Тест курсов оценщиков ГУЗа (136 вопросов)1. Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен:
Варианты ответов
- В сроки, установленные в договоре на проведение кадастровой оценки
- Не позднее трех месяцев с даты оценки кадастровой стоимости объектов оценки
- Не позднее шести месяцев с даты формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения - государственной кадастровой оценки
2. Стоимость последнего ремонта в размере 1 000 долл. США возрастает ежегодно на 5%. Планируется произвести ремонт через 6 лет. Сколько нужно в начале каждого года откладывать на счет в банке под 10%, чтобы накопить требуемую сумму на ремонт?
Варианты ответов
173,7
157,9
146,4
181,7
3. Что, из ниже перечисленного, в соответствии с законодательством Российской Федерации, не является недвижимостью?
Варианты ответов
- Многолетние насаждения
- Воздушные суда
- Автомобили
- Ни одно из перечисленного в 1), 2), 3) не является недвижимостью
4. Рассчитайте ставку капитализации для объекта недвижимости, приобретение которого финансируется на 70% за счет погашаемого через реверсию ипотечного кредита под 10,5% на 15 лет. Требование инвестора к ставке на собственный капитал составляет 15%
Варианты ответов
11,25 %
12,42 %
11,85 %
10,50 %
5. Какая из ниже перечисленных сделок не требует заключения договора?
Варианты ответов
- Продажа здания
- Залог квартиры
- Выдача доверенности на совершение юридических действий
- Продажа предприятия
6. Что понимается под оценочной деятельностью?
Варианты ответов
- Деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости
- Процесс оценки с целью установления стоимости имущества
- Деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости
7. Какие действия вправе совершать арендатор производственного здания без согласия арендодателя?
Варианты ответов
- Передать свои права по договору аренды третьему лицу
- Предоставить арендованное здание в безвозмездное пользование на 1 год кредитору, согласившемуся на такой способ исполнения обязательства
- Получать часть дохода от эксплуатации здания в соответствии с его целевым назначением
- Внести право аренды здания в качестве паевого взноса в производственный кооператив
8. Рассчитайте с использованием доходного подхода стоимость запасов освоенного месторождения. Оставшийся экономически целесообразный срок разработки полезных ископаемых 10 лет. Требование инвестора к ставке дохода на инвестиции составляет 20%. В оставшийся период промышленной добычи минерального сырья прогнозируется получение на конец соответствующего года следующих денежных потоков в млн.долл. США: CF1 = 14,3; CF2=14,6; CF3=13,9; CF4=12,1; CF5=10,3; CF6=8,1; CF7=6,1; CF8=4,8; CF9=3,9; CF10=2,5
Варианты ответов
47,611 млн.долл
46,765 млн.долл
45,211 млн.долл
53,620 млн.долл
9. Какие правомочия принадлежат собственнику недвижимости?
Варианты ответов
- Владения, залога, распоряжения и получения удовольствия
- Реконструкции
- Владения, пользования и распоряжения
- Зависит от конкретного вида недвижимости
- Ни 1), ни 2), ни 3), ни 4) - не являются правильным ответом
10. Какой вид стоимости объекта оценки используется для целей налогообложения при осуществлении оценочной деятельности?
Варианты ответов
- Рыночная
- Балансовая
- Кадастровая
11. Какое вещное право дает его обладателю правомочие по распоряжению недвижимостью?
Варианты ответов
- Право собственности
- Право аренды
- Право хозяйственного ведения
- Право постоянного (бессрочного) пользования
12. Может ли расположенный в Московской области склад из сборно-разборных конструкций ангарного типа быть продан как объект недвижимости иностранному покупателю на условиях поставки ДАФ по Инкотермс?
Варианты ответов
- Да
- Нет
- Да, но только при условии регистрации сделки с недвижимым имуществом в стране ввоза
13. Что из перечисленного не является вещным правом?
Варианты ответов
- Право хозяйственного ведения
- Сервитут
- Право аренды
- Право пожизненного наследуемого владения
14. Что происходит с недвижимой вещью, которая была предметом залога по кредитному договору, при невыполнении обязательств должника (должник не вернул долг в установленный договором срок) перед кредитором?
Варианты ответов
- Недвижимая вещь переходит в собственность кредитора
- Недвижимая вещь продается с торгов, вырученная сумма удовлетворяет требования кредитора
- Должник лишается права владения недвижимой вещью
- Недвижимая вещь подлежит обязательной независимой оценке
15. Оцените % физического износа здания, если его хронологический возраст - 20 лет, эффективный - 15 лет, а срок экономической жизни - 50 лет
Варианты ответов
30
40
50
60
16. Может ли у частного собственника принудительно отчуждаться недвижимость?
Варианты ответов
Не может, поскольку право собственности священно и неприкосновенно
Может только по решению органов местного самоуправления
Может, но только для государственных нужд и при условии предварительного и равноценного возмещения
Может, но только на определенное время
17. Рассчитайте ставку дохода на собственный капитал, если: стоимость объекта недвижимости - 50 000 у.е., чистый операционный доход - 7 000 у.е., ипотечная постоянная - 12,34%, коэффициент ипотечной задолженности - 70%
Варианты ответов
17,87
16,94
18,15
20,00
18. Что подлежит государственной регистрации?
Варианты ответов
- Договор об ипотеке
- Права на недвижимость и сделки с ней
- Сервитуты
- Все, перечисленное в 1), 2) и 3)
19. Оцените объект недвижимости. Стоимость земельного участка равна 45 000 у.е. Общая площадь здания - 1 000 кв.м, полная стоимость воспроизводства 1 кв.м - 850 у.е., в том числе затраты на косметический ремонт 1 кв.м - 150 у.е. Здание нуждается в срочном ремонте. Срок экономической жизни здания - 50 лет, а его эффективный возраст - 15 лет
Варианты ответов
535 000 у.е
640 500 у.е
425 000 у.е
550 000 у.е
20.Что является основанием для обременения недвижимости сервитутом?
Варианты ответов
-Решение собственника
-Согласие собственника
-Закон или договор
-Неэффективное использование недвижимости
21. Рассчитайте общий коэффициент капитализации для оценки объекта недвижимости, если: доля собственного капитала в финансировании сделки равна 40%, ставка капитализации для собственного капитала - 10%, использован самоамортизирующийся ипотечный кредит на 25 лет под 12,5% с ежемесячной выплатой платежей по обслуживанию долга
Варианты ответов
12,25 %
11,36 %
11,85 %
12,15 %
22. Что из перечисленного отражает суть понятия «рыночная стоимость недвижимости»?
Варианты ответов
- Стоимость, определенная собственником
- Инвестиционная стоимость
- Стоимость, определенная Бюро технической инвентаризации
- Наиболее вероятная цена при продаже на рынке
23. Для определения стоимости оцениваемого здания был выбран аналог, обладающий большей по сравнению с оцениваемым площадью за счет достроенной веранды. Цена аналога - 360 000 у.е., увеличение стоимости за счет наличия веранды оценивается в 36 000 у.е. Какова приведенная цена аналога?
Варианты ответов
396 000
360 000
324 000
Аналог использовать нельзя
24. Для оценки какого из перечисленных типов недвижимости в наибольшей степени соответствует сравнительный подход?
Варианты ответов
- Церкви
- Квартиры
- Стадионы
- Больницы
25. Какое использование участка земли будет наиболее эффективным и какова наибольшая остаточная стоимость земли?
Варианты ответов
Жилое здание, 909 090
Торговый центр, 340 910
Офисное здание, 990 000
26. Какой подход оценки наиболее приемлем при оценке крупного офисного центра?
Варианты ответов
- Доходный подход
- Затратный подход
- Рыночный подход
- Конкурсный подход
27. Какие факторы учитывает валовой рентный мультипликатор?
Варианты ответов
- Качество объекта
- Операционные расходы
- Известные данные о стоимости и доходности
- Данные генерального плана
28. Площадь офисного здания 1 000 кв.м. Построено оно в 1970 году. Дата оценки - 2000 год. Срок экономической жизни - 80 лет. Полная стоимость замещения - 970 долл./кв.м, в том числе стоимость ремонта - 170 долл./кв.м. Оцените это здание, если ему не требуется срочный ремонт
Варианты ответов
850 500
670 000
585 000
620 000
29. Какая единица сравнения наиболее применима как мера стоимости при оценке сравнительным подходом земельного участка, отнесенного схемой зонирования к многоэтажной жилой застройке?
Варианты ответов
- Общая площадь земельного участка
- Общая и жилая площадь здания, которое может быть построено
- Площадь пятна застройки.
- Протяженность уличного фасада
30. Земельный массив площадью 12,4 га после обустройства подлежит разбивке на застраиваемые участки с последующей их продажей застройщикам. Рассчитайте наиболее вероятную цену покупки 1 га земельного массива для его освоения при следующих показателях инвестиционного проекта (без учета расходов на приобретение земли):
CF0 = -0,32 млн.долл.
СF1 = -1,21 млн.долл.
СF2 = 1,33 млн.долл.
СF3 = 2,35 млн.долл.
i = 18%
Варианты ответов
83,87 тыс.долл
1,04 млн.долл
122,31 тыс.долл
1,24 млн.долл
31. На земельном участке шириной 30 метров (вдоль улицы) и глубиной 30 метров расположен магазин, находящийся в хорошем состоянии. Из данных о нескольких недавних продажах свободных участков в аналогичной зоне, известно, что участок может быть продан с тем же целевым назначением (под строительство магазина) по цене в 1 600 000 д.е. за фрон-тальный метр. Цены на сопоставимые магазины находятся в диапазоне от 70 000 000 д.е. до 75 000 000 д.е. Определить стоимость здания
Варианты ответов
От 50 000 000 до 55 000 000
От 90 000 000 до 95 000 000
От 22 000 000 до 27 000 000
От 28 000 000 до 33 000 000
32. Корректировка на местоположение объекта недвижимости составляет 240 000 д.е. Из-за различия в местоположении отличие арендной платы составляет 3 000 д.е. определить валовой рентный мультипликатор
Варианты ответов
120
80
3 000
Недостаточно данных
33. Определите стоимость квартиры с закладной за 4 года до окончания срока кредита при рыночной стоимости квартиры без обременения ипотекой равной 37 400 долл. США. Условия самоамортизирующегося ипотечного креди-та: 30 000 дол. на срок - 10 лет под 12% с ежемесячными платежами по обслуживанию долга
Варианты ответов
24 350
21 055
19 855
22 345
34. Имеется земельный участок 100 метров шириной (вдоль улицы) и 180 метров глубиной. Схема зонирования разрешает использовать участок одним из 4 способов:
1 - строительство многоквартирного дома;
2 - разбивка на участки под строительство коттеджей;
3 - размещение на участке склада стройматериалов;
4 - организация на участке уличной торговли.
Необходимо выбрать вариант наилучшего использования исходя из имеющейся информации:
Многоквартирный жилой дом на 60 квартир - 11 000 д.е. за квартиру; минус 595 000 д.е. на строительство.
Раздел на участки под жилищную застройку - 4 000 д.е. за участок при количестве возможных участков - 16; минус 11 000 д.е. в оплату юридических и инженерных услуг на разбивку участков.
Склад - 3 д.е. за кв.метр; минус 9 000 д.е. на строительство забора.
Организация розничной торговли - 480 д.е. за фронтальный метр.
Определите наилучшее использование данного земельного участка
Варианты ответов
Под многоквартирный дом
Раздел на участки под коттеджную застройку
Под склад
Под розничную торговлю
35. Полная стоимость воспроизводства здания - 28 млн.руб. Физический износ - 25%. Здание нуждается в установке системы кондиционирования и замене сантехнического оборудования. Стоимость установки системы кондиционирования в этом здании 1 250 тыс.руб., а аналогичные затраты при новом строительстве - 870 тыс.руб. Расходы на замену сантехнического оборудования - 1 350 тыс.руб. Потери арендной платы из-за неправильной планировки составляют 860 тыс.руб. в год. Валовой рентный мультипликатор равен 4. Рассчитайте сумму накопленного износа
Варианты ответов
15,37 млн.руб
12,17 млн.руб
11,24 млн.руб
8, 28 млн.руб
36. Имеются данные:
Определить корректировку на наличие камина
Варианты ответов
7 250
1 500
6 500
3 500
37. Кредит в 30 000 дол. США выдан на 10 лет под 12% годовых при условии погашения равномерными платежами в конце каждого года. Определите какая часть кредита будет погашена к концу 5 года?
Варианты ответов
63,8 %
56,7 %
36,2 %
24,6 %
38. Семья Ивановых три года назад купила земельный участок за 12 000 д.е. Строительство дома обошлось тогда в 45 000 д.е. В настоящее время аналогичные дома с аналогичными участками в данном районе продаются в среднем по 70 000 д.е., а свободные (незастроенные) участки по 18 000 д.е. Определите рыночную стоимость дома с участком семьи Ивановых
Варианты ответов
57 000
63 000
70 000
58 000
39. Инвестором за 780 000 у.е. приобретен склад, чистый операционный доход от которого составляет 210 000 у.е. в год. Объект куплен с использованием самоамортизирующегося ипотечного кредита в размере 500 000 у.е., взятого в банке на 10 лет под 18%. Рассчитайте ставку дохода на собственный капитал инвестора
Варианты ответов
26,9 %
35,3 %
22,3 %
14,1 %
40. Данные для последующих 7 задач (40 - 46)
Объект оценки - особняк. Необходимо использовать метод сравнения продаж. Оценщик-стажер произвел осмотр здания и представил следующую информацию:
Двухэтажный особняк расположен вблизи станции метро. Общее состояние особняка - среднее. Его площадь - 800 кв.метров. Крыша покрыта железом. Подвала нет. Имеется гараж на 2 машины. В гостиной есть камин.
В базе данных удалось подобрать 3, весьма близких к оцениваемому, объекта:
Объект 1
Расположен вблизи метро. Общее состояние - среднее. Площадь - 1 100 кв.метров. Крыша железная. Подвала нет. Гараж на 4 машины. Камина нет. Продажа состоялась 1 год назад за 800 000 д.е.
Объект 2
Расположен на значительном расстоянии от метро. Общее состояние - хорошее. Площадь - 895 кв.метров. Крыша черепичная. Есть подвал. Имеется гараж на 5 машин. В гостиной есть камин. Продажа состоялась на прошлой неделе за 950 000 д.е.
Объект 3
Расположен вблизи метро. Общее состояние - хорошее. Площадь - 580 кв.метров. Крыша железная. Подвала нет. Гаража нет. Камина нет. Продажа состоялась 0,5 года назад за 750 000 д.е.
Имеются следующие значения корректировок:
- Подобные особняки, стоящие вблизи метро, в среднем, на 7 500 д.е. дороже, чем находящиеся далеко от него.
- Разница между средним и хорошим состоянием составляет 2% от продажной цены.
- Разница в площади корректируется по норме 130 д.е. за кв.метр, если превышает 200 кв.метров (если разница менее 200 кв.метров, то ей следует пренебречь).
- Объекты с черепичной крышей в среднем на 25 000 д.е. дороже, чем с железной.
- Наличие подвала добавляет к стоимости в среднем 12 000 д.е.
- Одно машино-место в гараже соответствует корректировке в 2 500 д.е.
- Корректировка на наличие камина составляет 1 600 д.е.
В течение последнего года недвижимость дорожала равномерно и годовое подорожание составило 12%.
По всем данным оценщик-стажер составил таблицу корректировок:
По какому объекту допущена ошибка в корректировке на наличие камина?
Варианты ответов
А
Б
В
Ни по какому
41. Исходные данные приведены в задаче № 40
По какому объекту допущена ошибка в корректировке на площадь?
Варианты ответов
А
Б
В
Ни по какому
42. Исходные данные приведены в задаче № 40
По какому объекту допущена ошибка в корректировке на общее состояние?
Варианты ответов
А
Б
В
Ни по какому
43. Исходные данные приведены в задаче № 40
По какому объекту допущена ошибка в корректировке на материал крыши?
Варианты ответов
А
Б
В
Ни по какому
44. Исходные данные приведены в задаче № 40
По какому объекту допущена ошибка в корректировке на наличие подвала?
Варианты ответов
А
Б
В
Ни по какому
45. Исходные данные приведены в задаче № 40
Для какого объекта верное значение суммарной корректировки составляет -56 000 д.е.?
Варианты ответов
А
Б
В
Ни для кого
46. Исходные данные приведены в задаче № 40
Определить (как среднее по сопоставимым объектам) стоимость оцениваемого объекта, исправив все допущенные ошибки
Варианты ответов
854 300
852 000
814 000
861 000
47. Рассчитайте ставку дохода на собственный капитал, если: стоимость объекта недвижимости - 70 000 д.е., ипотечная постоянная - 12,34%, коэффициент ипотечной задолженности - 50%, чистый операционный доход от объекта в год - 10 575 д.е
Варианты ответов
14,00 %
5,40 %
5,40 %
17,87 %
16,73 %
48. Сопоставимый объект был продан за 100 000 000 д.е. имеется пять основных отличий от оцениваемого объекта:
Оцените объект при условии, что отличия имеют взаимное влияние
Варианты ответов
98 500 000
97 854 000
98 000 000
124 500 000
49. Как называется потеря стоимости в результате воздействия внешних факторов?
Варианты ответов
- Физическим износом
- Экономическим устареванием
- Экологическим устареванием
- Функциональным устареванием
50. Рассчитайте стоимость 3-х комнатной квартиры методом сравнения продаж с внесением корректировочных поправок на кумулятивной основе и учитывая, что наиболее близкими к объекту оценки являются аналоги А и В.
Варианты ответов
39 800
37 300
36 800
38 200
51. Определить общую стоимость оцениваемого затратным методом объекта, если стоимость участка земли составляет 18 000 д.е., полная стоимость воспроизводства здания равна 80 000 д.е., а общий износ здания оценивается в 20%
Варианты ответов
98 000
82 000
85 200
93 200
52. Какой является правильная последовательность внесения корректировок при использовании метода сравнения продаж?
Варианты ответов
- Не имеет значения
- Условия финансирования. Время сделки. Местоположение. Физические различия
- Местоположение. Физические различия. Время сделки. Условия финансирования
53. Данные для последующих 5 задач (53 - 57)
Объект оценки с помощью затратного метода - отдельно стоящее одноэтажное здание площадью 280 кв.метров, построенное 25 лет назад. Стены здания кирпичные. Перекрытия железобетонные. Рамы и двери деревянные и не менялись с момента постройки. Крыша покрыта шифером, с момента постройки не ремонтировалась и имеет протечки. Крыши домов в данном районе, в основном, покрыты железом. Сантехника и приборы освещения находятся в нормальном состоянии, но морально устарели и не соответствуют современным требованиям. Внутренняя планировка не соответствует современным требованиям. Недавно городские власти организовали одностороннее движение транспорта на прилегающей улице, что затруднило подъезд к зданию.
Сметная строительная стоимость здания приведена к текущим ценам и составляет 420 000 д.е.
Специалисты по строительству дали следующую информацию:
Износ кирпичной кладки оценивается как:
Износ к. = 0,006 * Т * W ,
где : Т - возраст здания (лет);
W - сметная стоимость.
Износ потолочных перекрытий оценивается как:
Износ п. = (0,002 * Т + (S * N)/ 5 600) * W,
где: T - возраст здания (лет);
S - площадь здания (кв.метр);
N - количество этажей;
W - сметная стоимость.
Износ рам и дверей оценивается как:
Износ р. = 0,03 * Т * Wр ,
где: Т - возраст здания (лет);
Wр - стоимость монтажа рам и дверей.
- Монтаж рам и дверей в аналогичном доме стоит 16 000 д.е.
- Крыша ремонту не подлежит, ее переделка (на железную) оценивается в 24 000 д.е.
- Замена сантехники и освещения оценивается в 18 000 д.е.
- Из-за плохой планировки арендная плата за 1 кв.метр в данном здании на 3 д.е. в месяц меньше, чем в соседних.
- Значение месячного валового рентного мультиплиткатора в данном районе равно 60.
- Анализ потери стоимости в следствие изменения движения транспорта на прилегающей улице для соседних домов дает среднее значение 15 000 д.е.
Определить величину устранимого физического износа
Варианты ответов
12 000
24 000
36 000
75 000
54. Исходные данные приведены в задаче №53
Определить величину неустранимого физического износа
Варианты ответов
63 000
105 000
129 000
155 400
55. Исходные данные приведены в задаче № 53
Определить величину устранимого функционального устаревания.
Варианты ответов
83 400
15 000
12 000
18 000
56.Исходные данные приведены в задаче № 53
Определить величину неустранимого функционального устаревания
Варианты ответов
50 400
65 400
92 400
24 000
57. Исходные данные приведены в задаче № 53
Определить величину экономического устаревания
Варианты ответов
224 400
39 000
15 000
50 400
58. Ипотека - это:
Варианты ответов
- Кредит под залог недвижимости
- Вид вещного права
- Залог недвижимости
59. Что означает оценка стоимости объекта методом прямой капитализации дохода?
Варианты ответов
- Все доходы и расходы дисконтируются к нынешней стоимости
- Доход и будущая перепродажа дисконтируются в стоимость
- Будущая перепродажа пересчитывается в стоимость
- Доход за один период пересчитывается в стоимость
60. Здание с земельным участком продано за 56,3 млн.руб. Рыночная стоимость земельного участка составляет 9,8 млн.руб. Полная стоимость воспроизводства здания равна 52,4 млн.руб. Рассчитайте накопленный износ
Варианты ответов
12,6 %
13,2 %
11,3 %
9,2 %
