[ Новые сообщения · Участники · Правила форума · Поиск · RSS ]
  • Страница 1 из 2
  • 1
  • 2
  • »
Форум "Репетитор оценщика" » Для студентов-оценщиков » Найди свой ВУЗ (тесты, практикумы и проч.) » ГАПМ имени Пастухова (Ярославль)
ГАПМ имени Пастухова (Ярославль)
ОценщиЦаДата: Понедельник, 20.04.2015, 20:51 | Сообщение # 1
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 920
Статус: Offline
ФГБОУ ДПО «Государственная академия промышленного менеджмента имени Н.П. Пастухова» имеет разрешение Минимущества России на профессиональную переподготовку в области оценочной деятельности (распоряжение № 1775-р от 02.07.2002 г.)

Для приобретения тестов ГАПМ им.Пастухова пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Вторник, 21.07.2015, 10:13 | Сообщение # 2
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 920
Статус: Offline
Экзамен «Оценка недвижимости», вар.2 (цена = 2500 руб.)

Определить стоимость объектов недвижимости методом капитализации дохода.

1.Оценивается офисное здание, срок прогнозного использования не определен, но предполагается, что он будет весьма продолжителен. Норма дохода   на инвестиции 19%, безрисковая   ставка 9%.   ЧОД   $150 000. Уровень доходов с объекта практически постоянен.

2.Оценивается овощной склад, срок прогнозного  использования 10 лет, к концу этого срока ожидается рост стоимости склада на 45% Норма дохода на инвестиции 15%, безрисковая ставка 8%. Площадь склада 2 800 кв.м., ставка 5 у.е с 1 кв.м в сутки, заполняемость 75%, операционные расходы $800 000 в год, резервы замещения $50 000 в год.

3.Оценивается гостиница на курорте, невероятно модном в этом сезоне и характеризующимся сверхдоходами гостиничного бизнеса на момент оценки. Срок прогнозного использования объекта 8 лет. Норма дохода на инвестиции 30%, безрисковая ставка 6%. В гостинице 300 стандартных номеров,  стоимость $145 за номер в сутки, заполняемость 90%, операционные расходы и резервы замещения  $1 000 000 в год.

Задачи на ипотечно-инвестиционный анализ

4.Объект недвижимости приобретен с привлечением ипотечного кредита в сумме 800 000 у.е., выданного на 18 лет под 10% годовых. Коэффициент ипотечной задолженности 0,8. Ежегодно объект генерирует доход в сумме 125 000 у.е.  Рассчитать ставку капитализации и норму дохода на собственный капитал.

5. Рассчитать фактор Эллвуда и ставку капитализации для объекта недвижимости, приобретенного на 65% за счет ипотечного кредита, выданного на 18 лет под 10,5% годовых с условиями ежеквартального погашения равными платежами. Через 7 лет планируется перепродажа объекта. Погашенная доля кредита на этот момент составит 19,533% от первоначальной его суммы.  Изменение стоимости объекта в этот период не планируется. Норма дохода на собственный капитал 14% в год. Рассчитать ставку капитализации методом рыночных экстракций.

6. Исследуется рынок офисных помещений в центре города.  Класс качества – B+  и A-. Типичным для этого сегмента рынка является сдавать в аренду не всю полезную площадь, так как часть ее необходима для функций эксплуатации здания и управления им. Коммунальные расходы обычно включаются в арендную ставку. Однако  встречаются и договора чистой аренды, хотя они являются скорее исключением.
Офисные помещения часто предлагаются не только для аренды, но и для продажи. Иногда объекты продаются целиком, иногда продается примерно та же часть площади, что и сдается в аренду. При продаже скидка на уторгование на этом сегменте рынка составляет примерно 8% от цен предложения. Ставки аренды уторгованию не подлежат в связи с высоким спросом на арендуемые офисы. Ниже представлена база данных, собранная оценщиком.

Объект №1. Офисное здание общей площадью 6 500 кв.м., выставлено на продажу за 10 385 тыс.у.е. В аренду предлагаются офисы по ставке 515 у.е. за 1 кв.м. в год. Коммунальные расходы платит арендатор. Размер коммунальных расходов и доля сдаваемых в аренду площадей Объекта №1 соответствуют  средним по рынку.

Объект №2. Офисные площади, недавно проданные по цене в среднем 2 362,5 у.е. за 1 кв.м., предлагаются в аренду по ставке 700 у.е. за 1 кв.м. в год. Коммунальные расходы включены. Условия сдачи в аренду офисов Объекта №2 и доля сдаваемых площадей  соответствуют  средним по рынку.

Объект №3. Предлагаются на продажу или в аренду офисные площади. Ставка аренды – 620 у.е. за 1 кв.м. в год,  цена предложения на продажу – 2 318 у.е. за 1 кв.м. Условия сдачи в аренду офисов Объекта №3 и доля сдаваемых площадей  соответствуют  средним по рынку.

Объект №4. Офисное здание общей площадью 10 000 кв.м. выставлено на продажу за 17,8 млн.у.е. В аренду предлагаются офисы общей площадью 7 000 кв.м. по ставке 650 у.е. за 1 кв.м. в год. Коммунальные расходы включены. В процессе общения с владельцами оценщик дополнительно получил следующую информацию об Объекте №4:
Реально сдается в аренду 6 300 кв.м. Операционные расходы и резервы на замещение оцениваются на уровне 1 638 тыс.у.е. в год, в том числе коммунальные расходы – 800 тыс.у.е. Условия эксплуатации и сдачи этого здания в аренду могут быть приняты в качестве среднерыночных. Ставку капитализации принять как среднее арифметическое из результатов по каждому из объектов.

7.Классифицируйте следующие поправки (процентная, абсолютная денежная, относительная денежная)
На локальные особенности местоположения
На наличие пристроенной беседки
На размер здания
На замену покрытия пола
На наличие большого земельного участка
На время действия цены
На реконструкцию, приводящую к повышению класса качества
На наличие телефона
На физический износ, выраженный в процентах

Оценить объект недвижимости в рамках сравнительного подхода методом прямого анализа сопоставимых продаж

8. Требуется оценить объект недвижимости – двухэтажное отдельно стоящее офисное здание,  находящееся в центре города, площадью 850 кв.м, с автостоянкой на 8 машино-мест. Имеется следующая рыночная информация:
№№ п/п Объект Площадь, кв.м Кол-во этажей Место-положение Наличие автостоянки Дата продажи Цена, у.е.
1 Офисное здание 900 2 Окраина города 5 м/м 1 месяц назад 355 000
2 Офисное здание 100 1 Центр города 30 м/м 3 дня назад 125 000
3 Складское здание 150 2 Центр города 60 м/м 1 месяц назад 530 000
4 Офисное здание 100 1 Центр города 42 м/м 3 дня назад 137 000
5 Офисное здание 100 1 Окраина города 30 м/м 3 дня назад 70 000
6 Офисное здание 700 2 Центр города Отсутствует 3 месяца назад 460 000
7 Офисное здание 750 2 Центр города 25 м/м 5 месяцев назад 487 000
Известно, что в этом году цены на офисную недвижимость росли в среднем на 3% ежемесячно. Составить таблицу сопоставления характеристик объекта оценки и аналогов и таблицу корректировок цен аналогов.
Далее идет таблица, которая здесь по техпричинам не приводится. Полную версию задачи см. в прикрепленном файле (внизу данного сообщения).

9.Каковы правила определения строительного объема здания с чердачным перекрытием?

10.Прогнозируемый  потенциальный валовой  доход  с объекта недвижимости равен $ 250 000. Произведите экспресс-оценку  объекта с использованием валового рентного мультипликатора, если на рынке удалось собрать следующие данные:

Объект Цена, $ Годовой доход, $
A 1 485 000 ПВД - 270 000
B    8 750 ПВД - 2 500
C 3 600 000 ДВД - 400 000

11. Какие методики оценки земли используются для оценки незастроенных участков? Отметить все правильные ответы
A. Сравнения продаж
B. Выделения
C. Распределения
D. Капитализации земельной ренты
E. Остатка
F. Предполагаемого использования
G. Ни в одном из перечисленных

12. Какое использование участка земли будет наиболее эффективным и какова наибольшая остаточная стоимость земли?
A. Торговый центр
B. Офисное здание
C. Жилое здание
Далее идет таблица, которая здесь по техпричинам не приводится. Полную версию задачи см. в прикрепленном файле (внизу данного сообщения).

13. Оценивается 2-комнатная квартира с кухней 5,5 м. В настоящее время считается стандартом кухня площадью не менее 9 м. Требуется замена устаревшей сантехники. Какой тип износа учитывает оценщик? Отметьте все нужные позиции.
A. Физический износ
B. Функциональный износ
C. Внешний износ
D. Ничего из перечисленного

14. Определить суммарный  физический износ объекта недвижимости, если имеются следующие данные о состоянии объекта:
Далее идет таблица, которая здесь по техпричинам не приводится. Полную версию задачи см. в прикрепленном файле (внизу данного сообщения).

15. Определить полную восстановительную стоимость офисного здания в г.Москве, если имеются следующие данные:
Общая площадь 80 500 кв.м
Полезная площадь 60 000 кв.м
Строительный объем 280 000 куб.м
Год постройки 2007
Стоимость 1 куб.м на 01.01.07 по данным Ко-Инвест 4 250 руб.
Стоимость 1 куб.м на 1969 г. по данным УПВС 22 руб.
Индекс изменения цен в строительстве с 01.01.07 на дату оценки 1,22
Индекс пересчета цен от уровня 1969 года к уровню 1984 года 1,17
НДС 18%
Налог на прибыль 24%
Норма прибыли инвестора 23%
Ставка капитализации для зданий 0,14
Ставка капитализации для земли 0,11
Некоторые региональные коэффициенты:
г.Москва 1,19
Новосибирская область 1,13
Рязанская область 0,96
Якутия 1,91
Ярославская область 1,02

16. Определить стоимость объекта недвижимости в рамках затратного подхода, если известны следующие данные:
Площадь земельного участка 0,24 га
Кадастровая стоимость земли 6 000 руб/кв.м
Рыночная стоимость земли 10 500 руб./кв.м
Балансовая стоимость здания на дату оценки 1 750 000 руб.
Полная восстановительная стоимость здания 13 520 000 руб.
Стоимость СМР 10 000 000 руб.
Физический износ 10%
Функциональный (моральный) износ 5%
Внешний (экономический)  износ отсутствует
Прикрепления: _2.doc(138.0 Kb)


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Суббота, 09.01.2016, 19:42 | Сообщение # 3
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 920
Статус: Offline
Экзамен «Оценка недвижимости», вар.3

Определить стоимость объектов недвижимости методом капитализации дохода.

1. Оценивается овощной склад, на момент оценки наблюдается неслыханный урожай овощей, приведший к повышенному спросу на складские услуги. Срок прогнозного использования объекта 6 лет. Норма дохода на инвестиции 35%, безрисковая ставка 8%. Площадь склада 2 000 кв.м., ставка 7 у.е с 1 кв.м в сутки, заполняемость 98%, операционные расходы и резервы замещения $1 350 000 в год. 

2. Оценивается склад площадью 1500 кв.м. Ставка аренды $4 с 1 кв.м.в день. Заполняемость 70%. Операционные расходы и резервы замещения 11% от ПВД. Склад находится на месторождении, эксплуатация которой близится к завершению. Срок прогнозного использования склада – 5 лет. Норма дохода на инвестиции 18% годовых.  Безрисковая ставка 9%. 

3. Оценивается офисное здание, срок прогнозного использования не определен, но предполагается, что он будет не менее 45 лет. Норма дохода на инвестиции 17%, безрисковая ставка 6%. ПВД $135 000, потери от недоиспользования – 5%, операционные расходы – $10 000, резервы замещения - $2 000. Уровень доходов с объекта практически постоянен.

Задачи на ипотечно-инвестиционный анализ

4. Объект недвижимости приобретается с привлечением ипотечного кредита в сумме 850 000 у.е., выданного на 25 лет под 8% годовых. Рассчитать стоимость объекта недвижимости и величину генерируемого им годового потока доходов, если коэффициент ипотечной задолженности составляет 0,6,  норма дохода на собственный капитал 12%.

5. Объект недвижимости приобретен с привлечением кредита в сумме 579 179 у.е., выданного на 25 лет под 9% годовых.  Норма дохода на собственный капитал составляет 14%. Перепродажа объекта планируется через 15 лет, за этот срок ожидается рост стоимости объекта на 70%. Ставка капитализации 10,5%. Определить стоимость объекта и долю чистого операционного дохода, остающуюся после выплат по обслуживанию долга в распоряжении собственника.
Рассчитать ставку капитализации методом рыночных экстракций.

6. Исследуется рынок офисных помещений в центре города.  Класс качества – B+  и A-. Типичным для этого сегмента рынка является сдавать в аренду не всю полезную площадь, так как часть ее необходима для функций эксплуатации здания и управления им. Коммунальные расходы обычно включаются в арендную ставку. Однако  встречаются и договора чистой аренды, хотя они являются скорее исключением.
Офисные помещения часто предлагаются не только для аренды, но и для продажи. Иногда объекты продаются целиком, иногда продается примерно та же часть площади, что и сдается в аренду. При продаже скидка на уторгование на этом сегменте рынка составляет примерно 12% от цен предложения. Ставки аренды уторгованию не подлежат в связи с высоким спросом на арендуемые офисы.
Ниже представлена база данных, собранная оценщиком.
Объект №1. Офисное здание общей площадью 80 000 кв.м. продано за 318 170 тыс.у.е. В аренду предлагаются офисы общей площадью 55 000 кв.м. по ставке 1000 у.е. за 1 кв.м. в год. Коммунальные расходы включены.
В процессе общения с владельцами оценщик дополнительно получил следующую информацию об Объекте №1:
Реально сдается в аренду 52 250 кв.м. Операционные расходы и резервы на замещение оцениваются на уровне 327 у.е. за 1 кв.м общей площади в год, в том числе коммунальные расходы – 100 у.е. за 1 кв.м Условия эксплуатации и сдачи этого здания в аренду могут быть приняты в качестве среднерыночных.

Объект №2. Офисное здание общей площадью 60 500 кв.м., продано за 260 150 тыс.у.е. 
В аренду предлагаются офисы по ставке 1120 у.е. за 1 кв.м. в год. Коммунальные расходы включены. Условия сдачи в аренду офисов Объекта №2 и доля сдаваемых площадей соответствуют  средним по рынку.

Объект №3. Предлагаются на продажу или в аренду офисные площади. Ставка аренды – 950 у.е. за 1 кв.м. в год,  коммунальные расходы несет арендатор. Цена предложения на продажу – 6 590 у.е. за 1 кв.м. Уровень коммунальных расходов Объекта №3 и доля сдаваемых площадей  соответствуют  средним по рынку.

Объект №4. Предлагаются на продажу или в аренду офисные площади. Ставка аренды – 1200 у.е. за 1 кв.м. в год,  цена предложения на продажу – 7 995 у.е. за 1 кв.м. Условия сдачи в аренду офисов Объекта №4 и доля сдаваемых площадей  соответствуют  средним по рынку. 
Ставку капитализации принять как среднее арифметическое из результатов по каждому из объектов.

7.Классифицируйте следующие поправки



8. Требуется оценить объект недвижимости – двухэтажное отдельно стоящее офисное здание,  находящееся на окраине города, площадью 1 000 кв.м, с автостоянкой на 20 машино-мест. Имеется следующая рыночная информация:



Известно, что в этом году цены на офисную недвижимость росли в среднем на 5% ежемесячно. Составить таблицу сопоставления характеристик объекта оценки и аналогов и таблицу корректировок цен аналогов.
Таблица сопоставления характеристик объекта оценки и аналогов ...

9. Сколько глав содержит сводный сметный расчет?

10. Прогнозируемый  действительный валовой  доход  с объекта недвижимости равен $ 50 000. Произведите экспресс-оценку  объекта с использованием валового рентного мультипликатора, если на рынке удалось собрать следующие данные:


11. Какие методики оценки земли используются для оценки только застроенных участков? Отметить все правильные ответы
A. Сравнения продаж
B. Выделения
C. Распределения
D. Капитализации земельной ренты
E. Остатка
F. Предполагаемого использования
G. Ни один из перечисленных

12. Какое использование участка земли будет наиболее эффективным и какова наибольшая остаточная стоимость земли?
A. Складское здание.
B. Торговое здание.
C. Офисное здание.



13. Оценивается жилой дом в престижном районе, построенный полтора года назад.  Полгода назад рядом с ним была построена транспортная развязка,  что весьма усилило шум и ухудшило воздух.  Какой тип износа учитывает оценщик? Отметьте все нужные позиции.
A. Физический износ
B. Функциональный износ
C. Внешний износ
D. Ничего из перечисленного

14. Определить суммарный  физический износ объекта недвижимости, если имеются следующие данные о состоянии объекта:



15. Определить полную восстановительную стоимость офисного здания в г.Якутске, если имеются следующие данные:
Общая площадь 1 300 кв.м
Полезная площадь 1 000 кв.м
Строительный объем 5 200 куб.м
Год постройки 2005
Стоимость 1 куб.м на 01.01.07 по данным Ко-Инвест 4 075 руб.
Стоимость 1 куб.м на 1969 г. по данным УПВС 19,7 руб.
Индекс изменения цен в строительстве с 01.01.07 на дату оценки 1,195
Индекс пересчета цен от уровня 1969 года к уровню 1984 года 1,181
НДС 18%
Налог на прибыль 24%
Норма прибыли инвестора 19%
Ставка капитализации для зданий 0,13
Ставка капитализации для земли 0,10
Некоторые региональные коэффициенты:
г.Москва 1,19
Новосибирская область 1,13
Рязанская область 0,96
Якутия 1,91
Ярославская область 1,02

16. Определить стоимость объекта недвижимости в рамках затратного подхода, если известны следующие данные:
Площадь земельного участка 0,15 га
Кадастровая стоимость земли 8 000 руб/кв.м
Рыночная стоимость земли 16 500 руб./кв.м
Балансовая стоимость здания на дату оценки 750 000 руб.
Полная восстановительная стоимость здания 1 035 000 руб.
Стоимость СМР 900 000 руб.
Физический износ 18%
Функциональный (моральный) износ отсутствует
Внешний (экономический) износ 7%
Прикрепления: 8374197.jpg(69.2 Kb) · 8977657.jpg(89.7 Kb) · 3040001.jpg(22.9 Kb) · 5694858.jpg(55.2 Kb) · 7625683.jpg(56.6 Kb)


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 06.10.2016, 11:22 | Сообщение # 4
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 920
Статус: Offline
Экзамен «Оценка недвижимости», вар.3

1. Оценивается мотель на трассе, постепенно теряющей свое значение. Популярность мотеля и доходы падают. Срок прогнозного использования мотеля 7 лет. Норма дохода на инвестиции 14%, безрисковая ставка 7%. В мотеле 40 комнат, стоимость $50 за комнату в сутки, заполняемость 75%, операционные расходы и резервы замещения $130 000 в год.

2. Оценивается склад площадью 500 кв.м. Ставка аренды $6 с 1 кв.м.в день. Заполняемость 80%. Операционные расходы и резервы замещения 8% от ДВД. Срок прогнозного использования склада не определен, но предполагается достаточно продолжительным. Норма дохода на инвестиции 15% годовых. Безрисковая ставка 6,5%.

3. Оценивается склад, приносящий стабильные доходы. Прогнозный период использования объекта 10 лет, за это время предполагается рост стоимости объекта на 60%. Норма дохода на инвестиции 16%, безрисковая ставка 8%. Площадь склада 5 000 кв.м., ставка 5 у.е с 1 кв.м в сутки, заполняемость 75%, операционные расходы $2 250 000 в год, резервы замещения $250 000 в год.

4. Объект недвижимости приобретен с привлечением ипотечного кредита, выданного на 15 лет под 7,45% годовых. Ежегодно объект приносит 750 000 у.е. дохода. Ставка капитализации 12%, норма дохода на собственный капитал 16%. Рассчитать стоимость объекта и сумму ипотечного кредита.

5. Здание приобретено на 60% с привлечением кредита, выданного на 25 лет под 14% годовых. В настоящий момент оно приносит доход от аренды в сумме 70 000 у.е. в год, однако договор аренды завершится через 10 лет после приобретения здания, и оно, скорее всего, будет перепродано. Норма дохода на собственный капитал составляет 17%. Планируется, что за 10 лет стоимость здания вырастет на 10%. Рассчитать стоимость здания. Рассчитать ставку капитализации методом рыночных экстракций.

6. Исследуется рынок офисных помещений в центре города. Класс качества – B+ и A-. Типичным для этого сегмента рынка является сдавать в аренду не всю полезную площадь, так как часть ее необходима для функций эксплуатации здания и управления им. Коммунальные расходы обычно включаются в арендную ставку. Однако встречаются и договора чистой аренды, хотя они являются скорее исключением.

Офисные помещения часто предлагаются не только для аренды, но и для продажи. Иногда объекты продаются целиком, иногда продается примерно та же часть площади, что и сдается в аренду. При продаже скидка на уторгование на этом сегменте рынка составляет примерно 9% от цен предложения. Ставки аренды уторгованию не подлежат в связи с высоким спросом на арендуемые офисы.

Ниже представлена база данных, собранная оценщиком.

Объект №1. Предлагаются на продажу или в аренду офисные площади. Ставка аренды – 300 у.е. за 1 кв.м. в год, цена предложения на продажу – 1 632 у.е. за 1 кв.м. Условия сдачи в аренду офисов Объекта №1 и доля сдаваемых площадей соответствуют средним по рынку.

Объект №2. Офисное здание общей площадью 35 000 кв.м. выставлено на продажу за 52 606 тыс.у.е. В аренду предлагаются офисы по ставке чистой аренды 350 у.е. за 1 кв.м. в год. Доля сдаваемых площадей Объекта №2 соответствуют средним по рынку.

Объект №3. Офисное здание общей площадью 20 000 кв.м. выставлено на продажу за 26,42 млн.у.е. В аренду предлагаются офисы общей площадью 15 000 кв.м. по ставке 340 у.е. за 1 кв.м. в год. Коммунальные расходы включены.

В процессе общения с владельцами оценщик дополнительно получил следующую информацию об Объекте №3:

Реально сдается в аренду 13 500 кв.м. Операционные расходы и резервы на замещение оцениваются на уровне за 153 у.е за 1 кв.м сдаваемых в аренду площадей. Коммунальные расходы – 700 000 за все здание. Условия эксплуатации и сдачи этого здания в аренду могут быть приняты в качестве среднерыночных.

Объект №4. Офисные площади, проданные недавно по цене 1 856 у.е. за 1 кв.м предлагаются в аренду. Ставка аренды – 375 у.е. за 1 кв.м. в год, коммунальные расходы включены. Условия сдачи в аренду офисов Объекта №4 и доля сдаваемых площадей соответствуют средним по рынку. Ставку капитализации принять как среднее арифметическое из результатов по каждому из объектов.
таблица 

8. Требуется оценить объект недвижимости – двухэтажное отдельно стоящее складское здание, находящееся на окраине города вдали от подъездных ж/д путей, площадью 3 000 кв.м, с 2 лифтами-подъемниками. Имеется следующая рыночная информация:
таблица
Известно, что в этом году цены на складскую недвижимость росли в среднем на 2% ежемесячно. Составить таблицу сопоставления характеристик объекта оценки и аналогов и таблицу корректировок цен аналогов.
таблица

9. В чем отличие цокольного этажа от подвального?
 
10. Прогнозируемый потенциальный валовой доход с объекта недвижимости на текущий год равен $ 500 000. Произведите экспресс-оценку объекта с использованием валового рентного мультипликатора, если на рынке удалось собрать следующие данные:
таблица

11. В каких их методик оценки сельскохозяйственных земель могут использоваться данные по урожайности культур? Отметить все правильные ответы
A. Сравнения продаж
B. Выделения
C. Распределения
D. Капитализации земельной ренты
E. Остатка
F. Предполагаемого использования
G. Ни один из перечисленных

12. Какое использование участка земли будет наиболее эффективным и какова наибольшая остаточная стоимость земли?
A. Жилое здание.
B. Торговое здание.
C. Складское здание.
таблица

13. Оценивается жилой дом в малопрестижном спальном районе. Крыша прохудилось, система канализации требует замены. Средняя площадь кухонь 10 м при современном нормативе 8,5 м. Какой тип износа учитывает оценщик? Отметьте все нужные позиции.
A. Физический износ
B. Функциональное устаревание
C. Внешнее устаревание
D. Ничего из перечисленного

14. Определить суммарный физический износ объекта недвижимости, если имеются следующие данные о состоянии объекта:
таблица

15. Определить полную восстановительную стоимость складского здания в Ярославле, если имеются следующие данные:
таблица

16. Определить стоимость объекта недвижимости в рамках затратного подхода, если известны следующие данные:
таблица


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 06.10.2016, 11:29 | Сообщение # 5
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 920
Статус: Offline
Оценка машин, оборудования и автотранспорта, вар.1

1. Морские, речные и воздушные суда по ГК являются:
А. Движимым имуществом
В. Недвижимым имуществом
С. В ГК не упоминаются
D. В зависимости от зарегистрированных прав

2. Перед оценщиком поставлена задача произвести переоценку основных средств предприятия, в составе которых имеется установленное в цехе оборудование. Надо ли при переоценке этого оборудования учитывать расходы, необходимые для осуществления установки и монтажа этого оборудования?
А. Надо в любом случае.
В. Не надо.
С. Надо только в случае, если они превышают 25% стоимости оборудования
D. Надо только в случае,  если оборудование установлено капитально

3. В цехе установлено 50 фрезерных станков. К оценке предоставлен один из них. Цель оценки – продажа этого станка. Как следует произвести оценку?
А. С допущением об оценке оборудования как единого целого при условии продолжения его использования в составе действующего имущественного комплекса.
В. С допущением об оценке оборудования как отдельного объекта при условии его перемещения с текущего местоположения 
С. С допущением об оценке оборудования как единого целого 
при условии прекращения его использования в составе действующего имущественного комплекса 
D. Без ограничивающих допущений.

4. К какому методологическому подходу относится методика равноэффективного аналога?
А. Сравнительный подход
В. Затратный подход
С. Доходный подход
D. Методика в оценке оборудования не употребляется

5. Суммарные затраты, выраженные в текущих ценах, необходимые для производства новой единицы оборудования, аналогичной оцениваемой, по современной технологии, из современных материалов, в оптимальных на сегодняшний день объемах производства – это:
А. Затраты на воспроизводство
В. Затраты на замещение
С. Рыночная стоимость
D. Применимо любое определение из перечисленных

6. При постановке на баланс предприятий не учтенного ранее оборудования определяется:
А. Инвестиционная стоимость
В. Полные затраты на замещение
С. Ликвидационная стоимость
D. Рыночная стоимость

7.  Нужно ли при проведении оценки оборудования знать значения его основных технологических параметров?
А. Обязательно
В. Желательно
C. Не обязательно
D. Не нужно

8.  Зависит ли результат оценки от вида определяемой стоимости?
А. Не зависит
В. Зависит всегда
С. Зависит достаточно часто 
D. Зависит редко

9.  На какое оборудования спрос будет эластичным?
А .На утюги фирмы «Moulinex»
В. На грабли
С. И на то, и на другое
D. Ни на то, ни на другое

10. Как называется ценовая стратегия, заключающаяся во временном снижении цены продукции ниже ее себестоимости, применяемая в основном для проникновения на новые, особенно внешние рынки?
А. Демпинг
В. «Снятия сливок»
С. Ни то, ни другое
D. Обе стратегии подходят под данное определение

11. Пересечением графиков спроса и предложения является точка:
А. Окупаемости проекта
В. Максимальной цены на рынке
С. Равновесной цены
D. Минимальной цены

12. По данным брокерской фирмы на текущий момент имеется следующая информация о спросе и предложении на комплекты гидроарматуры для газовых котлов:
№№ лотов Вид лота Количество единиц в партии Цена, руб.
1 Спрос 15 12 750
3 Спрос 20 13 000
15 Предложение 10 7 000
16 Спрос 5 4 375
28 Предложение 10 9 000
47 Предложение 15 12 750
130 Предложение 15 12 000
134 Спрос 10 7 500
Какова будет равновесная цена одного комплекта? Решите задачу графически, приняв за равновесную цену точку пересечения графиков спроса и предложения.
А. 785 руб.
В. 800 руб.
С. 825 руб.
D. 875 руб.

13. Чему равна стоимость станка мощностью 10 кВт, если аналогичные станки мощностью 5 и 8 кВт стоят соответственно 150 и 220 тыс. рублей? Использовать для расчета нормативно-параметрический метод (формула «Себестоимость/ Мощность»)
А. 167,3 тыс.руб.
В. 183,4 тыс.руб.
С. 263,9 тыс.руб.
D. 351,2 тыс.руб.

14. Предприятие производит электродвигатели мощностью 30 кВ. При определении цены на них принимается в расчет цена конкурирующего предприятия, производящего электродвигатели мощностью 18 кВ по цене 270 тыс.руб. Рассчитать цену новых электродвигателей по методу удельных показателей.
А. 162 тыс.руб.
В. 188 тыс.руб.
С. 386 тыс.руб.
D. 450 тыс.руб.

15. Оценивается  станок фрезерный широкоуниверсальный  6Д81Ш,  масса 2500 кг, количество скоростей шпинделя: вертикального – 12, горизонтального – 21. Максимальная масса обрабатываемой детали – 400 кг
Известны следующие данные по аналогам:
таблица                                   
А. 129 тыс.руб.
В. 137 тыс.руб.
С. 185 тыс.руб.
D. 265 тыс.руб.

16. В результате прорыва системы отопления в цехе вышли из строя некоторые станки. Такой физический износ принято называть:
А .Скрытым
В. Аварийным
С. Нормальным
D. Первого рода
Е. Второго рода
F. Одновременно В и D
G. Одновременно С и Е
Н. Одновременно В и Е

17. Определить физический износ двигателя, рассчитанного на 30 000 часов работы, который отработал 15 000 часов, если известны следующие данные по работе аналогичных двигателей:
таблица
Утилизация или капитальный ремонт двигателя после истечения нормативного срока службы в обязательном порядке не предусматриваются.
А. 53,57%
В. 50,00%
С. 48,00%
D. 47,41%

18. Определить физический износ пресса, паспортная производительность которого 600 заготовок за смену при одной профилактической смене из 20, текущая производительность – 500 заготовок за смену при одной профилактической смене из 10.
Коэффициент Чилтона для износа принять равным 1,7:
А. 27%
В. 33%
С. 67%
D. 73%

19. Рассчитать физический износ однокривошипного пресса J23-10D, если известны следующие данные об износе его отдельных узлов и деталей:
таблица
А. 19,4%
В. 25,2%
С. 38,6%
D. 55,1%

20. Методом трендов корректнее всего пользоваться:
А. Для оценки и переоценки оборудования, технический уровень которого мало изменяется во времени
В. Для оценки и переоценки оборудования высоких технологий
С. Только для переоценки оборудования
D. Только для оценки с целью определения обоснованной рыночной стоимости

21. Определить рыночную стоимость токарно-винторезного станка МК 6046, обеспечивающего обработку деталей диаметром до 400 мм и длиной до 700 мм, на 01.02.2015 г. в рамках сравнительного подхода методом прямого анализа сопоставимых продаж, если собраны следующие данные о параметрах и ценах предложения по аналогичным станкам:
таблица
Известна также такая рыночная информация:
Поправка на уторгование 10% от цены предложения
В течение последних трех лет цены росли равномерно и выросли на 30%
С появлением модели нового года цена модели предыдущего падает на 5%
Коэффициент торможения для длины детали 0,7
Коэффициент торможения для диаметра детали 0,5
А. 20,8 тыс.руб.
В. 24,4 тыс.руб.
С. 38,4 тыс.руб.
D. 38,8 тыс.руб.

22. Оценивается многократный волочильный стан для суперпроводников тип GT 16/2 + GT 10/2. Максимальный  диаметр исходной проволоки 8 мм (медь), удлинение проволоки 19%, производительность до 360 м/мин. При нормальной двусменной работе на стане можно производить 325 т готовой медной проволоки за год. Цена проволоки 368 руб/кг.  Ниже приведены данные для расчета затрат на производство и реализацию продукции.
Смета затрат на производство и реализацию продукции
таблица
Стан занимает  площадь 50 кв.м. Объект производственной недвижимости (производственное здание),  в котором расположен стан, имеет общую  площадь 12 500 кв.м. Он оценен оценщиком в 231,25 млн.руб. При применении методики капитализации в рамках доходного подхода норма возврата для этого объекта  недвижимости определена оценщиком на уровне  1% в год.
Норма амортизации стана – 0,65% в месяц. На дату оценки прошло 2 года 10 месяцев с момента ввода стана в эксплуатацию.
Норма дохода на инвестиции – 17% годовых. 
Определить стоимость волочильного стана методом капитализации дохода.
А. 1 393 тыс.руб.
В. 1 531 тыс.руб.
С. 2 211 тыс.руб.
D. 3 815 тыс.руб.

23. Определить стоимость гибкого производственного модуля, годовой объем продукции которого составляет  187 000 деталей, а годовые эксплуатационные издержки – 1 520 000 рублей. Срок службы модуля – 7 лет. Безрисковая ставка – 10%, рыночная премия в этом секторе рынка составляет 15%.
Оценку произвести методом равноэффективного аналога, если имеются следующие данные по аналогичному модулю, выполняющиму те же функции:
Стоимость элементов аналогичного модуля (в руб.): металлорежущий станок - 75 000; робот - 25 000; загрузочное устройство - 12 000; накопитель обрабатываемых деталей - 8 000. При помощи этого модуля можно получить в год 180 000 деталей. Годовые эксплуатационные издержки (без амортизации) для аналогичного модуля составляют 1 470 000 руб. Срок службы – 6 лет.
А. 143 тыс.руб.
В. 156 тыс.руб.
С. 287 тыс.руб.
D. 372 тыс.руб.
Е. 480 тыс.руб.

24. Определить стоимость  станка долбежного с механическим приводом 7А412 на 1 января 2015 года, если известно, что он был приобретен новым в начале января 2012 года за 245 тыс.руб., на дату оценки его накопленный износ составляет 55%, и имеются следующие данные по изменению цен на новые металлорежущие станки (в руб.):
таблица                                     
А. 284 тыс. руб.
B. 268 тыс. руб.
C. 257 тыс. руб.
D. 156 тыс. руб.
E. 147 тыс. руб.
F. 128 тыс. руб.
G. 120 тыс. руб.
H. 116 тыс. руб.

25. Оценить методом направленных корректировок технологическую линию по производству полиэтиленовых пакетов модели CWA1 с износом на дату оценки 65%. Для оценки выбраны два новых аналога. Параметры этих аналогов, а также оцениваемой линии приведены в таблице.
таблица
А. 464,0 тыс. руб.
B. 450,0 тыс. руб.
C. 301,6 тыс. руб.
D. 300,0 тыс. руб.
E. 292,5 тыс. руб.
F. 232,8 тыс. руб.
G. 162,4 тыс. руб.
H. 157,5 тыс.руб.

26. Могут ли заказчик или залогодержатель (если он является стороной по договору) указать в задании на оценку для целей залога такие дополнительные расчетные величины, как прогноз изменения стоимости объекта оценки в будущем или размер затрат, необходимых при обращении взыскания на объект оценки?
А. Не могут, в задание на оценку включается только вид определяемой стоимости объекта оценки. 
В. Могут, при этом указанные расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований включаются в отчет и также являются результатом оценки.
С. Могут, при этом в задании на оценку должно быть также отражено, являются ли указанные расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований результатом оценки, или включаются в отчет, не являясь результатом оценки.
D. Могут,  но при этом указанные расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований включаются в отчет, но не являются результатом оценки.

27. Допускается ли, в соответствии с ФСО 10, при оценке машин и оборудования с применением затратного и сравнительного подходов допускается использование ценовой информации о событиях, произошедших с  объектами-аналогами после даты оценки путем обратной ценовой индексации? 
А. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только 
для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки. Применение метода обратной индексации не допускается.
В. Использование такой ценовой информации для обратной ценовой индексации допустимо, если оценщиком проведен и раскрыт в отчете анализ полученных расчетных значений на соответствие рыночным показателям, сложившимся на дату оценки, а также оговорены допущения, связанные с применением указанной информации.
С. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована при оценке оборудования без каких ли то ни было ограничений.
D. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, не может быть использована ни при каких условиях.

28. Оценщик получил задание произвести оценку стоимости оборудования, перечень которого включает 500 металлорежущих станков, 5 компьютеров и 2 принтера. В каких сегментах он должен проанализировать рынок оборудования согласно требованиям ФСО 10?:
А. Ни в одном из вышеперечисленных сегментов.
В. Во всех вышеперечисленных сегментах
С. В сегменте офисной техники.
D. В сегменте вычислительной техники.
Е. В сегменте металлорежущего оборудования.

29. Как регламентируется Федеральными Стандартами Оценки проведение осмотра оцениваемого движимого имущества?
А. Никак не регламентируется, вопрос проведения или непроведения осмотра решается оценщиком.
В. Степень детализации работ по осмотру регламентируется Заданием на оценку, а в случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения, связанные с непроведением осмотра.
С. Оценщик обязан в любом случае произвести осмотр объекта оценки. Степень детализации работ по осмотру регламентируется Заданием на оценку.
D. Согласно ФСО 10, производить осмотр являющегося объектом оценки оборудования не нужно.

30. Распространяются ли положения ФСО 10 на оценку машин и оборудования, имеющих художественную и (или) историческую ценность?
А. Распространяются всегда.
В. Распространяются, если это отражено в договоре на оценку.
С. Вопрос о применимости ФСО к таким объектам решает оценщик.
D. Не распространяются.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 06.10.2016, 11:35 | Сообщение # 6
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 920
Статус: Offline
Оценка машин, оборудования и автотранспорта, вар.2 (частично)

12. На текущий момент имеется следующая информация о спросе и предложении на подшипники 8214 (ГОСТ  520-2002):
таблица
Какова будет равновесная цена одного подшипника? Решите задачу графически, приняв за равновесную цену точку пересечения графиков спроса и предложения.
А.   90,00 руб.
В.   92,65 руб.
С. 105,20 руб.
D. 215,00 руб.
 
13. Определить стоимость штамповочного пресса производительностью 1200 деталей в час, если аналогичные прессы производительностью 1500 и 1800 деталей в час стоят соответственно 1 145 000 рублей и 1 325 000 рублей? Использовать для расчета нормативно-параметрический метод (формула «Себестоимость/Мощность»)
А. 883 тыс.руб.
В. 900 тыс.руб.
С. 916 тыс.руб.
D. 958 тыс.руб.
E. 965 тыс.руб.

14. Определить стоимость  ленточнопильного станка по металлу MBS-910CS
на 1 февраля 2015 года, если известно, что он был приобретен новым в начале августа 2011 года за 98 тыс.руб., на дату оценки его накопленный износ составляет 60%, и имеются следующие данные по изменению цен на новые металлорежущие станки (в руб.):
таблица
А. 147 тыс. руб.
В. 120 тыс. руб.
С. 110 тыс. руб.
D.   88 тыс. руб.
E.    72 тыс. руб.
F.    59 тыс. руб.
G.   48 тыс. руб.
H.   44 тыс. руб.

15. Определить стоимость водогрейного двухходового стального котла модели REX 85 с аэродинамическим сопротивлением 7,2 мбар методом удельных показателей, если имеются следующие данные по аналогичным котлам:
таблица
А.   34 060 €
В.   13 460 €
С.     9 750 €
D.     9 530 €
E.     9 480 €
F.     4 730 €

17. Определить стоимость станка, если известно, что его масса составляет 6 т, функция зависимости цены от массы описывается логарифмическим законом (y = a + b*ln(x) ), а также известны следующие данные по аналогичным станкам:
таблица
А. 1,50 млн.руб.
В. 1,56 млн.руб.
С. 1,61 млн.руб.
D. 1,64 млн.руб.
Е. 2,25 млн.руб.
 
18. Рассчитать физический износ листопрокатного стана для производства стальных рулонов, необходимых для выпуска высококачественных труб большого диаметра на февраль 2015 года, если имеются следующие данные (в текущих ценах) о суммах капитальных вложений в создание стана и его модернизации. Норма амортизации для прокатного стана 5% в год.
Год и месяц освоения капитальных вложений Сумма капитальных вложений, млн.руб. Краткое описание проведенных работ
Август 1994 20 000 Первичный ввод в эксплуатацию
Февраль 2003 10 000 Капитальный ремонт, в процессе которого были заменены узлы и детали 1994 года стоимостью 8 000 млн.руб. 
Ноябрь 2009 8 000 Капитальный ремонт, в процессе которого были заменены узлы и детали 1994 года стоимостью 4 000 млн.руб. , а также узлы и детали 2003 года стоимостью 3 000 млн.руб.
Ноябрь 2011 18 500 Капитальный ремонт и модернизация, в процессе которых были заменены узлы и детали 1994 года стоимостью 5 000 млн.руб., узлы и детали 2003 года стоимостью 5 000 млн.руб., а также узлы и детали 2009 года стоимостью 2 000 млн.руб.
А. 28,7%
В. 30,0%
С. 54,5%
D. 55,9%

19. Рассчитать функциональное устаревание металлорежущего технологического оборудования, если имеются следующие данные:
Паспортные параметры Оцениваемый станок Современный аналог
Год выпуска станка 1985 Выпускается с 2010
Производительность, заготовок за смену 10 15
Частота профилактических работ 1 профилактическая смена из 20 1 профилактическая смена из 40
Средний расход электроэнергии, кВтч в месяц 7 600 7 000
Кол-во станков, которые обслуживает в течение смены 1 рабочий 4 5
Параметры оцениваемого станка в текущем состоянии
Производительность, заготовок за смену 7
Частота профилактических работ 1 профилактическая смена из 15
Общие данные
Тариф 1 кВтч электроэнергии, руб. 4,8
Зарплата одного рабочего, руб. в месяц 14 500
Отчисления на социальные цели 30,2%
Ставка налога на прибыль 20%
Коэффициент Чилтона для износа 1,5
А. 53,37%
В. 58,58%
С. 73,41%
D. 92,42%

20. Рассчитать физический износ ручной буровой установки для бурения на воду, если известны следующие данные об износе ее отдельных узлов и деталей:
таблица 
А. 10,53%
В. 15,29%
С. 21,74%
D. 35,33%
 
22. Определить рыночную стоимость вертикального сверлильно-фрезерного станка FPV-361 на 01.09.2014 г. в рамках сравнительного подхода методом прямого анализа сопоставимых продаж, если собраны следующие данные о параметрах и ценах предложения по аналогичным станкам:
таблица
Известна также такая рыночная информация:
Поправка на уторгование 5% от цены предложения
В течение последних четырех лет цены росли равномерно и выросли на 40%
С появлением модели нового года цена модели предыдущего падает на 3%
Коэффициент торможения для площади рабочей поверхности стола 0,9
Коэффициент торможения для массы станка 0,3
А. 1 642 тыс.руб.
В. 1 652 тыс.руб.
С. 1 690 тыс.руб.
D. 3 084 тыс.руб.

23. Оценивается линия по изготовлению профнастила С21 (ГОСТ 24045), профнастила С10 и металлочерепицы "мини-Каскад"(двухъярусный прокатный стан). При помощи этой линии выпускается 4 вида продукции: профнастил С21, металлочерепицу мини-Каскад, профнастил С10 и обратный ему профилированный лист. Ниже приведены данные для расчета годовых объемов производства по каждому виду продукции (из расчета односменной работы в среднем по 25 дней в месяц, продолжительность смены 8 часов, коэффициент простоя 0,25).
таблица
Линия занимает  площадь 30 кв.м. и к ней также относится 15 кв.м вспомогательной площади. Объект производственной недвижимости (производственное здание),  в котором расположена линия, имеет общую  площадь 10 000 кв.м. Он оценен оценщиком в 150 млн.руб. При применении методики капитализации в рамках доходного подхода норма возврата для этого объекта  определена оценщиком на уровне  1,5% в год.
Норма амортизации линии – 10% в год. На дату оценки прошло 3,5 года с момента ввода линии  в эксплуатацию. Норма дохода на инвестиции – 15% годовых. 
Определить стоимость производственной линии методом капитализации дохода.
А.   8 089 тыс.руб.
В. 10 000 тыс.руб.
С. 10 444 тыс.руб.
D. 23 520 тыс.руб.

24. Определить полную стоимость установки для горячей накатки зубьев по методу равноэффективного аналога. В качестве аналога принят зубофрезерный станок 53А80 стоимостью 1 200 тыс.руб. с нормативным сроком службы 8 лет.
Годовые эксплуатационные издержки (без амортизации) при нарезке зубьев на зубофрезерном станке – 2 580 тыс. рублей, а на оцениваемой установке – 2 850 тыс.руб. Производительность установки на 10% выше, чем у станка. Нормативный срок службы установки – 10 лет. Безрисковая ставка – 8%, рыночная премия в этом секторе рынка составляет 10%.
А.      109 тыс.руб.
В.   1 110 тыс.руб.
С.   1 400 тыс.руб.
D. 11 360 тыс.руб.

25. Оценить методом направленных корректировок ленточный стационарный конвейер КЛ60-1,5 с износом на дату оценки 48%. Для оценки выбраны два новых аналога. Параметры этих аналогов, а также оцениваемого конвейера приведены в таблице.
таблица 
А. 164 тыс. руб.
B. 182 тыс. руб.
C. 189 тыс. руб.
D. 192 тыс. руб.
E. 197 тыс. руб.
F. 315 тыс. руб.
G. 379 тыс. руб.
Н. 425 тыс.руб.

26. Надо ли включать в задание на оценку машин и оборудования информацию по учету нематериальных активов, необходимых для эксплуатации машин и оборудования (при наличии таких активов)?
А. Не надо
В. Надо в любом случае
С. Только если их стоимость превышает 10% общей стоимости оборудования
D. Только если их стоимость превышает 25% общей стоимости оборудования

27. Оценщик заключил договор на проведение оценки стоимости оборудования прядильного производства для целей залога. Он пришел к выводу, что для корректного осуществления оценки ему потребуется консультация эксперта – специалиста по прядильным машинам. Надо ли отражать в задании на оценку необходимость привлечения отраслевого эксперта?
А. Не надо, этот вопрос оценщик решает самостоятельно.
В. Не надо, так как необходимость привлечения отраслевых экспертов отражается в задании на оценку только в том случае, когда она выявлена заказчиком. 
С. Надо, так как необходимость привлечения отраслевых экспертов отражается в задании на оценку только в том случае, когда она выявлена оценщиком.
D. Надо, так как необходимость привлечения отраслевых экспертов отражается в задании на оценку всегда, когда она выявлена любой из сторон договора.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 06.10.2016, 11:40 | Сообщение # 7
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 920
Статус: Offline
Оценка бизнеса действующего предприятия, вар.1

1. Оценка бизнеса является:
А. Одним из направлений бухгалтерского аудита
В. Одним из направлений оценки недвижимости
C. Одним из направлений оценки нематериальных активов
D. Одним из направлений экспертной оценки собственности

2. Под бизнесом подразумевается любое государственное предприятие
А. Да, единственно верно
В. Нет, не только государственное, но и любое предприятие, цель которого – приносить прибыль
C. Нет, государственные предприятия не являются бизнесом
D. Да, верно, только если оно не убыточно

3. Рыночная стоимость предприятия – это:
А. Стоимость с точки зрения продавца бизнеса
В. Сумма средств в денежном выражении, в текущих ценах, необходимая для приобретения имущественного комплекса предприятия
C. Наиболее вероятная цена (в денежном выражении, в текущих ценах), по которой предприятие перейдет из рук продавца в руки покупателя, при чем обе стороны сделки действуют в собственных интересах, имеют полную информацию о существе сделки, не испытывают давления со стороны
D. Специфическая стоимость бизнеса для конкретного покупателя, пользователя, инвестора (или группы инвесторов), формирующаяся под влиянием индивидуальных причин

4. Применение метода сделок при оценке бизнеса предусматривает:
А. Анализ сделок купли-продажи мажоритарных пакетов акций (долей в уставном капитале) сопоставимых компаний или сделок купли-продажи с компаниями целиком
В. Корректировку бухгалтерского баланса
C. Использование отраслевых формул
D. Дисконтирование будущих денежных потоков

5. Метод откорректированных чистых активов при оценке бизнеса предполагает:
А. Корректировку стоимости основных фондов
В. Корректировку стоимости нематериальных активов
C. И то, и другое
D. Ни то, ни другое

6. Имеются следующие данные о деятельности предприятия за 1 год:
Активы, тыс. руб. Начало года Конец года Обязательства, тыс. руб. Начало года Конец года
Внеоборотные активы 890 800 Собственный капитал 725 745
Оборотные активы 590 625 Долгосрочные пассивы 520 460
Запасы 320 310 Кредиторская задолженность 235 220
Дебиторская задолженность 180 225
Денежные средства 90 90
БАЛАНС 1480 1425 1480 1425
Рассчитать чистый долговой денежный поток, если чистая прибыль за год составила 200 тыс. руб., ввода вывода основных фондов не было, капитальные вложения не осуществлялись
А. 55 тыс. руб.
В. 180 тыс. руб.
C. 200 тыс. руб.
D. 240 тыс. руб.

7. Оценить компанию «Литта» методом рынка капитала с использованием мультипликатора «Цена/Балансовая стоимость активов», если известные следующие данные об оцениваемой компании и трех ее аналогах (суммы в млн. руб.):
Характеристики Объект оценки Аналоги
«Литта» «Ороен» «Медвилл» «Арахна»
Внеоборотные активы 50 80 60 75
Оборотные активы 40 70 50 55
ИТОГО АКТИВЫ 90 150 110 130
Собственный капитал 70 128 50 90
Долгосрочные обязательства 10 5 48 26
Кредиторская задолженность 10 17 12 14
ИТОГО ПАССИВЫ 90 150 110 130
РЫНОЧНАЯ КАПИТАЛИЗАЦИЯ 173 82 127
Избыточных активов в компании «Литта» нет. Решение об избытке или недостатке СОУ следует принять на основании анализа аналогов. Поправка на ликвидность не нужна. Коэффициент абсолютного контроля равен 1,4. Ответ округлить до млн. руб.
А. 96 тыс. руб.
В. 106 тыс. руб.
C. 121 тыс. руб.
D. 135 тыс. руб.

8. Имеются следующие данные о величине мультипликаторов по сопоставимым компаниям:
№ пп Цена/Выручка Рентабельность
1 4,53 20%
2 4,28 21%
3 5,12 18%
4 3,32 23%
5 5,25 18%
Определить стоимость компании, чистая прибыль которой составляет 267000$, рентабельность 21,5%.
А. 4910000-4920000
B. 1050000-1060000
C. 3850000-3860000
D. 20280000 – 20290000

9. Для оценки неконтрольного (0,05 процентов пакета акций был применен метод рынка капитала. Надо ли учесть скидку на характер пакета?
А. Да
B. Нет
C. В зависимости от обстоятельств

10. Дебиторская задолженность компании на конец года составляет 499000$, а сумма выручки – 400000$. На начало года дебиторская задолженность составляла 301000$. Внутренняя ставка дисконтирования 3% в месяц.
Определить скорректированную в рамках методики откорректированных чистых активов величину дебиторской задолженности на конец года.
А. $395 тыс.
B. $350 тыс.
C. $315 тыс.
D. $281 тыс.

11. Предприятие имеет кредиторскую задолженность в размере 950 единиц, которая имеет следующую структуру:
Строка Балансовая стоимость Примечание
Задолженность перед поставщиками и подрядчиками 500 Пеней и штрафов нет
Задолженность перед персоналом организации 10 Не просрочена
Задолженность перед государственными внебюджетными фондами 100 Просрочена на 150 дней
Задолженность по налогам и сборам 150 Просрочена на 250 дней
Авансы полученные 190
Прочие кредиторы 0
Ставка рефинансирования – 12%, ставка налога на прибыль 24%, безрисковая ставка 6%, общая норма рентабельности оцениваемой компании – 10%. Определить стоимость кредиторской задолженности, откорректированную в рамках методики откорректированных чистых активов.
А. 750
B. 950
C. 952
D. 971

12. Безрисковая ставка равна 7%, рыночная премия при вложении в оцениваемое предприятие – 18%, темпы роста предприятия в постпрогнозном периоде составляют 3%. Рассчитать коэффициент капитализации, используемый при расчете реверсии в рамках методики дисконтированных денежных потоков (для чистого номинального долгового денежного потока)
А. 0,22
B. 0,25
C. 0,28
D. 22,00

13. Величина коэффициента бета для компании «ВМК» составляет 0,85, доходность в целом по рынку составляет 15%, безрисковая ставка – 10%. Рассчитать ставку дисконтирования для компании «ВМК» (для чистого номинального долгового денежного потока).
А. 10,00%
B. 13,61%
C. 14,25%
D. 15,00%

14. Номинальная цена акции 100 руб. Через год после начала эмиссии акции продавались на рынке по 120 руб. Держателям были выплачены дивиденды в размере 13% от номинальной стоимости. Определить доходность акции
А. 7%
B. 13%
C. 20%
D. 33%


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 06.10.2016, 11:43 | Сообщение # 8
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 920
Статус: Offline
Билеты к экзамену

Билет № 1
1. Оценка, ее роль в рыночной инфраструктуре. История развития оценки в России. Основные направления оценочной деятельности взаимосвязь между ними.
2. Основные методы оценки земельных участков. 
3. Понятие гудвилла (деловой репутации). Методы оценки стоимости гудвилла. 
4. Задача 

Билет № 2
1. Оценка недвижимости, ее цели, задачи, специфические особенности по сравнению с другими видами оценки. Место оценки недвижимости в рыночной инфраструктуре. Характеристика объектов оценки.
2. Методы определения полных затрат на воспроизводство или замещение при оценке оборудования в рамках затратного подхода.
3. Метод ”чистых активов” в оценке бизнеса. Основные принципы и границы применения. Алгоритм расчетов. Особенности корректировки различных видов активов. Корректировка суммы дебиторской задолженности и запасов.
4. Задача.

Билет № 3
1. Понятие спроса и предложения, равновесная цена, ее формирование. 
2. Оценка машин, оборудования, ее цели, задачи, специфические особенности. Место оценки машин и оборудования в рыночной инфраструктуре. Характеристика объектов оценки.
3. Анализ рынка сырья и материалов при оценке эффективности инвестиционных проектов. Влияние качества сырья на выбор технологии. Зависимость себестоимости продукции и стабильности работы предприятия от уровня цен на сырье и надежности источников их применения.

Билет №4
1. Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов, ее цели, задачи, специфические особенности. Место оценки интеллектуальной собственности и нематериальных активов в рыночной инфраструктуре. Краткая характеристика объектов оценки.
2. Затратный подход к оценке недвижимости: алгоритм и основные методики расчетов.
3. Основные источники финансирования инвестиционных проектов и их характеристика. Необходимость сочетания и сбалансированности различных источников финансирования.
4. Задача

Билет №5
1. Содержание понятий “нематериальные активы” и “интеллектуальная собственность”. Виды активов, критерии отнесения их к нематериальным. Интеллектуальная собственность: объекты авторского права и смежных прав, объекты промышленной собственности, ноу-хау.
2. Определение полных затрат на воспроизводство и замещение при оценке недвижимости в рамках затратного подхода по укрупненным показателям. Справочники КО-инвест, УПВС и УПСС. Система индексов КО-инвест. Коэффициенты удорожания.
3. Методика замещения при оценке бизнеса, границы применения, основные учитываемые статьи.
4. Задача

Билет №6
1. Оценка бизнеса, ее цели, задачи, специфические особенности. Место оценки бизнеса в рыночной инфраструктуре. Характеристика объектов оценки. Виды стоимостей, используемые при оценке бизнеса, их специфика.
2. Определение износа при оценке недвижимости. Виды износа.
3. Оценка интеллектуальной собственности методом роялти. Методы выбора и расчета ставок роялти.
4. Задача

Билет №7
1. Оценка эффективности инвестиционных проектов, основные цели, задачи, специфические особенности. Место оценки эффективности инвестиционных проектов в рыночной инфраструктуре. Объекты оценки.
2. Методы расчета и внесения поправок для оценки недвижимости методом сравнения продаж. Метод парных продаж. Метод прямого анализа показателей. Валовый рентный мультипликатор. Экспертные методы.
3. Экспресс-экспертиза юридически значимых документов при оценке интеллектуальной собственности и нематериальных активов. Перечень требований, необходимых для признания документов юридически значимыми. Требования к первичным бухгалтерским документам
4. Задача

Билет №8
1. Понятие стоимости, затрат, цены. Обоснованная рыночная стоимость, определение границы применения, методы расчетов.
2.     Издержки, их виды и классификация.
3. Банкротство предприятий. Критерии признания структуры баланса неудовлетворительной. Процедуры банкротства.
4. Задача

Билет №9
1. Инвестиционная стоимость, особенности ее применения. Пределы инвестиционной стоимости. Отличия от обоснованной рыночной стоимости.
2. Методы расчета и внесения поправок для оценки недвижимости методом сравнения продаж. Метод парных продаж. Метод прямого анализа показателей. Валовый рентный мультипликатор. Экспертные методы.
3. Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов методом избыточной прибыли. Содержание и последовательность работ.
4. Задача

Билет №10
1. Виды стоимостей, используемые при оценке машин и оборудования, их специфика. Допущения при оценке машин и оборудования. Оценка машин и оборудования “потоком”, “россыпью” и системная оценка. Виды применения.
2. Понятие о вещи и имуществе. Право собственности и его триада полномочий. Различные формы собственности. Другие вещные права.
3. Метод рынка капитала при оценке бизнеса. Основные мультипликаторы, методы их расчета и применения. Метод сделок и отраслевых соотношений (краткий обзор и специфика применения).
4. Задача

Билет №11
1. Стандарты профессиональной оценки, их виды и назначение.
2. Виды земельных рент, их классификация. Оценка земли методом капитализации земельной ренты.
3. Понятие и структура инвестиционной сферы. Типы прямых инвестиций.
4. Задача

Билет №12
1. Принципы оценки, их взаимосвязь с экономическими законами.
2. Метод сравнения продаж при оценке земельных участков.
3. Специфика оценки мажоритарных и миноритарных пакетов акций в рамках оценки бизнеса.
4. Задача

Билет №13
1. Методические подходы к оценке, их взаимосвязь, особенности применения. Согласование результатов оценки.
2. Классификация и оценка дополнительных улучшений недвижимости в рамках сравнительного подхода. Избыточные улучшения и их влияние на стоимость объекта недвижимости.
3. Способы и специфика оценки дебиторской задолженности предприятий.
4. Задача

Билет №14
1. Понятие предложения, величины предложения. Факторы, влияющие на предложение.
2. Принципы применения доходного подхода к оценке недвижимости, методическая база, границы применения, основные способы расчетов. Методика дисконтированных денежных потоков – границы применения и основной алгоритм.
3. Сопоставительный анализ инвестиционных проектов. Точка Фишера – определение и расчет.
.4. Задача

Билет №15
1. Нормативно-правовые аспекты оценочной деятельности. Саморегулирование оценочной деятельности. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Легитимность оценки.
2. Методика дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости. Границы применения. Построение денежного потока. Обоснование ставки дисконта. Шаг и горизонт расчетов. 
3. Финансовый анализ и его применение в оценке бизнеса. Основные коэффициенты, взаимосвязь между ними, рекомендуемые значения.
4. Задача

Билет №16
1. Договор на проведение оценочных работ, его основные аспекты. Гонорар оценщика.
2. Определение стоимости оборудования как установленного.
3. Методика дисконтированных денежных потоков при оценке бизнеса, специфика применения. Обоснование ставок капитализации и дисконтирования. Двойная возможность учета рисков при оценке в рамках доходного подхода.
4. Задача

Билет №17
1. Принципы ведения бухгалтерского учета на предприятии. Учетная политика.
2. Учет и согласование различных видов износа при оценке машин и оборудования. Учет износа в зависимости от вида стоимости аналога оцениваемого объекта.
3. Чистая текущая стоимость инвестиционного проекта, внутренняя норма рентабельности, взаимосвязь между ними. Критерии коммерческой приемлемости осуществления инвестиционного проекта.
4. Задача 

Билет №18
1. Стоимость денег во времени. Учет изменения стоимости денег во времени при проведении оценочных работ. Шесть функций сложного процента.
2. Средневзвешенная цена капитала (WACC).
3. Понятие инвестиционного климата. Факторы, определяющие инвестиционный климат. Методы оценки инвестиционного климата.
4. Задача 

Билет №19
1. Основные формы бухгалтерской отчетности на предприятии, взаимосвязь между ними. Использование форм бухгалтерской отчетности при оценке.
2. Физический износ при оценке машин и оборудования, классификация и методы его расчета.
3. Модифицированная норма рентабельности инвестиционного проекта.
4. Задача

Билет №20
1. Исследование рынка как предваряющий этап оценки. Основные факторы исследования. Источники информации. 
2. Функциональное и экономическое устаревание, учет при оценке машин и оборудования. Методы определения.
3. Инвестиционные риски, их классификация. Оценка инвестиционных рисков и их учет при определении эффективности инвестиций.
4. Задача

Билет №21
1. Метод прямой капитализации доходов в оценке недвижимости, границы применения. Определение чистого операционного дохода. Краткий обзор методик построения ставки капитализации.
2. Методика направленных корректировок для оценки оборудования в рамках сравнительного подхода.
3. Диагностика неблагополучных предприятий. Индекс Альтмана.
4. Задача 

Билет №22
1. Визуальный осмотр объекта оценки - принципы, цели и задачи, приемы. Особенности визуального осмотра по основным направлениям оценочной деятельности. Эффективная дата оценки и дата осмотра объекта, взаимосвязь между ними.
2. Методы статистической обработки информации в оценочной деятельности. Корреляционно-регрессионный анализ, определение корректности его результатов. Корреляционно-регрессионный анализ в различных областях оценки.
3. Цикличность инвестиционного рынка, стадии цикла.
4. Задача

Билет №23
1. Норма возврата капитала и ее влияние на способ расчета ставки капитализации при оценке недвижимости в рамках доходного подхода. Методики Ринга, Инвуда,  Хоскольда, учета будущего приращения стоимости.
2. Оценка автотранспорта: цели, задачи, информационные источники, основные используемые методики.
3. Особенности оценки векселей и облигаций.
4. Задача  

Билет №24
1. Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости.  Построение ставки капитализации методом связанных инвестиций.
2. Анализ отрасли и анализ региона при оценке бизнеса. Основные факторы анализа, информационные источники.
3. Критерии оценки эффективности инвестиционных проектов с учетом и без учета фактора времени. Индексы рентабельности. Сроки окупаемости.
4. Задача 
 
Билет №25
1. Основные понятия операционного анализа. Понятие точки безубыточности, вклада на покрытие, запаса финансовой прочности, операционного рычага.
2. Особенности применения доходного подхода при оценке машин и оборудования. Оценка транспортных средств, приносящих доход.
3. Основные типы ценных бумаг. Расчет доходности ценных бумаг. Тенденции развития российского фондового рынка.
4. Задача

Билет №26
1. Система налогообложения в Российской Федерации.
2. Методы затратного подхода при оценке интеллектуальной собственности. Содержание и последовательность работ при оценке интеллектуальной собственности по методу приведенных затрат. Методы расчета коэффициентов приведения.
3. Модели построения ставок дисконтирования при оценке бизнеса. Модель САРМ. Коэффициент , определение систематического и несистематического риска. Модель кумулятивного построения.
4. Задача 

Билет №27
1. Сбор и анализ исходных документов по основным направлениям оценочной деятельности. Требования к исходным документам.
2. Классификация методов оценки интеллектуальной собственности и нематериальных активов. Использование интеллектуальной собственности в уставном капитале. Алгоритм аудита при оценке интеллектуальной собственности в уставном капитале.
3. Методика равноэффективного аналога при оценке оборудования в рамках доходного подхода.
4. Задача

Билет №28
1. Основные информационные источники при проведении оценочных работ. Специфика информационных источников по основным направлениям оценочной деятельности.
2. Экономико-математические методы и модели, их применение в оценке.
3. Ставка капитализации при оценке недвижимости и ее составляющие. Способы обоснования нормы дохода.
4. Задача

Билет №29
1. Анализ рынка как первый этап оценки недвижимости. Сегментирование рынка недвижимости. Основные сегментообразующие факторы.
2. Финансовый анализ и его применение в оценке бизнеса. Анализ рентабельности – основные показатели, их расчет и взаимосвязь.
3. Специфика оценки обязательств при применении методики чистых активов в рамках затратного подхода к оценке бизнеса.
4. Задача  

Билет №30
1. Методика капитализации в рамках доходного подхода оценки машин и оборудования. Исходные данные, алгоритм расчета, специфика применения.
2. Лизинг оборудования. Оценка оборудования, находящегося в лизинге.
3. Виды денежных потоков, используемых в методиках доходного подхода при оценке бизнеса. Взаимосвязь вида денежного потока и использующейся для его приведения ставки дисконтирования.
4. Задача


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:04 | Сообщение # 9
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 920
Статус: Offline
Билет № 1

1. Оценка, ее роль в рыночной инфраструктуре. История развития оценки в России. Основные направления оценочной деятельности, взаимосвязь между ними.

Оценка – это установление стоимости материальных и нематериальных объектов с учётом прав на них и интересов в отношении них субъектов гражданских прав.
В соответствии с частью 1 ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. 
Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры общественных отношений. Рынок предполагает свободное обращение имущества, что влечет за собой потребность в объективной и адекватной оценке того или иного объекта имущества.
В России историю развития оценочной деятельности можно выделить в два этапа: дореволюционный и современный. В 1992-1993 гг. некоторые специалисты начинали заявлять о себе, как о профессиональных оценщиках. Первая общероссийская профессиональная организация оценщиков - Российское Общество Оценщиков, была основана в 1993 году. 
В настоящее время существует два направления оценки: - для нужд государства; - для нужд частных собственников, а также других частных юридических и физических лиц. 
Первоначально оценка получила развитие благодаря усилиям частных лиц, занимавшихся оценочной деятельностью, затем профессиональных организаций. На данный момент в сфере оценки разработаны специальные законы и подзаконные акты.
Крупнейшим собственником в Российской Федерации остается государство. Оценка стоимости объектов государственного имущества и прав пользования им является необходимым условием эффективного управления государственной собственностью. В случае совершения сделок с объектами оценки, принадлежащих полностью или частично государству, проведение оценки является обязательным.
Оценка стоимости имущества частного обеспечивает объективную характеристику эффективности управления в рыночной экономике. Увеличение стоимости предприятия (бизнеса) за период времени является одним из основных критериев оценки работы управляющего. В связи с этим необходимо осуществить разработку методики определения изменения стоимости объекта управления для оценки работы менеджеров, в том числе и государственных предприятий.

2. Основные методы оценки земельных участков. 

Распоряжение Минимущества России от 7.03.2002 №568-р "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков" выделяет 6 методов оценки рыночной стоимости земельных участков: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.
Метод распределения (метод соотношения) — определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.
Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок.
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условием применения метода является возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.
Метод предполагаемого использования целесообразен, если выполняется условие его применения: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто этим методом оцениваются неосвоенные участки земли. Данный метод на практике имеет несколько вариантов, из которых наибольшее распространение получил метод разбивки на участки.


3. Понятие гудвилла (деловой репутации). Методы оценки стоимости гудвилла. 

Гудвилл – категория активов предприятия, позволяющих получать в будущем прибыль, превышающую нормальный уровень для данной отрасли, которые невозможно индивидуально идентифицировать и признать по отдельности.
Так как гудвилл представляет собой нематериальный неидентифицируемый актив, он опре¬деляется в качестве разницы между общей сум¬мой нематериальных активов предприятия и идентифицируемыми нематериальными активами (стоимостью лицензий, патентов, используемых предприятием технологий).
На основе обобщения опыта оценочной деятельности можно выделить наиболее часто применяемые в России методы оценки гудвилла:
- метод рыночной капитализации;
- метод роялти;
- метод сравнительных мультипликаторов;
- метод капитализации денежного потока;
- метод дисконтирования денежных потоков.
Метод оценки гудвилла на основе рыночной капитализации предполагает определение совокупной рыночной стоимости собственного и заемного капитала компании (суммирование рыночной капитализации и рыночной стоимости обязательств компании) и последующее вычитание из полученной суммы рыночной стоимости материальных и нематериаль¬ных активов оцениваемого предприятия.
Метод роялти, в свою очередь, предполагает оценку рыночной стои¬мости использования гудвилла на протяжении жизненного цикла конку¬рентных преимуществ, порождающих данную категорию активов предприятия. 
При применении метода сравнительных мультипликаторов гудвилл оценивается посредством определения средней доли гудвилла в совокуп¬ной рыночной стоимости активов компаний-аналогов (построение муль¬типликатора гудвилл/совокупная рыночная стоимость активов). 
В рамках метода капитализации денежного потока наиболее распространена методика оценки гудвилла на основе капитализации избыточной прибыли. Однако данная методика имеет ряд недостатков. Во-первых, она статична, стоимость определяется на основе фи¬нансовых показателей наиболее характерного периода, однако конкурент¬ные преимущества, лежащие в основе гудвилла, имеют тенденцию исто¬щаться со временем. Во-вторых, использование среднеотраслевого уровня рентабельности как характеристики результатов деятельности при отсут¬ствии гудвилла способно значительно сократить стоимость данной кате¬гории активов, так как предполагает ее отсутствие у прочих предприятий отрасли. Как результат может быть получена отрицательная стоимость гудвилла.
Метод дисконтирования денежных потоков основан на предположении, что стоимость любого актива предприятия может быть определена на основе прогноза денежных потоков, которые оцениваемый актив будет создавать в будущем.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:05 | Сообщение # 10
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 920
Статус: Offline
Билет № 2

1. Оценка недвижимости, ее цели, задачи, специфические особенности по сравнению с другими видами оценки. Место оценки недвижимости в рыночной инфраструктуре. Характеристика объектов оценки.


В оценочной практике под оценкой рыночной стоимости недвижимости принято понимать следующие услуги:
• оценка земельных участков (оценка земли);
• оценка зданий и сооружений (оценка коттеджей, дачных, садовых домов);
• оценка квартир;
• оценка незавершенного строительства. 
Цели и задачи оценки могут быть совершенно различны: от аренды или продажи объекта, до формирования недвижимостью уставного капитала компании или внесения недвижимости в качестве залога. Не получится обойтись без оценки также при страховании или налогообложении недвижимости. 
Под формулировкой «оценка недвижимости» подразумевают определение рыночной или восстановительной стоимости права собственности или пользования в отношении готового или возводимого объекта (объектов), а также земельного участка, на котором этот объект расположен. Объектами оценки могут выступать жилые дома, отдельные комнаты, квартиры и другие помещения, пригодные для проживания людей; офисы, склады, производственные помещения и строения; участки земли с многолетними насаждениями; дачные и садовые участки; дорожные сооружения: мосты, дороги и др. 
Важная роль оценки недвижимости в рыночной инфраструктуре обусловлено тем, что недвижимость относится к низко ликвидным товарам – в силу высокой стоимости единицы товара, сложности процесса информационного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости юридического оформления сделки купли-продажи. 
Информация о различных видах стоимости Вашей недвижимого имущества будет чрезвычайно важна при коммерческом использовании недвижимости или управлении ею. 
Ценность земли предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.
Перечисленные параметры учитываются оценщиками при определении стоимости недвижимости. Оценщики активно используют понятия прочих дисциплин в отношении земли, однако предметом оценки является рыночная стоимость, представляющая денежный эквивалент любой потенциальной сделки с недвижимостью. 

2. Методы определения полных затрат на воспроизводство или замещение при оценке оборудования в рамках затратного подхода.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.
Даже самые современные машины постоянно подвергаются усовершенствованиям в процессе производства. В практике оценки этими усовершенствованиями можно пренебречь, пока оцениваемая машина не снята с производства и не изменена ее модель или марка.
В рамках затратного подхода существует несколько методов:
• ресурсно–технологический метод оценки;
• нормативно – параметрический метод оценки;
• метод оценки по цене однородного объекта;
• метод сравнения с идентичным объектом;
• метод ценовых индексов.
Ресурсно – технологический метод оценки предполагает поэлементный (поагрегатный) расчет стоимости оборудования.
При нормативно – параметрическом методе оценки используется расчет по укрупненным нормативам. Стоимость оцениваемого объекта рассматривается как функция совокупности его технических характеристик, а не комплектующих. 
При методе оценки по цене однородного объекта предполагается, что себестоимость изготовления однородного объекта близка к себестоимости изготовления оцениваемого объекта и формируется под влиянием общих для данных объектов производственных факторов.
Метод сравнения с идентичным объектом, с помощью которого используются параметрические отличия аналога и объекта оценки. 
Метод ценовых индексов применяются, главным образом, при определении стоимости воспроизводства.
Предполагается, что оценщику известна полная стоимость воспроизводства на дату (Tj), не совпадающую с датой оценки (To) и отстоящую от даты оценки на достаточно длительный срок.

3. Метод ”чистых активов” в оценке бизнеса. Основные принципы и границы применения. Алгоритм расчетов. Особенности корректировки различных видов активов. Корректировка суммы дебиторской задолженности и запасов.

Метод чистых активов используется при условии наличия значительных материальных активов, при отсутствии ретроспективных данных о прибыли или низкой надежности прогнозов, если значительную часть активов составляют финансовые активы.
Особенностью этого метода является то, что активы и обязательства предприятия оцениваются по рыночной или иной стоимости.
Чистые активы - величина, определяемая путем вычета из суммы активов организации, принимаемых к расчету, суммы его долговых обязательств, принимаемых к расчету.
Метод чистых активов используется если:
-доходы не поддаются точному прогнозу;
-предприятие имеет значительные материальные и финансовые активы (инвестициями в недвижимость, ликвидными ценными бумагами и т. д.);
- новое предприятие, у которого отсутствуют ретроспективные данные о прибылях.
Данный метод имеет преимущества и недостатки.
Задача состоит в переоценке стоимости активов так как в основном они не соответствует рыночной стоимости. После определения реальной стоимости всех активов из нее вычитается стоимость всех текущих его обязательств, так рассчитывается оценочная стоимость собственного капитала.
Обычно метод чистых активов применяется , если у оценщика имеется обоснованная уверенность в функционировании предприятия в будущем.
Условия использования метода чистых активов:
– компания обладает значительными материальными активами;
– ожидается, что компания по-прежнему останется действующим предприятием.
Величина стоимости активов в бухгалтерском балансе обычно отличается от их рыночной стоимости по разным причинам. Поэтому иногда нужно, проанализировав отдельные статьи баланса, сделать необходимые корректировки активов предприятия и довести их до рыночной стоимости. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятий не соответствует рыночной стоимости вследствие, например, инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета.
Для осуществления корректировки статей баланса на рыночную стоимость предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности методами, изучаемыми в теории оценки недвижимости, машин и оборудования, НМА и пр.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:07 | Сообщение # 11
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 920
Статус: Offline
Билет № 3

1. Понятие спроса и предложения, равновесная цена, ее формирование.
 

Рыночное саморегулирование - это автоматическое взаимодействие спроса и предложения, конкуренция на формирование цен, объемов производства и продаж, уровень потребления, эффективность производства, качества работы.
Результатом такого саморегулирования рыночной экономики является её равновесное состояние, которое обеспечивает балансом двух противоположных сил: спроса и предложения, с одной стороны и рыночных цен с другой.
Спрос - это количество товара, которое хотят и могут приобрести покупатели за определенный период времени при всех возможных ценах на этот товар.
Предложение - это количество товара, которое хотят и могут предложить на рынок продавцы или производители за определенный промежуток времени, при всех возможных ценах на этот товар.
Равновесная (рыночная) цена - это цена, устанавливаемая на товар в результате взаимодействия спроса и предложения.
Поведение покупателей определяет объем спроса на товар, ведущая роль, в формировании которой принадлежит цене. Обратная зависимость между ценой товара и его количеством, которое покупатели хотят и могут приобрести, носит название закона спроса, который гласит, что при прочих равных условиях величина спроса на товар тем выше, чем ниже цена этого товара и наоборот. Изменение количества товара, которое покупатели могут приобрести, от изменения цены этого товара называется изменением величины спроса.
На рынке происходит непрерывное соприкосновение интересов продавцов и покупателей. Если при этом они не изменяют своего экономического поведения, значит имеет место ситуация рыночного равновесия. Такая ситуация предполагает, что количество товара, которое покупатели хотят приобрести по данной цене, постепенно совпадает с количеством товара, которое продавцы готовы и могут предложить по этой же цене. Рыночный механизм действует таким образом, что любое нарушение равновесия влечет за собой его автоматическое восстановление.

2. Оценка машин, оборудования, ее цели, задачи, специфические особенности. Место оценки машин и оборудования в рыночной инфраструктуре. Характеристика объектов оценки.

Оценку машин и оборудования, как, впрочем, и другого имущества, целесообразно проводить в соответствии с общепринятыми понятиями и принципами, содержащимися в международных и отечественных стандартах оценки, рассматривающих интересы субъектов рынка в приобретении, продаже имущества как товара.
Применительно к машинам и оборудованию целесообразно выделить следующие цели и задачи оценки, актуальные в России: 
— переоценка активов предприятий для целей их бухгалтерского учета и налогообложения; — определение общей стоимости имущественного комплекса при создании акционерных обществ, повторной эмиссии акций и в других аналогичных случаях; 
— определение залоговой стоимости машин и оборудования в случаях кредитования под залог конкретного объекта или всего имущественного комплекса в целом; 
— определение страховой стоимости машин и оборудования при их страховании и/или определении размеров нанесенного ущерба; 
— определение стоимости машин и оборудования для финансового менеджмента (например, в случаях определения возможных источников возврата кредитов в связи с рискованностью привлечения заемных средств);
В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут быть:
• одна отдельная машина или единица оборудования (типичный случай — определение страховой стоимости или рыночной стоимости при сделках купли-продажи);
• множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай — переоценка основных фондов);
• производственно-технологические системы: комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей (типичный случай — при ликвидации предприятия, когда имущество распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать собственное производство).
При оценке машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки, которые опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный), доходный.
Поскольку в большинстве случаев расчету подлежит рыночная стоимость, являющаяся базой для расчета любого вида оценочной стоимости, необходимо стремиться к использованию всех трех упомянутых подходов при проведении расчетных процедур. Однако основным методологическим приемом оценки машин и оборудования является, безусловно, сравнительный подход.

3. Анализ рынка сырья и материалов при оценке эффективности инвестиционных проектов. Влияние качества сырья на выбор технологии. Зависимость себестоимости продукции и стабильности работы предприятия от уровня цен на сырье и надежности источников их применения.

Исследование рынка сырья и материалов - один из элементов планирования материально-технического обеспечения предприятия. Изучение рынка сырья и материалов предполагает систематические сбор, обработку, анализ и оценку информации о предложении конкретных видов материалов, ассортименте и ценах на сырье, материалы, топливо и полуфабрикаты. При исследовании рынка сырья и материалов предприятие должно дать количественную оценку предложений необходимых ему материальных ресурсов в ассортименте и по предлагаемым ценам. 
Изучение рынка сырья и материалов носит стратегический характер, поскольку решается вопрос о закупке материальных ресурсов. Вырабатывая стратегию снабжения, предприятие сравнивает собственные расходы на производство необходимых деталей с ценой аналогичных деталей у поставщика.
Для предприятий возможны два направления выбора поставщика сырья и материалов: первое - это выбор поставщика из числа компаний, которые уже были поставщиками предприятия (или являются ими) и с которыми уже установлены деловые отношения. В этом случае предприятие уже располагает точными данными о деятельности этих компаний.
Второе - выбор нового поставщика. Данное направление предполагает поиск и анализ требуемого рынка: рынка, с которым компания уже работает, или совершенно нового рынка (в случае принятия решения о диверсификации деятельности).
Для повышения объективности оценки потенциального поставщика предприятия могут прибегнуть к услугам специализированных агентств, одной из функций которых является подготовка информации о поставщиках. Такой информацией, в частности, может быть оценка финансового положения поставщика по таким показателям, как ликвидность, чистая прибыль, оборачиваемость и др.
Все критерии, применяемые при оценке потенциальных поставщиков, классифицируются на три группы: техническую, организационно-экономическую, психологическую.
К первой группе относятся производственная мощность поставщика; прогрессивность технологии; соответствие общепринятым стандартам; наличие дефектов в продукции; развитость инфраструктуры и др.
Вторая группа включает в себя ряд критериев, таких как доступность продукции, условия доставки и сроки поставки продукции, условия ее оплаты, финансовое положение поставщика, его организационная структура и др.
Третья группа критериев включает трудовые отношения, уровень компетентности, договорная дисциплина, уровень взаимодействия и др.
В частности, выбор поставщика и его оценка может осуществляться по таким направлениям как: общая информация, характеризующая деятельность поставщика, данные по результатам выполнения договоров и оценка использования продукции в производственном процессе.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:08 | Сообщение # 12
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 920
Статус: Offline
Билет №4

1. Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов, ее цели, задачи, специфические особенности. Место оценки интеллектуальной собственности и нематериальных активов в рыночной инфраструктуре. Краткая характеристика объектов оценки.


Одним из условий конкурентоспособности предприятия является эффективное управление результатами интеллектуальной собственности с целью вовлечения их в хозяйственный и гражданско-правовой оборот, поэтому важно рассматривать интеллектуальную собственность не только с позиций ее защиты, но и необходимо владеть информацией о ее практической ценности (знать ее рыночную стоимость).
Интеллектуальная собственность включает: ноу-хау; торговые секреты; торговые марки товаров и услуг; патенты и различные авторские права (на произведения науки, литературы и искусства, программы для электронных вычислительных машин, базы данных, промышленные образцы, изобретения).
Оценка объектов интеллектуальной собственности проводится в целях:
• купли-продажи (переуступки) прав на объекты интеллектуальной собственности;
• формирования уставного капитала;
• залога;
• привлечения инвестиций;
• заключения лицензионных соглашений;
• страхования;
• дарения или безвозмездной передачи;
• наследования;
• других сделок, связанных со сменой собственников на действующее предприятие или ее части (доли или пакеты акций).
В виде нематериальных активов в стоимость предприятий входят лишь немногие объекты интеллектуальной собственности, только раннее зарегистрированные в Роспатенте, да и то только по затратам на их создание. Технические новшества, описанные в отчетах по НИР (результаты интеллектуальной деятельности), как правило, не фигурируют в стоимости предприятия.
Оценка рыночной стоимости объектов интеллектуальной собственности и иных результатов интеллектуальной деятельности позволяет:
1. Увеличить рыночную стоимость компании в совокупности с другими ее активами;
2. Оценить размер материального ущерба, в случае незаконного использования объектов интеллектуальной собственности третьими лицами;
3. Выделить дополнительные активы, имеющие самостоятельный коммерческий интерес для третьих лиц.


2. Затратный подход к оценке недвижимости: алгоритм и основные методики расчетов.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.
Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости определяется как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости за минусом накопленного износа.
Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:
• оценка рыночной стоимости земельного участка;
• оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
• расчет выявленных видов износа;
• расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.
Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:
• метод сравнения продаж;
• метод распределения;
• метод выделения;
• метод разбивки на участки;
• техника остатка для земли;
• капитализации чистой земельной ренты.
Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются: права собственности; условия финансирования; условия продажи; условия рынка; месторасположение; физические характеристики; доступные коммунальные услуги; условия зонирования; наилучшее и наиболее эффективное использование.
При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

3. Основные источники финансирования инвестиционных проектов и их характеристика. Необходимость сочетания и сбалансированности различных источников финансирования.

Источники финансирования инвестиционных проектов делятся на три группы: собственные средства, заемные и привлеченные.
К собственным средствам относятся амортизационные отчисления, чистая прибыль, средства от реализации излишних активов.
Заемные средства – это денежные ресурсы, полученные в ссуду на определенный срок и подлежащие возврату с уплатой процента. К заемным средствам относятся кредиты банков, средства бюджетов разных уровней, представляемые на возвратной основе, инвестиционный лизинг, выпуск облигаций, товарные кредиты и другие. 
Привлеченные средства – это средства, предоставляемые на постоянной основе, по которым может осуществляться выплата владельцем этих средств дохода в виде дивидендов, однако это не является обязательным, даже в случае, если предприятие рентабельно. К привлеченным источникам финансирования относится: эмиссия привилегированных и обыкновенных акций, взносы в уставный фонд.
Собственные источники – самые надежные из всех существующих источников финансирования инвестиций. В случае их использования снижается риск банкротства. Основную часть собственных средств, идущих на финансирование инвестиционных проектов составляют амортизационные отчисления. Преимущество амортизационных отчислений, как источника инвестиций по сравнению с другими заключается в том, что при любом финансовом положении предприятия этот источник имеет место и остается в распоряжении предприятия.
Потребность во внешнем финансировании сильнее всего ощущается на инвестиционной стадии проекта. Определение необходимого объема привлекаемых внешних финансовых ресурсов наиболее удачно решается в ходе составления отчета о движении денежных средств (по принципу расчетного счета). Контрольным параметром потребности в инвестициях с различными источниками их привлечения является размер свободных денежных средств на каждом шаге расчетного периода, он должен быть величиной не отрицательной. В противном случае предприятие будет испытывать дефицит в средствах на приобретение оборудования, материалов, выплату заработной платы, погашение финансовых обязательств, что означает нежизнеспособность проекта, фактическое его банкротство.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:09 | Сообщение # 13
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 920
Статус: Offline
Билет №5

1. Содержание понятий “нематериальные активы” и “интеллектуальная собственность”. Виды активов, критерии отнесения их к нематериальным. Интеллектуальная собственность: объекты авторского права и смежных прав, объекты промышленной собственности, ноу-хау.


Интеллектуальная собственность является одной из главных составляющих нематериальных активов предприятий. Нематериальные активы (НМА) - это обобщающее понятие, используемое для обозначения активов предприятий, организаций, фирм, которые не имеют физического содержания, имеют стоимостную характеристику и обладают способностью приносить доход; используются в финансово-хозяйственной деятельности свыше одного года; реализуются в виде прав, вытекающих из патентов, свидетельств, лицензионных и авторских договоров, являются результатами интеллектуального труда.
При отнесении активов в качестве нематериальных необходимо выполнение одновременно следующих условий:
а) объект способен приносить организации экономические выгоды в будущем;
б) возможность выделения или отделения (идентификации) объекта от других активов;
в) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т. е. срока полезного использования, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
г) организацией не предполагается продажа объекта в течение 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
д) фактическая (первоначальная) стоимость объекта может быть достоверно определена;
е) отсутствие у объекта материально-вещественной формы.
В зависимости от своего предназначения и выполняемых функций в процессе финансово-хозяйственной деятельности нематериальные активы разделяются на следующие основные группы:
1.   Интеллектуальная собственность
- объекты промышленной собственности (изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки и знаки обслуживания, наименования мест происхождения товаров),
- объекты авторского права (все виды научных, литературных, художественных произведений, программные продукты, топологии интегральных микросхем, технические знания, представленные в виде чертежей, схем, карт, на нетиражируемых и непубликуемых документах, в виде конструкторско-технологической документации и др.).
2.   Неохраняемые объекты – ноу-хау.
В состав нематериальных активов не включаются интеллектуальные и деловые качества персонала организации, их квалификация и способность к труду, поскольку они неотделимы от своих носителей и не могут быть использованы без них. 

2. Определение полных затрат на воспроизводство и замещение при оценке недвижимости в рамках затратного подхода по укрупненным показателям. Справочники КО-инвест, УПВС и УПСС. Система индексов КО-инвест. Коэффициенты удорожания.

Под восстановительной стоимостью объекта недвижимости понимаются расчетные затраты на воссоздание, в современных условиях, его точной копии с использованием аналогичных материалов и сохранением всех эксплуатационных параметров. Вычисление восстановительной стоимости требуется в случае проведения переоценки основных фондов или при вычислении рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость объекта (при затратном подходе) равна вычисленной восстановительной стоимости за вычетом оцененных физического, функционального и внешнего (экономического) износов объекта.  
Для вычисления восстановительной стоимости отдельного строительного объекта обычно производят его детальное осмечивание. Составление точных смет для каждого строительного объекта предприятия нереально из-за огромной трудоёмкости. Оценщики в этом случае пользуются двумя не очень точными методами. 
Расчет проводится на основании таблиц удельных расценок из справочников и коэффициентов пересчета стоимости от цен на дату соответствующего справочника в цены на дату оценки для получения удельных стоимостей в современных уровнях цен. Коэффициенты пересчета публикуются в информационно-аналитическом ежеквартальном бюллетене "Индексы цен в строительстве", издаваемом фирмой "КО-Инвест", а также имеются в других доступных источниках. 
Восстановительная стоимость строительного объекта определяется на основании соответствующих строительных характеристик (объем здания, длина трубопровода, глубина залегания и т.п.) и вычисленной удельной стоимости при современном уровне цен для данной характеристики.
• В расчётах используются таблицы удельных расценок из следующих справочников: 
• Справочник оценщика "Промышленные здания", тома 1 и 2, компания "КО-Инвест"
• Справочник оценщика "Жилые здания", компания "КО-Инвест";
• сборники укрупненных показателей стоимости (УПС);
• 37 сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), в которых имеются удельные расценки не только зданий, но и сооружений и передаточных устройств.
Общее количество таблиц удельных расценок в этих справочниках (число различных строительных объектов) достигает 5400.

3. Методика замещения при оценке бизнеса, границы применения, основные учитываемые статьи.

Метод замещения используется для определения стоимости замещения организации. С помощью данного метода оценивают организацию, исходя из затрат на полное замещение активов при сохранении ее хозяйственного профиля. Он заключается в определении расходов в текущих ценах на строительство организации, имеющей аналогичную полезность с оцениваемой, но построенную в современном архитектурном стиле, с использованием прогрессивных проектных и технологических нормативов, применением новых материалов, конструкций и оборудования. При реализации метода замещения вносятся поправки на физический, функциональный и экономический (внешний) износ оцениваемой организации. 
Наиболее сложный момент применения данного метода – определение удельной стоимости строительства функционального аналога оцениваемой организации. Некоторые специализированные научно-исследовательские институты осуществляют разработку показателей стоимости на потребительскую единицу строительной продукции (в том числе для производственных зданий и сооружений), причем расчеты производятся в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на строительные ресурсы. 
Метод ориентирован только на оценку материальных активов и приемлем для капиталоемких организаций. Следует отметить, что метод замещения всегда использовался в советской практике оценки стоимости при разработке технико-экономических обоснований строительства объекта. В настоящее время представляется возможным использование этого метода для приблизительных расчетов рыночной стоимости организации (с соответствующими поправками на все виды износа оцениваемого организации).


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:10 | Сообщение # 14
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 920
Статус: Offline
Билет №6

1. Оценка бизнеса, ее цели, задачи, специфические особенности. Место оценки бизнеса в рыночной инфраструктуре. Характеристика объектов оценки. Виды стоимостей, используемые при оценке бизнеса, их специфика.


Бизнес представляет собой любую коммерческую, промышленную или инвестиционную организацию, или организацию сферы услуг, занимающуюся экономической деятельностью. Обычно «бизнесы» - это организации, ставящие своей целью извлечение прибыли и работающие для того, чтобы обеспечивать потребителей продуктами или услугами.
Цель оценки - расчет и обоснование рыночной стоимости предприятия.
Оценка предприятия не является самоцелью, она подчинена решению определенной, конкретной задачи. Оценщику необходимо знать задачу, ради которой производится оценка, только тогда он может правильно выбрать нужный методический инструментарий.
Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в оценке стоимости предприятия:
1) продажа предприятия;
2) продажа части. имущества предприятия (земельных участков, зданий, сооружений);
3) реорганизация (слияние, разделение, и т. п.) и ликвидация предприятия (проводимые как по решению его собственников, так и по решению арбитражного суда при банкротстве предприятия);
4) купля-продажа акций предприятия на рынке ценных бумаг (покупка предприятия или его части, находящихся в акционерной собственности);
5) купля-продажа доли (вклада) в уставном капитале товарищества или общества с ограниченной ответственностью (доля оценивается в денежных единицах);
6) передача предприятия в аренду: оценка стоимости важна для назначения арендной платы и осуществления последующего выкупа арендатором (если это предусмотрено договором аренды).
Таким образом, обоснованность и достоверность оценки стоимости имущественного комплекса во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение и т.д.
В силу различных потребностей и выполняемых функций на практике, оценщиком используются следующие основные виды стоимости.
Обоснованная рыночная стоимость - цена, характерная для данного вида имущества на конкурентном и открытом рынке. Предполагает свободную конкуренцию, когда и покупатель, и продавец действуют экономически рационально и сознательно, обладая необходимой информацией и не испытывая каких-либо внешних принуждений в сделке. 
Нормативно рассчитываемая стоимость - стоимость имущественного комплекса, рассчитываемая на основе утвержденных соответствующими органами управления методик и нормативов. 

2. Определение износа при оценке недвижимости. Виды износа.

Понятие «износ» в оценке недвижимости используется в ином смысле, чем в бухгалтерском учете. В бухгалтерском учете износ — процесс распределения первоначальных затрат на срок службы объекта. В оценке недвижимости износ — фактор, определяющий текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стоимости, при этом износ определяется по отношению к текущим затратам, рассчитанным на первом этапе применения затратного метода.
В оценке различаются три метода определения величины износа:
♦ метод разделения;
♦ метод срока жизни;
♦ рыночный метод.
Метод разделения предполагает разделение износа на три составляющие:
Физический износ — утрата объектом своих потребительских качеств вследствие эксплуатации или естественных (природных) факторов.
Функциональный износ — утрата объектом своих потребительских качеств с точки зрения требований его потребителей (с точки зрения рынка). Пример: устаревшая планировка, отсутствие требуемых удобств (совмещенный санузел).
Внешний износ — утрата объектом своих потребительских качеств в связи с изменением его окружения. Факторами, вызывающими внешний износ, могут быть негативные изменения в экологии, общий упадок района расположения объекта, появление в окружении малосовместимых объектов, например бензоколонки в спальном микрорайоне.
Физический и функциональный износ разделяются на устранимый и неустранимый.
Устранимый износ — такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта.
Таким образом, оценщик должен оценить объект исходя из проведения соответствующих работ и затем вычесть затраты, связанные с их производством.
Неустранимый износ — тот, при котором либо устранение износа невозможно, либо затраты на его устранение выше, чем добавляемая при этом стоимость. Очевидно, что он учитывается в размере износа.


3. Оценка интеллектуальной собственности методом роялти. Методы выбора и расчета ставок роялти.

Ставка роялти (величина периодических отчислений в пользу лицензиара (правообладателя) представляет собой отношение величины отчислений в пользу лицензиара (прибыли лицензиара) к величине общей стоимости, цене произведенной и реализованной лицензиатом (пользователем) продукции (услуг) по договору.
Экономический смысл роялти заключается в распределении полученной от использования лицензии прибыли правообладателя (лицензиата, франчайзера) между ним и лицензиаром в согласованной пропорции, путем установления определенного процента от цены произведенной и реализованной продукции в пользу правообладателя.
По определению ставка роялти (величина % периодических отчислений в пользу правообладателя) представляет собой отношение величины отчислений в пользу правообладателя (прибыли лицензиара) к величине общей стоимости, цене произведенной и реализованной пользователем продукции (услуг) по договору.
На практике применяют следующие методы определения роялти:
• определение цены лицензии через роялти, установленные в ранее заключенных лицензионных сделках, независимо от конкретных предметов лицензии,
• определение роялти на базе среднеотраслевых роялти, сложившихся в данной отрасли на аналогичную или взаимозаменяемую продукцию.
Ставка роялти колеблется, как правило, в пределах 1-12%. Наиболее часто она устанавливается в пределах 2-6 %. Для некоторых отраслей существуют эмпирические шкалы среднестатистических рыночных роялти, часто называемых рыночной ценой лицензии. Однако средняя цена роялти может сильно колебаться по странам мира. Так, для фармацевтической промышленности США диапазон роялти составляет 3-10%, в Германии: 2-10%, во Франции: 4-5%.
Ставки роялти могут изменяться по годам действия лицензионного договора: либо увеличиваться, либо уменьшаться по мере увеличения срока действия лицензионного договора. Возможно использование скользящей ставки роялти, зависящей от объемов производства или продаж продукции лицензиатом. При увеличении объема производства продукции роялти уменьшаются, а при сокращении объемов производства — увеличиваются. Скользящая ставка роялти стимулирует лицензиата к производству и сбыту продукции, для лицензиара положение так же не ухудшается, так как растет прибыль.
В лицензионное соглашение может быть включена оговорка минимальной сумме вознаграждения, которая в любом случае должна быть выплачена лицензиатом.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:11 | Сообщение # 15
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 920
Статус: Offline
Билет №7

1. Оценка эффективности инвестиционных проектов, основные цели, задачи, специфические особенности. Место оценки эффективности инвестиционных проектов в рыночной инфраструктуре. Объекты оценки.


Инвестиционные проекты можно оценивать по многим критериям – с точки зрения их социальной значимости, масштабам воздействия на окружающую среду, степени вовлечения трудовых ресурсов и т.п. 
Однако центральное место в этих оценках (цель) принадлежит эффективности инвестиционного проекта, под которой в общем случае понимают соответствие полученных от проекта результатов – как экономических (в частности прибыли), так и внеэкономических (снятие социальной напряженности в регионе) – и затрат на проект.
Можно сформулировать основные задачи, которые приходится решать при оценке эффективности инвестиционных проектов:
1. Оценка реализуемости проекта – проверка удовлетворения всем реально существующим ограничениям технического, экологического, финансового и другого характера. Обычно все ограничения, кроме финансовой реализуемости, проверяются на ранних стадиях формирования проекта. Финансовая реализуемость ИП – это обеспечение такой структуры денежных потоков, при которой на каждом шаге расчета имеется достаточное количество денег для осуществления проекта, порождающего этот ИП. 
2. Оценка потенциальной целесообразности реализации проекта, его абсолютной эффективности, то есть проверка условия, согласно которому совокупные результаты по проекты не менее ценны, чем требуемые затраты всех видов.
3. Оценка сравнительной эффективности проекта, под которой понимают оценку преимуществ рассматриваемого проекта по сравнению с альтернативным. 
4. Оценка наиболее эффективной совокупности проектов из всего их множества. По существу, это – задача оптимизации инвестиционного проекта и она обобщает предыдущие три задачи. В рамках решения этой задачи можно провести и ранжирование проектов, то есть выбор оптимального проекта.
Согласно Методическим рекомендациям, эффективность инвестиционного проекта – это категория, отражающая соответствие проекта, порождающего этот ИП, целям и интересам участников проекта, под которыми понимаются субъекты инвестиционной деятельности (рассмотрены выше) и общество в целом. Поэтому в Методических рекомендациях термин эффективность инвестиционного проекта понимается как эффективность проекта. То же относится и к показателям эффективности. 
Методические рекомендации предлагают оценивать следующие объекты оценки эффективности:
1) эффективность проекта в целом; 
2) эффективность участия в проекте. 

2. Методы расчета и внесения поправок для оценки недвижимости методом сравнения продаж. Метод парных продаж. Метод прямого анализа показателей. Валовый рентный мультипликатор. Экспертные методы.

Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:
• методы, основанные на анализе парных продаж;
• экспертные методы расчета и внесения поправок;
• статистические методы.
Под парной продажей подразумевается продажа двух объек¬тов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключе¬нием одного параметра (например — местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный ме¬тод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характе¬ристику и применить его для корректировки цены продажи сопос¬тавимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.
Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и прора¬боткой большого количества информации.
Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.
При оценке недвижимости методом прямого анализа показателей, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не ис¬пользовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше кор¬ректировок на различия в характеристиках сравниваемых объек¬тов. В первую очередь это касается поправок на физические раз¬личия (в частности поправки на масштаб).
Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т. к. предполагает ана¬лиз большого количества репрезентативных выборок из базы дан¬ных.
Оценка проектов на основе соотношения дохода и цены продажи
В этом случае в качестве единиц сравнения следующие едини¬цы сравнения:
1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).
2. Общий коэффициент капитализаций (ОКК).
Валовой рентный мультипликатор представляет собой — отношение продажной цены или к по¬тенциальному валовому доходу, или к действительному валовому доходу.
При использовании общего коэффициента капитализации процесс определения вероятной цены продажи оцениваемого объ¬екта может быть представлен в виде следующих этапов:
1. подбор сопоставимых (в т. ч. по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;
2.общий коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его продажной цене.

3. Экспресс-экспертиза юридически значимых документов при оценке интеллектуальной собственности и нематериальных активов. Перечень требований, необходимых для признания документов юридически значимыми. Требования к первичным бухгалтерским документам

Оценка нематериальных активов требует тщательного изучения имеющихся данных с целью определения потока прибыли, ассоциированного с оцениваемыми активами, идентификации остаточного срока службы активов и применимых методик оценки для точного отражения стоимости активов.
Профессиональные оценщики проводят оценку интеллектуальной собственности в соответствии со специально разработанными методическими рекомендациями по оценке рыночной стоимости нематериальных активов предприятий.
Перечень документов для проведения оценки интеллектуальной собственности, нематериальных активов:
Наименование объекта интеллектуальной собственности, его назначение.
Описание объекта интеллектуальной собственности.
Документ, подтверждающий права, передачу прав (патент, охранная грамота, лицензия и т. д.).
Лицензионный договор на использование (с указанием распределения доходов между лицензиаром и лицензиатом) — если необходимо.
Планы выпуска основных видов продукции с использованием объекта интеллектуальной собственности (вид продукции, её отпускная цена, себестоимость, сколько времени будет выпускаться, объём выпуска продукции по видам и по годам на ближайшие 5 лет).
Планируемый валовой доход на время использования объекта интеллектуальной собственности, и планируемая величина расходов (уплачиваемых налогов с прибыли, с имущества и т. д.).
Сведения об аналогах продукции, планируемой к выпуску с использованием объекта интеллектуальной собственности, и их стоимости по видам.
Оценщик должен провести проверку документов, подтверждающих права предприятия на объекты интеллектуальной собственности: патентов, лицензий, свидетельств, учредительных договоров о передаче имущественных прав в уставные капиталы предприятии, контрактов или авторских договоров между предприятием и разработчиками ОИС актов, актов приема-передачи при безвозмездной передаче прав на объекты интеллектуальной собственности. 
На предприятии, использующем объекты интеллектуальной собственности в качестве нематериального актива должен быть акт о передаче первого в эксплуатацию и постановке на учет. Оценщик должен помнить, что официально незарегистрированные договоры по полной переуступке патента, а также официально незарегистрированные лицензионные договоры на использование изобретений, полезных моделей, промышленных образцов и товарных знаков признаются недействительны.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:12 | Сообщение # 16
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 920
Статус: Offline
Билет №8

1. Понятие стоимости, затрат, цены. Обоснованная рыночная стоимость, определение границы применения, методы расчетов.


Стоимость - это деньги или денежный экви¬валент, который покупатель готов обменять на какой¬ либо предмет пли объект, или это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую стоимость.
Цена - это исторический факт; отражающий то, сколько было затрачено па покупку сходных объектов в прошлых сделках. Термин «цена», также используется для обозначения запрашиваемой цены продавца.
Цены прошлых сделок и цены продавца не обязатель¬но представляют обоснованную меру стоимости на дату оценки.
Затраты - это мера издержек, необходимых для то¬го, чтобы создать объект собственности, сходный с оце¬ниваемым. Эти затраты могут быть больше или меньше стоимости на дату оценки.
Стоимость и цена равны между собой только в условиях совершенного рынка. Стоимость в применении к имуществу представляет собой ожидаемую цену, которая должна быть результатом конкретных условий. Цена совершившийся факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Только сделав анализ, оценщик может утверждать, является ли текущая выплаченная или полученная цена отражением стоимости имущества.
Обоснованная рыночная стоимость – цена, характерная для данного вида имущества на конкурентном и открытом рынке. Предполагает свободную конкуренцию, когда и покупатель, и продавец действуют экономически рационально и сознательно, обладая необходимой информацией и не испытывая каких-либо внешних принуждений в сделке. Эта стоимость используется в случаях, связанных с отчуждением и передачей прав собственности.
Рассчитывается двумя методами:
Методом инвестиционная стоимости – Это обоснованная стоимость предприятия для конкретного или предполагаемого владельца. Учитывает прирост прибыли от использования ноу-хау, планов реорганизации и др. предполагаемого владельца.
Методом ликвидационной стоимости – Это обоснованная стоимость продажи активов предприятия за вычетом общей суммы обязательств и затрат на продажу.

2.     Издержки, их виды и классификация.

Издержки обращения представляют собой затраты на подготовку произведенных товаров к продаже и на осуществление самой продажи товаров.
Эти затраты связаны с хранением произведенного товара, его упаковкой и сортировкой, погрузкой-разгрузкой, транспортировкой, проведением маркетинговых исследований, рекламой, передачей товара покупателю и осуществлением в этой связи необходимых кассовых бухгалтерских расчетов.
Издержки предприятий, выраженные в деньгах, принимают форму себестоимости.
Микроэкономика вполне обоснованно считает, что процесс производства нельзя считать завершенным до тех пор, пока продукт не передан в руки покупателя. Вот почему издержки производства вместе с издержками обращения она рассматривает как общие, или валовые, издержки производства предприятия. По существу, издержки производства предприятия предстают как затраты факторов производства на производство и реализацию товаров.
В числе таких затрат могут быть затраты в виде процентных платежей за взятые ссуды на приобретение факторов, арендная плата за наем помещения и т.д.
Поскольку использование факторов производства осуществляется с помощью предпринимательской деятельности, то в издержки включается и нормальная прибыль как форма вознаграждения предпринимательской деятельности.
Нормальной считается прибыль, которая удерживает предпринимателя в данной сфере производства. Она характеризует определенный минимум прибыли, ниже которого предприниматель не согласен продолжать производство данного товара.
Издержки производства предприятий, включающие затраты различных факторов производства, разного рода платежи и нормальную прибыль, предстают как полные экономические издержки.
Полные или общие издержки предприятия можно подразделить на внешние и внутренние.
Внешние издержки включают расходы предприятия на приобретение необходимых факторов производства и их использование. Эти расходы находят отражение в бухгалтерских счетах, в их расходной части. Поэтому они также называются бухгалтерскими издержками.
Внутренние издержки включают расходы собственных факторов производства, которые предприятию не приходится оплачивать. 
Внутренние издержки называют также неявными или вмененными, включающими затраты, необходимые для привлечения ресурсов в производство данного товара. Они достаточно отчетливо отражают проблему выбора, стоящую перед собственником фактора производства. 
Вот почему именно полные экономические издержки закладываются в основу цены, по которой предприятие готово продавать товары на рынке. 
  
3. Банкротство предприятий. Критерии признания структуры баланса неудовлетворительной. Процедуры банкротства.

В настоящее время определение понятия несостоятельности (банкротства) сформулировано в Федеральном законе от 26 октября 2002 г № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о несостоятельности (банкротстве)). В нем понятие несостоятельности трактуется как признание арбитражным судом или объявленная должником неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанности по уплате обязательных платежей.
 целью своевременного выявления признаков несостоятельности организаций Федеральное управление по делам о несостоятельности (банкротстве) (далее — ФУДН) утвердило Методические положения по оценке финансового состояния предприятий и установлению неудовлетворительной структуры баланса (Распоряжение ФУДН от 12 августа 1994 г. № 31-р).
Согласно этому Положению оценка структуры баланса проводится на основе следующих показателей.
Коэффициент текущей ликвидности характеризует степень обеспеченности всеми оборотными средствами суммы срочных обязательств (краткосрочные обязательства и займы, а также кредиторская задолженность) (К1).
Коэффициент обеспеченности собственными средствами показывает наличие у предприятия собственных оборотных средств, необходимых для финансовой устойчивости (К2)
Основанием для признания структуры баланса неудовлетворительной является выполнение одного из следующих условий: 
— на конец отчетного периода значение К1 < 2; 
— на конец отчетного периода значение К2 < 0,1.
При рассмотрении дела о банкротстве должника — юридического лица применяются следующие процедуры банкротства:
 наблюдение;
 финансовое оздоровление;
 внешнее управление;
 конкурсное производство;
 мировое соглашение.
Основными задачами проведения процедур банкротства являются:
 возврат долгов кредиторам;
 восстановление условий, необходимых для продолжения юридическим лицом его бизнеса.
Процедуры банкротства проводят соответственно:
 наблюдение — временный управляющий;
 финансовое оздоровление — административный управляющий;
 внешнее управление — внешний управляющий;
 конкурсное производство — конкурсный управляющий.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:14 | Сообщение # 17
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 920
Статус: Offline
Билет №9

1. Инвестиционная стоимость, особенности ее применения. Пределы инвестиционной стоимости. Отличия от обоснованной рыночной стоимости.


Инвестиционная стоимость — это стоимость оцениваемого имущества для конкретного инвестора или группы инвесторов при заданных инвестиционных целях.
Инвестиционная стоимость определяется на основе индивидуальных требований к инвестициям. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из требуемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.
В отличие от рыночной стоимости, которая предполагает наличие «типичного» покупателя и «типичного» инвестора, инвестиционная стоимость основывается на потребностях и характеристиках продавца и покупателя, мотивы которых являются нетипичными для рынка. Это субъективное понятие, в расчете которого находит отражение то, что эта стоимость формируется за счет собственных предпочтений, индивидуальных требований к инвестициям и личных мотиваций инвестора, отличных от мотиваций типичного покупателя или продавца, учитываемых при определении рыночной стоимости, что относит инвестиционную стоимость к стоимостям нерыночного типа.
Инвестиционная стоимость связана с определением текущей стоимости будущих потоков доходов, ожидаемых от эксплуатации имущества, характер которого задан инвестиционными планами. Для инвестора важными факторами выступают риск, объем и цена финансирования, будущее удорожание или обесценение имущества и налоговые соображения.
Инвестиционная стоимость в оценке недвижимости определяется оценщиком в следующих случаях:
— при обосновании или анализе инвестиционных проектов в недвижимости;
— при определении целесообразности инвестиций в финансирование таких инвестиционных проектов;
— если объект оценки предполагается использовать в качестве вклада в инвестиционный проект;
— при принятии управленческих решений в отношении дальнейшего использования объекта недвижимости и др.
Инвестиционная стоимость, как и все стоимости в использовании, рассчитывается применением доходного подхода и, ставя во главу угла индивидуальность параметров оценки, не предполагает использование сравнительного (рыночного) подхода.
Существует целый ряд причин, по которым инвестиционная стоимость может отличаться от обоснованной рыночной. Основными причинами могут быть различия, получающие свое отражение в рамках применения доходного подхода в величине денежного потока и размере ставки дисконта.

2. Методы расчета и внесения поправок для оценки недвижимости методом сравнения продаж. Метод парных продаж. Метод прямого анализа показателей. Валовый рентный мультипликатор. Экспертные методы.

Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:
• методы, основанные на анализе парных продаж;
• экспертные методы расчета и внесения поправок;
• статистические методы.
Под парной продажей подразумевается продажа двух объек¬тов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключе¬нием одного параметра (например — местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный ме¬тод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характе¬ристику и применить его для корректировки цены продажи сопос¬тавимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.
Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и прора¬боткой большого количества информации.
Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.
При оценке недвижимости методом прямого анализа показателей, в процессе внесения поправок на разли¬чия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не ис¬пользовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше кор¬ректировок на различия в характеристиках сравниваемых объек¬тов. В первую очередь это касается поправок на физические раз¬личия (в частности поправки на масштаб).
Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т. к. предполагает ана¬лиз большого количества репрезентативных выборок из базы дан¬ных.
Оценка проектов на основе соотношения дохода и цены продажи
В этом случае в качестве единиц сравнения следующие едини¬цы сравнения:
1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).
2. Общий коэффициент капитализаций (ОКК).
Валовой рентный мультипликатор представляет собой — отношение продажной цены или к по¬тенциальному валовому доходу, или к действительному валовому доходу.
При использовании общего коэффициента капитализации процесс определения вероятной цены продажи оцениваемого объ¬екта может быть представлен в виде следующих этапов:
1. подбор сопоставимых (в т. ч. по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;
2.общий коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его продажной цене.

3. Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов методом избыточной прибыли. Содержание и последовательность работ.

Метод избыточной прибыли, который часто называют подходом, основанным на применении формул, является, возможно, самым широко распространенным из всех существующих методов оценки бизнеса. В то же время на протяжении многих лет данный метод постоянно подвергался критике со стороны профессиональных оценщиков. Не исключено, что столь широкое применение данного метода объясняется его кажущейся простотой. Причиной же столь серьезной критики, безусловно, является неисчислимое количество ошибок в результатах оценки, что связано с неправильным применением данного метода.
В основе Метода избыточной прибыли лежит допущение о том, что часть прибыли компании, превышающая «нормальную» рентабельность материальных активов, производится за счет нематериальных активов. Такая «избыточная прибыль» может быть капитализирована в неосязаемые активы, иначе называемые «гудвилл». Ниже приводятся общие этапы расчетов с помощью метода избыточной прибыли:
1. Определяется стоимость материальных активов и пассивов.
2. Рассчитывается величина репрезентативной операционной прибыли.
3. Определяются требуемые ставки дохода на материальные активы. Эти показатели используются для расчета прибыли на материальные активы, которая затем вычитается из репрезентативной операционной прибыли для определения размера «избыточной прибыли».
4. Определяется требуемая ставка дохода на нематериальные активы. Данная величина используется для расчета нематериальных активов, или «гудвилл». 
Метод избыточных прибылей основан на предпосылке о том, что избыточные прибыли приносят предприятию не отраженные в балансе нематериальные активы, обеспечивающие доходность на активы и на собственный капитал выше среднеотраслевого уровня. Этим методом оценивают преимущественно гудвилл.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:15 | Сообщение # 18
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 920
Статус: Offline
Билет №10

1. Виды стоимостей, используемые при оценке машин и оборудования, их специфика. Допущения при оценке машин и оборудования. Оценка машин и оборудования “потоком”, “россыпью” и системная оценка. Виды применения.


Как и любой товар на рынке, машины, оборудование и транспортные средства имеют себестоимость, стоимость и цену. 
Стоимость объекта – это наиболее вероятная денежная сумма, которую можно получить при его продаже, но при соблюдении определенных условий. 
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная сумма денежных средств за объект, который предлагается к продаже на рынке и в течении определенного времени, при условии, что покупатель является типичным для данного рынка и сделка оплачивается деньгами или их эквивалентами. 
Залоговая стоимость – это сумма денежных средств за объект, которая рассчитана по существующим методикам и отвечает условиям выдачи кредита под залог технического устройства. Как правило, рыночная и залоговая стоимости совпадают по величине, но не всегда
Стоимость затрат на создание объекта – это сумма денежных средств за объект, которая рассчитывается на основе сметы или калькуляции затрат на его создание. Стоимость затрат на создание объекта и рыночная стоимость очень редко совпадают по величине.
Стоимость в пользовании объектом – это сумма денежных средств, в которую обходится эксплуатация чужого технического устройства конкретному пользователю либо группе пользователей. 
Инвестиционная стоимость – это сумма денежных средств, в которую оценивает конкретный инвестор свое участие в реализации инвестиционного проекта. 
В зависимости от масштабов производства и потребностей заказчика объектами стоимостной оценки могут быть:
одна отдельно взятая единица оборудования. В оценочной практике такой вариант принято (как уже отмечалось выше) называть – оценка «россыпью». В этом случае, как правило, определяются рыночная, страховая стоимости, стоимость арендованного оборудования и т. д.;
множество независимых друг от друга единиц оборудования. Это, так называемая, оценка «потоком», когда переоцениваются средства труда и возникает необходимость определять стоимость воспроизводства либо замещения объекта;
комплекс взаимосвязанных технологическим циклом агрегатов. В этом случае производится «системная» оценка объекта и определяются, как правило, рыночная, инвестиционная, ликвидационная и другие виды стоимости, в основе которых лежит доходный подход к оценке.

2. Понятие о вещи и имуществе. Право собственности и его триада полномочий. Различные формы собственности. Другие вещные права.

Соотношение вещи и имущества можно выразить следующим образом: вещь - это обособленная часть имущества лица. 
Имущество, в свою очередь, можно определить как совокупность объектов, принадлежащих лицу на праве собственности.
Собственность – это отношение между различными субъектами гражданского права по поводу материальных предметов, имущества, вещей. В этих отношениях один из субъектов относится к этому имуществу как к своему; для остальных оно является чужим.
Право собственности – это система правовых норм, закрепляющих отношения собственности на средства производства и предметы потребления.
Юридическим содержанием собственности является триада полномочий как форма реализации собственности.
Присвоение – это процесс, возникающий только при соединении субъекта присвоения (тот, кто присваивает) с его объектом (то, что присваивается).
Владение – означает фактическое обладание вещью, возможность перемещать ее и совершать другие действия. Владение – первая и главная предпосылка собственности. Владение ценно тем, что дает право распоряжения.
Распоряжение – является существенной стороной собственности. Собственность проявляется, прежде всего, в том, кто распоряжается средствами и продуктами производства.
Пользование –представляет собой извлечение из вещей их полезных свойств для удовлетворения тех или иных потребностей. Но пользование не тождественно собственности, поскольку вещи могут использоваться как в личных интересах, так и в интересах других людей, присвоение же всегда осуществляется в интересах собственника.
Другие вещный права:
Присвоение – это процесс, возникающий только при соединении субъекта присвоения (тот, кто присваивает) с его объектом (то, что присваивается).
Отчуждение – лишение возможности владения.

3. Метод рынка капитала при оценке бизнеса. Основные мультипликаторы, методы их расчета и применения. Метод сделок и отраслевых соотношений (краткий обзор и специфика применения).

Метод рынка капитала, или метод компании-аналога, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. То есть, при оценке акций (бизнеса) предприятия, базой для сравнения служит цена на единичную акцию компаний-аналогов и в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.
Процесс оценки акций (бизнеса) предприятия с применением метода рынка капитала включает следующие основные этапы:
• cбор необходимой информации;
• выбор аналогичных предприятий;
• финансовый анализ;
• расчет оценочных мультипликаторов;
• выбор величины мультипликатора;
• определение итоговой величины стоимости.
Сбор необходимой информации подразумевает с одной стороны, сбор данных о фактических ценах купли-продажи акций, аналогичных с акциями оцениваемой компании, а с другой стороны подбор бухгалтерской и финансовой отчетности, как оцениваемого предприятия, так и компаний-аналогов. Качество и доступность такой информации, безусловно, зависят от уровня развития фондового рынка и играют решающую роль в оценке акций (бизнеса) данным методом.
Расчет оценочных мультипликаторов (коэффициентов, показывающих отношение рыночной цены предприятия или акции к финансовой базе.
На практике, при оценке акций (бизнеса) предприятия используются два типа мультипликаторов: интервальные и моментные. К интервальным мультипликаторам относятся:
• цена/прибыль;
• цена/денежный поток;
• цена/ дивидендные выплаты;
• цена/выручка от реализации.
К моментным мультипликаторам относятся:
• цена/балансовая стоимость активов;
• цена/ чистая стоимость активов.
Метод продаж, или метод сделок, основан на использовании цены приобретения предприятия - аналога в целом или его контрольного пакета акций.
Технология применения метода продаж практически полностью совпадает с технологией метода рынка капитала. Различие заключается только в типе исходной ценовой информации: метод рынка капитала в качестве исходной использует цену одной акции, не дающей никаких элементов контроля, а метод продаж - цену контрольного или полного пакета акций, включающую премию за элементы контроля. Соответственно, метод продаж и используется для оценки полного или контрольного пакета акций предприятия.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:16 | Сообщение # 19
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 920
Статус: Offline
Билет №11

1. Стандарты профессиональной оценки, их виды и назначение.


Стандартами оценки определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.
В РФ cтандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности. Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки. Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки.
Международные стандарты оценки (МСО). Поддерживаются и выражают общее мнение более 50 государств. Разрабатываются международным комитетом по стандартам оценки. Целью разработки МСО является создание единой методологической базы для оценок имущества и имущественных прав в рамках международных проектов и бизнесов. При этом каждое государство оставляет за собой право использовать для внутренних оценок собственные стандарты.
Одновременно в Европе активно работает Европейская группа ассоциаций оценщиков и др. объединений, которые устанавливают общую идеологию оценки собственности. Область применения Европейских стандартов оценки распространяется на оценки ОН, движимого имущества, нематериальных активов, бизнеса как для целей составления финансовой отчетности, так и для иных задач.
Как и МСО, Европейские стандарты носят рекомендательный характер.
Единые стандарты профессиональной практики оценки USPAP (США). Стандарты USPAP разрабатываются советом по стандартам оценивания «Фонда оценки США» и используются федеральными и региональными государственными агентствами, а также коммерческими организациями. USPAP публикуются 1 раз в год с 27.04.1987. Каждое новое издание учитывает последние изменения в законодательстве и оценочной практике на территории страны.

2. Виды земельных рент, их классификация. Оценка земли методом капитализации земельной ренты.

Фактор «земля», как и фактор «капитал» (в отличие от фактора «труд») отделимы от личности своего владельца. Например, зачастую собственником земли является одно лицо, а ее пользованием занимается другое. Собственник земли за определенную плату передает право на эксплуатацию земли арендатору, который производит сельскохозяйственную продукцию и из выручки от ее продажи расплачивается с землевладельцем. Данная плата за фактор производства «земля» называется земельной рентой.
Земельная рента представлена двумя основными видами:
 дифференциальной рентой;
 абсолютной рентой.
Земельные участки расположены в различных природно-климатических зонах: одни в благоприятных, другие в неблагоприятных, гораздо худших условиях. Отличаются земли и по местоположению: некоторые расположены вблизи крупных городов и транспортных артерий, другие лежат на отдаленных территориях.
Вместе с тем следует иметь в виду, что земельный фонд страны ограничен, т.е. как всей земли вообще, так и земельных участков определенного качества имеется ограниченное количество.
Хозяйства, работающие на лучших землях или территориально наиболее близко расположенные к рынку, находятся в выгодном положении по сравнению с хозяйствами на худших или отдаленных участках, поскольку их издержки значительно ниже. Это дает возможность извлекать дополнительный доход, получивший название дифференциальной ренты.
Абсолютная рента является следствием абсолютно неэластичного предложения земли в условиях существования на нее частной собственности. С одной стороны, частная собственность на землю исключает свободную миграцию капитала в сельское хозяйство. С другой стороны, величина пригодных для сельскохозяйственного использования земельных угодий ограничена. В этих условиях землевладельцы запрашивают арендную плату за любые земельные участки, а арендаторы устанавливают завышенные цены на сельскохозяйственную продукцию, чтобы иметь возможность заплатить эту арендную плату.
Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода –возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
• определение величины коэффициента капитализации земельной ренты;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации.

3. Понятие и структура инвестиционной сферы. Типы прямых инвестиций.

Субъекты инвестиционной деятельности действуют в инвестиционной сфере, где осуществляется практическая реализация инвестиций.
Инвестиционная сфера – это система экономических отношений, которые возникают между её субъектами по поводу движения и реализации инвестиций.
В состав инвестиционной сферы включаются:
1) сфера капитального строительства. Эта сфера объединяет деятельность заказчиков-инвесторов, подрядчиков, проектировщиков, поставщиков оборудования, граждан по индивидуальному кооперативному жилищному строительству;
2) инновационная сфера, где реализуются научно-техническая продукция и интеллектуальный потенциал;
3) сфера обращения финансового капитала (ценных бумаг и др.);
4) сфера реализации имущественных прав субъектов инвестиционной деятельности.
Субъекты инвестиционной сферы могут объединять средства для осуществления совместного инвестирования.
Прямые инвестиции – это капитальные вложения непосредственно в производство какой-либо продукции, включающие покупку, формирование или расширение фондов предприятия, модернизацию основных средств. Они, как правило, обеспечивают инвесторам фактический контроль над инвестируемым объектом. 
По периоду инвестиционных вложений различают краткосрочные и долгосрочные прямые инвестиции. Краткосрочные инвестиции – вложения свободного капитала (сбережений) на срок до одного года (краткосрочные депозитные вклады, покупка краткосрочных сберегательных сертификатов, кредиты на пополнение оборотного капитала и т.д.). Долгосрочные инвестиции осуществляются посредством вложения капитала (сбережений) на срок использования более одного года.
По формам собственности инвесторов различают следующие прямые инвестиции:
– частные (вложения населения и предприятий негосударственной формы собственности);
– государственные (вложения средств в экономику из бюджета, внебюджетных фондов, государственных кредитов, а также вложения за счет прибыли и амортизационных отчислений государственных предприятий);
– иностранные (вложения капитала нерезидентами в объекты и финансовые инструменты другого государства);
– совместные (вложения российскими субъектами совместно с инвесторами из других стран).


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 01.02.2018, 14:17 | Сообщение # 20
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 920
Статус: Offline
Билет №12

1. Принципы оценки, их взаимосвязь с экономическими законами.


Совокупность оценочных принципов представляет собой систему аксиом (фундаментальных постулатов, не требующих доказательств) оценки. При этом можно выделить их групповые особенности, взаимосвязи между группами принципов и общую цель.
На основе системы принципов оценки формируются базовые концепции, составляющие идейную платформу подходов и методов оценки. Они также позволяют дать определения фундаментальных понятий теории оценки и описать их свойства (например, таких как оценочная стоимость, сопоставимый объект или дата оценки), а также выявить взаимосвязи между ними. Таким образом, являясь отражением общих законов экономической теории, оценочные принципы представляют собой такое отражение и такую их интерпретацию, которые допускают эффективное решение собственных задач, возникающих в оценочной практике. В этом и состоит общая цель оценочных принципов.
Некий набор оценочных принципов лежит в основе оценки того или иного вида стоимости объектов недвижимости, в том числе и земельных участков. Они определяют особенности оценочных процедур и позволяют обосновывать применяемые подходы и методы оценки недвижимости. Однако в реальной жизни существует целый ряд факторов, которые могут искажать их действие (например, государственное вмешательство, позиция муниципальных органов управления либо несовершенство законодательных и нормативных актов). Ввиду этого они отражают лишь основные экономические закономерности, тенденции экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют определенного их поведения. Вместе с тем по мере развития и укрепления рыночных отношений влияние принципов оценки должно усиливаться.
Эти принципы можно сгруппировать по следующим четырем категориям:
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя, — принципы полезности, замещения, ожидания.
2. Принципы, связанные с землей и ее освоением, — принципы остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера, экономического разделения.
3. Принципы, связанные с рыночной средой, — принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.
4. Принцип наиболее эффективного использования.

2. Метод сравнения продаж при оценке земельных участков.

Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования метода необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий: 
• подбор участков земли, сопоставимых по ценообразующим факторам (элементам сравнения) с оцениваемым участком, с известными ценами продаж; 
• внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от сопоставимого объекта по выбранным ценообразующим факторам (корректировка цен продаж сопоставимых объектов); 
• расчет стоимости земельного участка как среднего или средневзвешенного значения скорректированных цен сопоставимых объектов. 
При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок с земельными участками в районе оценки, целесообразно использовать информацию о ценах на земельные участки, сложившиеся в других районах, схожих по ценообразующим факторам с территорией оценки (численность, состав и структура населения, инфраструктурная обеспеченность, природные особенности, транспортная доступность и т.п.).
При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений с корректировкой на разницу между ценой предложения и ценой сделки, полученной на основе анализа рыночных данных.
В качестве единицы сравнения, как правило, следует использовать характерную для данного сегмента рынка единицу измерения (например, стоимость гектара, квадратного метра земельного участка).
Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных участков осуществляется по следующим элементам сравнения:
имущественные права: обременение договорами аренды с условиями, не соответствующими рыночным, отсутствие права собственности на землю и т.п.; ! условия финансирования: использование при покупке кредитных ресурсов на условиях, не соответствующих рыночным, рассрочка платежей и т.п.; 
время заключения сделки с объектом-аналогом;
местоположение и окружение;
правовые и градостроительные ограничения по виду использования и застройке земельного участка;
физические характеристики: рельеф, размеры и форма земельного участка;
доступные коммунальные услуги (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).

3. Специфика оценки мажоритарных и миноритарных пакетов акций в рамках оценки бизнеса.

Оценка пакета акций – это определение стоимости части активов бизнеса и нюансов, оказывающих влияние на его развитие, рост и функционирование. При текущих условиях на отечественном рынке оценка пакета акций является достаточно сложной процедурой, поскольку в задачах стоит не только определение имущественных прав за акцией, но и установление возможности управлять акционерным обществом, изучение влияния на деятельность компании, анализа степени ликвидности и доли владения.  
Определяемый объем контроля вследствие оценки устанавливает его стоимость. Доля владения пакета акций – цену владения им. А степень ликвидности – это коэффициент возможности легкой и быстрой реализации пакета ценных бумаг на открытом рынке.  
В соответствии с действующим законодательством оценка пакетов акций необходима при осуществлении сделок по купле-продаже пакетов акций, при конвертации акций, слиянии или разделении АО, переуступке долговых обязательств, внесении акций в уставный капитал юридического лица, залоге, ликвидации компаний, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, если в состав этого имущества входит пакет акций, а также при выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, если в состав этого имущества входят пакеты акций, и передаче пакетов акций в доверительное управление.
Известно, что различные по размеру пакеты акций предоставляют владельцам разный объем прав и обязанностей, а, следовательно, различную возможность для акционеров устанавливать контроль над деятельностью компаний. 
Всегда важно выделить два вида пакета акций – контрольный (мажоритарный) и миноритарный. Мажоритарный пакет акций подразумевает наличие более 50% акций предприятия, что даёт право владельцу осуществлять полный контроль над ним.  На практике же, когда акции компании находятся у различных инвесторов, данный процент может быть и более низким. Так, например,30% пакет акций вполне может быть также контрольным, а может и нет.  
Поэтому при оценке пакетов акций обычно рассчитывают премию за контроль или скидку за неконтрольность. Размер такой корректировки зависит от многих факторов, среди которых можно выделить законодательные нормы и соответствующие положения устава акционерной компании, вид деятельности компании и ее отраслевые и региональные особенности, финансовое состояние компании и его перспективы (вероятность выплаты дивидендов), инвестиционный климат в стране и регионе, структуру (распределение) 100% пакета акций между акционерами и т.д.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
Форум "Репетитор оценщика" » Для студентов-оценщиков » Найди свой ВУЗ (тесты, практикумы и проч.) » ГАПМ имени Пастухова (Ярославль)
  • Страница 1 из 2
  • 1
  • 2
  • »
Поиск: