Вернуться к оглавлению методички «Операции с недвижимостью»

ВВЕДЕНИЕ

Рыночный оборот - это движение товаров / услуг, основными регуляторами которого являются спрос и предложение. Участники (субъекты) рынка, совершающие сделки с создаваемыми и находящимися в обороте товарами / услугами (объектами рынка) оперируют понятиями «цена - качество». Описание рынка в таких категориях позволяет с большей или меньшей точностью рассчитать объемы спроса и предложения и, как результат, сделать прогноз изменения цены и ликвидности товара.

Каждый субъект рынка действует, исходя из доступного для него рыночного прогноза. При этом достоверность прогноза (риска) означает прибыль, а ошибка в прогнозе - убытки.

Для описания рынка введено понятие «секторов», в рамках которых обращаются подобные (сравнимые) товары / услуги, каждый из которых является самостоятельной частью рынка и при необходимости в свою очередь может быть разбит на некоторые составляющие. Важно, что в рамках отдельных товарных рынков сравнивается не сам товар, а сделки с ним; например, один и тот же объект недвижимости можно получить, купив его или взяв в аренду. Очевидно, что две эти рыночные операции принадлежат к разным секторам (рынкам), что находит отражение, прежде всего, в цене сделки.

Недвижимость - один из самых капиталоемких объектов рынка, объемы финансовых рисков, вовлеченных в этот сектор, очень велики, поэтому описание рынка недвижимости отличается глубоким структурированием и детализацией, т.е. разбивкой на большое количество товарных секторов (субрынков). В операциях с недвижимостью большое значение имеет и территориальный фактор: в разных местах складывается разное соотношение «спрос - предложение», правовое регулирование сделок также отличается в той части, которая относится к компетенции субъектов федерации и органов местного самоуправления.

В России основа существующих товарных рынков недвижимости сложилась в результате проведенных в стране трех приватизационных процессов: приватизации жилья, так называемой малой приватизации (приватизация предприятий торговли и бытового обслуживания) и большой приватизации (приватизация предприятий промышленности и строительства). Эти процессы проходили с большими различиями в разных территориях, что нашло свое отражение в нынешнем состоянии территориальных рынков недвижимости.

В настоящем методическом указании описано содержание основных операций с недвижимостью в структуре товарных рынков.

Традиционно рынок недвижимости разделяется на три основные товарные сектора (рынка):

• рынок земли;
• рынок нежилых помещений (зданий);
• рынок жилых помещений (зданий).

Каждый из основных товарных рынков разделяется на самостоятельные рынки, например: рынок земли сельскохозяйственного назначения, рынок торговых помещений, рынок жилья в частной собственности, рынок арендного жилья, рынок загородного жилья и др.

Рынки недвижимости функционируют посредством совершения операций, каждая рыночная операция - это гражданско-правовая сделка. Поэтому при изучении курса необходимо рассмотреть гражданско-правовой режим недвижимости как объекта оборота (товара) и конкретных видов операций (сделок).