РЕПЕТИТОР ОЦЕНЩИКА

Задача оценка недвижимости:
Оцените стоимость магазина со стабильным  чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.

Решение:

V=ЧОД/R,
где V- стоимость объекта,
ЧОД- чистый операционный доход,
R – ставка капитализации

ЧОД=1 500 000 рублей в год

Определим R методом определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат по формуле:
R= r_e+dep * r₁ ,
где r_e -ставка доходности на собственный капитал,
dep – норма снижения стоимости недвижимости через n лет,
r₁- норма возврата капитала
Из условия задачи dep=20%,
Определим норму возврата капитала r₁ по методу Ринга:  r₁=1/20 лет = 0,05
Определим ставку доходности капитала  r_e
r_e = r_f +p₁+p₂+p₃,
где  r_f – безрисковая ставка дохода,
p₁ – премия за риск вложения в недвижимость,
p₂ – премия за низкую ликвидность,
p₃ – премия за инвестиционный менеджмент
r_e=7%+2,5%+1,2%+1%=11.7%

R=0,117+0,2*0,05=0,127

V=1 500 000 / 0,127=11 811 024 рублей

Задача оценка недвижимости:
Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 40%. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.

Решение:

V=ЧОД/R,
где V- стоимость объекта,
ЧОД- чистый операционный доход,
R – ставка капитализации
ЧОД=700 000 рублей в год

Определим R методом определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат по формуле:
R= r_e- app * r₁ ,
где r_e -ставка доходности на собственный капитал,
app – норма увеличения стоимости недвижимости через n лет,  r₁- норма возврата капитала
Из условия задачи app=40%  или 0,4
Определим норму возврата капитала r₁ по методу Инвуда:  r₁= r_e /((1+ r_e)ⁿ-1)
Определим ставку доходности капитала  r_e
r_e = r_f +p₁+p₂+p₃,
где  r_f – безрисковая ставка дохода,
p₁ – премия за риск вложения в недвижимость,
p₂ – премия за низкую ликвидность,
p₃ – премия за инвестиционный менеджмент
r_e=7%+2,5%+2.5%+2.5%=14.5%
r₁=0.145 / (1+0.145)²⁰-1) = 0.010357

R=0.145 - 0,4*0.010357=0,140857

V=700 000 / 0,140857= 4 969 579,08 руб.

Задача:
Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскальда.

Решение:

V=ЧОД/R,
где V- стоимость объекта,
ЧОД- чистый операционный доход,
R – ставка капитализации

ЧОД=700 000 рублей в год

Определим R методом определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат по формуле:
R= r_e+dep * r₁ ,
где r_e –ставка доходности на собственный капитал,
dep – для снижения стоимости недвижимости через n лет,
r₁- норма возврата капитала
Из условия задачи dep=70%  или 0,7
Определим норму возврата капитала r₁ по методу Хоскальда:  r₁= r_f  / ((1+ r_f)ⁿ-1)
Определим ставку доходности на собственный капитал  r_e
r_e = r_f +p₁+p₂+p₃,
где  r_f – безрисковая ставка дохода,
p₁ – премия за риск вложения в недвижимость,
p₂ – премия за низкую ликвидность,
p₃ – премия за инвестиционный менеджмент
Определим премию за низкую ликвидность p₂ = r_f * T_эксп,  
где  r_f – безрисковая ставка дохода,
T_эксп – срок экспозиции
T_эксп = 3 месяца
r_f =7% или 0,07
p₂=0,25*0,07=0,0175  или  1,75%
r_e=7%+2,5%+1,75%+2.5%= 13,75%
r₁=0.07 / (1+0.07)²⁰-1) = 0,024393

R=0.1375 + 0,7*0,024393= 0,1546

V=700 000 / 0,1546 = 4 527 813,71 руб.

Задача:
Определить остаточную восстановительную стоимость офисного здания (ОВС), имеющего следующие характеристики. Площадь здания составляет 2000 кв. м; здание построено 12 лет назад и предполагаемый общий срок его жизни — 60 лет. Из нормативной практики строительных организаций следует, что удельные затраты на строительство точно такого же нового здания составляют 350 дол./кв. м.

Решение:

Полная стоимость затрат на восстановление составит:
350 дол./кв. м х 2000 кв. м = 700000 дол.

Остаточная восстановительная стоимость определяется мерой износа здания (остающейся частью общего срока жизненного цикла здания). При допущении линейной характеристики износа ОВС здания рассчитывается с помощью следующих соотношений:
ОВС = 700000 х [(60 - 12) / 60] = 560000 дол.

Ответ: ОВС здания составляет 560000 дол.

Требуется оценить чистый операционный доход собственника при наличии следующих исходных данных: общая площадь здания 552 м2; площадь, занятая собственником, 50 м2; арендная площадь 427 м2; из этой площади 277 м2 сданы в аренду на 10 лет по ставке 195 д.е. за 1 м2; рыночная арендная ставка 215 д.е. за 1 м2; платежи по договору страхования 1850 д.е.; доля в ДВД расходов на управление 5%; коммунальные платежи 8400 д.е.; расходы на уборку помещений 4200 д.е.; затраты на техническое обслуживание 2300 д.е.; стоимость очередного ремонта оборудования, который состоится через 5 лет, 9000 д.е.; депозитная ставка надежного банка 12%; норма потерь от недозагрузки 21%; норма потерь от неплатежей 7%; налоговые платежи 2800 д.е.1 Объект приобретен с использованием заемных средств: кредит (самоамортизирующийся) на сумму 190 000 д.е. под 12% годовых на 10 лет. Затраты на расторжение договора аренды 34 000 д.е. Норма отдачи на капитал, необходимая для оценки выгод от расторжения договора аренды, равна 15%.

Решение:

1. Оценка ПВД.
В соответствии с условием задачи существует два источника потенциального дохода: рыночные платежи и контрактные. Контрактная арендная ставка, равная 195 д.е. за 1 м2, на 20 д.е. меньше рыночной арендной ставки. Для того чтобы сделать вывод о целесообразности учета существующего договора аренды, необходимо сопоставить выгоды от расторжения договора с затратами на его расторжение. Выгоды ΔVp от расторжения договора определим как текущую стоимость разности платежей по рыночной и контрактной арендным ставкам в течение срока аренды:
ΔVp = a(10лет, 15%) × 20 × 277 × (1 – 0,07) = 25 857 д.е.
Так как выгоды от расторжения меньше затрат на расторжение (34 000 д.е.), существующий договор аренды необходимо учесть при оценке ПВД.
ПВД1 (контрактный) = 277 × 195 = 54 015 д.е.
ПВД2 (рыночный) = (427 – 277) × 215 = 32 250 д.е.

2. Оценка потерь от недозагрузки и потерь от неплатежей.
Базой для оценки потерь от недозагрузки Пндз является рыночный ПВД. Отсюда Пндз = ПВД2 × Кндз = 32 250 × 0,21 = 6773,5 д.е.
Базой для оценки потерь от неплатежей Пнпл является сумма ПВД1 + ПВД2 – Пндз.
Следовательно,
Пнпл = (ПВД1 + ПВД2 – Пндз) × Кнпл = (54 015 + 32 250 – 6773,5) × 0,07 = 5564,4 д.е.

3. Оценка ДВД:
ДВД = ПВД1 + ПВД2 – Пндз — Пнпл = 54 015 + 32 250 – 6773,5 – 5564,4 = 73 927,1 д.е.

4. Оценка операционных расходов.
Операционные расходы (ОР) включают платежи по следующим обозначенным в условии задачи статьям: платежи по договору страхования; коммунальные платежи; расходы на уборку помещений;затраты на техническое обслуживание; налоговые платежи; расходы на управление; ремонт оборудования (расходы капитального характера). В соответствии с условиями задачи расходы по всем статьям, за исключением двух последних, даны в явном виде.Выполним оценку расходов на управление и ремонт оборудования:
расходы на управление = ДВД × 5% = 73 927,1 × 5% = 3696,4 д.е.,
расходы на ремонт = 9000 × SFF(12%; 5 лет) = 1416,7 д.е.
В целом ОР = 1850 + 8400 + 4200 + 2300 + 3696,4 + 1416,7 + 2800 = 24 663,1 (д.е.).

5. Оценка чистого операционного дохода (ЧОД) на связанные инвестиции (собственные и заемные).
ЧОД = ДВД – ОР = 73927,1 – 24663,1 = 49264 (д.е).

6. Оценка чистого операционного дохода собственника (ЧОДе):
ЧОДе = ЧОД – ЧОДm.
Здесь ЧОДm — чистый операционный доход кредитора или расходы собственника по обслуживанию долга — определяется суммой Vm, сроком кредита nm и ставкой ссудного процента Ym кредитного договора и рассчитывается по формуле
ЧОДm = Vm × [Ym + SFF(nm,Ym)] = 190 000 × [0,12 + SFF(10 лет; 12%)] = 33 627 (д.е.).
Отсюда искомое значение чистого операционного дохода собственника будет равно:
ЧОДе = 49 264 – 33 627 = 15 637(д.е.).