Дипломная работа "Повышение эффективности использования недвижимого имущества"

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА №04(н)

«Повышение эффективности использования недвижимого имущества на примере ООО «Система-смайк»

Содержание дипломной работы:

Введение

3

Глава 1. Эффективность и пути повышения использования недвижимого имущества

5

1.1 Нормативно-правовые основы оценки недвижимости

5

1.2 Анализ эффективности использования недвижимости

14

1.3 Показатели и пути повышения эффективности использования недвижимого имущества

22

Глава 2. Характеристика предприятия и эффективность использования недвижимого имущества

29

2.1 Анализ состояния хлебопекарной отрасли города Хабаровска

29

2.2 Характеристика организации, выпускаемой продукции и динамика основных технико-экономических показателей

31

2.3 Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия

37

2.4 Характеристика и эффективность использования недвижимого имущества ООО «Система-СмайК»

58

2.5 Анализ рынка промышленной недвижимости города Хабаровска

64

Глава 3. Оценка рыночной стоимости и пути повышения эффективности использования недвижимости

69

3.1 Описание исследуемого объекта недвижимости и анализ его наилучшего и наиболее эффективного использования

69

3.2 Оценка рыночной стоимости недвижимости затратным подходом

76

3.3 Оценка рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом

87

3.4 Оценка рыночной стоимости недвижимости доходным подходом

92

3.5 Согласование результатов оценки недвижимости

105

3.6 Предложение мероприятий по повышению эффективности использования объекта недвижимости

107

Заключение

113

Список использованной литературы

116

Приложение А – Бухгалтерские балансы предприятия за 2006-2008

 

Приложение Б – Технический паспорт на здание

 

 Дата оценки: 01 апреля 2009 года

Цель дипломной работы: разработка мер по повышению эффективности использования недвижимости ООО «Система-СмайК».

Объект оценки: здание производственного цеха

Краткая характеристика предприятия, на базе которого выполнена данная дипломная работа:

Наименование: ООО «Система-СмайК»

Местоположение: Хабаровский край, г. Хабаровск

Размер уставного капитала: 1 535 тыс. рублей

Вид деятельности: производство хлебобулочных изделий (производство и продажа бутербродов)

Численность персонала: 36 человек

Описание объекта оценки:

Описание участка земли

Местоположение

г. Хабаровск, ул. Производственная,15А

Площадь участка, м2

1060

Форма участка

прямоугольная

Рельеф участка

ровный

Опасности окружающей среды

Выявлено не было

Целевое назначение

Строительство производственного цеха

Установленные права на землю

Право аренды

Правоустанавливающий документ

Договор аренды №38 от 01.02.1999 года

Общая характеристика улучшений

Год постройки

1959

Фактический возраст здания, лет

50

Нормативный срок службы, лет

100

Площадь общая, м2

846,5

Объем, куб.м.

3005

Количество этажей

1

Группа капитальности

I

Конструктивные решения основных элементов

Фундамент

Бетонный ленточный

Стены

Кирпичные

Перегородки

Кирпичные, деревянные

Перекрытия (чердачное)

Железобетонные плиты

Крыша

Металлическая

Основной тип полов

Бетонные

Проемы оконные

Двойные глухие

Проемы дверные

Простые

Внутренняя отделка здания

Штукатурка, побелка
Инженерное оборудование и благоустройства

Отопление

Имеется

Водопровод

Имеется

Канализация

Имеется

Горячее водоснабжение

Имеется

Электроосвещение

Проводка скрытая

Текущее использование площадей:

Производственный цех

Установленные права на здание

Право собственности

Правоустанавливающий документ

Свидетельство о государственной регистрации права собственности,№ 27-1/11-34/2000-1139

Дата оценки

1 апреля 2009 года

Описание подходов оценки, использованных в данной дипломной работе

Реализация затратного подхода к оценке недвижимости предполагает осуществление следующих этапов:

  1. определяется стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости;
  2. рассчитывается стоимость замещения или восстановительная стоимость объекта недвижимости;
  3. рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физический, функциональный и внешний;
  4. общий износ объекта недвижимости вычитается из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа;
  5. рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.

Применение сравнительного подхода оценки заключается в последовательном выполнении следующих действий:

  1. подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
  2. определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
  3. сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
  4. приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

Этапы доходного подхода оценки (метода прямой капитализации):

  1. Оценка потенциального валового дохода для одного года, начиная от даты оценки на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравниваемых объектов.
  2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.
  3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности и не включаются ипотечные платежи, % и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из ДВД и получается ЧОД.
  4. Пересчет ЧОД в текущую стоимость объекта производим методом прямой капитализации.

К числу мероприятий по повышению эффективности использования недвижимости было предложено:

  • сдача свободных помещений в аренду, экономический эффект от которой составит ….;
  • для снижения затрат, связанных с эксплуатацией и содержанием производственного зданий предлагается установить систему автоматического учета инженерных коммуникаций (после срока окупаемости экономия составит ….).
Экономический эффект от мер по повышению эффективности использования недвижимого имущества в сумме …. подтверждают целесообразность предложенный мероприятий.


 

Яндекс.Метрика
Поиск
Форма входа
Мини-чат
Статистика

Онлайн всего: 2
Гостей: 2
Пользователей: 0