|
Прочие учебные заведения
| |
| ОценщиЦа | Дата: Воскресенье, 08.12.2024, 16:37 | Сообщение # 1 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| ...
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Воскресенье, 08.12.2024, 16:38 | Сообщение # 2 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| МДК 04.01 Решить практикум
Задача 1. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 1 200 000 руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости. Ставку капитализации для объекта оценки определить как среднеарифметическое значение по объектам-аналогам. Имеются следующие данные по аналогам:
ПоказательОбъекты -аналоги
№1№2№3№4
Цена продажи, руб.15 000 00016 000 00015 000 00011 000 000
ЧОД, руб.3 000 0003 050 0003 100 0002 150 000
Задача 2. Цена объекта в центре города 310 000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе 280 000 руб/кв.м., цена объекта рядом с промышленной зоной 250 000 руб/кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.
Объект оценкиОбъект-аналог
В центреВ спальном районеВ промзоне
В центре
В спальном районе
В промзоне
Задача 3. Определите стоимость объекта недвижимости (земельный участок и здание). Стоимость земельного участка равна 20 300 000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 20%. Строительный объем здания – 550 куб.м.
Стоимость строительства 1 куб. м. на 01.01.2020 г., руб./куб.м. 35 000
Коэффициент перехода из уровня цен 01.01.2020 г. на дату проведения оценки 1,29
Прибыль предпринимателя25%
Задача 4. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 3%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода. Ставка капитализации составляет 11%.
№Вариант использованияПрогнозный периодПостпрог-нозный период
1234
1.Площадь помещения, м2300
2.Рыночная ставка аренды, руб/м2 в год20 00027 00030 00032 000
3.Коэффициент потерь0,500,200,150,15
4.Операционные расходы (без учета ремонта), руб/м2 в год2 0002 0502 1002 200
5.Расходы на ремонт, руб/м2 5 000000
Решение:
ПВД = Ар х площадь
ДВД = ПВД х (1 – Кпотерь)
Операционные расходы (ОР)
Ремонт
ЧОД = ДВД – ОР - ремонт
Денежный поток (прогнозный)
Ставка дисконтирования
r = rf +p1 + p2 + p3
Дисконтный множитель
d = 1/ (1+ r)n
r – ставка дисконтирования
n – период х
Денежный поток (текущий) с учетом дисконтированиях
Прогнозная стоимость реверсии = ЧОД / Коэф капитализацииххх
Текущая стоимость реверсии = Прогнозная стоимость реверсии х d3 (дисконт множитель 3 года!!)ххх
Рыночная стоимость = Денежный поток (текущий) + Текущая стоимость реверсии
Задача 5. Объект недвижимости будет приносить владельцу доход в размере 42 млн руб. в конце каждого года в течение 8 лет, после чего ожидается продать объект за 220 млн руб. Определить текущую стоимость объекта, если ставка дисконтирования равна 12%.
Задача 6. Прогнозная величина чистого денежного потока, возникающего в конце года: 1 год – 67 000 руб., 2-й год – 72 000 руб., 3-й год –76 000 руб.
Предполагается, что с четвертого года чистый операционный доход для здания стабилизируется на уровне 55 000 рублей, а рыночная ставка капитализации для этого периода прогнозируется на уровне 13%. Затраты на продажу объекта в конце периода прогноза не учитывать. Ставка дисконтирования 17%. Дисконтирование осуществляется на конец периода.
Определить рыночную стоимость складского здания. Результат округлить до тыс. руб.
Задача 7. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми. Данные для расчета представлены в таблице.
№Вариант использованияофисмагазинкафе
1.Площадь помещения, м2650
2.Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год27 00028 50029 000
3.Коэффициент потерь0,20,20,2
4.Операционные расходы, руб./м2 в год 2 5002 3003 500
5.Коэффициент капитализации 0,120,150,16
Определить АНЭИ нежилого помещения.
Задача 8. Район, в котором расположен аналог хуже района в котором расположен объект оценки на 7%. Определить корректировку на местоположение. Результат округлить до целых.
Задача 9. Район, в котором расположен аналог лучше района в котором расположен объект оценки на 7%. Определить корректировку на местоположение. Результат округлить до целых.
Задача 10. Площадь объекта оценки 90 кв.м. Удельная цена предложения аналога 45 000 рублей за 1 кв.м. Аналог дороже объекта на 10% по фактору местоположения. Объект оценки дешевле аналога на 5% по площади. Определить рыночную стоимость объекта оценки по одному аналогу. Всеми остальными факторами пренебречь. Результат округлить до десятков тысяч.
Задача 11. Рассчитать стоимость 1 кв.м бизнес-центра класса С (находится в центре, отделка простая). Аналог класс В, 65 000 руб./кв.м (находится на окраине, отделка евро). Класс С дешевле В на 20%, евроотделка лучше простой на 10%, центр лучше окраины на 15%.
Задача 12. Площадь объекта оценки 65 кв.м. Удельная цена предложения аналога 211 000 рублей за кв.м. Аналог дороже объекта на 9% по фактору местоположения. Объект оценки дороже аналога на 7% по площади. Аналог дешевле объекта на 12% по фактору инфраструктура. Аналог дороже объекта на 17% по фактору состояние отделки. Определить рыночную стоимость объекта оценки по одному аналогу. Всеми остальными факторами пренебречь. Результат округлить до десятков тысяч. Для удобства расчетов, заполните таблицу:
Наименование ПоказателиРасчет корректировки
ОО (Объект оценки)ОА (Объект аналог)
1. Площадь, кв.м.65-
2. Удельная цена за 1 кв.м ОА, руб.х211 000
Корректировка на местоположение
Корректировка на площадь
Корректировка на инфраструктуру
Корректировка на состояние отделки
3. Удельная цена за 1 кв.м ОО, руб.
Рыночная стоимость ОО, руб.
Рыночная стоимость ОО, руб. (округлено)
*Задача 13. Определить рыночную стоимость апартаментов общей площадью 70 кв.м. Веса аналогов одинаковы. Скидка на торг составляет 7%. Все необходимые и достаточные данные приведены ниже в таблицах.
Табл.1. Расчет рыночной стоимости объекта сравнительным подходом
параметрОбъект оценкиАналог 1Аналог 2Аналог 3
Описание объектов
ТипАпартаментАпартаментКвартираАпартамент
Кол-во комнат1231
КлассКомфортБизнесКомфортЭконом
МестоположениеЮВАОВАОЮВАОЮВАО
Стадия строительства3213
Удельная цена предложения ДО введения корректировок, руб./кв.м 145 000125 000150 000
Расчет корректировок
- на торг
- на тип недвижимости
- на кол-во комнат
- на класс объекта
- на местоположение
- на стадию
Удельная цена предложения ПОСЛЕ введения корректировок, руб./кв.м
Средняя скорректированная удельная цена аналогов, руб./кв.м
Площадь объекта оценки, кв.м.
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.
Табл.2. Средние цены на квартиры и апартаменты по округам
округквартиры, руб./кв.мапартаменты, руб./кв.м
ЮВАО181 500165 000
ВАО169 400154 000
СВАО154 000140 000
Табл.3. Средние цены на квартиры по классам (при прочих равных условиях)
класссредняя цена, руб./кв.м
Эконом152 000
Комфорт160 000
Бизнес193 000
Табл.4. Скидка к цене за кв.м в зависимости от стадии готовности дома
стадияКорректировка относительно последующей стадии
1 Начаты земляные работы-10%
2 Начато строительство наземной части-15%
3 Введен в эксплуатацию0%
Табл.5. Скидка к цене в зависимости от количества комнат (при прочих равных условиях)
Количество комнатСкидка относительно 1 комнатной квартиры
10
2-5%
3-10%
Задача 14. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 2,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7,5%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.
Задача 15. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 1 млн. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 10%. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.
Задача 16. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 1 млн. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскольда.
Задача 17. Определите стоимость объекта недвижимости (земельный участок и здание). Затраты на воспроизводство здания как нового равны 20 500 000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 4 500 000 рублей. Признаки функционального и внешнего устаревания не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.
Конструктивные элементы зданияХарактеристика материалов зданияВыявленные дефекты конструктивного элементаОценка физического износа, % Удельный вес элемента, %Физ износ, %
ФундаментЖелезобетонныйПризнаки неравномерной осадки, незначительные трещины305
Стены и перегородкиЖелезобетонные панелипризнаков продолжающейся неравномерной осадки не наблюдается; качество материалов вполне удовлетворительное, местами незначительная сырость стен.2014
ПерекрытиеЖелезобетонные плитыТрещины в стыках, мелкие трещины2025
Крыша / КровляРулонная по бетонному основаниюОбщий износ, мелкие повреждения, материал вполне удовлетворительный406
ПолыПлиточныеСтирание поверхности в ходовых местах208
ПроемыОконные: двойные створные, двери: филенчатыеОконные – гнили нет, рамы исправны, окраска в порядке; Двери – полотна вполне исправны1010
Отделкаулучшенная штукатурка с высококачественной окраскойЧастичное осыпание штукатурки209
Санитарно-технические и электротехнические устройства Центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещениеОбщий износ, нагревательные и другие приборы всей системы в исправности и на месте; изолировка местами повреждена; водопровод – в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается;3020
Прочие работыОтмосткиТрещины 403
Износ, %----???
Задача 18. Оценивается земельный участок площадью 0,2 га, предоставляемый под строительство модульной автозаправочной станции на шесть колонок. Капитальные вложения на строительство (с учетом прибыли инвестора) составляют 4 200 000 руб. Срок экономической жизни 20 лет, планируемый доход на инвестиции 20 %.
Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:
в течение суток с одной колонки продается 400 л бензина;
средневзвешенный доход от продажи одного литра бензина и дизельного топлива составляет 1 руб. 20 коп.;
с учетом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году.
Определить стоимость земельного участка.
Задача 19. На вакантном земельном участке правилами зонирования разрешено строительство: вариант А – административного здания; вариант B – офисного здания; вариант С – торгового комплекса.
Вариант А
Стоимость строительства административного здания 420 000 руб.
Срок эксплуатации 50 лет.
Ставка дохода 12 % годовых.
Коэффициент капитализации для земли 0,102.
Чистый операционный доход в год равен 70 000 руб.
Вариант B
Стоимость строительства офисного здания 460 000 руб.
Срок эксплуатации здания 50 лет.
Ставка дохода 12% годовых.
Коэффициент капитализации для земли 0,102.
Чистый операционный доход в год равен 85 000 руб.
Вариант С
Стоимость строительства торгового комплекса 625 000 руб.
Срок эксплуатации комплекса 50 лет.
Ставка дохода 12 % годовых.
Коэффициент капитализации для земли 0,102.
Чистый операционный доход в год равен 110 000 руб.
Определите вариант наиболее эффективного использования земельного участка.
Задача 20. Определите рыночную стоимость объекта, состоящего из сооружения, расположенного на земельном участке, если известно, что соответствующая ему ставка дохода на инвестиции равна 10%. Расчет возмещения капитала ведется по аннуитетному методу:
рыночная стоимость сооружения – 540 тыс. руб.
продолжительность экономической жизни сооружения - 40 лет
чистый операционный доход от эксплуатации объекта - 450 тыс. руб.
Задача 21. Рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода, составляет 15 млн. руб., срок эксплуатации здания 80 лет, ставка дохода 15% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 2 850 000 рублей в год. Определить стоимость земельного участка.
Задача 22. Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости составляет 100 000 руб. в год, Затраты на замещение для улучшений с учетом износа и устареваний в текущих ценах составляют 500 000 руб., коэффициенты капитализации для земли и улучшений составляют 10% и 12% соответственно. Рассчитать рыночную стоимость единого объекта недвижимости.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Воскресенье, 08.12.2024, 16:38 | Сообщение # 3 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| МДК 04.02 Решить практикум
Задача 1. Рассчитайте денежный поток на собственный капитал на основе имеющейся информации:
чистая прибыль 120 942 руб.
амортизационные отчисления по ОС 23 900 руб.
амортизационные отчисления по НМА 1 200 руб.
прирост долгосрочной задолженности 34 000 руб.
выручка 290 521 руб.
себестоимость 150 000 руб.
капитальные вложения 55 000 руб.
Решение:
FCFE = ЧП + Амортизация – Капитальные затраты – Изменение СОК + (Новый долг – Погашение долга)
Задача 2. Рассчитайте стоимость собственного капитала компании методом чистых активов, основываясь на приведенных ниже данных:
Балансовая стоимость на дату оценки:
основные средства 100 руб.
нематериальные активы 10 руб.
дебиторская задолженность 50 руб.
денежные средства 3 руб.
краткосрочные обязательства 60 руб.
долгосрочные обязательства 70 руб.
Корректировка, сделанная оценщиком:
основные средства увеличены на 30%
нематериальные активы увеличены на 40%
дебиторская задолженность уменьшена на 10%
долгосрочные обязательства уменьшены на 10%
Решение: СК = Активы – обязательства
Задача 3. Рассчитайте свободный денежный поток на инвестированный капитал (FCFF) за 2016 год, используя следующие данные (млн руб.):
FCFE 1 400 млн руб.
процентные выплаты 300 млн руб.
ставка налога 30%
дебиторская задолженность по состоянию на 31.12.2015 – 300 млн руб., на 31.12.2016 – 400 млн руб.
кредиторская задолженность по состоянию на 31.12.2015 – 350 млн руб., на 31.12.2016 – 150 млн руб.
запасы по состоянию на 31.12.2015 – 170 млн руб., на 31.12.2016 – 120 млн руб.
долг (debt) по состоянию на 31.12.2015 – 600 млн руб., на 31.12.2016 – 800 млн руб.
Решение:
FCFF = FCFE + Расходы на выплату процентов*(1-Т) - (Новый долг – Погашение долга)
Задача 4. Определите стоимость 100%-ой доли общества с ограниченной ответственностью методом скорректированных чистых активов, если известно, что имущественный комплекс предприятия характеризуется следующими данными:
- рыночная стоимость нематериальных активов 120 500 руб.;
- рыночная стоимость основных средств 82 000 руб., в том числе здание 50 000 руб., права на земельный участок 32 000 руб.;
- балансовая стоимость незавершенного строительства 50 000 руб.;
- рыночная стоимость незавершенного строительства 80 500 руб.;
- рыночная стоимость долгосрочных финансовых вложений 140 000 руб.;
- балансовая стоимость дебиторской задолженности 200 000 руб., в том числе
а) задолженность на сумму 25 000 руб. признается юристами общества безнадежной ко взысканию,
б) задолженность участников общества составляет 20 000 руб.;
- величина денежных средств 30 000 руб.;
- размер собственного капитала общества 200 000 руб.;
- долгосрочные пассивы составляют 100 000 руб., в том числе 50 000 руб. отложенные налоговые обязательства;
- кредиторская задолженность составляет 30 000 руб.;
- резервы предстоящих расходов составляют 5 000 руб.;
- прочие краткосрочные обязательства 1 000 руб.
Также известно, что дефицит собственного оборотного капитала общества составляет 100 000 руб.
Решение: СК = Активы – обязательства
Задача 5. Ниже представлены некоторые финансовые показатели деятельности Компании за последние 2 года. Посчитайте цикл оборотного капитала (финансового цикла) в 2016 г. (округленно в днях):
Показатели оборачиваемостиФормула (строки Баланса)
Оборачиваемость запасов, в днях365 / Коб
Коэффициент оборачиваемости запасов2120 / 1210 (среднее значение за 2 года)
Оборачиваемость дебиторской задолженности, в днях365 / Коб
Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности2110 / 1230 (среднее значение за 2 года)
Оборачиваемость кредиторской задолженности, в днях365 / Коб
Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности2120 / 1520 (среднее значение за 2 года)
Продолжительность финансового цикла (в днях)Оборачиваемость запасов + Оборачиваемость дебиторской задолженности – Оборачиваемость кредиторской задолженности
Продолжительность финансового цикла (в днях) = Оборачиваемость запасов + Оборачиваемость дебиторской задолженности – Оборачиваемость кредиторской задолженности.
Задача 6. Определите ставку дисконта, используя модель оценки капитальных активов, если известны следующие данные:
безрисковая ставка дохода – 10 %
коэффициент бета - 1,2
средняя доходность на сегменте рынка – 18 %
премия для малых предприятий – 3 %
премия за риск для конкретной фирмы – 2%
Решение:
В соответствии с моделью капитальных активов (CAPM) ставка дисконтирования находится по формуле:
R =Rf + β x (Rm – Rf) + S1 + S2, где:
R — ставка дисконта;
Rf — безрисковая ставка;
β — коэффициент «бета»;
Rm — общая доходность рынка в целом;
S1 — премия для малых компаний;
S2 — премия за риск инвестиций в конкретную компанию;
Задача 7. Определите рыночную стоимость одной акции ЗАО "Рога и копыта" (мясное животноводство, мясопереработка, комбикорма) в рамках сравнительного подхода на основе информации о компаниях-аналогах:
аналог 1. ПАО "Свинина": Цена акции 110 руб., количество акций 115 млн шт., чистая прибыль 7475 млн руб.
аналог 2. ПАО "Говядина": Цена акции 170 руб., количество акций 100 млн шт., чистая прибыль 8400 млн руб.
данные по ЗАО "Рога и копыта": количество акций 80 млн. шт., чистая прибыль 5600 млн руб.
Решение:
Капитализация = Цена 1 акции х Кол-во акций
Мультипликатор P/E = Капитализация компании / прибыль
Цена 1 акции оцениваемой компании = Капитализация / Кол-во акций компании
ПоказательОООА 1ОА 2
Цена 1 акции, руб. х110170
Кол-во акций, млн шт.80115100
Чистая прибыль, млн руб.5 6007 4758 400
Решение
Капитализация = Цена акции х Кол-во акций х
Мультипликатор P/E: Капитализация компании / Общая прибыль х
Капитализация ОО х х
х х
Цена 1 акции оцениваемой компании = Капитализация/Кол-во акций компании х х
х х
Рыночная стоимость одной акции ОО х х
Задача 8. Определите стоимость 70%-ой доли ООО методом скорректированных чистых активов, если известно, что имущественный комплекс предприятия характеризуется следующими данными:
- рыночная стоимость нематериальных активов 500 000 руб.;
- рыночная стоимость основных средств 152 000 руб., в том числе здание 130 000 руб., права на земельный участок 22 000 руб.;
- балансовая стоимость незавершенного строительства 50 000 руб.;
- рыночная стоимость незавершенного строительства 40 000 руб.;
- рыночная стоимость долгосрочных финансовых вложений 135 000 руб.;
- балансовая стоимость дебиторской задолженности 140 000 руб., в том числе задолженность на сумму 30 000 руб. признается юристами общества безнадежной ко взысканию;
- величина денежных средств 20 000 руб.;
- балансовая стоимость собственного капитала общества 140 000 руб.;
- долгосрочные обязательства составляют 250 000 руб., в том числе 80 000 руб. отложенные налоговые обязательства;
- кредиторская задолженность составляет 142 000 руб.;
- резервы предстоящих расходов составляют 15 000 руб.;
- прочие краткосрочные обязательства 10 000 руб.
Также известно, что дефицит собственного оборотного капитала общества составляет 30 000 руб.
Решение: СК = Активы – обязательства.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Воскресенье, 08.12.2024, 16:39 | Сообщение # 4 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| ЗАДАЧИ ИЗ ТЕСТОВ В ЭЛЖУР
Затратный подход
Задача 1. Затраты на замещение для улучшений без учета износа и устареваний составляют 350 тыс. руб.
Срок экономической жизни улучшений составляет 55 лет. Эффективный возраст улучшений составляет 15 лет.
Сколько составляет величина износа, определенная методом эффективного возраста? Результат округлить до тысяч рублей.
Задача 2. Стоимость затрат на замещение здания-аналога на 2016 год составляет 200 тыс.руб. Определить рыночную стоимость объекта оценки на 2020 год, если известны следующие данные:
- индекс изменения цен (к базовому году): 2013 – 103; 2014 – 116; 2015 – 117; 2016 – 118; 2017 – 119; 2018 – 120; 2019 – 122; 2020 – 126; 2021 – 136
- прибыль предпринимателя составляет 12%
- материал стен здания объекта-аналога - кирпич, материал стен здания объекта оценки - блок (стоимость кирпичного дома выше, чем стоимость блочного дома на 7%)
- величина совокупного износа составляет 35%
Результат округлить до тысяч рублей.
Сравнительный подход
Задача 3. По результатам проведенного анализа рынка для расчета рыночной стоимости объекта оценки были выбраны 3 объекта аналога.
Имеется следующая информация: аналог №1 лучше объекта оценки по фактору "местоположение"; аналог №2 сопоставим с объектом оценки по фактору "местоположение"; аналог №3 хуже объекта оценки по фактору "местоположение". Определите направление (знак) корректировки по каждому выбранному аналогу. Варианты ответов:
a)аналог №1 не корректировать, аналог №2 уменьшить, аналог №3 увеличить
b)аналог №1 уменьшить, аналог №2 не корректировать, аналог №3 увеличить
c)аналог №1 увеличить, аналог №2 не корректировать, аналог №3 уменьшить
Задача 4. Площадь объекта оценки 65 кв.м. Удельная цена предложения аналога 326 000 рублей за кв.м. Аналог дешевле объекта на 11% по фактору местоположения. Объект оценки дешевле аналога на 3% по площади. Аналог дороже объекта на 9% по фактору инфраструктура. Аналог дешевле объекта на 7% по фактору состояние отделки. Определить рыночную стоимость объекта оценки по одному аналогу. Всеми остальными факторами пренебречь. Результат округлить до десятков тысяч.
Задача 5. Определить скорректированную стоимость объектов-аналогов, если имеется следующая информация:
Цена объектов-аналогов до введения корректировки: ОА №1 - 119 000 руб. / кв.м., ОА №2 - 95 000 руб. / кв.м., ОА №3 - 125 000 руб. / кв.м. Материал стен дома объекта оценки - монолит, ОА №1 - кирпич, ОА №2 - панель, ОА №3 - монолит. У оценщика имеются средние значения актуальных рыночных корректировок на дату оценки. Показатели корректировок: кирпич: 1,0, монолит: 1,02, панель: 0,95.
Тогда стоимость объектов-аналогов после введения корректировки с учетом округления составит:
Доходный подход
Задача 6. Рассчитайте ставку капитализации, если объект недвижимости был продан за 13 500 000 руб., потенциальный валовый доход составляет 1 200 000 руб. в год, действительный валовый доход - 1 000 000 руб. в год, чистый операционный доход - 950 000 руб. в год. Результат округлить до целых процентов.
Задача 7. Потенциальный валовой доход от объекта недвижимости составляет 350 000 рублей в месяц, что соответствует рыночным показателям, стабилизированный коэффициент недозагрузки равен 20%, операционные расходы равны 2300 руб./ кв.м общей площади здания в год, общая площадь здания – 85 кв.м, среднерыночная ставка капитализации для подобных объектов - 12%. Найти рыночную стоимость объекта. Результат округлить до десятитысячных.
Задача 8. Стоимость расположенного на земельном участке здания составляет 6 000 тыс. руб., оставшийся срок его экономической жизни 45 лет.
Норма возмещения капитала определяется по прямолинейному методу (метод Ринга). Ставка дохода на инвестиции составляет 12%. Чистый операционный доход от объекта в первый год эксплуатации составил 1100 тыс. руб. Определите рыночную стоимость земельного участка.
Задача 9. Определите ставку дисконтирования на основе следующих данных:
Безрисковая ставка = 9%
Премия за риск вложения в недвижимость (р1) = 2,5%
Премия за риск низкой ликвидности (р2) рассчитать самостоятельно, при условии, что срок экспозиции на сегменте оцениваемого объекта составляет 6 мес.
Премия за риск инвестиционного менеджмента (р3) = 4%
Задача 10. Определить рыночную стоимость складского здания методом дисконтированных денежных потоков. Прогнозная величина чистого денежного потока, возникающего в конце года: 1 год – 22 000 руб., 2-й год – 34 000 руб., 3-й год –38 000 руб. Предполагается, что с четвертого года чистый операционный доход для здания стабилизируется на уровне 16 000 рублей, а рыночная ставка капитализации для этого периода прогнозируется на уровне 9%. Затраты на продажу объекта в конце периода прогноза не учитывать. Ставка дисконтирования 11%.
Дисконтирование осуществляется на конец периода. Результат округлить до тыс. руб.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
|
