6.8+5.6=18.6/3=6.2
1400x100=140000
140000x6.2=868000
Правильно? заранее спасибо
Сообщение отредактировал artemmm - Понедельник, 06.01.2014, 12:11 |
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Понедельник, 06.01.2014, 15:38 | Сообщение # 113 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата artemmm ( ) 1400x100=140000
Годовой "валовой доход" объекта оценки = 100 мест * 1400 руб./место/мес. *12 мес. = 1680000 руб. или 1680 тыс. рублей
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| artemmm | Дата: Понедельник, 06.01.2014, 16:20 | Сообщение # 114 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 7
Статус: Offline
| Буду очень признателен, если направите в нужное русло
Гостиница имеет 40 номеров, каждый из которых может приносить годовой доход в 350 тыс. руб в год. Расходы на техническое обслуживание и коммунальные платежи составляют в год 360 тыс. руб., на заработную плату персонала (без отчислений во внебюджетные фонды) - 1000 тыс руб., амортизационные отчисления по гостинице составляют 240 тыс. руб. Средняя загрузка гостиницы 90%. Определите стоимость гостиницы, если собственник гостиницы оплачивает НДС, налог на имущество в сумме 300 тыс. руб., налог на землю 25 тыс. руб. и налог на прибыль. Коэффициент капитализации - 0.15
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Понедельник, 06.01.2014, 16:25 | Сообщение # 115 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата artemmm ( ) Гостиница имеет 40 номеров, каждый из которых может приносить годовой доход в 350 тыс. руб в год. Расходы на техническое обслуживание и коммунальные платежи составляют в год 360 тыс. руб., на заработную плату персонала (без отчислений во внебюджетные фонды) - 1000 тыс руб., амортизационные отчисления по гостинице составляют 240 тыс. руб. Средняя загрузка гостиницы 90%. Определите стоимость гостиницы, если собственник гостиницы оплачивает НДС, налог на имущество в сумме 300 тыс. руб., налог на землю 25 тыс. руб. и налог на прибыль. Коэффициент капитализации - 0.15
Методом капитализации эта задача решается по формуле:
Стоимость = ЧОД / Ставка капитализации
ПВД = 40 номеров * 350 тыс. руб./год = 140000 тыс. руб./год
ДВД = ПВД * Коэффициент загрузки = 140000 * 90% = 126000 тыс. руб./год
ЧОД = ДВД - Операционные расходы = 126000 - ...
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| artemmm | Дата: Вторник, 07.01.2014, 08:48 | Сообщение # 116 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 7
Статус: Offline
| Методом капитализации эта задача решается по формуле:
Стоимость = ЧОД / Ставка капитализации
ПВД = 40 номеров * 350 тыс. руб./год = 140000 тыс. руб./год
ДВД = ПВД * Коэффициент загрузки = 140000 * 90% = 126000 тыс. руб./год
ЧОД = ДВД - Операционные расходы = 126000 - ...
небольшой вопрос - а как узнать НДС и налог на прибыль который оплачивает собственник?
Сообщение отредактировал artemmm - Вторник, 07.01.2014, 08:55 |
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Вторник, 07.01.2014, 09:54 | Сообщение # 117 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата artemmm ( ) небольшой вопрос- а как узнать НДС и налог на прибыль который оплачивает собственник?
В соответствии с законодательством НДС = 18%; налог на прибыль = 20%.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| artemmm | Дата: Вторник, 07.01.2014, 10:45 | Сообщение # 118 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 7
Статус: Offline
| Цитата ОценщиЦа ( ) В соответствии с законодательством НДС = 18%; налог на прибыль = 20%.
и налог на прибыль 126000 тыс. руб./год * 0.2 = 25200
Методом капитализации эта задача решается по формуле:
Стоимость = ЧОД / Ставка капитализации
ПВД = 40 номеров * 350 тыс. руб./год = 140000 тыс. руб./год
ДВД = ПВД * Коэффициент загрузки = 140000 * 90% = 126000 тыс. руб./год
ЧОД = ДВД - Операционные расходы = 126000 - 360 - 1000 - 240 - 300 - 25 - 22680 - 25200 = 76195 тыс. руб
Стоимость = 76195 / 0.15 = 507967 тыс.руб
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Вторник, 07.01.2014, 10:52 | Сообщение # 119 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата artemmm ( ) то есть ндс=126000 тыс. руб./год * 0.18 = 22680и налог на прибыль 126000 тыс. руб./год * 0.2 = 25200
Я думаю НДС и налог на прибыль исчисляются не от ДВД. Здесь надо с налогами разбираться от какого значения они считаются.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| Юлечка | Дата: Суббота, 18.01.2014, 16:58 | Сообщение # 120 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
| помогите пожалуйста в решении задачи:
Госпожа Браун только что заплатила 100$ за опцион на покупку земли. Опцион дает ей право приобрести собственность за 10 000$ по истечении двух лет. Уже выплаченные за опцион 100$ не будут включены в цену покупки. Какую сумму сегодня должна положить госпожа Браун в банк, выплачивающий 10% годовых при ежемесячном накоплении с тем, чтобы через два года остаток составил 10 000$?
|
| |
| |
