|
КМПР РАНХиГС (Москва)
| |
| ОценщиЦа | Дата: Воскресенье, 08.01.2017, 08:38 | Сообщение # 1 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| ...
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Воскресенье, 08.01.2017, 08:39 | Сообщение # 2 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Теория денег во времени
Задача 1.
Стоимость земельного массива, купленного за 20000 рублей повышается ежегодно на 15%. Определить стоимость данного участка земли через пять лет без учета налоговых и страховых сборов.
Задача 2.
Предприниматель, вкладывающий деньги в земельные участки предполагает, что через четыре года массив площадью 100 гектаров может быть продан фермеру для освоения по цене 100000 тыс. рублей за гектар. Какая сегодняшняя цена позволит предпринимателю получить 9% годовой доход по сложному проценту без учета затрат, связанных с налоговыми отчислениями?
Задача 3.
Определите текущую стоимость ипотечного кредита, предусматривающего выплату 10000 рублей в конце каждого года на протяжении 25 лет, при дисконтной ставке 10%.
Задача 4.
Приобретенный за 1000 рублей опцион на покупку здания дает право его приобретения по истечении двух лет по цене 100 млн. рублей. Выплаченная за опцион сумма не включается в цену покупки. Определить сумму, которая должна быть положена в банк, выплачивающий 10% годовых с ежемесячным начислением процента, с тем, чтобы через два года остаток на счете составил 10 млн. рублей.
Задача 5.
Условия аренды предусматривают ежегодные платежи в 100000 рублей на протяжении первых пяти лет и 200000 рублей на протяжении последующих десяти лет. Рента выплачивается в конце каждого года. Какова будет стоимость арендных платежей при 10% номинальной годовой ставке?
Задача 6.
Постройте таблицу факторов сложного процента: накопленной суммы денежной единицы, текущей стоимости единицы и обычного аннуитета на три года при годовой ставке 9%.
Задача 7.
Приобретая место для парковки автомобиля за 180000 рублей, предприниматель рассчитывает сдавать его в аренду по цене 20000 рублей чистой годовой ренты, выплачиваемой в конце каждого из последующих 10 лет. Предприниматель также полагает, что в конце десятого года данная собственность может быть перепродана за 400000 рублей. Ставка дисконта принимается равной 15%. Определить:
1. Текущую стоимость ежегодного дохода от аренды.
2. Текущую стоимость выручки от перепродажи.
3. Цену при которой собственность принесет 15% отдачу на вложенный капитал, ответ обоснуйте.
Задача 8.
Договор об аренде нежилого помещения предполагает, что в течение первых пяти лет по окончании каждого года будет вноситься по 100000 рублей, на протяжении последующих десяти лет ежегодные арендные платежи будут составлять 125000 рублей, которые также будут вноситься в конце каждого года. Ожидается также, что через 15 лет данная собственность может быть перепродана за 1 млн. рублей. Определить текущую стоимость нежилого помещения с учетом вышеизложенных условий, принимая в расчет 10% доход, накапливаемый ежегодно.
Задача 9.
Определить размер ежегодных платежей по ипотеке в 100000 рублей при 12% годовых, с учетом того, что выплаты производятся раз в год, срок амортизации кредита – 25 лет.
Задача 10.
Определите ежемесячные выплаты по самоамортизирующемуся кредиту в 100000 рублей, предоставленному на 5 лет при номинальной годовой ставке 9%.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Воскресенье, 08.01.2017, 08:40 | Сообщение # 3 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Доходный подход к оценке недвижимости
Задача 1.
На основе данных таблицы определите сегодняшнюю ценность каждого актива.
Актив Денежный поток, тыс. руб. Норма доходности, %
1 2 3 4 5 6
А 5000 5000 5000 - - - 18
Б 300 300 300 300 300 300 15
В - - - - 35000 - 16
Г 1500 1500 1500 1500 8500 - 12
Д 2000 3000 5000 7000 4000 1000 14
Задача 2.
Рассчитайте суммарную будущую стоимость денежного потока, на¬капливаемого под 8 %. Денежный поток возникает в конце года:
1-й год -100 руб.;
2-й год - 800 руб.;
3-й год — 0;
4-й год - 300 руб.
Задача 3.
Оценить выгодность заключения сделки купли-продажи недвижимости для инвестора исходя из следующих условий: инвестору предложено купить объект недвижимости за 1 200 тыс. р. Есть возможность сдать ее в аренду сроком на 4 года с получением абсолютных чистых сумм арендного дохода на уровне 120 тыс. р. в год. Ожидается, что к концу срока аренды объект недвижимости будет стоить порядка 1 400 тыс. р. Рыночная ставка дисконта для данного типа недвижимости составляет 18%.
Задача 4.
Определить среднее значение коэффициента капитализации для открытых автостоянок. Средняя загрузка автостоянок составляет 2/3.
Стоянка №1 на 50 машино-мест. Аренда одного машино-места составляет 30 руб. в месяц. Операционные расходы составляют 4000 руб. в год была продана за 80000 руб.
Стоянка №2 на 80 машино - мест. Аренда одного машино-места составляет 25 в месяц. Операционные расходы составляют 6000 руб. в год. Была продана за 90900тыс.руб..
Стоянка №3 на 60 машино - мест. Аренда одного машино-места – 20 руб. в мес. Операционные расходы – 3600 руб. в год. Продана за 120000 руб.
Задача 5.
Инвестор стремиться получить 20% доход на свои инвестиции. Для финансирования сделки имеется возможность получить кредит, составляющий 80% стоимости объекта недвижимости под 12,5% годовых. Определите ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости при условии что чистый операционный доход от него составляет 500000 рублей.
Задача 6.
Офисное здание стоимостью 10 000 000 руб. куплено с помощью ипотечного кредита. Коэффициент задолженности — 60%, кредит предоставлен на 30 лет под 12% при ежемесячных платежах.
100% загрузке здания арендная плата составит 2 100 000 руб. в год. В этом районе коэффициент недоиспользования равен 4,769 Общие операционные расходы составляют 259 400 руб. в год. Определить:
а) величину чистого операционного дохода;
б) денежные поступления собственника;
в) ставку дохода на собственный капитал;
г) величину ипотечной постоянной.
Задача 7.
Оценить стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн руб. в год. Однако в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной стоимости на дату оценки. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость –2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал определить по методу Ринга.
Задача 8.
Оценщиком установлено, что стоимость земли составляет 20% стоимости всего объекта недвижимости. Ставка капитализации для земли в данном рыночном секторе составляет 18,5%, для зданий – 18,5%. Определите общую ставку капитализации.
Задача 9.
Здание ресторана планируется построить за 3 года. Освоение инвестиций в первый год составит 1200 тыс. р., с ростом на 15 % в каждый последующий год. После ввода объекта в эксплуатацию прогнозируемый доход от сдачи ресторана в аренду составит 750 тыс. р. в год на протяжении 4 лет. В первые два года прогнозируются потери дохода на уровне 15 %. По окончании четвертого года объект перепродается за 3600 тыс. р. Определить стоимость ресторана.
Задача 10.
Определить общий коэффициент капитализации и доходность собственных средств. На местном рынке недвижимости отобраны 4 объекта – аналога.
Цена продажи, руб. Собст-венные средст-ва, тыс.руб. Заемные средства тыс.руб. ЧОД, тыс.руб. ∑% за кредит, руб. ДП до налогов Ro Rс
1000 300 700 90 50 ? ? ?
700 700 0 72 0 ? ? ?
950 50 900 80 75 ? ? ?
450 450 0 70 0 ? ? ?
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Воскресенье, 08.01.2017, 08:41 | Сообщение # 4 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Сравнительный подход к оценке недвижимости
Задача 1.
Оцениваемая собственность представляет собой двадцати квартирный комплекс. Недавно были выявлены три продажи сопоставимых объектов, данные по которым были подтверждены продавцами и покупателями:
Сопоставимый объект Продажная цена, тыс. р. Число квартир
1 6000 25
2 7500 30
3 4500 18
Сопоставимый объект 1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, однако его ландшафт лучше, и это различие оценено в 50000 рублей. Плавательный бассейн объекта 1 идентичный оцениваемому объекту, его стоимость составляет 160000. Объект 1 продан 3 месяца назад.
Объект 2 также включает бассейн, он был продан 6 месяцев назад при благоприятном финансировании, предоставленном продавцом. Последний факт увеличил продажную цену второго объекта на 150000 рублей по сравнению с обычными условиями финансирования.
Объект 3 находится в двух кварталах от автобусной остановки, тогда как оцениваемый объект- в восьми кварталах. Считается, что каждый лишний квартал от автобусной остановки отнимает от стоимости 30000 рублей. Объект 3 был продан 2 дня назад и у него нет бассейна.
Темп роста цен на данный вид собственности на местном рынке составил 0,5% в месяц.
На основе сопоставления объектов определить для объекта оценки стоимость в расчете на одну квартиру. Расчет представить в виде таблицы используя следующие поправки: на продажную цену, дату продажи, бассейн, ландшафт, финансирование, местоположение.
Сводная корректировочная таблица для расчета стоимости объекта недвижимости
Поправки Сопоста-вимый
объект 1 Сопоста-вимый
объект 2 Сопоста-вимый
объект 3
Цена
Дата продажи
Бассейн
Местоположение
Ландшафт
Финансирование
Итого, скорректированная цена
Число квартир
Скорректированная стоимость квартиры
Задача 2.
Скорректировать стоимость объекта, используя методы независимых и кумулятивных поправок с учетом следующих условий: цена сравниваемого объекта – 1 млн. рублей. Сравниваемый объект был продан 2 месяца назад. Темп роста стоимости объектов недвижимости составляет 2% в месяц. Местоположение у сравниваемого объекта на 5% хуже чем у оцениваемого, удобства на 10% лучше. Сравниваемый объекта требует небольшого ремонта, что увеличивает стоимость оцениваемого объекта на 5%. Экологическое положение сравниваемого объекта на 2% лучше.
Задача 3.
Используя валовой рентный мультипликатор и данные по трем недавно проданным сопоставимым комплексам, определить продажную цену оцениваемого объекта при условии, что потенциальная валовая рента у него будет составлять 2100 тыс. рублей.
Сопоставимый объект Продажная цена, тыс. р. Потенциальная валовая рента, тыс. р. Итоговый валовой рентный мультипликатор
Жилой комплекс 1 12000 2000
Жилой комплекс 2 15000 25600
Жилой комплекс 3 9000 14800
Задача 4.
Определить рыночную стоимость коттеджа, если общая площадь равна 120 м. кв., 6 комнат, 3 спальни, ванная комната, душевая, оборудован подвал, гараж на дату оценки отсутствует. Площадь участка равна 10000 м. кв.
Для анализа использованы данные о пяти аналогичных объектах. Рост цен за год составил 10,7%.
Показатели Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4 Объект №5
1 2 3 4 5 6
1. Цена продажи, у. ед.. 65000 78000 56000 70000 54000
2.Право собственности Полное право собственности
5.Условия финансирования Не -рыночные,
цена завышена на 3000 у.ед Не-рыночная,цена завышена на 8000
у. ед. Рыночные
4.Условия продажи Рыночные
5.Условия рынка (время продажи) 2 недели назад 1 неделя
назад 1 год назад 1 год
назад 1 год
назад
6. Площадь дома, м2 120 145 120 145 120
7.Площадь участка, тыс. м2 10 12 10 12 10
8. Количество комнат 6 7 6 7 6
9.Количество спален 3 3 3 3 3
10.Ванная 1 1 1 1 1
11.Душевая 1 1 1 1 1
12.Подвал Не оборудован Обору-дован Не оборуд.
13.Гараж + + + + -
Задача 5.
Оцениваемое складское помещение находится в собственности (и сооружение, и земельный участок). Похожий склад, недавно проданный за 1 млн руб., имеет площадь 4 000 м2 и полностью сдан в долгосрочную аренду на 5 лет (до продажи). Он расположен на арендованном у муниципалитета земельном участке. Анализ данного сегмента рынка недвижимости позволил определить рыночную арендную плату – 125 руб. за 1 м2 и ставку дисконтирования – 25%.
Задача 6
Необходимо определить стоимость 20-квартирного жилого дома. Имеется рыночная информация о трех недавних продажах сопоставимых жилых домов
Сопоставимые объекты Цена продажи, у.ед. Количество квартир
Дом №1 600 000 25
Дом №2 750 000 30
Дом №3 450 000 18
Сопоставимый объект №1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, но его ландшафт лучше и это отличие оценено в 5000 у.ед. У объекта №1 имеется лифт такой же, как у оцениваемого объекта. Стоимость лифта составляет 16000 у.ед. Объект №1 продан 3 месяца назад.
Объект №2 продан 6 месяцев назад при благоприятных условиях финансирования, что прибавило к цене 15000 у. ед. по сравнению с обычными условиями финансирования. У данного объекта так же имеется лифт.
Объект №3 продан 2 дня назад, находится в двух кварталах от автобусной остановки, тогда как оцениваемый объект – в восьми кварталах. Считается, что каждый лишний квартал от автобусной остановки отнимает 3000 у. ед. от цены объекта. У объекта №3 нет лифта.
Рост цен на данный вид недвижимости на местном рынке составил 0,5% в месяц.
Задача 7.
Определить стоимость квартиры. Известна следующая информация о рынке:
- срочная продажа изменяет цену на 10 %;
- особый интерес изменяет цену на 15%;
- за 3 месяца цены выросли на 10%;
- разница в ценах центра (цен) и среднеотдаленными (с/о) районами 3 %, с/о и отдаленными (отд) 4 %;
- между 3-им и 1-ым этажом 7 %, 3-им и 5-ым 5 %;
- между кирпичными (кир) и панельными (пан) 6 %;
- между хорошим (хор) и отличным (отл) состоянием 5 %, хор и удовлетворительным (уд) 3 %.
Задача 8.
Определить стоимость земельного участка под строительство индивидуального дома. Известна следующая информация о рынке:
- изменение цены за счет: наличия сервитута 10%, срочности продажи 15 %, рассрочки платежа 8%, наличия забора 4 %, наличия садовых деревьев 3 %, наличия водопровода 8%.
- за 3 мес. цены возросли на 12%, а за 5 мес. - на 20%;
- на ул. Жемчужная участки дешевле на 6%, на ул. Сиреневая дороже на 2 %, чем на ул. Солнечная.
Задача 9.
Определить стоимость земельного участка. Известна следующая информация: стоимость земельных участков на ул. Солнечной выше в среднем на 10 %, чем на ул. Ударной и ниже на 20 %, чем на ул. Горной; рыночная стоимость автомобиля 100 тыс. р.; курс $ 63 р.; стоимость комнаты в неблагоустроенной квартире 200 тыс. р.; затраты на возведения фундамента 8мх8м 60 тыс. р.
Задача 10.
Определить стоимость земельного участка под строительство индивидуального жилого дома, расположенного в Сосновском районе, если известно, что земельные участки в Сосновском районе дешевле, чем в Тогучинском районе на 5%, чем в Черепановском на 10%, чем в Обском на 7%
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Воскресенье, 08.01.2017, 08:42 | Сообщение # 5 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Затратный подход к оценке недвижимости
Задача 1.
Участок земли в 4 га, расположенный на шоссе, связывающем различные районы, в настоящее время зонирован под офисные площади. Земля стоит 500000 рублей за 1 га, если исходить из недавних продаж сопоставимых участков в том же районе. Собственник рассматривает три альтернативных варианта о застройке участка.
Вариант 1. Построить одноэтажное здание площадью в 70000 кв. м., при загрузке 95% операционные расходы составят 40% от потенциального валового дохода.
Вариант 2. Построить двухэтажное здание без лифта, площадью 100000 кв. м., с ожидаемой загрузкой 95%, сдаваемое в аренду по той же ставке 900 рублей за 1 кв. м. И с операционными расходами в 40% от операционного валового дохода.
Вариант 3. Десятиэтажное здание с лифтом, площадью 500 тыс. кв. м., с предполагаемой загрузкой 95% при ставке аренды 1000 рублей за 1 кв. м. Операционные расходы составят53% от потенциального валового дохода.
а) Определить прогнозируемый чистый операционный доход по каждому из предложенных вариантов.
б) Какое из трех представленных предложений соответствует варианту наилучшего использования земли при условии, что затраты на строительство, включая необходимую автостоянку, вознаграждение архитектору, накладные и т.п. за исключением цены земли оцениваются: для первого вариантов – в сумме 350 рублей на 1 кв. м. общей площади; для второго варианта – в сумме 350 рублей на 1 кв. м., для третьего варианта – в сумме 500 рублей на 1 кв. м. инвесторы хотят применить к стоимости зданий и сооружений 125 коэффициент капитализации.
Задача 2.
Склад площадью 100х200 м имеет внешние стены высотой 25 м. И включает 5% офисной площади. Внутренний потолок на высоте 22 м. Крыша плоская.
Определить:
1. Пригодную для складирования площадь в кв. м.
2. Площадь, пригодную для использования под офисы.
3. При условии, что стоимость строительства 1 кв. м. внешних стен складывается из 80 рублей за рабочую силу, 80 рублей за материал и 40 рулей накладных расходов, то какова их общая стоимость?
4. Базовая стоимость строительства 1 кв. м. внутренних помещений склада без офисов составляет 600 рублей. Какой была бы базовая стоимость внутренних помещений, если бы офисные площади отсутствовали?
5. По вопросу № 4 при условии, что объект оценки расположен в районе с коэффициентом поправки на местные условия 0,96, то какова стоимость строительства 1 кв. м.?
6. По вопросу № 4. Если базовая стоимость строительства в 600 рублей была определена в прошлом году, а коэффициент поправки на время равен 1,06 в год, то какова нынешняя базовая стоимость в данном регионе?
Задача 3.
Отдельно стоящее одноэтажное жилое здание площадью 300 м2, построено 30 лет назад. Стены здания кирпичные. Потолочные перекрытия бетонные. Рамы и двери деревянные и не менялись с момента постройки. Крыша покрыта шифером, с момента постройки
не ремонтировалась и имеет протечки. Крыши домов в данном районе, в основном, покрыты железом. Сантехника и освещение находятся в нормальном состоянии, но морально устарели и не соответствуют современным требованиям. Внутренняя планировка не соответствует современным требованиям. Недавно городские власти организовали одностороннее движение транспорта на прилегающей улице, что затруднило подъезд к зданию.
Сметная строительная стоимость здания, приведенная к текущим ценам, составляет 5500000 руб. Специалисты по строительству дали следующую информацию:
• Износ кирпичной кладки оценивается как: Износ к. = 0,006*Т* W, где Т — возраст здания (лет), W — сметная стоимость.
• Износ потолочных перекрытий оценивается как: Износ п. = (0,002 * Т + (S/N) * 0,0002) * W, где: Т - возраст здания (лет), S - площадь здания (м2), N — количество этажей, W — сметная стоимость.
• Износ рам и дверей оценивается как: Износ р. = 0,03 * Т * Wp, где: Т - возраст здания (лет), Wp — стоимость монтажа рам и дверей.
• Монтаж рам и дверей в аналогичном доме стоит 220000 руб. Крыша ремонту не подлежит, ее переделка (на железную) оценивается в 300000 руб.
• Замена сантехники и освещения оценивается в 220 000 руб. Из-за плохой планировки арендная плата эа I м2 в данном здании на 40 руб. в месяц меньше, чем в соседних.
Значение месячного валового рентного множителя в данном районе равно 70. Анализ потери стоимости вследствие изменения движения транспорта на прилегающей улице для соседних домов дает среднее значение 180 000 руб. Определить:
а) величину устранимого физического износа;
б) величину неустранимого физического износа;
в) величину устранимого функционального устаревания;
г) величину неустранимого функционального устаревания;
д) величину экономического устаревания (устаревание по местоположению).
Задача 4.
Для оценки внешнего износа собраны следующие данные и построены следующие прогнозы относительно объекта оценки: чистый oneрационный доход с учетом внешнего воздействия 55 000 руб. Чистый операционный доход без учета внешнего воздействия 80 000 руб. Срок использования объекта с постоянным ежегодным доходом 5 лет. Стоимость земельного участка 78 000 руб. Увеличение стоимости участка земли на 25% к концу 5-го года. Уменьшение стоимости улучшений на 10% к концу 5-го года. Норма отдачи на капитал
25%. Требуется найти внешний износ при условии аннуитетного возврата капитала (по Инвуду).
Задача 5.
Определите функциональный износ при наличии следующих данных. Деревянные оконные блоки требуют замены на металлопластиковые. Площадь окон 150 м2 Стоимость 1 м2 деревянных оконных блоков 100 руб. Стоимость монтажа 1 м2 деревянных блоков 50 руб. Их неустранимый физический износ 15%. Стоимость демонтажа 1 м2 деревянных блоков 20 руб. Стоимость возврата материалов в расчете на 1 м2 деревянных блоков 10 руб. Стоимость 1 м2 металлопластиковых блоков 250 руб. Стоимость монтажа 1 м2 металлопластиковых блоков при строительстве 55 руб. Стоимость монтажа 1 м2 металлопластиковых блоков в существующем здании 70 руб.
Задача 6.
Определить стоимость здания гостиницы физический износ, которого составляет 35 %, а функциональный и внешний 10 и 5 % соответственно. При строительстве нового аналогичного здания гостиницы величина прямых затрат составляет 3 500 тыс. р., косвенные издержки - 15 % от величины прямых затрат. Стоимость земельного участка под строительство - 500 тыс. р. Ожидаемая прибыль за инвестирование в строительство аналогичных проектов составляет 13 %.
Задача 7.
Определить стоимость одноэтажного здания кирпичной столовой площадью 850 м2 и высотой 4 м, расположенной на земельном участке площадью 1000'м2. Полная стоимость строительства нового аналогичного здания оставляет 1305 р./м3, стоимость земельного участка определена в размере 40 р./м2. Данные результатов экспертизы по определению степени изношенности конструкций представлены в приведенной ниже таблице. На здаеие не оказали влияние действия других видов износа.
Задача 8.
В здании существует нестандартная система электроснабжения на напряжение в сети 127/220 в, а должно быть 220/380 в. Восстановительная стоимость нестандартной системы электроснабжения равна 500 тыс.руб. Физический износ системы (для наглядности и простоты расчета) равен 50% или 250 тыс.руб.
Если нестандартную систему электроснабжения привести в соответствие с современными требованиями, то арендатор готов платить дополнительную арендную плату, которая увеличит чистый операционный доход на 100 тыс.руб.
Для данного типа зданий (сегмента рынка) коэффициент капитализации равен 10%. Затраты на приведение нестандартной системы электроснабжения в соответствие с современными требованиями составляют 800 тыс.руб.
Стоимость возвратных материалов стоимость равна нулю.
Определить стоимость устранимого функционального износа
Задача 9.
Стоимость нового строительства здания кафе, построенного 15 лет назад, составляет 2 350 тыс. р. Согласно паспорту типового проекта здания срок экономический жизни здания составляет 80 лет. Определить стоимость здания с учетом износа, если:
а) вследствие плохого обслуживания продолжительность жизни здания оценена в 20 лет;
б) здание отличается улучшенным дизайном и высоким качеством строительства, что дает возможность прогнозировать более продолжительный срок эксплуатации - 90 лет, заботливое содержание объекта позволяет оценить возраст на уровне 12 лет;
в) здание построено согласно действующим стандартам и эксплуатировалось в нормальном режиме.
Задача 10.
В оцениваемом здании система кондиционирования воздуха не отвечает современным требованиям. Стоимость восстановления такой системы составляет 40 тыс. р., а физический износ на момент оценки составляет 60 %. Стоимость демонтажа кондиционеров - 6 тыс. р., возврат материалов - 15 тыс. р. Затраты на установку новых кондиционеров - 120 тыс. р. Для привлечения более солидных арендаторов, принято решение установить в здании камин. Стоимость установки камина в существующем здании 80 тыс. р. Стоимость установки камина в этом здании при его строительстве, если бы строительство велось на дату оценки - 60 тыс. р. Какому виду износа подверглось здание, и какова его величина.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Воскресенье, 08.01.2017, 08:43 | Сообщение # 6 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Оценка рыночной стоимости земельных участков
Задача 1.
При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти сопоставимых объектов сравнения. Выполнить кор¬ректировки продажных цен и определить рыночную стоимость оце-ниваемого участка.
Характеристика Оцени-ваемый участок Участок №1 Участок №2 Участок №3 Участок №4 Участок №5
Цена 1 сотки исходная - 1100 1200 1370 1450 980
Расстояние от границы города (1 км +/- 1,5%) 28 35 37 20 23 40
Инженерное обеспечение.
Величина корректировки 50% (электриче-ство 20%, газ 10%, вода 10%, канализация 10%)
Элект-риче-ство,
вода, газ, канализация Элект-ричество,
вода Газ Вода Элект-риче-ство,
вода, газ, канализация Элект-риче-ство
Степень освоен¬ия участка. Величина корректировки 5% (освоен +5%, не освоен -5%) Освоен Не освоен Освоен Освоен Не освоен Освоен
Транспорт-ная доступность. Величина корректировки 15% (10 мин+/ -2%)
45 мин. 1ч. 15 мин. 1ч. 25 мин. 30 мин. 35 мин. 1ч. 30 мин.
Задача 2.
Оценить земельный участок общей площадью 500 кв. м., располо¬женный в 8-ой зоне градостроительной ценности г. Москвы. Участок находится в частной собственности.
1) Определить наилучшее и наиболее эффективное использования участка, если имеются следующие данные,
Сценарии использования
1 Жилое здание 2 Офисное здание 3 Промышленное здание
Площадь возводимых зданий, м2 7000 5000 8060
Стоимость строительства зданий, руб/м2 2000 2500 1500
Чистый операционный доход, руб. 2 000000 2 700000 1 800 000
Коэффициент капитализа¬ции зданий 23% 22% 24%
Коэффициент капитализа¬ции земли 20% 20% 20%
2) Определить рыночную стоимость участка путем дисконтирова¬ния денежных потоков. Для этого рассматривать следующие со¬ставляющие 40 ЧОД:
- земельный налог;
- эксплуатационные расходы - 24 000 руб. ежегодно;
- валовой доход по сценариям использования:
а) 120 000 руб. ежегодно;
б) 180 000 руб. ежегодно;
в) 150 000 руб. ежегодно.
Анализ проводить на ближайшие 6 лет.
Задача 3.
Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При первом из возможных вариантов использования ожидается ЧОД в размере 90 000 руб. в год. Затраты на создание улучшений составят 400 000 руб. По мнению оценщика, коэффициент капитализации для улучшений и земли составляют 19% и 13% соответственно. Определите стоимость земельного участка, долю земельного участка в стоимости объекта и общий коэффициент капитализации.
Задача 4.
На участке в 50 га планируется возвести дачный поселок. 20% территории общей площади участка будет отведено под дороги. Строительство дорог и прокладка коммуникаций начнется немедленно и потребует расходов в сумме 1200 500 руб. на 1 га общей площади, половина из которых придется на первый год, а половина на второй. В конце первого года, планируется продать 50 незастроенных участков по 0,20 га каждый по цене 40000 руб. за сотку. На оставшейся территории будут возводиться коттеджи, расходы по строительству которых составят 30 000 000 руб. на 1 га. Ожидается, что 40% расходов по строительству придется на первый год, а на второй и третий года - по 30%. Расходы по продаже участков составят 650000 руб. в год. Прогноз графика реализации застроенных участков:
1. Год № 1 - 0.
2. Год № 2 - 50 уч. по 800000 руб. + 20 уч. по 8500000 руб.
3. Год № 3 - 80 уч. по 9000000 руб.
4. Год №4 -35 уч. по 10000000 руб.
5. Год№5-15уч. по 11500000 руб.
Какова текущая стоимость земли, если ставка дисконтирования со¬ставляет 18%? Какова стоимость земли в конце первого года, при ставке дисконтирования 17,5%?
Задача 5.
Требуется определить стоимость участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес-центра. Стоимость строительства равна 560000 руб., чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120000 руб., коэффициенты капитализации для земли и для здания - 8% и 10% соответственно.
Задача 6.
Требуется оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 250000 руб. При этом будут иметь место следующие издержки:
Наименование позиции Сумма
Планировка, очистка, инженерные сети, проект 1800000
Управление 100000
Накладные расходы и прибыль подрядчика 600000
Маркетинг 200000
Налоги и страховка 100000
Прибыль предпринимателя 400000
Продажа участков будет осуществляться равномерно в течение 4 лет, норма отдачи на вложенный капитал - 10%.
Задача 7.
Определить наилучшее и наиболее эффективное использование и стоимость земельного участка, если имеются следующие данные.
Варианты использования
Исходные данные Офисные помещения Промышленные площади Здание розничной торговли
Площадь возводимых зданий, м2. 7300 8200 5800
Стоимость строительства зданий,
руб./м2 500 400 400
Чистый операционный доход, руб. 1 500 000 1 780 000 1 320 000
Ставка капитализации для здания 13% 12% 14%
Ставка капитализации для земли 10% 10% 10%
Определить общую расчетную стоимость объекта для выбранного варианта наилучшего использования?
Задача 8.
Клиент приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик, оценивая риск быстрой реализации целиком такого земельного массива и не располагая сведениями о ценах продаж подобных объектов, предложил вариант использо¬вания этой территории под размещение коттеджного поселка. Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% земли отойдет на устройство дорог, размещение водозабора, трансформа¬торной станции, пожарного водоема и других мест общего пользо¬вания. Таким образом, на оцениваемой территории реально может быть размещено и пущено в продажу 40 земельных участков. При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуника¬ций (электроэнергии, водопровода, газа) каждый участок продает¬ся в среднем за 36 млн. р. С учетом сложившейся динамики про¬даж реально рынок может поглотить около 10 участков в год, а весь период товарного обращения составит 4 года. Издержки и прибыль инвестора составят (в млн. р.):
Наименование Сумма
Благоустройство (проект, расчистка и планировка территории, прокладка дорог и инженерных коммуникаций (по цене подрядчиков) 480
Управление 60
Маркетинг 70
Налоги и страхование 40
Прибыль инвестора 130
Итого 780
Определите:
а) Ожидаемую валовую выручку инвестора.
б) Чистый доход от продажи участков.
в) Рыночную стоимость всего оценива¬емого участка земли, если норма отдачи принимается в размере 12% (без учета инфляции).
Задача 9.
Определить стоимость земельного участка методом техники остатка путем заполнения таблицы
1. Площадь здания, м2 816,7
2. Площадь участка (застроенная), м2- 432,0
3. Площадь, сдаваемая в аренду, м2 816,7
4. Арендная ставка за 1 м2 площади, руб./год 1433
5. Коэффициент недоиспользования 8%
6. Коэффициент неуплаты 2%
7. Коэффициент капитализации для здания 17,65
8. Коэффициент капитализации для земли 12,0
9. Стоимость строительства, руб. 4 633 977
10. Потенциальный валовой доход (3 * 4)
11. Потери от недоиспользования (10*5)
12. Потери от неуплаты (10 * 6)
13. Действительный валовой доход (10-11-12)
Операционные расходы
14. - налог на землю определить по ставке (7,615 руб./м2 вгод)
15. - налог на имущество 9000
16. - расходы на управление — 6% от ДВД
17. - эксплуатация и ремонт — 5% от ДВД
18. - прочие расходы - 3% от ДВД
19. Итого операционные расходы
20. Чистый операционный доход (13-19)
21. ЧОД, относящийся к зданию (9 * 7)
22. ЧОД, относящийся к земле (20-21)
23. Расчетная стоимость земли
Задача 10.
Оценить участок земли методом выделения, если:
1) в ближайшем окружении участка отсутствуют продажи свобод¬ных участков, а его аналог с постройками был продан за 260 000 руб.;
2) имеются следующие данные о продаже трех типичных застро¬енных участков в данном районе:
№ участка Цена продажи участка с улучшениями, тыс. руб. Стоимость улучшений, тыс. руб.
1 320 258
2 320 240
3 290 250
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
|
