Контрольная "Экономика недвижимости"
Методичка по этой дисциплине прикреплена внизу сообщения
1.1. Договор аренды квартиры составлен на один год. Определить текущую стоимость арендных платежей при 10% ставке дисконтирования, если арендная плата в размере 60000 р. выплачивается в конце года; если арендная плата в размере 5 000 р. выплачивается в конце каждого месяца; и если арендная плата в размере 5 000 р. выплачивается в начале каждого месяца.
1.2. Определите ежегодные выплаты по самоамортизирующемуся кредиту в сумме А тыс. р., предоставленному на два года при номинальной годовой ставке 20%.
2.1. Оценщик считает, что наилучшим вариантом использования вакантного земельного участка стоимостью 300 тыс. р. является строительство здания. Определить предполагаемый доход и выбрать здание для строительства, если известно, что ожидаемая цена продажи здания 1 составляет А тыс. р., здания 2 составляет В тыс. р. Строительные затраты 4450 тыс. р. и 6500 тыс. р. для зданий 1 и 2 соответственно. Законодательная разрешенность и физическая осуществимость обеспечены.
3.1. Определить стоимость одноэтажного здания кирпичной столовой площадью А м2 и высотой 4 м, расположенной на земельном участке площадью 1 000 м2. Полная стоимость строительства нового аналогичного здания составляет В р./м3, стоимость земельного участка определена в размере 40 р./м2. Данные результатов экспертизы по определению степени изношенности конструкций (физический износ) представлены в приведенной ниже таблице. На здание не оказали влияние действия других видов износа.
Таблица (см. методичку стр.18)
3.2. Определить стоимость объекта недвижимости (гостиницы), физический износ которого составляет 35%, а функциональный и внешний 10% и 5% соответственно. При строительстве нового аналогичного здания гостиницы величина прямых затрат составляет А тыс. р., косвенные издержки – 15% от величины прямых затрат. Стоимость земельного участка под строительство – В тыс. р. Ожидаемая прибыль за инвестирование в строительство аналогичных проектов составляет 15%.
4.1. Необходимо оценить объект № 5 на основании данных:
Таблица (см. методичку стр.19)
4.2. Определить стоимость квартиры. Известна информация о рынке:
- срочная продажа изменяет цену на 10 %;
- особый интерес изменяет цену на 15 %;
- за три месяца цены выросли на 10 %;
- разница в ценах центра и среднеотдаленных районов 3%, с/о и отдаленных (отд) 4%;
- разница в ценах между третьим и первым этажом 7%, третьим и пятым 5%;
- разница в ценах между кирпичными (кир) и панельными (пан) домами 6 %;
- разница в ценах между хорошим (хор) и отличным (отл) состоянием 5 %, хорошим и удовлетворительным (уд) 3 %.
Таблица (см. методичку стр.20)
5.1. Общая площадь здания составляет А м2. Из них В м2 свободны, а остальные сданы в аренду за С р. за 1 м2 в год. Операционные расходы составляют 45 % потенциального валового дохода. Какова величина эффективного валового дохода? Оценить величину ежегодного ЧОДа.
5.2. Офисное здание площадью А м2 сдается в аренду по ставке В р. за 1 м2 год (арендная ставка является чистой¡). Потери арендной платы в результате недоплаты и вакансий составляют 8 %. Налог на имущество составляет С р. в год, земельный налог 300 000 р. в год. Определить стоимость объекта при условии, что
общая ставка капитализации составляет 26 %.
5.3. Оценить выгодность заключения сделки купли-продажи недвижимости для инвестора исходя из следующих условий: инвестору предложено купить объект недвижимости за А тыс. р. Есть возможность сдать ее в аренду сроком на четыре года с получением абсолютных чистых сумм арендного дохода на уровне В тыс. р. в год. Ожидается, что к концу срока аренды объект недвижимости будет стоить порядка С тыс. р. Рыночная ставка дисконта для данного типа недвижимости составляет 18 %.
Кроме того, студенты должны рассмотреть и изложить в контрольной работе один теоретический вопрос (по вариантам):
1. Виды стоимости, применяемые в оценке.
2. Внешний износ: сущность, содержание, динамика, методы оценки.
3. Государственная регистрация прав на недвижимость.
4. Методы оценки земельных участков.
5. Моральный износ: сущность, содержание, динамика, методы оценки.
6. Порядок расчета чистого операционного дохода объекта недвижимости.
7. Принципы управления недвижимостью.
8. Рынок недвижимости, особенности и уникальность рынка.
9. Система ипотечного кредитования: назначение, содержание, практический опыт.
10. Физический износ: сущность, содержание, динамика, методы оценки.
