|
Задачи - оценка недвижимости
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:33 | Сообщение # 1 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| В данной теме оказывается студентам помощь в решении задач по ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ (зданий, земельных участков).
ПРАВИЛА ДАННОЙ ТЕМЫ!!!
Если не можете решить задачу или ответить на какой-либо вопрос теста по данной тематике, пишите здесь. По мере своих сил и возможностей, постараемся вам помочь.
Если задачу нельзя написать в тексте сообщения или она имеет табличную форму, то к сообщению прикрепляйте файл в формате word или excel.
Но, есть ограничения:
1. Писать в одном сообщении не более одной задачи, вопроса
2. Слишком объемные задачи в рамках форума бесплатно решаться не будут
3. Скорость получения ответа зависит от уровня нашей загруженности (от 1 до 6 дней)
На форуме мы помогаем разобраться в решении задач, а НЕ полностью их решаем.
Под словом "помогаем" предполагается:
1) что вы сами пытались решить эту задачу, но у вас не получилось с ней разобраться.
2) вы пишите на форуме условие задачи и то решение, которым вы попытались ее решить
3) если это решение неверное, то мы помогаем направить вас в "нужном русле", то есть подсказать ход решения, формулу, исправить ошибки в ваших расчетах и т.д.
Если же вам требуется полностью решенная задача "от и до" с расписыванием всех формул и окончательным расчетом, то это уже коммерческая услуга, которую необходимо оплачивать. Для этого отправляйте условие задач по адресу: expert.rsa@mail.ru
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| kat44 | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:34 | Сообщение # 2 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 10
Статус: Offline
| Добрый день.Подскажите как решить задачу
Владелец недвижимости сдал ее в аренду на шесть лет. Ежегодные платежи составят в первые четыре года - 500 тыс. руб., в последние два года - 700 тыс. руб. Ожидается, что через шесть лет продажная цена объекта составит 10 000 тыс. руб. За какую сумму целесообразно сейчас продать недвижимость, а не сдавать ее в аренду, если владелец хочет получить 10% годового дохода
(Обучение - в Ярославском филиале МЭСИ, курсы оценщиков)
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:34 | Сообщение # 3 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| kat44,
Денежный поток 1 года = 500
Денежный поток 2 года = 500
Денежный поток 3 года = 500
Денежный поток 4 года = 500
Денежный поток 5 года = 700
Денежный поток 6 года = 700
Стоимость реверсии (продажи) = 10000
Стоимость недвижимости = Сумма текущих стоимостей денежного потока + Текущая стоимость реверсии (продажи)
Текущая стоимость денежного потока = PV * (1/(1+r)^n)
где: PV - денежный поток;
r - ставка дохода (10% или 0,10)
n =период дисконтирования (годы)
1. Текущая стоимость денежного потока 1 года = 500* (1/(1+0,10)^1) = ...
2. Текущая стоимость денежного потока 2 года = 500* (1/(1+0,10)^2) = ...
3. Текущая стоимость денежного потока 3 года = 500* (1/(1+0,10)^3) = ...
4. Текущая стоимость денежного потока 4 года = 500* (1/(1+0,10)^4) = ...
5. Текущая стоимость денежного потока 5 года = 700* (1/(1+0,10)^5) = ...
6. Текущая стоимость денежного потока 6 года = 700 * (1/(1+0,10)^6) = ...
7. Текущая стоимость реверсии в конце 6 года = 10000 * (1/(1+0,10)^6) = ...
Потом сложить все эти текущие стоимости (все 7 величин).
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| b3n3d1kt | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:34 | Сообщение # 4 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 14
Статус: Offline
| ОценщиЦа,
Подскажите, в верном ли направлении решаю задачу:
Инвестор рассматривает вложение средств в объект недвижимости. Объект
будет приносить в течение 8 лет по 20000 долл. чистой арендной платы в конце каждого года. В конце 8-го года объект будет продан по цене 110000 долл. Ставка дисконта
14%. Какую максимальную цену разумно заплатить сегодня?
Решение:
1. Текущая стоимость денежного потока 1 года = 20000* (1/(1+0,14)^1) = 17543,86
2. Текущая стоимость денежного потока 2 года = 20000* (1/(1+0,14)^2) = 15389,35
3. Текущая стоимость денежного потока 3 года = 20000* (1/(1+0,14)^3) = 13499,43
4. Текущая стоимость денежного потока 4 года = 20000* (1/(1+0,14)^4) = 11841,61
5. Текущая стоимость денежного потока 5 года = 20000* (1/(1+0,14)^5) = 10387,37
6. Текущая стоимость денежного потока 6 года = 20000* (1/(1+0,14)^6) = 9111,73
7. Текущая стоимость денежного потока 7 года = 20000* (1/(1+0,14)^7) = 7992,75
8. Текущая стоимость денежного потока 8 года = 20000* (1/(1+0,14)^8) = 7011,18
9. Текущая стоимость реверсии в конце 8 года = 110000* (1/(1+0,14)^8) = 38561,49
10. Стоимость предприятия = Сумме (1-8лет)+ Стоимость реверсии = 131338,77
Спасибо заранее 
Сообщение отредактировал b3n3d1kt - Четверг, 22.11.2012, 15:23 |
| |
| |
| MaxPayne | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:34 | Сообщение # 5 |
 Лейтенант
Группа: Модераторы
Сообщений: 62
Статус: Offline
| b3n3d1kt
Классическая формула ДДП. все правильно
"независимая оценка она такая независимая. от
реальности не зависит ни как" (с) /лично я/
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:34 | Сообщение # 6 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| MaxPayne, спасибо за помощь.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| b3n3d1kt | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:34 | Сообщение # 7 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 14
Статус: Offline
| ОценщиЦа, MaxPayne, спасибо Вам!
Посмотрите, пожалуйста, ещё задачку. Точнее, проверьте решение.
Задача:
Рассчитать рыночную стоимость ларька на основе следующей информации: прогнозная величина чистого операционного дохода: в 1-й год - 105 000, во 2-й год - 107 000, в 3-й год - 109 000. Расчетная остаточная стоимость – 1 022 000. Ставка дисконтирования - 9%.
Решение:
1.Текущая стоимость денежного потока 1 года = 105000* (1/(1+0,09)^1) = 96330,275
2. Текущая стоимость денежного потока 2 года = 107000* (1/(1+0,09)^2) = 90059,759
3. Текущая стоимость денежного потока 3 года = 109000* (1/(1+0,09)^3) = 84167,999
4. Текущая стоимость реверсии = 1022000* (1/(1+0,09)^3) = 789171,516
Итого рыночная стоимость = 96330,275+90059,759+84167,999+789171,516=1059729,549 руб.
Спасибо заранее
|
| |
| |
| MaxPayne | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:35 | Сообщение # 8 |
|
Лейтенант
Группа: Модераторы
Сообщений: 62
Статус: Offline
| b3n3d1kt,
все то же дисконтирование. правильно
"независимая оценка она такая независимая. от
реальности не зависит ни как" (с) /лично я/
|
| |
| |
| b3n3d1kt | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:35 | Сообщение # 9 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 14
Статус: Offline
| MaxPayne,
Спасибо за помощь! 
|
| |
| |
| KARGIN | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:35 | Сообщение # 10 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
| Молодая семья решила через 5 лет купить квартиру и ежемесячно откладывает 500долл. на счет, приносящий 12% годовых. Определить сумму накопленную к концу 5 года. помогите с решением
Добавлено (23.12.2012, 14:05)
---------------------------------------------
Ежемесячный платеж за аренду дачи составляет 1500долл. Ставка депозита 12%. Срок аренды 3года. Определить текущую стоимость платежей. помогите хотябы с формулвми
Добавлено (23.12.2012, 14:07)
---------------------------------------------
Г-жа Браун заплатила 100долл. за опцион на покупку земли. Опцион дает ей право приобрести собственность за 10000долл. по истечению двух лет. Выплаченные за опцион 100долл. не будут включены в цену. Какую сумму сегодня должна положить г-жа Браун в банк, выплачивающий 10% годовых при ежемесячном накоплении с тем, чтобы через два года остаток составил 10000долл. пожалуйста
[
Сообщение отредактировал KARGIN - Воскресенье, 23.12.2012, 21:45 |
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:35 | Сообщение # 11 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Оська, как вы пробовали решить задачу?
Цитата (KARGIN) Молодая семья решила через 5 лет купить квартиру и ежемесячно откладывает 500долл. на счет, приносящий 12% годовых. Определить сумму накопленную к концу 5 года. помогите с решением
FV = PMT * ((1+i)^n – 1)/i)
PMT = 500
i = 12% годовых или 1% в месяц
n = 5 лет или 60 мес.
FV = 500 * ((1+0,01)^60 – 1)/0,01) = 500*81,670 = 40835
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| kikos1990 | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:35 | Сообщение # 12 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
| Помогите плз с решением:
Прогнозируется получение дохода от использования обьекта недвижимости по годам: 1 - 180 тыс.р, 2- 250 тыс.р., 3 - 290 тыс.р.. Собственнику данного обьекта предлагают продать данный обьект за 600 тыс.р. Выгодно ли это предложение для собственника, если доходность подобных инвестиций составляет 14% в год?
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
В течение 5 лет необходимо накопить 1200 тыс. рублей депонируя ежемесячно равные денежные суммы. Ставка по доходу составляет 11% годовых. Какова величина ежемесячного депозита?
Сообщение отредактировал kikos1990 - Среда, 09.01.2013, 02:14 |
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:35 | Сообщение # 13 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| kikos1990, чтобы выяснить выгодно ли это предложение для собственника, необходимо определить текущую стоимость недвижимости.
Текущая стоимость недвижимости равна текущей стоимости денежных потоков
Текущая стоимость денежных потоков (неодинаковых по годам) определяется для каждого года в отдельности по формуле:
PV = FV * 1/(1+i)^n
где: PV - текущая стоимость денежного потока
FV - будущий денежный поток
i - ставка дисконтирования
n - период дисконтирования
PV 1 года= 180 * 1/(1+0,14)^1 = 158
PV 2 год = 250* 1/(1+0,14)^2 = 192
PV3 года = 290* 1/(1+0,14)^3 =196
Текущая стоимость недвижимости = 158+192+196 = 546 тыс. руб.
Ответ: Да, предложение выгодно для собственника, так как предлагаемые за объект недвижимости 600 тыс. рублей больше, чем текущая стоимость недвижимости.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| Утёсовская_Вредина | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:36 | Сообщение # 14 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 3
Статус: Offline
| Требуется оценить стоимость гаража, который покупатель через три года прогнозирует перепродать.
Оценщик установил, что ЧОД 1-го года составляет $40 тыс. далее ЧОД будет возрастать
с темпом 4% в год. Коэффициент дисконтирования R1 = 0,15; R2 = 0,16; R3 = 0,17, далее Ri = const = 0,17.
ХОТЯ БЫ ПОМОГИТЕ НА СЧЁТ ОСНОВНОЙ ФОРМУЛЫ
Сообщение отредактировал Утёсовская_Вредина - Среда, 16.01.2013, 16:47 |
| |
| |
| MaxPayne | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:36 | Сообщение # 15 |
|
Лейтенант
Группа: Модераторы
Сообщений: 62
Статус: Offline
| Утёсовская_Вредина, Дисконтирование денежных потоков.
Стоимость объекта оценки = сумма дисконтированых ЧОД + стоимость реверсии. Что в вашем условии значит Ri? если здесь подразумевается Модель Гордона и Ri - это долгосрочный темп роста тогда какова ставка дисконтирования для постпрогнозного периуда? /т.е. для четвертого года/. а так
Со.о. = 40000/(1+0,15)^1 + (40000*1,04)/(1+0,16)^2 + ((40000*1,04)*1,04)/(1+0,17)^3 + РЕВЕРСИЯ /пока я ее вижу так (((40000*1,04)*1,04)*1,04)/(1+0,17)^3)/
"независимая оценка она такая независимая. от
реальности не зависит ни как" (с) /лично я/
Сообщение отредактировал MaxPayne - Пятница, 18.01.2013, 00:56 |
| |
| |
| Аленушка | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:36 | Сообщение # 16 |
 Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 2
Статус: Offline
| Здравствуйте! подскажите, пожалуйста правильный ли ход решения задачи?
Задача: Владелец кафе предполагает в течении 6 лет получать ежегодный доход от аренды в сумме 200 тыс.рублей. В конце 6-го года кафе будет продано за 4000 тыс. рублей. Расходы по ликвидации составляют 5% от продажной цены. Прогнозирование доходов от
аренды имеет большую степень вероятности, чем возможность продажи объекта за
указанную цену. Различия в уровне риска определяют выбранные оценщиком ставки
дисконта для дохода от аренды и продажи: 8% и 20% соответственно. Определить
стоимость кафе.
Решение задачи:
1) Рассчитаем текущую стоимость потока доходов от аренды: 200тыс. руб.*(PVA)*6*8%
2) Определим текущую стоимость дохода отпродажи:4000тыс.руб.*(1-0,05)*(PV)*6*20% =
Не могу разобраться как найти PVA ?????
Сообщение отредактировал Аленушка - Суббота, 26.01.2013, 19:22 |
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:36 | Сообщение # 17 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата (Аленушка) Владелец кафе предполагает в течении 6 лет получать ежегодный доход от аренды в сумме 200 тыс.рублей. В конце 6-го года кафе будет продано за 4000 тыс. рублей. Расходы по ликвидации составляют 5% от продажной цены. Прогнозирование доходов от аренды имеет большую степень вероятности, чем возможность продажи объекта за указанную цену. Различия в уровне риска определяют выбранные оценщиком ставки дисконта для дохода от аренды и продажи: 8% и 20% соответственно. Определить стоимость кафе.
1) Определим текущую стоимость потока дохода от аренды кафе по формуле:
PV = PMT * [1- 1/(1+i)^n]/i = 200 * [1- 1/(1+0,08)^6]/0,08 = 200*4,6229 = 924
где: PV - текущая стоимость потока дохода от аренды
PMT - ежегодный доход от аренды;
n - период получения аренды;
i - ставка дисконтирования для дохода от аренды
2) Определим текущую стоимость дохода от продажи кафе по формуле:
PV = FV * 1/(1+i)^n = 3800* 1/(1+0,20)^6 = 3800*0,3349 = 1273
где: PV - текущая стоимость дохода от продажи;
FV - будущая цена продажи = 4000 *(1-0,05) = 3800;
n - количество лет, через сколько будет продан объект;
i - ставка дисконтирования для дохода от продажи
3) Стоимость кафе = Текущая стоимость дохода от аренды кафе + Текущая стоимость дохода от продажи кафе = 924+1273= 2197 тыс. руб.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| Аленушка | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:36 | Сообщение # 18 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 2
Статус: Offline
| спасибо большое!
Добавлено (28.01.2013, 15:18)
---------------------------------------------
Здравствуйте подскажите пожалуйста правильный ли ход решения задачи?
Задача: Определить полную стоимость объекта недвижимости, если на участке имеется дом площадью 2500 кв.м., при этом стоимость воспроизводства дома, включая прямые и косвенные затраты, составляет 50 денежных единиц за квадратный метр, стоимость воспроизводства гаража площадью 300 м. - 20 д.е./кв.м., стоимость воспроизводства всех сооружений во дворе 10 000 д.е., общий устранимый физический износ 5000 д.е., общее неустранимое функциональное устаревание 5000 д.е., стоимость земли, исходя из сопоставимых продаж 50000 ден. Единиц. Какой подход здесь применяется?
Решение задачи:
Объект недвижимости состоит из:
Дом, площадь 2500 кв.м., стоимость 1кв.м.=50ден.ед.;
Гараж, площадь 300 м., стоимость 1кв.м. = 20 ден.ед.;
Воспроизводство других построек на общую стоимость 10000 ден.ед.;
Физический износ 5000ден.ед
Функциональное устаревание 5000ден.ед;
Стоимость земли 50000ден.ед
Свос.дома = 2500 х 50 = 125000 ден.ед.
Свос.гаража = 300 х 20 = 6000 ден.ед.
Свос.объекта =125000 + 6000+10000 = 141000 ден.ед.
Соб= Сз +(Св – Сиз), где:
Соб– стоимость объекта
Сз– стоимость земли
Св– стоимость восстановления
Сиз– стоимость износа
|
| |
| |
| MaxPayne | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:36 | Сообщение # 19 |
|
Лейтенант
Группа: Модераторы
Сообщений: 62
Статус: Offline
| Аленушка, /па сикрету/ что то подобное решал попросите у Оценщицы у нее должно в архивах храница. тока тссс я ничего не говорил 
"независимая оценка она такая независимая. от
реальности не зависит ни как" (с) /лично я/
Сообщение отредактировал MaxPayne - Понедельник, 28.01.2013, 22:28 |
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:37 | Сообщение # 20 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата (MaxPayne) Аленушка, /па сикрету/ что то подобное решал попросите у Оценщицы у нее должно в архивах храница. тока тссс я ничего не говорил shades
Ну спасибо тебе, добрый человек )))
Цитата (Аленушка) Определить полную стоимость объекта недвижимости, если на участке имеется дом площадью 2500 кв.м., при этом стоимость воспроизводства дома, включая прямые и косвенные затраты, составляет 50 д.е/кв.м., стоимость воспроизводства гаража площадью 300 м. - 20 д.е./кв.м., стоимость воспроизводства всех сооружений во дворе 10 000 д.е., общий устранимый физический износ 5000 д.е., общее неустранимое функциональное устаревание 5000 д.е., стоимость земли, исходя из сопоставимых продаж 50000 д.е.. Какой подход здесь применяется?
Применяется при решении этой задачи затратный подход.
Решение задачи осуществляется по формуле:
Стоимость объекта = Полная стоимость восстановления - Общий накопленный износ + Стоимость земельного участка
Полная стоимость восстановления = 141000 д.е.
Общий накопленный износ = 5000+5000 = 10000 д.е.
Стоимость земли = 50000 д.е.
Стоимость объекта = 141000 -10000 + 50000 = ... д.е.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
|
