[ Новые сообщения · Участники · Правила форума · Поиск · RSS ]
  • Страница 2 из 2
  • «
  • 1
  • 2
Форум "Репетитор оценщика" » Для студентов-оценщиков » Найди свой ВУЗ (тесты, практикумы и проч.) » ГАПМ имени Пастухова (Ярославль)
ГАПМ имени Пастухова (Ярославль)
ОценщиЦаДата: Понедельник, 20.04.2015, 20:51 | Сообщение # 1
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
ФГБОУ ДПО «Государственная академия промышленного менеджмента имени Н.П. Пастухова» имеет разрешение Минимущества России на профессиональную переподготовку в области оценочной деятельности (распоряжение № 1775-р от 02.07.2002 г.)

Для приобретения тестов ГАПМ им.Пастухова пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:18 | Сообщение # 21
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Билет №13

1. Методические подходы к оценке, их взаимосвязь, особенности применения. Согласование результатов оценки.


При определении рыночной стоимости бизнеса в соответствии с международными стандартами МСФО, законодательством РФ, стандартами ФСО могут использоваться три подхода: затратный, рыночный (сравнительный) и доходный.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных па определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (ст. 15 ФСО № 1).
Рыночный (сравнительный) подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Объектом (аналогом объекта оценки) для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ст. 14 ФСО № 1).
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов.
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов.
Оценщик обязан использовать один из трех подходов к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. Выбор подходов и методов для оценки объекта может осуществляться в несколько этапов.

2. Классификация и оценка дополнительных улучшений недвижимости в рамках сравнительного подхода. Избыточные улучшения и их влияние на стоимость объекта недвижимости.

При оценке неотделимых улучшений существуют определенные нюансы в части сущности объекта оценки, которая накладывает особенности на процесс определения стоимости.
Во-первых, определяя рыночную стоимость улучшений важно осознавать то, что такой объект оценки не может быть отчужден на рынке самостоятельно. Это означает, что стоимость улучшений не может рассматриваться без увязки со стоимостью недвижимости, к которой они относятся.
Во-вторых, при определении рыночной стоимости капитальных затрат на ремонт важно учитывать то, что в отличие от традиционного понимания рыночной стоимости, для данного объекта существует ограниченный круг потенциальных покупателей и продавцов. А если точнее, то это только конкретный покупатель и продавец. А сделка по купле-продаже, в сущности, будет заключаться в том, что арендодатель будет компенсировать сумму произведенных затрат по реконструкции и ремонту.
Указанные обстоятельства, таким образом, формируют особенность применения подходов и методов к оценке. А именно, доходный подход в чистом виде, а также сравнительный подход не могут быть применены к подобному объекту.  Это означает, что единственным подходом, в рамках которого может быть определена рыночная стоимость улучшений, является затратный.   При этом суть расчетов затратным подходом будет заключаться в том, что капитальные затраты должны быть рассмотрены в качестве инвестиционного проекта (с учетом срока его окупаемости, текущей стоимости прошлых вложений, накопленного износа конструктивных материалов).
В результате осуществления расчетов оценщик определяет насколько эффективны, в материальном смысле, были произведенные затраты. Причем сумма компенсации, подлежащая уплате арендатору в качестве возмещения, рассчитывается с учетом временной стоимости денег. Это связано с тем, что арендодатель «покупает» улучшения только после окончания срока действия договора. Но к этому моменту уже успевает произойти уменьшение их стоимости в силу временной стоимости денег, а также физического износа конструктивных элементов. В этой связи нельзя полагать, что арендатор может рассчитывать на возмещение полного объема затраченных средств.
Избыточное улучшение недвижимого имущества - результаты мероприятий, направленных на смену физического (технического) состояния и (или) качественных характеристик земельного участка и (или) земельных улучшений, обособление которых не приведет к изменению рыночной стоимости земельного участка и (или) земельных улучшений. Стоимость избыточных улучшений является положительной разностью между затратами на замещение (воспроизведение) и приростом рыночной стоимости, который обусловлен такими затратами.

3. Способы и специфика оценки дебиторской задолженности предприятий.

Процедуру расчёта рыночной стоимости обязательств фирм-дебиторов называют оценкой дебиторской задолженности организации. При её проведении необходимо учитывать сроки появления, формирования и погашения долгов. Кроме того, не стоит игнорировать правовые аспекты образования обязательств и наличие начисленных и неоплаченных штрафов и пеней. Надо заметить, что оценка дебиторской, также, как и кредиторской задолженности, должна проводиться на настоящий момент времени и основываться на текущей стоимости денег. 
Дебиторская задолженность — активная статья баланса фирмы, а значит, её стоимость должна быть включена в ту часть средств, которую организация-владелец может потратить на совершенствование производственного процесса и ведение предпринимательской деятельности.
Такой вид активов, подобно векселям, долговым распискам и другим подобным ценным бумагам может обращаться на открытом рынке, но в специфической форме. Не являясь товаром, дебиторская задолженность может быть реализована только в ситуации уступок прав требования по потребительской стоимости. Ситуация переуступки прав требования представляет собой вариант, когда первоначальный кредитор находит другого, и на возмездной основе передаёт ему все права на взыскание долга. Получение согласия должника на совершение такой операции не требуется. Потребительская стоимость рассчитывается на основании тех же документов, по которым подтверждается наличие, и оценивается объём дебиторской задолженности. 
Обычно различают дебиторскую задолженность двух видов: Отсроченная — срок оплаты долга такого вида ещё не подошёл. Просроченная — время на погашение обязательств истекло. Особенности оценки обязательств должников 
Оценка стоимости дебиторской задолженности может потребоваться в следующих ситуациях:
В случае проведения анализа эффективности функционирования компании. 
При урегулировании взаимных претензий организаций, взыскании имущества с дебитора в суде или во внесудебном порядке. 
При подготовке и оформлении сделки переуступки прав требования. 
Кроме текущего финансового состояния фирмы-дебитора, при оценке необходимо учитывать наличие у неё вопросов к поставленной продукции в качественном и количественном отношении, материальную обеспеченность данного обязательства. Также в процессе следует подробно изучить права требования, на основании которых задолженность образовалась и потенциальный спрос на неё среди покупателей. В случае если размер неоплаченных обязательств дебиторов достигает 30% от общей стоимости активов организации, они начинает оказывать существенное влияние на будущее состояние показателей экономической деятельности компании, а также на рыночную стоимость отдельно взятых активов.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:19 | Сообщение # 22
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Билет №14

1. Понятие предложения, величины предложения. Факторы, влияющие на предложение.


Предложение — это тоже характеристика состояния рынка, а точнее, другой его важнейшей составляющей — экономической логики поведения продавцов (изготовителей). Реально эта логика проявляется в том, какой оказывается величина предложения (объем производства) при разных уровнях цены. Как и в случае со спросом, соотношение между понятиями «величина предложения» и «предложение» легче понять, если каждое из них — ответ на определенный вопрос.
Величина предложения — объем товара определенного вида (в натуральном измерении), который продавцы готовы (хотят и могут) предложить в течение определенного периода времени на рынок при определенном уровне рыночной цены на этот товар.
Факторы, влияющие на предложение: цена, количество товаров на рынке.
Цена и количество товара изменяются и взаимодействуют однонаправленно: повышение цены вызовет увеличение количества товаров, предлагаемых к продаже. И наоборот, понижательная тенденция цены означает необходимость сокращения производства и предложения товаров на рынки.
Важнейшим и определяющим фактором здесь выступает цена. От уровня рыночных цен на товары зависят доходы и продавцов, и фирм-производителей. Чем выше эти доходы, тем оперативнее растет рыночное предложение товаров, и наоборот. В этом смысле производство достаточно быстро реагирует на любые изменения, мобильно перестраиваясь в соответствии с потребительским спросом на рынке.
В то же время рыночное предложение имеет смысл только тогда, когда это подтверждают удовлетворяющие его цены.

2. Принципы применения доходного подхода к оценке недвижимости, методическая база, границы применения, основные способы расчетов. Методика дисконтированных денежных потоков – границы применения и основной алгоритм.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта недвижимости.
Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:
• принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
• принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую.
Основное преимущество, которое имеет доходный подход оценки недвижимости по сравнению со сравнительным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т. е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.
Доходный подход оценки тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов.
Основным недостатком, который имеет доходный подход оценки недвижимости, является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных. 
Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.
Метод ДДП состоит в оценке стоимости недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

3. Сопоставительный анализ инвестиционных проектов. Точка Фишера – определение и расчет.

В международной практике накоплен большой опыт по разработке и использованию количественных методов оценки привлекательности инвестиционных проектов. В основу их положено сравнение выгод (дохода, прибыли) с капитальными затратами. С помощью критериальных показателей (доходности, безопасности, периода окупаемости и др.) можно отобрать проекты для дальнейшего рассмотрения инвестором, экспертом, аналитиком и т. д.
Экспертиза проектов проводится с целью сравнить ситуацию «без проекта» с ситуацией «с проектом», т. е. изучить только те изменения в затратах и результатах, которые обусловлены именно данным проектом. В этом случае привлекательность проекта будет равняться изменениям выгод в результате осуществления проекта минус изменения затрат как конечный результат проекта. Подобный подход не аналогичен сравнению ситуации до и после проекта, так как не учитывает изменений в инвестициях и производстве, которые произошли бы без реализации данного проекта, и приводит к неправильному определению выгод и затрат, относимых за счет проекта.
Точка Фишера – это графическая методика, которая позволяет на основе сопоставления треугольников доходности выбрать наиболее выгодный проект в долгосрочной перспективе. Выявление треугольников доходности (убыточности) производится только при сравнении двух реальных проектов. По общепринятым правилам построение и выводы производят исходя из пересечения двух линий, которые символизируют инвестиционные проекты. В реальной действительности, если вводить в расчёт фактические данные по проектам, то на графике будут отражаться не прямые линии, а гиперболические. Но в этом случае треугольники доходности построить будет невозможно. Поэтому для построения треугольников доходности используют только 2 точки (по каждому из проектов). Первая точка – это величина текущей стоимости проекта при нулевой норме дисконтирования. Вторая точка – это внутренняя норма доходности проекта, т.е. такая норма дисконтирования, при которой проект безубыточен, т.е. текущая стоимость равна нулю.
После построения линий проектов необходимо на этой же плоскости отложить начальную норму дисконтирования, конечную норму дисконтирования и показать точку Фишера. Начальная норма дисконтирования определяется исходя из фактического уровня инфляции и фактической ставки процента по состоянию на момент начала инвестирования. 
Точка Фишера проекта представляет собой точку пересечения линий проектов А и В, или точку равновесия проектов. Фактически точка Фишера – это такая норма дисконтирования, при которой инвестору не важно, какой из двух проектов осуществлять, т.к. оба этих проекта принесут одинаковый дополнительный доход, т.е. текущая стоимость обоих этих проектов будет одинакова.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:20 | Сообщение # 23
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Билет №15

1. Нормативно-правовые аспекты оценочной деятельности. Саморегулирование оценочной деятельности. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Легитимность оценки.


Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации имеет следующую иерархическую структуру:
Конституция Российской Федерации;
Кодексы Российской Федерации (к оценочной деятельности прямое отношение, прежде всего, имеют Гражданский Кодекс, Налоговый Кодекс, Земельный Кодекс, а опосредованно – все остальные, в том числе, Градостроительный и Уголовный Кодексы);
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
Федеральные стандарты оценки (ФСО);
Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (далее – СРОО);
прочие документы уполномоченных органов (например, методические рекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной деятельности).
Конституция и Кодексы определяют общие основы функционирования основных институтов государства, относясь к оценочной деятельности в самых общих чертах. Например, Гражданский Кодекс устанавливает виды прав на имущество, вводит разделение на движимое и недвижимое имущество; Налоговый Кодекс используется при прогнозе денежных потоков, связанных с использованием оцениваемого имущества.
Достаточно долгий период, до 1998 года, оценочная деятельность в России осуществлялась без полноценного нормативно-правового регулирования. Первая редакция Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ была принята только 29.07.1998 г.
 Закон об оценке установил базовые требования к отчету об оценке, договору на оказание услуг по оценке, оценщику, уровню его ответственности. Документ является динамично развивающимся, практически каждый год в него вносятся поправки и дополнения: например, добавлены разделы, касающиеся саморегулирования оценочной отрасли, экспертизы отчетов об оценке и пр. 
До конца 2007 года регулирование оценочной деятельности в России осуществлялось государством через механизм лицензирования. Структурой, непосредственно выдававшей лицензии, а также осуществлявшей проверки соблюдения лицензионных требований, являлось Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество). С 2008 года оценочная деятельность переведена на механизм саморегулирования – ряд функций по регулированию отрасли  передан профессиональным объединениям оценщиков, имеющим статус саморегулируемых организаций. 
Легитимность (то есть правовая достоверность) оценки определяется судом.

2. Методика дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости. Границы применения. Построение денежного потока. Обоснование ставки дисконта. Шаг и горизонт расчетов. 

Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.
Метод ДДП состоит в оценке стоимости недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Под денежным потоком инвестиционного проекта понимают поступления и выплаты денежных средств, связанные исключительно с реализацией этого проекта. К денежным потокам проекта не относится движение денежных средств, возникающее в результате текущей деятельности предприятия. 
Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем». 
Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации). 
Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания. 
Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. 
В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы: 
1) метод кумулятивного построения; 
2) метод сравнения альтернативных инвестиций; 
3) метод выделения; 
4) метод мониторинга. 
Оценка предстоящих затрат и результатов при определении эффективности инвестиционного проекта осуществляется в пределах расчетного периода, продолжительность которого (горизонт расчета) должна охватывать весь жизненный цикл разработки и реализации проекта вплоть до его прекращения.
Горизонт расчета разбивается на шаги. Шагом расчета при определении показателей эффективности могут быть: месяц, квартал, полугодие или год.

3. Финансовый анализ и его применение в оценке бизнеса. Основные коэффициенты

Финансовый анализ в оценке бизнеса – это процесс исследования финансового состояния и основных результатов финансовой деятельности предприятия в целях выявления резервов его развития и определения его рыночной стоимости.
В условиях рыночной экономики устойчивая деятельность предприятия зависит как от его внутренних возможностей эффективно использовать все имеющиеся в его распоряжении ресурсы (производственные, финансовые), так и от внешних условий (налоговая, кредитная политика государства, рыночная конъюнктура). Следовательно, под предметом анализа понимается хозяйственная деятельность предприятия и его структурных подразделений, складывающаяся под воздействием объективных и субъективных факторов и получающая соответствующее отражение через систему экономической информации.
Важнейшей задачей предприятия в условиях рыночной экономики является обеспечение устойчивого финансового состояния, что создает ему репутацию надежного партнера.
Объектами финансового анализа в оценке бизнеса являются экономические процессы и звенья экономики, ресурсы производственные, финансовые, а также факторы и резервы, в данных о которых содержится информационная база для анализа.
В основе финансового анализа лежит расчет специальных показателей, чаще в виде коэффициентов, характеризующих тот или иной аспект финансово-хозяйственной деятельности организации. Среди самых популярных финансовых коэффициентов можно выделить следующие:
1) Коэффициент автономии (отношение собственного капитала к общему капиталу (активам) предприятия), коэффициент финансовой зависимости (отношение обязательств к активам).
2) Коэффициент текущей ликвидности (отношение оборотных активов к краткосрочным обязательствам).
3) Коэффициент быстрой ликвидности (отношение ликвидных активов, включающих денежные средства, краткосрочные финансовые вложения, краткосрочную дебиторскую задолженность, к краткосрочным обязательствам).
4) Рентабельность собственного капитала (отношение чистой прибыли к собственному капиталу предприятия)
5) Рентабельность продаж (отношение прибыли от продаж (валовой прибыли) к выручке предприятия), рентабельность по чистой прибыли (отношение чистой прибыли к выручке).


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:21 | Сообщение # 24
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Билет №16

1. Договор на проведение оценочных работ, его основные аспекты. Гонорар оценщика.


Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. 
В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. 
Суд, Арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. 
Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме. 
Договор на проведение оценки должен содержать:
• объект оценки; 
• вид стоимости имущества (способ оценки); 
• размер денежного вознаграждения за проведение оценки; 
• сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом; 
• наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации; 
• указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки; 
• указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. 
В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков. 
Договор на проведение оценки, как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов. 
В соответствии с данным законом независимость оценки требует, чтобы оценщик не имел имущественного интереса в объекте оценки. Размер гонорара оценщика не должен зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Закон предусматривает страхование гражданской ответственности оценщиков, которое является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков. 

2. Определение стоимости оборудования как установленного.

Иногда номера модели недостаточно для определения правильной себестоимости. Практически для любого элемента оборудования важное значение имеют его функциональные характеристики, относящиеся к производительной мощности. Высота центров над направляющими и расстояние между центрами для токарного станка, длина и ширина фрезерования для фрезерного станка, высота для радиально-сверлильного станка, количество шпинделей для сверлильного станка, вес пресса - все эти характеристики относятся к производительной мощности. 
Факторы установки оборудования также имеют большое значение при определении полной стоимости замещения. Есть ли у машины специальное основание, укладки, протяженный подвод энергии, труден ли к ней доступ? Эти и другие моменты, связанные с установкой, должны быть учтены для нахождения правильной стоимости. 
Наилучшим источником информации для оценщика машин и оборудования является производитель данного конкретного вида или соответствующий дилер. У производителя можно узнать, находится ли еще в производстве данная машина, можно ли ее получить немедленно или какое время требуется для производства и доставки, вес агрегата (помогает оценить затраты на доставку) и, особенно, его нынешнюю полную стоимость и стоимость дополнительных принадлежностей и аксессуаров. Если машина уже снята с производства, производитель зачастую может сообщить стоимость новой модели, пришедшей на смену устаревшей. Сам факт того, что агрегат больше не производится, дает некоторое представление о его стоимости. Для старых машин трудно достать запасные части, и их ремонт поэтому более дорогостоящ. 

3. Методика дисконтированных денежных потоков при оценке бизнеса, специфика применения. Обоснование ставок капитализации и дисконтирования. Двойная возможность учета рисков при оценке в рамках доходного подхода.

Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.
Метод ДДП состоит в оценке стоимости недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Ставка дисконтирования отражает доходность, требуемую инвестором для соответствующего уровня риска, и должна соответствовать денежному потоку, в том числе она может быть рассчитана для реального и номинального потока, потока доходов на собственный или инвестированный капитал. Ставка доходности может моделироваться на основе неких базисных уровней с учётом поправок к ним, отражающих отличия в рисках.
Рассматривая ставку дисконтирования для недвижимости, важно понимать, что недвижимость – это актив, и для его оценки используется денежный поток на совокупный инвестированный капитал. По аналогии с оценкой бизнеса ставка может быть рассчитана по модели стоимости капитала однако поскольку в основном рыночная оценка производится на доналоговых потоках, ставка для недвижимости не включает в себя поправку на налоговый рычаг.
Ставка капитализации отражает взаимосвязь годового дохода и стоимости объекта. Важно понимать, что традиционное словосочетание «ставка капитализации» есть отношение именно текущего, фактически достигнутого на дату оценки чистого дохода к стоимости объекта. Ставка капитализации таким образом является показателем, обеспечивающим сворачивание модели ДДП для бесконечного или очень продолжительного денежного потока. Эта ставка связана со ставкой дисконтирования, но кроме того учитывает и изменение самих инвестиций.
Методы доходного подхода допускают возможность двойного счета, то есть, завышение стоимости активов. Этот недостаток легко устранить путем правильной оценки амортизационных отчислений в анализе. Тем не менее, некоторые аналитики иногда ошибочно недооценивают (или даже игнорируют) учет необходимых амортизационных отчислений.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:22 | Сообщение # 25
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Билет №17

1. Принципы ведения бухгалтерского учета на предприятии. Учетная политика.


Бухгалтерский учет в Российской Федерации в соответствии должен вестись с соблюдением следующих принципов
1) организация ведет бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций (фактов хозяйственной деятельности) путем двойной записи на взаимосвязанных счетах бухгалтерского учета, включенных в рабочий план счетов бухгалтерского учета. Рабочий план счетов бухгалтерского учета утверждается организацией на основе Плана счетов;
2) бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций (фактов хозяйственной деятельности) ведется в валюте РФ – в рублях,
3) все хозяйственные операции и результаты инвентаризации должны своевременно регистрироваться на счетах бухгалтерского учета. Все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет. Документирование имущества, обязательств и иных фактов хозяйственной деятельности, ведение регистров бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности осуществляется на русском языке. Первичные учетные документы, составленные на иных языках, должны иметь построчный перевод на русский язык.
Для обеспечения достоверности данных бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности организации обязаны проводить инвентаризацию имущества и обязательств, в ходе которой проверяются и документально подтверждаются их наличие, состояние и оценка;
4) активы, капитал и обязательства организации должны быть выражены в денежной оценке. Имущество, обязательства и иные факты хозяйственной деятельности для отражения в бухгалтерском учете и отчетности подлежат оценке в денежном выражении;
5) бухгалтерский учет текущих затрат, связанных с производством продукции, выполнением работ, оказанием услуг, должен вестись раздельно от капитальных и финансовых вложений организации. В бухгалтерском учете организации ведется раздельный учет текущих затрат на производство продукции, выполнение работ и оказание услуг и затрат, связанных с капитальными и финансовыми вложениями, имущества, находящегося в собственности организации и имущества других юридических лиц, находящегося у данной организации.
Учетная политика организации - это принятая ею совокупность способов ведения бухгалтерского учета (первичное наблюдение, стоимостное измерение, текущая группировка и итоговое обобщение фактов хозяйственной деятельности). 
К способам ведения бухгалтерского учета относятся способы группировки и оценки фактов хозяйственной деятельности, погашения стоимости активов, организации документооборота, инвентаризации, способы применения счетов бухгалтерского учета, системы регистров бухгалтерского учета, обработки информации и иные соответствующие способы и приемы.

2. Учет и согласование различных видов износа при оценке машин и оборудования. Учет износа в зависимости от вида стоимости аналога оцениваемого объекта.

В зависимости от причин, вызвавших износ машины, различают три его вида:
• физический износ — потеря стоимости вследствие ухудшения работоспособности машины (объекта оценки), обусловленного естественным ее изнашиванием в процессе эксплуатации или длительного хранения;
• функциональный износ — потеря стоимости машиной (объектом оценки) в результате применения новых технологий и материалов при производстве аналогичного оборудования;
• внешний (экономический) износ — потеря стоимости машиной (объектом оценки), обусловленная влиянием внешних по отношению к ней факторов.
При определении стоимости подержанного оборудования с применением различных подходов не всегда приходится учитывать все три вида износа.
При использовании доходного подхода вообще не требуется специальный учет какого-либо вида износа, так как влияние каждого из них проявится в величине дохода, создаваемого объектом оценки. 
При использовании сравнительного подхода определение физического износа часто требуется для корректировки цен близких аналогов по степени износа. При этом функциональный и внешний экономический износы могут учитываться косвенно, через цены близких аналогов или идентичных объектов.
Лишь при использовании затратного подхода процесс определения стоимости объекта оценки сводится к определению полной стоимости воспроизводства последующим учетом обесценения вследствие действия всех трех видов износа.
Важность учета всех трех видов износа при оценке машин и оборудования обусловлена следующими причинами:
• относительно небольшими (на фоне других активов) нормативными сроками службы большинства машин, что свидетельствует о существенности влияния физического износа на их стоимость;
• высокой динамикой появления новых технологий, материалов и конструкций машин, способствующей их относительно быстрому функциональному износу;
• относительно быстрым изменением спроса на многие виды продукции, производимые технологическим оборудованием, а также конкуренцией этой продукции с иностранными товарами, что приводит в ряде случаев к внешнему (экономическому) износу этого оборудования.
Стоимость объекта при существующем использовании — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования. Оценка этого вида стоимости имеет смысл для такого оборудования, на стоимость которого сильно влияют место его применения, наличие коммуникаций, фундамента и ограждений, приспособленность помещения, укомплектованность вспомогательными устройствами (например, оборудование энергосистем, котельные установки, средства связи и т.д.).

3. Чистая текущая стоимость инвестиционного проекта, внутренняя норма рентабельности, взаимосвязь между ними. Критерии коммерческой приемлемости осуществления инвестиционного проекта.

Чистая текущая стоимость проекта (Net present value, NPV). Данный показатель определяют как разность между текущей стоимостью денежных поступлений по проекту или инвестиций и текущей стоимостью денежных выплат на получение инвестиций, либо на финансирование проекта, рассчитанная по фиксированной ставке дисконтирования. Значение NPV можно представить как результат, получаемый немедленно после принятия решения об осуществлении данного проекта, так как при расчете NPV исключается воздействие фактора времени, то есть если значение показателя:
• NPV > 0 – проект принесет прибыль инвесторам;
• NPV = 0 – увеличение объемов производства не повлияет на получение прибыли инвесторами;
• NPV < 0 – проект принесет убытки инвесторам.
Внутренняя норма рентабельности (Internal rate of return, IRR). Показатель внутренней нормы рентабельности или внутренняя норма прибыли рассчитывается на базе показателя NPV, данный коэффициент показывает максимальную стоимость инвестиций, указывает на максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с данным проектом.
Например, если проект полностью финансируется за счет ссуды коммерческого банка, то значение IRR показывает верхнюю границу допустимого уровня банковской процентной ставки, превышение которой делает проект убыточным.
Экономический смысл этого показателя заключается в следующем: предприятие может принимать любые решения инвестиционного характера, уровень рентабельности которых не ниже текущего значения показателя СС (цены источника средств для данного проекта). Именно с ним сравнивается показатель IRR, рассчитанный для конкретного проекта, при этом связь между ними такова:
• если IRR > СС, то проект следует принять;
• если IRR < СС, то проект следует отвергнуть;
• если IRR = СС, то проект ни прибыльный, ни убыточный.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:23 | Сообщение # 26
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Билет №18

1. Стоимость денег во времени. Учет изменения стоимости денег во времени при проведении оценочных работ. Шесть функций сложного процента.


Концепция стоимости денег во времени состоит в том, что стоимость денег с течением времени изменяется с учетом нормы прибыли на финансовом рынке, в качестве которой обычно выступает норма ссудного процента (или процента). Иными словами, в соответствии с этой концепцией одна и та же сумма денег в разные периоды времени имеет разную стоимость; эта стоимость в настоящее время всегда выше, чем в любом будущем периоде.
При проведении финансовых вычислений, связанных с оценкой стоимости денег во времени, процессы наращения или дисконтирования стоимости могут осуществляться как по простым, так и по сложным процентам.
Сложный процент представляет собой сумму дохода, начисляемого в каждом интервале общего периода его использования, которая не выплачивается, а присоединяется к основной сумме денежного интервала и в последующем платежном интервале сама приносит доход. Начисление сложного процента применяется, как правило, при долгосрочных финансовых операциях (инвестировании, кредитовании и т.п.)
Рассмотрим подробнее шесть функций сложного процента: 
1. Накопленная сумма единицы. Данная функция позволяет определить будущую стоимость имеющейся денежной суммы исходя их предполагаемой ставки периодичности дохода, срока накопления и начисления процентов. 
2. Текущая стоимость единицы (фактор реверсии). Текущая стоимость единицы (реверсии) дает возможность определить настоящую (текущую, приведенную) стоимость суммы, величина которой известна в будущем при заданном периоде процентной ставки. 
3. Накопление единицы за период (будущая стоимость аннуитета). Показывает, какой по истечении всего срока будет стоимость серии равных сумм, депонированных в конце каждого из периодических интервалов, т.е. будущая стоимость аннуитета. 
4. Текущая стоимость обычного аннуитета. Показывает текущую стоимость равномерного потока доходов, например, доходов, получаемых от сдаваемой в аренду собственности. 
5. Фактор фонда возмещения. Показывает сумму равновеликого периодического взноса, который вместе с процентом необходим для того, чтобы к концу определенного периода накопить сумму, равную будущей стоимости актива.
6. Взнос на амортизацию единицы. Показывает равновеликий периодический платеж, необходимый для полной амортизации кредита, т.е. позволяет определить размер платежа, необходимого для возврата кредита, включая процент и выплату основной суммы долга.

2. Средневзвешенная цена капитала (WACC).

WACC (Weight average cost of capital) – это средневзвешенная стоимость капитала, показатель используется при оценке необходимости инвестирования в различные ценные бумаги, проекты и дисконтировании ожидаемых доходов от инвестиций и измерении стоимости капитала компании.
Средневзвешенная стоимость капитала показывает минимальный возврат средств предприятия на вложенный в его деятельность капитал, или его рентабельность, т.е. это общая стоимость капитала, рассчитанная как сумма доходности собственного капитала и заемного капитала, взвешенных по их удельной доле в структуре капитала.
Впервые показатель WACC был введен в научно-практическое применение Ф. Модильяни и М. Миллером в 1958 г.
Экономический смысл средневзвешенной стоимости капитала состоит в том, что организация может принимать любые решения (в том числе инвестиционные), если уровень их рентабельности не ниже текущего значения показателя средневзвешенной стоимости капитала. WACC характеризует стоимость капитала, авансированного в деятельность организации.
Фактически WACC характеризует альтернативную стоимость инвестирования, тот уровень доходности, который может быть получен компанией при вложении не в новый проект, а уже в существующий. WACC рассчитывается по следующей формуле:
 
где, Rj - цена j-го источника средств; MVj - удельный вес j-го источника.


3. Понятие инвестиционного климата. Факторы, определяющие инвестиционный климат. Методы оценки инвестиционного климата.

Инвестиционный климат - это среда, в которой протекают инвестиционные процессы. Он формируется под воздействием взаимосвязанного комплекса законодательно-нормативных, организационно-экономических, социально-политических и других факторов, определяющих условия инвестиционной деятельности в отдельных стране, регионе, городе.
Следует отметить, что существует достаточно широкий спектр как определений инвестиционного климата, так и методик его исчислений, прежде всего с точки зрения прибыльности на вложенный капитал.
Понятие «инвестиционный климат» применимо преимущественно для рыночной экономики, когда хозяйственная среда не поддается прямому управлению. Оно является наиболее общим критерием для размещения инвестиционных ресурсов.
Инвестиционный климат складывается из совокупности экономических, социальных, политических, правовых и даже культурных условий, обеспечивающих привлекательность вложений в ту или иную область экономики, в конкретные предприятие, город, регион или страну.
Понятие «инвестиционный климат» отражает степень благоприятности ситуации, складывающейся в той или иной стране (регионе, отрасли) по отношению к инвестициям, которые могут быть направлены в страну (регион, отрасль).
Оценка инвестиционного климата основывается на анализе факторов, определяющих инвестиционный климат способствующих экономическому росту.
Обычно для этого применяются выходные параметры инвестиционного климата в стране(приток и отток капитала, уровень инфляции и процентных ставок, доля сбережений в ВВП), а также входные параметры, определяющие значение выходных и характеризующие потенциал по освоению инвестиций и риск их реализации. К ним относятся:
• природные ресурсы и состояние экономики;
• качество рабочей силы;
• уровень развития и доступность объектов инфраструктуры;
• политическая стабильность и предсказуемость;
• макроэкономическая стабильность;
• качество государственного управления;
• регулирование экономической жизни;
• уровень соблюдения законности и правопорядка;
• защита прав собственности;
• качество налоговой системы и уровень налогового бремени;
• качество банковской системы, доступность кредитования;
• открытость экономики, правила торговли с зарубежными странами;
• административные, технические, информационные и другие барьеры выхода на рынок;
• уровень монополизма в экономике.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:25 | Сообщение # 27
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Билет №19

1. Основные формы бухгалтерской отчетности на предприятии, взаимосвязь между ними. Использование форм бухгалтерской отчетности при оценке.


Бухгалтерская (финансовая) отчетность – необходимая пользователям этой отчетности для принятия экономических решений информация о финансовом положении экономического субъекта на отчетную дату, финансовом результате его деятельности и движении денежных средств за отчетный период, систематизированная в соответствии с требованиями, установленными законом «О бухгалтерском учете», представленная в удобном пользователям, стандартизированном формате (п. 1 ст. 3, п. 1 ст. 13 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ. 
Общий порядок предусматривает оформление в составе годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности (п.п. 1 и 2 ст. 14 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ; п.п. 28 – 31 ПБУ 4/99):
бухгалтерского баланса;
отчета о финансовых результатах;
отчета о целевом использовании средств (только для НКО);
отчета об изменениях капитала;
отчета о движении денежных средств;
приложений к бухгалтерскому балансу, отчету о финансовых результатах, отчету о целевом использовании средств, в которых приводится информация, без знания которой невозможна оценка финансового положения организации или финансовых результатов ее деятельности.
Отчетным формам присуща как логическая, так и информационная взаимосвязь. Суть логической связи состоит во взаимодополнении и взаимной корреспонденции отчетных форм, их разделов и статей. Некоторые наиболее важные балансовые статьи расшифровываются в сопутствующих формах. Например, балансовая статья "Нематериальные активы" конкретизируется в одноименном разделе приложения к балансу по форме № 5. Там же расшифровывается статья "Основные средства". Расшифровку других показателей при необходимости можно найти в аналитическом учете. 
Данные бухгалтерского учета является одной из самых необходимых для оценки предприятия (бизнеса), а также и других объектов оценки, учитываемых организациями. 
Обеспечение оценочной деятельности не является прямой задачей бухгалтерского учета. Использование информации бухгалтерского учета в оценочной деятельности должно всегда учитывать свойство стандартов отчетности и оценщику необходимо отдавать себе отчет, что учет лишь отражение экономических параметров активов и обязательств и их объективные свойства могут быть в нем искажены или вообще не отражены. Но, несмотря на это, данные бухгалтерского учета являются основным источником информации в рамках оценки бизнеса, оценки активов и обязательств, находящиеся на балансе организаций. 

2. Физический износ при оценке машин и оборудования, классификация и методы его расчета.

В машиностроении существует система стандартов, которая регламентирует сбор и учет на предприятиях информации о состоянии машины, ее повреждениях и отказах, а также затратах на проведение ремонтов. Поэтому у оценщика почти всегда есть возможность использовать эту информацию для более точного описания состояния машины при определении ее физического износа.
В результате физического износа:
•    ухудшаются технические характеристики объекта и эксплуатационные характеристики;
•    увеличивается вероятность возникновения поломок и аварий;
•    уменьшается остаточный срок службы объекта в целом или некоторых его узлов и деталей.
При оценке машин и оборудования определение и учет износа необходимы в связи с его существенным влиянием на стоимость объектов оценки. Обычно износ машины, в первую очередь физический, приводит к ухудшению технических показателей, что неминуемо отражается на ее стоимости. Для оценки состояния оборудования и машин, их работоспособности и выявления элементов, которые влияют на выходные параметры, широко применяют методы технической диагностики. Диагностическими параметрами, по которым обычно судят о состоянии объекта и которые можно контролировать в процессе его работы, являются:
• Выходные параметры объекта, непосредственно характеризующие его работоспособность. Для станков это, прежде всего параметры, связанные с точностью обработки, — погрешности траекторий  перемещения рабочих органов;  для  автомобилей  — тормозной путь, выхлоп двигателя и люфт рулевого управления; для тракторов — отказы двигателя и ходовой части и т.д.
•      Повреждения элементов машин, которые возникают в процессе эксплуатации объекта и могут привести к отказу. В станках это износы подвижных соединений, особенно тех, которые плохо защищены от загрязнения, плохо смазываются и работают в условиях сухого трения; для автомобилей — это износы тормозных колодок, элементов поршневой группы двигателя, а также соединений в рулевом управлении и в опорах подвески.
•      Признаки ухудшения состояния машины, связанные с выходными параметрами. К ним относятся — увеличение шума при работе машины, повышенная температура узлов трения, наличие в смазке продуктов износа. Для использования методов диагностики требуются разнообразные измерительные средства и серьезная предварительная подготовка.
  
3. Модифицированная норма рентабельности инвестиционного проекта.

Анализ инвестиционных проектов на основе метода внутренней ставки доходности (IRR) предполагает, что все денежные потоки проекта могут быть инвестированы по этой ставке, что нереально. Этот недостаток метода IRR устраняется при использовании так называемой модифицированной внутренней нормы доходности или сокращенно MIRR (Modified Internal Rate of Return). 
Суть расчета модифицированной нормы рентабельности проста: все положительные денежные потоки от проекта наращиваются по % ставке, равной стоимости капитала компании (WACC), а затем находится ставка, дисконтируя по которой мы получим сумму нашей инвестиции. 
Метод модифицированной внутренней нормы доходности снимает конфликт между NPV (чистой привденной стоимости) и IRR при выборе между двумя взаимоисключающими проектами, поскольку уравнивает ставку реинвестирования денежных потоков. 
Однако, MIRR отменяет одно из преимуществ метода IRR — придется рассчитывать ставку дисконтирования равную стоимости капитала компании, что всегда вызывает затруднения. 
Возможность принятия противоположных решения также сохраняется. Если два проекта имеют одинаковый масштаб и продолжительность, то да, методы NPV и модифицированной нормы рентабельности всегда будут выбирать один и тот же проект из двух взаимоисключающих проектов. То же самое справедливо и в отношении проектов одинакового размера, но разной продолжительности. В этом случае надо рассчитывать эти показатели на основе самого длительного проекта, просто добавив нулевые денежные потоки к более короткому проекту. 
Однако, если взаимоисключающие проекты различаются по масштабу (величине денежных потоков), то конфликт между двумя методами все еще возможен. Поэтому применение метода NPV все-таки является предпочтительнее, чем расчет IRR или MIRR (обычной или модифицированной внутренней нормы доходности).


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:27 | Сообщение # 28
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Билет №20

1. Исследование рынка как предваряющий этап оценки. Основные факторы исследования. Источники информации.
 

Анализ рынка в массовой оценке имеет целью изучение всех факторов спроса и предложения, оказывающих влияние на формирование и динамику цен. 
Первый этап — качественный анализ рынка и выделение характеристик, которые влияют на цены, но количественную меру их влияния определить невозможно. Например, изменение политической ситуации или налоговой политики нельзя учесть в формуле, но они сильно влияют на рынок.
Второй этап — выделение характеристик, по которым можно собрать информацию и определить количественное влияние на цену. Качественный анализ проводится по группам факторов и уровням их влияния.
В целом основные факторы можно свести (перечень примерный и должен дополняться в зависимости от конкретной ситуации).
Заполнив таблицу, определив качественные факторы и характер их влияния (повышение или понижение цен), оценщик переходит к количественному анализу данных о ценах купли-продажи, аренды, затратах на строительство и эксплуатацию, износе и т.п.
Определение наиболее эффективного использования объекта производится путем построения математической модели для каждого возможного типа использования объекта. Вариантом наиболее эффективного использования принято считать тот тип использования, в котором получена наибольшая стоимость оцениваемого объекта.
Предварительный анализ и описание объекта не ограничиваются указанными пунктами, они определяются, как правило, конкретной ситуацией на рынке. Так, достаточно бессмысленно описывать идущий на снос частный дом, который покупают лишь ради приобретения прилегающего участка земли, в этом случае основное внимание должно уделяться расположению объекта и насыщенности инфраструктуры земельного участка.
Анализ и выбор ценообразующих факторов. Этот этап предполагает анализ рынка оцениваемой группы объектов с точки зрения выявления минимально необходимого количества факторов, влияющих на цену объектов в рамках выбранного подхода. Такой анализ проводится статистическими методами с помощью опроса экспертов.
Представление ценообразующих факторов в цифровом виде. 
При исследовании конъюнктуры используются различные виды информации:
- общая информация – источники – данные государственной и отраслевой статистики, официальные формы учета и отчетности;
- специальная информация, 
- данные опросов населения, покупателей, специалистов торговли и промышленности, 
- данные выставок-продаж, конъюнктурных совещаний, 
- материалы научно-исследовательских организаций. 

2. Функциональное и экономическое устаревание, учет при оценке машин и оборудования. Методы определения.

Функциональное устаревание (functional obsolescence) — потеря стоимости улучшений из-за несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки.
Это может быть устаревание конструктивного или объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования здания (сооружения), несовременность инфраструктуры и интерьера, несоответствие качества произведенных строительных работ современным рыночным стандартам, предъявляемым к данному типу зданий (сооружений), наличие излишеств и пр. Функциональное устаревание может относиться как к долгоживущим конструктивным элементам, так и к короткоживущим.
Величина функционального устаревания определяется степенью функционального несоответствия отдельных его элементов или всего здания в целом и основных параметров его эксплуатационных качеств, определяющих условия жизнедеятельности людей, объем и качество предоставляемых услуг, современным требованиям рынка.
Внешнее (экономическое) устаревание {external obsolescence) — потеря стоимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов.
Эти факторы могут быть различного характера:
— физического (рядом с жилым кварталом находится аэропорт, скоростная магистраль, завод и т.д.);
— экономического (может иметь место изменение соотношения спроса и предложения, цен на сырье и (или) энергоносители, уровня конкуренции, внешней экономической ситуации, воздействие макроэкономических, отраслевых, региональных экономических факторов, оказывающих негативное влияние);финансовых и иных условий на рынке недвижимости).
Этот вид устаревания присущ улучшениям в силу их фиксированного положения и в отличие от физического износа и функционального устаревания в самом объекте не проявляется. Он связан с неблагоприятным изменением внешнего экономического окружения объекта (старением окружения). Поэтому внешнее устаревание рассматривается по отношению к объекту в целом и относится как к земельному участку, так и к улучшениям в определенных пропорциях. При этом внешний износ часто измеряется капитатизированной величиной потерь арендной платы, оцениваемых при помощи валового рентного мультипликатора.

3. Инвестиционные риски, их классификация. Оценка инвестиционных рисков и их учет при определении эффективности инвестиций.

Инвестиционный риск - это вероятность отклонения величины фактического инвестиционного дохода от величины ожидаемого: чем изменчивее и шире шкала колебаний возможных доходов, тем выше риск, и наоборот.
Выделяют деловой риск; финансовый риск; риск, связанный с покупательной способностью; процентный риск; риск ликвидности; рыночный и случайный риск.
Деловой риск - степень неопределенности, связанная с созданием доходов от инвестиций, достаточных, чтобы расплатиться со всеми инвесторами, предоставившими средства.
Финансовый риск - степень неопределенности, связанная с комбинацией заемных и собственных средств, используемых для финансирования компании или собственности: чем больше доля заемных средств, тем выше финансовый риск.
Риск, связанный с покупательной способностью, обусловлен инфляционными процессами и снижением покупательной способности национальной валюты.
Процентный риск - степень неопределенности в уровне курсов ценных бумаг, вызванная изменением рыночных процентных ставок; с ростом процентных ставок курсы ценных бумаг, особенно с фиксированным доходом, снижаются, и наоборот.
Риск ликвидности связан с невозможностью продать за наличные деньги инвестиционный инструмент в подходящий момент и по приемлемой цене.
Рыночный риск - изменчивость курсов ценных бумаг под влиянием факторов, не зависящих от деятельности компаний-эмитентов (политическая, экономическая и социальная нестабильность и др.).
Случайный риск - риск, проистекающий из события, большей частью или целиком неожиданного, которое имеет значительное и обычно немедленное воздействие на стоимость соответствующих инвестиций.
Неопределенность условий реализации инвестиционного проекта не является заданной. По мере осуществления проекта участникам поступает дополнительная информация об условиях реализации и ранее существовавшая неопределенность снимается.
С учетом этого система управления реализацией инвестиционного проекта должна предусматривать сбор и обработку информации о меняющихся условиях его реализации и соответствующую корректировку проекта, графиков совместных действий участников, условии договоров между ними.
Для учета факторов риска при оценке эффективности проекта используется вся имеющаяся информация об условиях его реализации, в том числе и не выражающаяся в форме каких-либо вероятностных законов распределения. При этом могут использоваться следующие два вида методов:
– методы качественной оценки рисков;
– методы количественной оценки рисков.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:27 | Сообщение # 29
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Билет №21

1. Метод прямой капитализации доходов в оценке недвижимости, границы применения. Определение чистого операционного дохода. Краткий обзор методик построения ставки капитализации.


При оценке недвижимости используется два основных метода. Первый из них
- прямой капитализации. Второй - дисконтирование денежных потоков. 
В основе каждой из методик лежит принцип, что цена имущества базируется на его способности приносить прибыль в будущем. Оба способа расчета представляют собой преобразование будущей прибыли от имущества (зданий, сооружений) в его цену. Немаловажный момент - уровень риска, который обязательно принимается в расчет.
Метод прямой капитализации - один из доходных способов оценки имущества, при котором сохраняются условия использования собственности и стабильная прибыль, отсутствуют первоначальные вложение, а также ведется единовременный учет дохода и возврата на капитал.
Главное отличие методов друг от друга - разные варианты преобразования поступающих прибылей. В методе прямой капитализации цена объекта недвижимости формируется с учетом прибыли за какой-то определенный период времени. Если же применяется второй метод (ДДП), то исчисление производится на несколько последних лет. Кроме этого, в последнем случае учитывается прибыль от потенциальной перепродажи объекта по завершении отчетного периода.
Метод прямой капитализации основан на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации:
R = V / ЧОД
где V – рыночная стоимость объекта недвижимости,
ЧОД – чистый операционный доход,
R – ставка (коэффициент) капитализации.
Чистый операционный доход – это доход, получаемый от коммерческого использования недвижимости, после вычета всех потерь и расходов, необходимых в процессе эксплуатации объекта. 
Коэффициент (ставка) капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.
Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
•      с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
•      метод рыночной выжимки;
•      метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

2. Методика направленных корректировок для оценки оборудования в рамках сравнительного подхода.

Оценка прямым сравнением с аналогом применяется очень часто, так как именно таким способом можно получить действительно рыночную стоимость. Однако аналог обычно чем-то отличается от объекта оценки, и тогда вносят корректировки в его цену на обнаруженные отличия. 
Машины и оборудование как объекты оценки отличаются тем, что они обладают множеством технических параметров и характеристик, влияющих с той или иной силой на стоимость. Поэтому часто возникает необходимость делать много корректировок. Однако спектр однотипных машин с разным набором параметров и характеристик весьма ограничен.
Для случаев оценки, когда нужно внести много корректировок, а "цены" их трудно или невозможно определить из-за недостатка информации, предлагается метод направленных корректировок. При этом определяется только направленность воздействия корректировки на стоимость, а все корректировки подразделяются на два вида: 1) повышающие стоимость и 2) понижающие стоимость.
Предлагаемый метод применяется тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Причем оцениваемый объект по своим техническим параметрам и характеристикам, а, следовательно, и по стоимости, занимает промежуточное положение между двумя аналогами.
Как известно, при прямом сравнении корректировкам подвергаются аналоги и тем самым их цены доводятся до стоимости оцениваемого объекта. В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок. Положим, корректировки имеют примерно равную весомость по своему влиянию на стоимость. Это означает, что у одного аналога одна повышающая корректировка и одна понижающая корректировка полностью нейтрализуют друг друга.
Аналог, у которого количество повышающих корректировок превышает количество понижающих корректировок, задает нижнюю цену, будем называть его нижним аналогом. Количество действующих повышающих корректировок у этого аналога равно разности между количеством его повышающих и понижающих корректировок.
Аналог, у которого количество понижающих корректировок превышает количество повышающих корректировок, будем называть верхним аналогом. Он задает верхнюю цену. Количество действующих понижающих корректировок у этого аналога равно разности между количеством его понижающих и повышающих корректировок.
Искомая стоимость оцениваемого объекта лежит в интервале между нижней и верхней ценой, а ее положение определяется количеством действующих повышающих корректировок нижнего аналога и количеством понижающих корректировок верхнего аналога:

3. Диагностика неблагополучных предприятий. Индекс Альтмана.

Диагностика банкротства (неблагополучности) является частью оценочной деятельности бизнеса, в процессе которой последовательно решаются следующие вопросы:
• исследуется финансовое состояние предприятия с целью раннего обнаружения признаков его кризисного развития;
• определяются масштабы кризисного состояния предприятия;
• изучаются основные факторы, обусловливающие кризисное развитие предприятия.
Z-модель Альтмана (Z-счет Альтмана, Altman Z-Score) – это финансовая модель (формула), разработанная американским экономистом Эдвардом Альтманом, призванная дать прогноз вероятности банкротства предприятия.
В основе формулы лежит комбинация 4-5 ключевых финансовых коэффициентов, характеризующих финансовое положение и результаты деятельности предприятия. Изначально формула была предложена Альтманом в 60-х годах прошлого века. Позже, автор предложил вариации данной формулы с учетом отраслевых особенностей организаций.
4-х факторная Z-модель Альтмана используется для непроизводственных предприятий (акции которых не котируются на бирже). Формула четырехфакторной модели выглядит следующим образом:
Z-score = 6.56T1 + 3.26T2 + 6.72T3 + 1.05T4
где,
T1 = Рабочий капитал / Активы 
T2 = Нераспределенная прибыль / Активы 
T3 = EBIT / Активы 
T4 = Собственный капитал / Обязательства
Интерпретация полученного результата:
1.1 и менее – "Красна" зона, существует вероятность банкротства предприятия;
от 1.1 до 2.6 – "Серая" зона, пограничное состояние, вероятность банкротства не высока, но не исключается;
2.6 и более – "Зеленая" зона, низкая вероятность банкротства


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:28 | Сообщение # 30
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Билет №22

1. Визуальный осмотр объекта оценки - принципы, цели и задачи, приемы. Особенности визуального осмотра по основным направлениям оценочной деятельности. Эффективная дата оценки и дата осмотра объекта, взаимосвязь между ними.


Прежде чем приступить к оценке объекта, оценщик собирает и анализирует очень большое количество информации. Это самый сложный и ответственный этап, поскольку от полноты и достоверности используемой информации будет зависеть объективность оценки. Во-первых, необходимо визуально осмотреть объект оценки и выполнить необходимые замеры. 
Вначале проводится общий осмотр объекта и окружающих его объектов. При общем осмотре изучается картина состояния объекта оценки. 
Под детальным понимается тщательный осмотр конкретных элементов объекта оценки. 
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) – дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчёта об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.
Дата (период) осмотра объекта оценки – любая дата (период) фактического осмотра объекта недвижимости до даты его оценки. Дата последнего осмотра объекта оценки должна совпадать с датой проведения оценки.
Дата оценки не может быть ранее даты проведения визуального осмотра, так как оценка производится в том числе и на основании данных, собранных в ходе проведения осмотра.

2. Методы статистической обработки информации в оценочной деятельности. Корреляционно-регрессионный анализ, определение корректности его результатов. Корреляционно-регрессионный анализ в различных областях оценки.

Для решения задач, связанных с обработкой и анализом статистической информации, применяется мощный и гибкий арсенал методов математической статистики. Эти методы позволяют выявить закономерности на фоне случайностей, делать обоснованные выводы и прогнозы, давать оценки вероятностей их выполнения или невыполнения. В последнее время статистические методы, в частности, методы корреляционного и регрессионного анализа, находят все более широкое применение в оценочной деятельности. 
Любая статистическая оценка некоторой величины всегда сопровождается оценкой ее точности. Следовательно, оценка точности стоимостных показателей, полученных при любом виде оценки в рачках каждого из известных подходов, должна быть непременным атрибутом каждой оценки.
Корреляционный анализ направлен на решение двух задач:
• установление тесноты связи между двумя и более признаками;
• количественную оценку влияния факторов на результативный показатель (зависимость результативного признака от значений одного или нескольких факторных признаков).
С помощью регрессионного анализа строятся математические модели зависимости между признаками.
Одним из главных вопросов применения корреляционно-регрессионного анализа в оценке является вопрос о количестве аналогов (сопоставимых объектов), которые необходимо использовать при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа рыночных данных.
Любая статистическая оценка некоторой величины всегда сопровождается оценкой ее точности. Следовательно, оценка точности стоимостных показателей, полученных при любом виде оценки в рачках каждого из известных подходов, должна быть непременным атрибутом каждой оценки.
Под точностью статистической информации понимается уровень соответствия величины изучаемого показателя показателю, получаемому посредством статистического наблюдения. Чем ближе величина показателей, полученных в результате статистического наблюдения, к фактическим их значениям, тем выше точность статистического наблюдения.
Особое значение анализ точности приобретает на последнем этапе оценки — этапе согласования промежуточных результатов, полученных разными методами, и вынесения окончательного решения о рыночной стоимости как наиболее вероятном значении цены продажи или арендной ставки.

3. Цикличность инвестиционного рынка, стадии цикла.

Инвестиционный цикл– это цикл, охватывающий все стадии инвестиционного проекта от первоначальной идеи до эксплуатации предприятия (выпуска продукции).
Инвестиционный цикл имеет три фазы:
Прединвестиционная (предварительные исследования до принятия окончательного решения об использовании именно этого инвестиционного проекта).
Инвестиционная (разработка проекта, договор, подряда, строительство).
Производственная (эксплутационная – инвестиции уже работают на предприятии).
Прединвестиционная фаза содержит следующие стадии:
1. Определение инвестиционных возможностей (сколько предприятие может инвестировать и куда эти деньги необходимо направить)
2. Анализ альтернативных вариантов проекта и предварительный выбор одного из вариантов, предварительное технико-экономическое обоснование (любую проблему можно решить несколькими путями и, следовательно, инвестиционных проектов для решения этой проблемы тоже несколько, именно на этой фазе предприятие выбирает оптимальное решение для чего и проводится ПТЭО). Например, если предприятие имеет возможность расширить рынок сбыта, можно увеличить объем производства уже имеющейся продукции, а можно заняться производством нового продукта. С другой стороны увеличит объем производства, можно разными путями:1)увеличивая производственные мощности, 2) закупив новое, более производительное оборудование, 3) расширив трудовой потенциал.
3. Разработка проекта, ТЭО.
4. Принятие окончательного решения по проекту и об инвестировании (оценочное заключение)
Инвестиционная фаза и есть непосредственное вложение капитала в ранее отобранный проект. На этой фазе происходит непосредственно строительство, закупка оборудования, монтажные работы, наладка и т.д. Здесь осуществляются все капиталообразующие затраты, поэтому эта фаза наиболее капиталоемкая (75-80% от общей суммы капитальных вложений) и самая длительная по времени.
Эксплуатационная фаза характеризуется началом производства продукции или оказания услуг и соответствующими поступлениями и текущими издержками. Именно на этой фазе предприятие начинает получать прибыль. Здесь объем инвестиций снижается, а доход от инвестиционной деятельности увеличивается.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:29 | Сообщение # 31
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Билет №23

1. Норма возврата капитала и ее влияние на способ расчета ставки капитализации при оценке недвижимости в рамках доходного подхода. Методики Ринга, Инвуда,  Хоскольда, учета будущего приращения стоимости.


Норма возврата капитала представляет собой процентную ставку, что обеспечивает возврат инвестиций, что были вложенные первоначально. Другими словами, этот термин называют еще норма возмещения капитала.
Чистый доход в стоимости объекта отражает коэффициент капитализации. Его расчет включает в себя норму возврата капитала и ставку дохода на капитал. Данный показатель используют для определения точной стоимости объекта недвижимости. Это делается путем преобразования годового операционного чистого дохода в текущую стоимость. 
Если существуют прогнозы изменения стоимости актива, то возникает необходимость учитывать показатель возврата основной суммы капитала в коэффициенте капитализации. Иногда данный показатель называют еще коэффициентом рекапитализации. 
Доля чистого операционного дохода следует откладывать в специальный фонд возмещения с процентной ставкой Ур (ставка процента рекапитализации) для возврата инвестиций, что были вложенные первоначально. Данная ставка разделяет доход на две основные части: получение дохода от владения недвижимостью; возмещение капитальных вложений в объект.
В оценочной практике существуют три основных способы возмещения капитала, что был инвестирован:
прямолинейный метод, который был предложен Рингом;
аннуитетный способ - возврат капитала по ставке дохода на инвестиции и фонду возмещения (метод Инвульда);
возврат денежных вложений по безрисковой ставке процентов и фонду возмещения (способ Хоскольда).
Метод Ринга предусматривает возмещение инвестированного капитала равными суммами. Норма возврата денежных средств (годовая) рассчитывается следующим образом: необходимо 100 % стоимость актива разделить на остающийся срок полезной жизни (имеется в виду  величина, обратная сроку службы актива). 
Метод Инвуда применяется для расчета нормы возврата капитала, если сумма возврата реинвестируется согласно ставки доходности инвестиции. В данном случае возмещение инвестированного капитала будет равна фактору фонда размещения по той же процентной ставке, что по инвестициям.
 Метод Хоскольда. Если ставка дохода первоначальных инвестиций слишком высока и реинвестирование по этой же ставке маловероятно, то расчет нормы возмещения капитала осуществляется по безрисковой ставке.

2. Оценка автотранспорта: цели, задачи, информационные источники, основные используемые методики.

Оценка автотранспортных средств является специализированным и обособленным видом оценочной деятельности, имеющим принципиальные отличия от оценки других видов обьектов. Это обусловлено следующими основными причинами: 
• Автотранспортные средства обладают рядом существенных функциональных, конструктивных и эксплуатационных отличий от других видов оценки; 
• Состав и влияние факторов, определяющих стоимость в отношении автотранспортных средств, значительно отличается от таковых для других объектов оценки; 
• Автотранспортные средства существенно отличаются от других объектов оценки и с точки зрения её правовых, организационных и методических аспектов. 
Основными секторами рынка оценки автотранспортных средств являются переоценка основных фондов, оценка при совершении сделок с автотранспортными средствами, оценка в таможенных целях и оценка материального ущерба при повреждении автотранспортных средств. Информационное обеспечение является одним из важнейших факторов влияющих на качество услуг по оценке автотранспортных средств.
Основными элементами информационного обеспечения оценки стоимости в отношении автотранспортных средств является ценовая информация о различных объектах оценки, а также нормативная и вспомогательная информация.
Затратный подход при оценке транспортных средств основывается на том, что в качестве стоимости оцениваемого транспортного средства принимаются затраты на его изготовление. Затратный подход может быть использован при оценке переоборудованных автомобилей, автомобилей, изготовленных в порядке индивидуального творчества, при восстановлении раритетных автомобилей.
Доходный подход основывается на определении текущей стоимости объекта оценки как совокупности будущих доходов от его использования. Так как доходы дает только конкретное производство, то доходный подход не применяется при оценке отдельных видов средств труда, являющихся элементом производства, а в основном используется только для оценки предприятия, производственных комплексов и других объектов бизнеса. 
Рыночный (сравнительный) подход основывается на анализе цен покупки и продажи транспортных средств, сложившихся в данный момент на первичном и вторичном рынке. Основной используемый принцип - сопоставление, которое должно проводиться с новым транспортным средством с внесением поправок на износ при отсутствии данных по вторичному рынку.

3. Особенности оценки векселей и облигаций.

Базовым положением для расчета рыночной стоимости векселя при любых целях сделки купли-продажи векселя является возможность получения средств по нему от векселедателя либо других обязанных лиц, так как именно это право и возможность, как правило, и являются объектом сделки и, соответственно, оценки.
Рыночная стоимость векселя– наиболее вероятная цена, по которой его можно продать на открытом рынке при стандартных условиях и отсутствии форс-мажорных ситуаций. Оценка стоимости векселя проводится для обоих типов векселей, который могут быть выпущены как юридическими, так и физическими лицами.
С точки зрения оценки цены векселя, он выступает как финансовый инструмент, приносящий своему владельцу прибыль. Прибыль по векселю зависит от размера процентов или от величины разницы при приобретении векселя ниже его номинальной стоимости.
Независимые эксперты отмечают, что оценка стоимости векселя является одним из самых специфичных и непростых видов оценочной деятельности. Это связано с тем, что для получения точного результата и максимально достоверной информации оценщикам приходится анализировать значительное количество информации.
Необходимые документы для проведения оценки векселей: - наличие ценной бумаги (векселя) или ее копии; - информация об активах эмитента (недвижимость, наличие других ценных бумаг, товарных и складских запасов и других нематериальных активов);- копии официальных документов эмитента; - данные из бухгалтерского баланса и отчета о финансовых результатах за несколько последних лет; - заключение аудиторов (если ранее на предприятии выполнялась аудиторская проверка).
Проведение экспертизы и оценка ценности векселя включает в себя процедуру выяснения надежности векселедателя, векселедержателя и прочих лиц, участвующих в сделке. Также важным является анализ доходности векселя и изучение уровня конкуренции на финансовом рынке.
Оценка облигации - это оценка не материального товара, и ее стоимость определяется стоимостью прав, которые она дает своему владельцу. Владельцы облигаций являются кредиторами, а не собственниками предприятия и не имеют права участвовать в его управлении. Большая часть облигаций не имеет обеспечения и не дает права на участие в управлении. Облигации выпускаются государством, местными органами власти, кредитными организациями и компаниями в форме ценных бумаг с фиксированной или переменной процентной ставкой.
По таким показателям как доходность и риск, облигация мало чем отличается от банковских депозитов. Однако, облигация может быть продана одним инвестором другому в любой момент времени. Также облигации первого эшелона, многие банки берут в обеспечение кредита. Кроме этого, как и другие ценные бумаги, облигация может быть передана в качестве вклада в уставный капитал вновь образуемого предприятия.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:30 | Сообщение # 32
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Билет №24

1. Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости.  Построение ставки капитализации методом связанных инвестиций.


Ипотечно-инвестиционного анализ (ИИА) – это моделированный доходный подход к оценке недвижимости, применяемый в условиях привлечения инвестором или собственником заемных средств для финансирования деятельности объекта недвижимости. В рамках ИИА применяются оба метода доходного подхода к оценке недвижимости – метод капитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков. Но каждый из данных методов имеет свои четко выраженные особенности при оценке недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита.
ИИА позволяет проводить инвестиционный анализ и оценку эффективности инвестиций при использовании ипотечного кредитования для финансирования данных инвестиций.
Для осуществления сделок с недвижимой собственностью, стоимость которой значительна, во многих случаях привлекаются заемные средства. Наиболее распространено предоставление заемных средств - кредитов под залог самой недвижимости. Этот вид кредита получил название ипотечного кредита (ипотеки).
ИИА является аналитическим инструментом, который может во многих случаях облегчить процесс оценки. ИИА – это метод оценки недвижимости в рамках доходного подхода. Однако данный вид оценки имеет отличия, затрагивающие все методы доходного подхода к оценке, поскольку рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как в недвижимость частично вложен заемный капитал.
Основой ИИА является положение о том, что стоимость недвижимой собственности, обремененной ипотекой, определяется как сумма стоимостей собственного и заемного капитала.
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина ставки капитализации определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной постойной. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита.
Rm = i / (1– (1+ i )-n), 
где Rm – ипотечная постоянная;
i – ставка процента по кредиту;
n – срок, на который выдан кредит.

2. Анализ отрасли и анализ региона при оценке бизнеса. Основные факторы анализа, информационные источники.

Блок отраслевой и региональной информации, как отмечалось ранее, охватывает условия функционирования предприятия в отрасли и экономике.
Объем и характер отраслевой и региональной информации различаются в зависимости от целей оценки. При составлении отчета надо показать, что информационная база, собранная и изученная оценщиком, является необходимой и достаточной для итогового заключения о стоимости предприятия. Если обзор информации растянут, не ориентирован на оцениваемый объект, его следует признать неуместным.
Отраслевой (индустриальный) анализ предполагает изучение:
- законодательного регулирования деятельности отрасли;
- делового цикла в данной отрасли (стадии развития);
- уровня издержек;
- конкурентоспособности;
- трудовых отношений;
- длительности производственного цикла;
- уровня деловой активности.
В результате осуществляется качественный прогноз развития отрасли.
Важно иметь ввиду, что не все отрасли одинаково чувствительны к текущему бизнес циклу. Так, например, акции компаний, занимающихся добычей нефти, зависят от цены на нефть, акции компаний цветной металлургии от цен на цветные металлы. Акции данных компаний чувствительны к текущему бизнес циклу, так как именно в периоды расцвета экономики наблюдается усиление конкуренции фирм за ресурсы. Но, к примеру, компании, работающие в сфере розничной торговли, производящие продукты питания, то есть продукты которых неэластичны по спросу менее подвержены колебаниям бизнес циклов. Вторым фактором, определяющим чувствительность компании к бизнес циклу, является операционный леверидж.
Макроэкономические показатели содержат информацию о том, как отражается или отразится на деятельности предприятия изменение макроэкономической ситуации. Данные показатели характеризуют инвестиционный климат в регионе. В зависимости от целей оценки макроэкономический обзор может выделяться как отдельный раздел отчета об оценке или рассматриваться в общем контексте отчета.
Факторы макроэкономического риска образуют систематический риск, который возникает из внешних событий, влияющих на рыночную экономику, и не могут быть устранены диверсификацией в рамках национальной экономики.
Источниками информации являются в основном статистические сборники.

3. Критерии оценки эффективности инвестиционных проектов с учетом и без учета фактора времени. Индексы рентабельности. Сроки окупаемости.

В России нормативным документом, регулирующим способы расчета показателей эффективности инвестиций, являются методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. 
Как правило, оценка инвестпроектов производится по стандартным методикам и включает расчет следующих показателей эффективности инвестиций:
1. Чистая текущая стоимость проекта (NPV) 
2. Внутренняя норма рентабельности (IRR) 
3. Индекс прибыльности инвестиций (PI) 
4. Индикатор ROC
5. Срок окупаемости (РР) 
Чистая текущая стоимость проекта (Net present value, NPV). Данный показатель определяют как разность между текущей стоимостью денежных поступлений по проекту или инвестиций и текущей стоимостью денежных выплат на получение инвестиций, либо на финансирование проекта, рассчитанная по фиксированной ставке дисконтирования. 
Внутренняя норма рентабельности (Internal rate of return, IRR).Показатель внутренней нормы рентабельности или внутренняя норма прибыли рассчитывается на базе показателя NPV, данный коэффициент показывает максимальную стоимость инвестиций, указывает на максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с данным проектом. 
Экономический смысл этого показателя заключается в следующем: предприятие может принимать любые решения инвестиционного характера, уровень рентабельности которых не ниже текущего значения показателя СС (цены источника средств для данного проекта). 
Еще один вариант интерпретации состоит в трактовке внутренней нормы прибыли как возможной нормы дисконта, при которой проект еще выгоден по критерию NPV. Решение принимается на основе сравнения IRR с нормативной рентабельностью; при этом, чем выше значения внутренней нормы рентабельности и больше разница между ее значением и выбранной ставкой дисконта, тем больший запас прочности имеет проект. 
Индекс рентабельности инвестиций (Profitability index, PI)
Показатель иллюстрирует отношение отдачи капитала к размеру вложенного капитала, показатель прибыльности инвестиций показывает относительную прибыльность проекта или дисконтируемую стоимость денежных поступлений от проекта в расчете на единицу вложений. 
Срок окупаемости инвестиций - время, которое требуется, чтобы инвестиция обеспечила достаточные поступления денег для возмещения инвестиционных расходов. Вместе с чистой текущей стоимостью (NPV) и внутренним коэффициентом окупаемости (IRR) используется как инструмент оценки инвестиций.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:31 | Сообщение # 33
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Билет №25

1. Основные понятия операционного анализа. Понятие точки безубыточности, вклада на покрытие, запаса финансовой прочности, операционного рычага.


Точка безубыточности соответствует такому объему продаж, при котором фирма покрывает все постоянные и переменные затраты, не имея прибыли. Любое изменение выручки в этой точке приводит к возникновению прибыли или убытка. На практике для вычисления данной точки используются 2 метода: графический и метод уравнений.
При графическом методе нахождение точки безубыточности сводится к построению комплексного графика «затраты – объем производства – прибыль».
Точка безубыточности на графике – это точка пересечения прямых, построенных по значению совокупных затрат и валовой выручки. В точке безубыточности получаемая предприятием выручка равна его совокупным затратам, при этом прибыль равна нулю. Размер прибыли или убытков заштрихован. Если предприятие продает продукции меньше порогового объема продаж, то оно терпит убытки, если больше – получает прибыль.
Выручка, соответствующая точке безубыточности называется пороговой выручкой. Объема производства (продаж), в точке безубыточности называетсяпороговым объемом производства(продаж), если предприятие продает продукции меньше порогового объема продаж, то оно терпит убытки, если больше, получает прибыль.
Метод уравненийо снован на использовании формулы расчета точки безубыточности
Qшт = Постоянные затраты / (Цена за ед. продукции – Переменные затраты на ед. продукции)
Вклад на покрытие постоянных издержек и формирования операционной прибыли - это разность выручки от реализации продукции и затрат на производство этой продукции.
Порог рентабельности– это такая выручка от продаж, при которой предприятие не имеет убытков, но еще не получило прибыль. В такой ситуации выручки от продаж после возмещения переменных издержек достаточно для возмещения постоянных затрат.
Порог рентабельности = Постоянные затраты / Коэффициент маржинального дохода
Коэфф. маржинального дохода = (объем продаж – переменные издержки) / объем продаж
Желательно, чтобы маржинальный доход не только покрывал постоянные издержки, но и служил источником формирования операционной прибыли.
Предприятие начинает получать прибыль, когда фактическая выручка превышает пороговую. Чем больше это превышение, тем больше запас финансовой прочности предприятия и больше сумма прибыли. Запас финансовой прочности– превышение фактической выручки от реализации над порогом рентабельности:
Запас финансовой прочности = ((Плановая выручка от реализации – Пороговая выручка от реализации) / Плановая выручка от реализации)  100%

2. Особенности применения доходного подхода при оценке машин и оборудования. Оценка транспортных средств, приносящих доход.

Доходный подход является одним из трех общепризнанных подходов к оценке стоимости. Согласно этому подходу, стоимость имущества определяется его потенциальной способностью приносить доход. В рамках доходного подхода используются метод капитализации дохода и метод дисконтирования доходов (денежного потока).
Согласно Федеральному стандарту оценки, доходный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
При оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставятся будущие доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного использования как основной фактор, определяющий современную величину стоимости объекта. В исчислении совокупного дохода от объекта за ряд лет его жизни методы доходного подхода используют приемы, известные из теории сложных процентов.
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода определяется величина будущих доходов и расходов и моменты их получения.
Доходный подход к оценке транспортных средств основан на капитализации дохода приносимого объектом оценки при наилучшем и наиболее эффективном использовании и заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объектов с помощью коэффициента капитализации:
V=I/К
Где V– стоимость;
I– чистая прибыль;
K– коэффициент капитализации.
Метод капитализации применяется в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода, доход является стабильным или ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы роста умеренны. В качестве доходной базы в методе прямой капитализации может выступить либо читая прибыль после уплаты всех налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока. В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой величины используется прибыль последнего отчетного года. Для реализации доходного подхода необходимо спрогнозировать ожидаемый доход от оцениваемого объекта. Этот подход считается наиболее надежным при определении рыночной стоимости объектов, приносящих доход.

3. Основные типы ценных бумаг. Расчет доходности ценных бумаг. Тенденции развития российского фондового рынка.

В Гражданском кодексе РФ перечисляются конкретные типы документов, которые относятся к ценным бумагам:а) в статье 143: государственная облигация: облигация; вексель; чек; депозитный сертификат; сберегательный сертификат; банковская сберегательная книжка на предъявителя; коносамент; акция; приватизационные ценные бумаги;
б) в статье 912 (вторая часть ГК РФ) вводятся еще четыре вида ценных бумаг:
двойное складское свидетельство;
складское свидетельство как часть двойного свидетельства;
залоговое свидетельство (варрант) как часть двойного свидетельства;
простое складское свидетельство.
Доходность ценной бумаги — количественная характеристика ценной бумаги, определяющая её ценность для инвестора.
Доходность зависит от меры риска. Обычно чем выше доходность ценной бумаги, тем выше риск.
Доходность в общем виде вычисляется отношением прибыли, полученной инвестором за время владения ценной бумагой к затратам на её приобретение.
Доходность обычно определяется в процентах.
Сегодня российский фондовый рынок недостаточно эффективен по причине того, что не в состоянии обеспечить оптимальное ценообразование, свободный доступ инвесторов на рынок, а также их защиту. Все это выражается посредством ущемления прав мелких акционеров, а также акционеров-нерезидентов в результате действий крупных держателей акций, в высоких издержках при купле-продаже акций и переоформлении прав владельцев, особенно, если дело касается небольших объемов сделок не очень ликвидных акций.
Достаточно низкий уровень корпоративного управления в акционерных компаниях также можно считать препятствием на пути к развитию российского фондового рынка. Как правило, только один акционер занимается контролем дивидендной политики, а не все владельцы ценных бумаг.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:32 | Сообщение # 34
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Билет №26

1. Система налогообложения в Российской Федерации.


Налоговая система — это совокупность налогов и сборов, взимаемых с плательщиков в порядке и на условиях, определенных Налоговым кодексом.
Из-за существующего многообразия налогов в РФ возникла необходимость их классификации. Отнесение того или иного налога к определенному виду позволяет более четко уяснить его суть и содержание. В теории налогообложения для классификации налогов используются различные критерии.
Налоги подразделяются на следующие виды: федеральные налоги и сборы; региональные налоги; местные налоги;
Закрытый список региональных и местных налогов служит гарантией налогоплательщику от попыток местных органов власти пополнить доходы соответствующих бюджетов путем введения дополнительных взносов.
Налоговым кодексом устанавливаются также специальные налоговые режимы, определяются порядок установления таких налогов, а также порядок введения в действие и применения указанных специальных налоговых режимов. Специальные налоговые режимы могут предусматривать освобождение от обязанности по уплате отдельных федеральных, региональных и местных налогов, указанных в статьях 13-15 Налогового кодекса.
В соответствии со статьей 18 Налогового кодекса к специальным налоговым режимам относятся: система налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (единый сельскохозяйственный налог); упрощенная система налогообложения; система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности; система налогообложения при выполнении соглашений о разделе продукции.
Классификация налогов по принадлежности к уровням управления и власти в связи с федеративным устройством Российской Федерации подразумевает введение понятия налогового федерализма.
Налоговый федерализм — это разграничение и распределение налогов между уровнями бюджетной системы страны, т. е. это совокупность отношений в налоговой сфере между РФ и ее субъектами, органами местного самоуправления, которые обусловлены необходимостью реализации закрепленных в Конституции полномочий.
Основная цель налогового федерализма состоит в обеспечении единства государства и стабильности его социально-экономического развития на основе удовлетворения потребностей в денежных средствах всех уровней власти за счет перераспределения части ВВП между звеньями бюджетной системы.

2. Методы затратного подхода при оценке интеллектуальной собственности. Содержание и последовательность работ при оценке интеллектуальной собственности по методу приведенных затрат. Методы расчета коэффициентов приведения.

Затратный подход к оценке объектов интеллектуальной собственности - используется при оценке объектов интеллектуальной собственности, если невозможно найти объект - аналог, отсутствует какой-либо опыт реализации подобных объектов или прогноз будущих доходов не стабилен. Среда реализации объектов интеллектуальной собственности очень неопределенна и успех зависит от колоссального количества факторов. Затратный подход предполагает определение стоимости объектов интеллектуальной собственности  на основе калькуляции затрат, необходимых для создания или приобретения, охраны, производства и реализации объекта интеллектуальной собственности на момент оценки. К примеру, такие объекты интеллектуальной собственности, как информационные базы данных, подпадающие под определение нематериального актива, создаются на протяжении довольно длительного периода, и расходы на их формирование чаще всего списываются по расходным статьям. 
На создание объектов интеллектуальной собственности могут применяться несколько методов оценки затрат:
-  метод замещения заключается в суммировании затрат на создание объектов интеллектуальной собственности, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
-  метод восстановительной стоимости заключается в суммировании затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
-  метод исходных затрат заключается в суммировании исторических (первоначальных) затрат, пересчитанных с учетом настоящих условий с учетом индекса изменения цен в данной отрасли.
Метод приведенных затрат подразумевает  расчет  денежных поступлений для всех будущих периодов. Эти поступления конвертируются в стоимость путем применения ставки дисконтирования и использования техники расчета стоимости, приведенной к текущему моменту. Метод дисконтирования используется для объектов интеллектуальной собственности, имеющих конкретные сроки службы. Принятый период времени обычно представляет собой более короткий из двух сроков службы объектов интеллектуальной собственности  - экономического или юридического. 

3. Модели построения ставок дисконтирования при оценке бизнеса. Модель САРМ. Коэффициент , определение систематического и несистематического риска. Модель кумулятивного построения.

Для дисконтирования будущих денежных потоков в оценке бизнеса необходимо рассчитать ставку дисконтирования, вид которой должен соответствовать виду выбранного денежного потока. 
Ставка дисконта для собственного капитала может быть обоснована по модели оценки капитальных активов (CAPM – Capital Assets Pricing Model) или по модели кумулятивного построения.
Базовая модель САРМ применяется для оценки ожидаемой доходности открытых компаний на основе анализа массивов информации фондового рынка, имеет существенные допущения и четко определенную область применения.  Базовая модель САРМ подробно рассматривается в учебной литературе по различным финансово-экономическим дисциплинам (прежде всего по финансовому менеджменту) и представлена в следующей формуле:
Re = Rf + β ×(Rm – Rf), где
• Re– требуемая (ожидаемая)ставка дохода на собственный капитал;
• Rf — безрисковая ставка дохода;
• Rm – среднерыночная ставка дохода;
• (Rm - Rf) – среднерыночная премия за риск;
• β – коэффициент бета как количественная мера систематического риска.
Коэффициент бета (β) как количественная мера систематического риска в модели САРМ рассчитывается с использованием информации о динамике доходности акций как инвестиционных активов на фондовом рынке по следующей формуле:
βi = Cov(Ri , Rm)/ Var( Rm) , где
• βi — мера систематического риска i-того актива (портфеля) относительно рынка;
• Cov(Ri, Rm) - ковариация  доходности i-того актива (портфеля) (Ri) и среднерыночной доходности (Rm);
• Var( Rm) – вариация среднерыночной доходности (Rm).
Модель кумулятивного построения ставки дисконта применяется при оценке закрытых компаний, для которых сложно найти сопоставимые открытые компании-аналоги и, соответственно, невозможно использование модели САРМ.
При использовании данной модели за основу берется безрисковая ставка, к которой прибавляется премия за риск инвестирования в закрытые компании. Модель кумулятивного построения наилучшим образом учитывает все виды рисков, связанных как с факторами общего характера (макроэкономических факторов и факторов вида экономической деятельности предприятия), так и со спецификой оцениваемого предприятия.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:33 | Сообщение # 35
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Билет №27

1. Сбор и анализ исходных документов по основным направлениям оценочной деятельности. Требования к исходным документам.


Документ — носитель юридической и экономической информации, отражающий динамику собственности (сведения о движении материальных ценностей и денежных средств). 
Необходимо подчеркнуть, что исходная документация в наибольшей степени должна отвечать требованиям достоверности.
Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией:
•      юридическое описание объекта;
•      технические паспорта (паспорт Бюро Технической Инвентаризации) и сохранившиеся сметнофинансовые расчеты;
•      данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях.
Все данные, собранные оценщиком в ходе оценки, должны храниться в его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, являлся ли он письменным или устным.
Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, выходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные от специалистов других профессий, но, по мнению оценщика, заслуживающие доверия.
Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
К первичным документам предъявляются определенные требования. Документ имеет обязательные реквизиты: Наименование документа. Название и юридический адрес сторон (субъектов), участвующих в хозяйственной операции.

2. Классификация методов оценки интеллектуальной собственности и нематериальных активов. Использование интеллектуальной собственности в уставном капитале. Алгоритм аудита при оценке интеллектуальной собственности в уставном капитале.

В Российской Федерации для оценки объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов, используется американская классификация методов оценки в соответствии с которой различают три основных, классических подхода: затратный, рыночный (сравнительный) и доходный, внутри которых могут быть различные методы расчетов.
Вкладом в имущество хозяйственного товарищества или общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку (пункт 6 статьи 66 ГК РФ). Использование интеллектуальной собственности в уставном капитале позволяет:
• сформировать значительный по размерам уставной капитал без отвлечения денежных средств и обеспечить доступ к кредитам и инвестициям;
• амортизировать интеллектуальную собственность в уставном капитале и заместить ее реальными денежными средствами (капитализировать интеллектуальную собственность);
• авторам (изобретателям) и юридическим лицам - владельцам объектов интеллектуальной собственности становиться учредителями юридического лица без отвлечения денежных средств.
Практике известны случаи, когда под видом объекта интеллектуальной собственности в уставной капитал включались творческие способности заявителей, их замыслы и намерения, а при оценке стоимости вклада принималась во внимание не совокупность исключительных имущественных прав, а сам человек с его знаниями, опытом и квалификацией. 
Денежная оценка вклада участника хозяйственного общества производится по соглашению между учредителями (участниками) общества и в случаях, предусмотренных законом, подлежит независимой экспертной проверке (часть 2 пункта 6 статьи 66 ГК РФ). Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 34 "Оплата акций и ценных бумаг общества" Федерального закона "Об акционерных обществах" денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций, производится по соглашению между учредителями. Если номинальная стоимость приобретаемых таким образом акций и иных ценных бумаг составляет более двухсот минимальных размеров оплаты труда, то необходима денежная оценка независимым оценщиком имущества, вносимого в оплату акций и иных ценных бумаг общества.

3. Методика равноэффективного аналога при оценке оборудования в рамках доходного подхода.

Суть метода равноэффективного аналога заключается в том, что:
• во-первых, подбирается аналог (базисный объект), который выполняет аналогичные функции, но может отличаться от оцениваемого объекта по производительности, сроку службы, качеству изготовленной с его помощью продукции, но другим показателям;
• во-вторых, определяется доход от оцениваемого объекта, но не в полном объеме, а только в той его части, на которую доход оцениваемого объекта отличается от дохода аналогичного (базисного) объекта.
Стоимость объекта находится из цены базисного объекта и аналога при условии, что их прибыльность одинакова. В основе метода лежит так называемая теория эффективности техники. Используемая при этом математическая модель получается из формулы для расчета сравнительного экономического эффекта. 
Метод равноэффективного аналога требует выполнения расчета изменяющихся статей издержек при эксплуатации базисного и оцениваемого объектов и определения объема полезной работы в стоимостном выражении базисного и оцениваемого объектов.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:34 | Сообщение # 36
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Билет №28

1. Основные информационные источники при проведении оценочных работ. Специфика информационных источников по основным направлениям оценочной деятельности.


Успешность оценочной деятельности в определяющей степени зависит от возможностей и умения оценщика собрать правильную информацию, которую можно классифицировать следующим образом:
• Внешняя информация,
• Внутренняя информация, дающая представление о деятельности оцениваемого предприятия
Внешняя информация- это информация, характеризующая условия функционирования предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом. Объем и характер внешней информации различаются в зависимости от целей оценки. В результате сбора и анализа внешней информации оценивается величина систематического риска, возникающего из внешних событий, влияющих на экономику – макроэкономические факторы (спрос, предложение, конкуренция и т.д.).
Внутренняя информация характеризует деятельность оцениваемого предприятия.
Основные источники внутренней информации: бизнес-план, интервью с руководителем предприятия, данные отдела маркетинга, ретроспективная финансовая отчетность.
Основные источники внешней информации.
Основные источники информации отраслевого риска:
• данные Государственного комитета по статистике;
• законодательство РФ;
• таможенное управление;
• отраслевые информационные издания и информационные отраслевые бюллетени;
• периодическая экономическая печать;
• бизнес-план предприятия;
• данные отдела маркетинга оцениваемого предприятия;
• фирмы-дилеры;
• личные контакты.
Основные источники информации для оценки величины различных видов макроэкономического риска:
• программы правительства и прогнозы;
• периодическая экономическая печать.
• аналитические обзоры различных информационных агентств;
• законодательство РФ.

2. Экономико-математические методы и модели, их применение в оценке.

Особое значение в развитии оценочной деятельности получили методы экономико-математического моделирования, которые широко применяются оценщиками разных стран. Применение данных методов достаточно трудоемко и требует немало времени, однако использование компьютерно-вычислительной техники, без которой не обходится современная оценочная практика, значительно сокращает и упрощает использование экономико–математических моделей для оценки стоимости объектов собственности.
Одним из направлений формализованного научного подхода является применение методов математики в оценке. Математическое обоснование достигнутых результатов в оценочной деятельности приобрело особую значимость с ростом числа коммерческих предприятий, увеличением сферы рыночных отношений, в который вовлечен частный капитал, с ростом потребности определения рыночной стоимости для операций купли-продажи и других многочисленных и сложных вариантов реализации стоимости имущественных прав.
В своей деятельности оценщику приходится обрабатывать большое количество информации. Важным преимуществом применения математических методов в оценке является возможность обработки и анализа значительных объемов рыночной информации, что позволяет снизить транзакционные издержки и глубже понять процессы, происходящие на рынке данного типа имущества, а также обеспечить более качественные и доказательные результаты оценки. Математические методы являются инструментом для математического моделирования. Математическим моделированием является процесс построения, анализа и использования математической модели для изучения объекта оригинала. Использование математического моделирования для изучения экономических процессов известно, как экономико-математическое моделирование. Экономико-математические модели характеризуют взаимосвязь изучаемого экономического процесса с другими явлениями. По характеру изучаемых взаимосвязей между событиями и явлениями различают детерминированные(функциональные) и вероятностные(стохастические) модели.

3. Ставка капитализации при оценке недвижимости и ее составляющие. Способы обоснования нормы дохода.

Ставка капитализации (коэффициент капитализации) — показатель, который описывает отношение рыночной стоимости актива к чистому доходу за год. В оценке имущества этот показатель рассчитывается так: чистая прибыль в год стоимость недвижимости. Таким образом, ставка капитализации показывает инвестору процент дохода, который он получит, купив тот или иной актив. Этот показатель важен для оценки инвестиций, однако в России не всегда можно точно вычислить его из-за отсутствия статистической информации по рынку недвижимости и другим рынкам страны. 
Если доход от актива растет, в формулу включается показатель темпа роста. Если доход то растет, то падает, вместо ставки капитализации используют метод DCF (Discounted Cash Flow (англ.) дисконтированный денежный поток). 
Снижение ставок капитализации может свидетельствовать о спаде на рынке или даже о его стагнации. Чаще всего этот показатель используется на рынке недвижимости.
Наиболее часто используются следующие методы капитализации:
– прямая капитализация, когда стоимость объекта определяется делением чистого годового дохода на ставку капитализации; – метод валовой ренты, основанный на оценке имущества с учетом величин потенциального или действительного дохода и валового рентного множителя; 
– метод дисконтирования денежных потоков – оценка объекта, когда денежные потоки поступают неравномерно, произвольно изменяются, при этом учитывается степень риска, связанного с использованием имущества; 
– метод остатка – оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода (в сочетании с методом остатка можно использовать методы и прямой капитализации, и капитализации дохода по норме отдачи); 
– метод ипотечно-инвестиционного анализа – оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов. 
Выбор конкретного способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов. 
В сложившихся условиях экономической и политической нестабильности в России, из-за сложности формирования достоверных прогнозов, широко применяется метод прямой капитализации, не требующий такого тщательного анализа денежных потоков, как при капитализации по норме отдачи. 
Норма дохода капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:34 | Сообщение # 37
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Билет №29

1. Анализ рынка как первый этап оценки недвижимости. Сегментирование рынка недвижимости. Основные сегментообразующие факторы.


Анализ рынка в массовой оценке имеет целью изучение всех факторов спроса и предложения, оказывающих влияние на формирование и динамику цен. 
Первый этап — качественный анализ рынка и выделение характеристик, которые влияют на цены, но количественную меру их влияния определить невозможно. Например, изменение политической ситуации или налоговой политики нельзя учесть в формуле, но они сильно влияют на рынок.
Второй этап — выделение характеристик, по которым можно собрать информацию и определить количественное влияние на цену. Качественный анализ проводится по группам факторов и уровням их влияния.
Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка.
Основные сегменты рынка недвижимости:
•      в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений);
•      в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости (рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости);
•      в зависимости от способности приносить доход (рынок доходной и недоходной недвижимости);
•      в зависимости от типа операций (рынок аренды и рынок продажи);
•      первичный и вторичный рынок.
Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.
Анализ и выбор ценообразующих факторов. Этот этап предполагает анализ рынка оцениваемой группы объектов с точки зрения выявления минимально необходимого количества факторов, влияющих на цену объектов в рамках выбранного подхода. Такой анализ проводится статистическими методами с помощью опроса экспертов.

2. Финансовый анализ и его применение в оценке бизнеса. Анализ рентабельности – основные показатели, их расчет и взаимосвязь.

Финансовый анализ в оценке бизнеса – это процесс исследования финансового состояния и основных результатов финансовой деятельности предприятия в целях выявления резервов его развития и определения его рыночной стоимости.
В условиях рыночной экономики устойчивая деятельность предприятия зависит как от его внутренних возможностей эффективно использовать все имеющиеся в его распоряжении ресурсы (производственные, финансовые), так и от внешних условий (налоговая, кредитная политика государства, рыночная конъюнктура). Следовательно, под предметом анализапонимается хозяйственная деятельность предприятия и его структурных подразделений, складывающаяся под воздействием объективных и субъективных факторов и получающая соответствующее отражение через систему экономической информации.
Показатели рентабельности характеризуют относительную доходность, или прибыльность, измеряемую в процентах к затратам или ресурсам. Они отражают эффективность работы предприятия в целом, доходность различных направлений деятельности (производственной, предпринимательской, инвестиционной), окупаемость затрат и т.д. Наиболее полно, по сравнению с прибылью, рентабельность характеризуют окончательные результаты хозяйствования, потому что ее величина показывает соотношение эффекта с наличными или потребленными ресурсами. Их используют для оценки деятельности предприятия и как инструмент в инвестиционной политике и ценообразовании.
Показатели рентабельности можно разбить на несколько групп:
1) показатели, характеризующие рентабельность основной (операционной) деятельности и рентабельность продаж (оборота);
2) показатели эффективности использования финансовых ресурсов;
3) показатели, характеризующие доходность капитала и его частей.
В процессе анализа следует изучить динамику перечисленных показателей рентабельности, оценить выполнение плана по их уровню и провести межхозяйственные сравнения с предприятиями-конкурентами.

3. Специфика оценки обязательств при применении методики чистых активов в рамках затратного подхода к оценке бизнеса.

Метод чистых активов реализуется в затратном подходе для целей оценки рыночной стоимости предприятия как действующего имущественного комплекса (бизнеса).
Оценка здесь исходит исходя из принципа действующего предприятия, который предполагает, что предприятие является не просто набором активов, а действует в направлении достижения основных своих целей. Именно в этом случае компания является бизнесом.
В рамках данного метода анализируется, сколько собственных средств необходимо инвестировать собственнику для создания аналогичного объекта (действующего предприятия).
Метод чистых активов предполагает учет стоимости всех активов и обязательств организации и при оценке действующего предприятия в идеале должен представлять собой сумму затрат на создание предпринимателем оцениваемого бизнеса (принцип субституции).
В методе чистых активов реализуется попытка устранить недостатки, заложенные в современном бухгалтерском балансе и принципах учета, которые не позволяют непосредственным образом показать реальную стоимость принадлежащего собственнику и вложенного им в коммерческую организацию капитала.
Базируясь на принципе замещения, данный метод принимает во внимание амортизированную стоимость замещения (воспроизводства), т.е. речь здесь идет о соответствующей стоимости имущества с учетом его амортизации.
Экономический износ (устаревание) предприятия как имущественного комплекса учитывается в последнюю очередь.
Процедура оценки стоимости собственного капитала методом чистых активов предусматривает следующую последовательность шагов:
1. Определение рыночной стоимости активов организации.
2. Определение рыночной стоимости обязательств организации.
3. Расчет разницы между рыночной стоимостью активов и обязательств (расчет стоимости собственного капитала).
Определение стоимости активов в рамках метода чистых активов является наиболее трудоемкой частью процедуры и вызывает наибольшие методические трудности.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:35 | Сообщение # 38
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Билет №30

1. Методика капитализации в рамках доходного подхода оценки машин и оборудования. Исходные данные, алгоритм расчета, специфика применения.


Капитализация прибыли (дохода) – процесс пересчета будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.
Необходимо учитывать величину будущих доходов, момент, когда должен быть получен доход, и продолжительность получения этого дохода.
Схематично алгоритм расчета стоимости машин и оборудования методом капитализации прибыли (дохода) можно представить следующим образом.
1. Рассчитывается чистый доход от функционирования производственной системы предприятия, цеха, участка.
2. Методом остатка вычленяется та часть дохода, которую можно отнести к машинному парку системы.
3. С помощью методов капитализации или дисконтирования определяется стоимость всего машинного парка.
4. Если необходимо рассчитать стоимость конкретной единицы оборудования или машин, то ее находят с помощью долевого коэффициента по следующей формуле:
 
где   – стоимость соответственно единицы оборудования и машинного парка;   – долевой коэффициент оцениваемой единицы оборудования.
Поскольку при доходном подходе используется прогнозируемый доход (прибыль), то применяется следующая технология его (дохода) расчета:
1) вычисляется базовая величина прибыли, которую следует сначала прогнозировать, а затем капитализировать;
2) выбирается период времени, за который проводятся расчеты;
3) рассчитывается потенциальная доходность объекта на основе ретроспективной прибыли, средневзвешенной ретроспективной прибыли или трендового анализа.

2. Лизинг оборудования. Оценка оборудования, находящегося в лизинге.

Термин лизинг часто используется взаимозаменяемо с термином аренда. Разница между двумя терминами небольшая, и выражается она в продолжительности контракта. Лизинг, как правило, рассчитан на более длительный срок, чем аренда. Права лизингополучателя, как правило, лучше прописаны и документированы, чем права арендатора. Лизинговый контракт обычно содержит различные предохранительные оговорки, и, как правило, такой договор нельзя расторгнуть до истечения указанного срока.
Оценки играют важную роль в лизинге. Выбор лизинговой структуры определяет функцию, цель и тип оценки. Важно иметь базовое понимание различных лизинговых структур. Оценки не только поддерживают структуру лизинга, но требуются нередко и при других обстоятельствах во время срока действия лизингового контракта. Поэтому необходимо иметь базовое понимание трех фаз лизингового жизненного цикла — фаза структуры, период лизинга и окончание лизинга. Чтобы должным образом выполнить оценку любой лизинговой сделки, оценщик должен получить копию лизингового контракта, особенно те разделы документа, где речь идет об условиях использования, обслуживания и возвращения. Без этого оценщик может сочинить оценку, которая не будет соответствовать условиям лизингового контракта. Следует понимать, что, когда лизинговый контракт структурируется, юристы и лизингополучателя, и лизингодателя составляют проект документации, который определяет не только используемую концепцию стоимости, но также и другие положения и условия, рассмотренные и согласованные обеими сторонами.
Прогнозирование остаточной стоимости является важным компонентом структуры лизингового контракта, но это также одна из наименее понимаемых концепций. Хотя прогнозирование остаточной стоимости не является точной наукой, риски можно уменьшить, используя проверенные методы оценки наряду со здравым смыслом. По существу, термин «остаточная стоимость» (residual value) означает стоимость (как ценность), остающуюся после того, как была использована часть нормального полезного срока службы актива. Можно также говорить о стоимости актива в определенной точке будущего. Хотя будущая стоимость часто определяется как будущая справедливая рыночная стоимость, это верно не всегда. Еще раз напоминаем, как важно изучить соответствующие разделы лизингового контракта до начала выполнения оценки, имеющей отношение к лизинговому контракту. Необходимо отметить, что лизинговые компании имеют различные критерии относительно количества риска, на который они готовы пойти, и который часто представляет собой процентную долю прогнозируемой будущей стоимости. В некоторых случаях лизингодатель может взять в качестве остаточной позиции 80% прогнозируемой будущей справедливой рыночной стоимости, в то время как другие могут использовать в качестве критерия максимального риска прогнозируемую будущую упорядоченную ликвидационную стоимость. 

3. Виды денежных потоков, используемых в методиках доходного подхода при оценке бизнеса. Взаимосвязь вида денежного потока и использующейся для его приведения ставки дисконтирования.

В оценке предприятий (бизнеса) используют в основном две классификации денежных потоков:
во-первых, по критерию учета в них заемных средств;
во-вторых, по критерию учета инфляционных ожиданий.
Классификация денежных потоков
По критерию учета заемных средств будущие денежные потоки подразделяются на денежный поток для собственного капитала (или полный денежный поток, в котором учитываются изменения платежей по заемным средствам предприятия) и на бездолговой денежный поток (или неполный денежный поток, в котором изменения платежей по заемным средствам не учитываются).
По критерию учета инфляционных ожиданий денежные потоки подразделяются на номинальные, в которых не учитываются будущие инфляционные ожидания, и реальные, в которых будущие инфляционные ожидания учитываются.
Рассмотрим особенности классификации денежных потоков по первому критерию — по учету в них заемных средств. Классификация обусловлена тем, что для дисконтирования того или иного денежного потока необходимо использовать ставки дисконтирования (ставки дохода), определяемые различными методами, соответствующими видам денежных потоков.
Для дисконтирования денежного потока для собственного капитала (долгового денежного потока) используются два основных метода расчета ставки дисконтирования:
модель оценки капитальных активов (МОКА)
метод суммирования (МС) или метод кумулятивного построения.
Для дисконтирования бездолгового денежного потока используется ставка дисконта, рассчитанная методом средневзвешенной стоимости капитала (МССК).


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Понедельник, 05.07.2021, 05:28 | Сообщение # 39
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Темы выпускных аттестационных работ ГАПМ им.Пастухова (2021 г.):

1. Особенности применения затратного подхода при оценке действующего предприятия (бизнеса)
2. Применение методики замещения при оценке бизнеса
3. Особенности применения доходного подхода при оценке действующего предприятия (бизнеса)
4. Построение ставки дисконтирования при оценке действующего предприятия (бизнеса)
5. Особенности применения сравнительного подхода при оценке действующего предприятия (бизнеса)
6. Особенности оценки предприятия какой-либо отрасли промышленности
7. Особенности оценки предприятия какой-либо отрасли промышленности
8. Особенности оценки сельскохозяйственных предприятий
9. Особенности оценки холдингов
10. Особенности оценки естественных монополий
11.Особенности оценки предприятия, в отношении которого начата процедура банкротства
12. Особенности оценки предприятия, на котором введено внешнее управление
13. Определение ликвидационной стоимости предприятий
14. Оценка эффективности инвестиционных проектов
15. Учет размера пакета акций при оценке бизнеса
16. Оценка убыточных и дотационных предприятий
17.Применение метода опционов при оценке бизнеса
18. Применение модели ЕВО при оценке бизнеса
19. Особенности проведения финансового анализа при оценке предприятий какой-либо отрасли
20. Оценка предприятий с высокой долей нематериальных активов
21. Оценка предприятий с высокой долей материальных активов
22. «Особенности оценки активов для цели залога» 
23. Оценка дебиторской задолженности предприятия.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
Форум "Репетитор оценщика" » Для студентов-оценщиков » Найди свой ВУЗ (тесты, практикумы и проч.) » ГАПМ имени Пастухова (Ярославль)
  • Страница 2 из 2
  • «
  • 1
  • 2
Поиск: