ДИПЛОМНАЯ РАБОТА №04(н)
«Повышение эффективности использования недвижимого имущества на примере ООО «Система-смайк»
Содержание дипломной работы:
|
Введение |
3 |
|
Глава 1. Эффективность и пути повышения использования недвижимого имущества |
5 |
|
1.1 Нормативно-правовые основы оценки недвижимости |
5 |
|
1.2 Анализ эффективности использования недвижимости |
14 |
|
1.3 Показатели и пути повышения эффективности использования недвижимого имущества |
22 |
|
Глава 2. Характеристика предприятия и эффективность использования недвижимого имущества |
29 |
|
2.1 Анализ состояния хлебопекарной отрасли города Хабаровска |
29 |
|
2.2 Характеристика организации, выпускаемой продукции и динамика основных технико-экономических показателей |
31 |
|
2.3 Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия |
37 |
|
2.4 Характеристика и эффективность использования недвижимого имущества ООО «Система-СмайК» |
58 |
|
2.5 Анализ рынка промышленной недвижимости города Хабаровска |
64 |
|
Глава 3. Оценка рыночной стоимости и пути повышения эффективности использования недвижимости |
69 |
|
3.1 Описание исследуемого объекта недвижимости и анализ его наилучшего и наиболее эффективного использования |
69 |
|
3.2 Оценка рыночной стоимости недвижимости затратным подходом |
76 |
|
3.3 Оценка рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом |
87 |
|
3.4 Оценка рыночной стоимости недвижимости доходным подходом |
92 |
|
3.5 Согласование результатов оценки недвижимости |
105 |
|
3.6 Предложение мероприятий по повышению эффективности использования объекта недвижимости |
107 |
|
Заключение |
113 |
|
Список использованной литературы |
116 |
|
Приложение А – Бухгалтерские балансы предприятия за 2006-2008 |
|
|
Приложение Б – Технический паспорт на здание |
|
Дата оценки: 01 апреля 2009 года
Цель дипломной работы: разработка мер по повышению эффективности использования недвижимости ООО «Система-СмайК».
Объект оценки: здание производственного цеха
Краткая характеристика предприятия, на базе которого выполнена данная дипломная работа:
Наименование: ООО «Система-СмайК»
Местоположение: Хабаровский край, г. Хабаровск
Размер уставного капитала: 1 535 тыс. рублей
Вид деятельности: производство хлебобулочных изделий (производство и продажа бутербродов)
Численность персонала: 36 человек
Описание объекта оценки:
|
Описание участка земли |
|
|
Местоположение |
г. Хабаровск, ул. Производственная,15А |
|
Площадь участка, м2 |
1060 |
|
Форма участка |
прямоугольная |
|
Рельеф участка |
ровный |
|
Опасности окружающей среды |
Выявлено не было |
|
Целевое назначение |
Строительство производственного цеха |
|
Установленные права на землю |
Право аренды |
|
Правоустанавливающий документ |
Договор аренды №38 от 01.02.1999 года |
|
Общая характеристика улучшений |
|
|
Год постройки |
1959 |
|
Фактический возраст здания, лет |
50 |
|
Нормативный срок службы, лет |
100 |
|
Площадь общая, м2 |
846,5 |
|
Объем, куб.м. |
3005 |
|
Количество этажей |
1 |
|
Группа капитальности |
I |
|
Конструктивные решения основных элементов |
|
|
Фундамент |
Бетонный ленточный |
|
Стены |
Кирпичные |
|
Перегородки |
Кирпичные, деревянные |
|
Перекрытия (чердачное) |
Железобетонные плиты |
|
Крыша |
Металлическая |
|
Основной тип полов |
Бетонные |
|
Проемы оконные |
Двойные глухие |
|
Проемы дверные |
Простые |
|
Внутренняя отделка здания |
Штукатурка, побелка |
Инженерное оборудование и благоустройства |
|
|
Отопление |
Имеется |
|
Водопровод |
Имеется |
|
Канализация |
Имеется |
|
Горячее водоснабжение |
Имеется |
|
Электроосвещение |
Проводка скрытая |
|
Текущее использование площадей: |
Производственный цех |
|
Установленные права на здание |
Право собственности |
|
Правоустанавливающий документ |
Свидетельство о государственной регистрации права собственности,№ 27-1/11-34/2000-1139 |
|
Дата оценки |
1 апреля 2009 года |
Описание
подходов оценки, использованных в данной дипломной работе
Реализация затратного подхода к оценке недвижимости предполагает осуществление следующих этапов:
- определяется стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости;
- рассчитывается стоимость замещения или восстановительная стоимость объекта недвижимости;
- рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физический, функциональный и внешний;
- общий износ объекта недвижимости вычитается из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа;
- рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.
Применение сравнительного подхода оценки заключается в последовательном выполнении следующих действий:
- подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
- определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
- сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
- приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.
Этапы доходного подхода оценки (метода прямой капитализации):
- Оценка потенциального валового дохода для одного года, начиная от даты оценки на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравниваемых объектов.
- Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.
- Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности и не включаются ипотечные платежи, % и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из ДВД и получается ЧОД.
- Пересчет ЧОД в текущую стоимость объекта производим методом прямой капитализации.
К числу мероприятий по повышению эффективности использования недвижимости было предложено:
- сдача свободных помещений в аренду, экономический эффект от которой составит ….;
- для снижения затрат, связанных с эксплуатацией и содержанием производственного зданий предлагается установить систему автоматического учета инженерных коммуникаций (после срока окупаемости экономия составит ….).
