ДИПЛОМНАЯ РАБОТА №03(н)

«Оценка объекта недвижимости в рамках принятия управленческого решения на примере ООО «Компания Дальэнергомаш-партнер»

 

Содержание дипломной работы:

Введение	3
Глава 1. Управление и оценка недвижимого имущества	6
1.1 Управление недвижимостью как экономическая категория	6
1.2  Управленческие решения в сфере недвижимости	12
1.3 Основы оценки стоимости объектов недвижимости	19
Глава 2. Анализ объекта оценки и его окружения	27
2.1 Социально-экономическое положение Хабаровского края	27
2.2 Анализ отрасли сферы боулинговых услуг	31
2.3 Краткая характеристика ООО «Компания-Дальэнергомаш-Партнер»	34
2.4 Анализ финансового положения предприятия	38
Часть 3. Оценка рыночной стоимости недвижимости	47
3.1 Обзор рынка коммерческой недвижимости Хабаровска	47
3.2 Описание объекта оценки и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования	54
3.3 Оценка недвижимости затратным подходом	59
3.4 Оценка недвижимости сравнительным подходом	70
3.5 Оценка недвижимости доходным подходом	76
3.6 Согласование результатов оценки	89
3.7 Рекомендации по принятию управленческого решения по исследуемому объекту недвижимости	91
Заключение	96
Список литературы	101
Приложение 1 – Бухгалтерские балансы предприятия за 2006-2008 годы

Дата оценки: 01 марта 2009 года

Краткая характеристика предприятия, на базе которого выполнена данная дипломная работа:

Краткое описание объекта оценки:

Показатель	Характеристика
Местоположение	г. Хабаровск, ул. ….
Оценочная зона	30
Площадь земельного участка, кв.м.	1850
Общая характеристика здания
Функциональное назначение здания	смешанное
Текущее использование здания	Культурно-развлекательный комплекс (боулинг, бильярд, ресторан, бар, сауна)
Общая площадь здания, кв. м	3766,3
Строительный объем, куб.м.	28 247,2
Год постройки	1972
Год последнего капитального ремонта	2004
Конструктивные характеристики здания
Количество этажей в здании	3
Тип дома по материалу	Кирпично-панельный
Материал перекрытий	железобетон
Средняя высота потолков, м.	4,0
Количество входов в помещение	два
Инженерное оборудование
Состояние инженерного оборудования	требует частичной замены
Холодное водоснабжение	центральное
Горячее водоснабжение	центральное
Электроснабжение	стандартное
Теплоснабжение	центральное
Газоснабжение	отсутствует
Вентиляция	центральная
Кондиционирование	индивидуальное в помещениях
Система предварительного охлаждения приточного воздуха	нет
Система пожарной сигнализации	пожарная сигнализация
Лифты	нет
Охрана	Система охранной сигнализации и видеонаблюдения
Юридический статус
Право на Объект оценки	собственность
Право на земельный участок	Аренда
Сервитуты (обременения)	не зарегистрирован

С целью определения рыночной стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода были предприняты следующие действия:

1. выявлены аналоги объектов оценки в справочниках УПВС;
2. внесены поправки к единичной стоимости аналога на различия между аналогом и объектом оценки;
3. рассчитана и проиндексирована во времени полная стоимость затрат на воспроизводство улучшений;
4. рассчитана величина физического, функционального и внешнего износа, определен совокупный износ;
5. определена рыночная стоимость прав на земельный участок;
6. определен затратный ориентир рыночной стоимости объектов оценки.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

1. выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
2. скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными;
3. согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

С целью определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода нами были предприняты следующие действия:

1. путем анализа найденных на рынке сделок с аналогами, выявлены арендные ставки, сложившиеся на локальном рынке при сдаче в аренду аналогичных зданий;
2. с учетом расходов собственника, неплатежей и потерь от неполной загрузки получена величина чистого операционного дохода (ЧОД) от объекта оценки;
3. методом кумулятивного построения на основе безрисковой ставки и рисков инвестирования в недвижимость рассчитана ставка капитализации;
4. капитализацией ЧОД с помощью полученной ставки капитализации рассчитан доходный ориентир рыночной стоимости объекта.

1. вариант - использование объекта исключительно под собственные нужды предприятия;
2. вариант - сдача объекта недвижимости полностью в долгосрочную аренду;
3. вариант - смешанное использование (часть объекта недвижимости использовать под собственные нужды предприятия, а другую часть объекта сдать в долгосрочную аренду).