Диплом "Реконструкция как путь повышения эффективности недвижимости на примере..."

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА №06(н)

"Реконструкция как путь повышения эффективности использования недвижимости на примере здания складского назначения ООО "Профиль-трейд"

Содержание дипломной работы

Дата оценки: 01 мая 2010 года

Цель дипломной работы: оценка стоимости и разработка рекомендации по проведению реконструкции конкретного объекта недвижимости.

Объект оценки: здание складского назначения

Краткая характеристика предприятия, на базе которого выполнена данная дипломная работа:

Наименование: ООО «Профиль-трейд»

Местоположение: Хабаровский край, г. Хабаровск

Размер уставного капитала: 10 тыс. рублей

Вид деятельности: производство и установка пластиковых окон, дверей и фасадных конструкций 

Численность персонала: 12 человек

Выдержка текста из раздела дипломной работы 2.3 «Характеристика и эффективность использования недвижимого имущества предприятия»

«….В современных условиях успешная деятельность компании во многом определяется эффективным функционированием системы управления имуществом. Среди многих показателей, наиболее полно отражает эффективность управления имуществом показатель фондоотдачи. Этот показатель характеризует не только степень использования основных фондов….»

«…Для повышения фондоотдачи ОПФ возможно проведение в отношении недвижимости предприятия таких мероприятий, как: 

1. Оставить здание в состоянии «как есть» и продолжать использовать для собственных нужд предприятия;
2. Оставить здание в состоянии «как есть» и продать его;
3. Оставить здание в состоянии «как есть» и сдать его в аренду;
4. Реконструировать здание и продолжать использовать его для собственных нужд предприятия.
5. Реконструировать здание и продать его;
6. Реконструировать здание и сдать его в аренду;
7. Снести здание и построить новый объект недвижимости на свободном земельном участке;
8. Снести здание и продать земельный участок;
9. Снести здание и сдать земельный участок в аренду.

Далее рассмотрим различные сценарии использования объекта недвижимости и рассчитаем приносимый этими объектами по каждому сценарию доход, учитывая риски, которые будут различными для каждого рассматриваемого сценария….»

Выдержка текста из раздела дипломной работы 2.4 «Анализ рынка промышленной недвижимости города Хабаровска»

«…Рынок промышленной недвижимости представлен производственными, складскими помещениями, гаражами и административно-производственными помещениями, производственными комплексами, в целом, включающими все вышеперечисленные объекты. Данный рынок в городе Хабаровске нельзя назвать ни сформированным, ни устойчивым. Признаками этого являются: малое количество предложений на продажу производственных объектов, отсутствие стабильности в ценообразовании на объекты, сходные по масштабу и составу недвижимого имущества. В ходе анализа рынка промышленной недвижимости были использованы различные базы данных в сети Интернет, материалы СМИ (газеты «Из рук в руки», «Вся недвижимость Хабаровска», «Презент», «Дальневосточный оценщик»), телефонные интервью с риэлторами и представителями промышленных предприятий….»

Описание объекта оценки:

Этапы оценки недвижимости затратным подходом:

1. определение рыночной стоимости участка земли;
2. определение стоимости восстановления объекта;
3. определение величины накопленного износа объекта;
4. определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом  как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом  накопленного износа.

Этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);
2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;
3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;
5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

Этапы оценки недвижимости доходным подходом:

1. Расчет потенциального валового дохода
2. Расчет коэффициента потерь от недозагрузки и недосбора арендной платы
3. Расчет действительного валового дохода
4. Определение операционных расходов
5. Расчет чистого операционного дохода
6. Расчет коэффициента капитализации методом экстракции рынка
7. Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом капитализации

Выдержка текста из раздела дипломной работы 3.3 «Мероприятия по реконструкции объекта недвижимости в целях повышения эффективности его использования»

«…Требуется определить наиболее экономически целесообразный вариант использования исследуемого объекта недвижимости: либо его продать, либо сдать в аренду, либо использовать для собственного производства…»

«…Так как исследуемое здание склада имеет высоту потолков 5,5 метров, а для складского помещения уровня «А» необходимо не менее 10-14 метров, однако физически возможно исследуемое здание перевести из имеющегося класса «С» только  в класс «В». 

Для повышения класса исследуемого объекта недвижимости необходимо провести следующие виды работ:

• расширение общей полезной площади здания за счёт демонтажа старых перегородок и лишних бытовых помещений на участках приемки и выдачи; 
• выравнивание, поднятие и укрепление пола путём устройства сталефибробетонной плиты пола с антипылевым покрытием; 
• установка системы отопления, принудительной вентиляции и пожаротушения;
• замена на участках приемки и выдачи 2-х ворот на современные подъемные секционные ворота размером 3х3 м с плёночными полосовыми занавесами;
• декоративный ремонт складских помещений; 
• установка стеллажного оборудования STOW; 
• введение автоматизированной системы адресного хранения и учета товаров….»

Выдержка текста из раздела дипломной работы «Заключение»

«…Реконструкция зданий – представляет собой полный комплекс организационно-строительных мероприятий и строительно-монтажных работ, направленных на изменение функционального назначения здания, изменение количества и качества внутренних помещений, оправданных необходимостью увеличения общей площади здания и его вместимости, и т.п.