Методика определения ликвидационной стоимости имущества. Автор Родин А.Ю.

[Теория «Оценка»]→[Теория «Оценка недвижимости»]→[Методика определения ликвидационной стоимости имущества]


МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ
В процессе имущественных отношений систематически наблюдаются ситуации, существенно усложняющие обычный имущественный оборот. Одним из примеров такой ситуации является принуждение собственника различными обстоятельствами к отчуждению имущества в сроки, недостаточные для реализации такого имущества по рыночной цене. Это связано с тем, что низколиквидные объекты не могут быть реализованы без проведения необходимых мероприятий по поиску приобретателя, по проведению должной рекламы и подготовки имущества к реализации. Наиболее систематично такая неблагоприятная для собственника ситуация возникает при принудительной ликвидации юридического лица.
Методика определения ликвидационной стоимости представляет собой актуальную проблему в оценочной практике. В частности это связано с обязательной оценкой имущества при процедуре банкротства. Определение ликвидационной стоимости обычно определяется исходя из сопоставления сделок и сроков экспозиции аналогичных объектов и исходя из этих данных, применяя определенные поправки, определяется стоимость объектов оценки.
Данный метод может дать достоверное представление о ликвидационной стоимости при наличии достаточной информации о сделках с сопоставимыми объектами, при развитости рынка к которому принадлежит объект оценки. Однако применения данного метода может оказаться невозможным из-за отсутствия информации о сделках с сопоставимыми объектами или неразвитости рынка к которому принадлежит объект оценки. Данная ситуация обычно и происходит с объектами оценки для которых актуален большой срок экспозиции, так как, в основном, это объекты крупной недвижимости и другие низколиквидные, с высокой стоимостью воспроизводства, объекты, информация о сделках с которыми либо отсутствует, либо сделки с ними немногочисленны и не могут дать адекватного представления о влиянии срока экспозиции на стоимость объекта.
Другие методы определения ликвидационной стоимости основаны на предположениях об экспоненциальной или другой зависимости между сроком экспозиции и стоимостью собственности, при применении экспертных коэффициентов, при определении размера отношения рыночной и ликвидационной стоимости объекта. Данные методы весьма условны, в силу условности предположения, что отношения на рынке имеют строгую математическую зависимость и не зависят от воли субъектов и других факторов, связанных с укороченным сроком экспозиции. Зачастую практикующие оценщики вводят так называемые экспертные коэффициенты, выражающие отношение рыночной и ликвидационной стоимости для разных объектов, данные коэффициенты, как правило, основаны на "интуиции" экспертов и не имеют под собой внятного обоснования.
Описанная ниже методика определения ликвидационной стоимости основана не на сравнительном подходе и не на предположении о математической модели отношения срока экспозиции и стоимости объекта. Предлагаемый ниже подход основан на предположении о мотивах приобретателя имущества, как потенциального инвестора. Предлагаемый метод определения ликвидационной стоимости наиболее соответствует доходному подходу к оценке собственности.
Прежде всего, стоит ясно уяснить, что стоимость - это не столько внутреннее свойство объекта, сколько свойство отношений, которые складываются вокруг этого объекта. Определение стоимости в рамках доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данное имущество сумму бóльшую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого имущества.
Не стоит приводить доказательство, что ликвидационная стоимость объекта оценки всегда ниже его рыночной стоимости. Если рассуждать с точки зрения потенциального покупателя, приобретающего имущество по ликвидационной стоимости, на которого, впоследствии не будут наложены ограничения по срокам экспозиции приобретенного имущества по ликвидационной стоимости, данный покупатель может, затем, реализовать это имущество по рыночной цене. В итоге, разница между рыночной и ликвидационной стоимостью, будет являться чистым доходом такого покупателя. Таким образом, для инвестора будет привлекательна возможность приобрести объект оценки по ликвидационной стоимости, чтобы затем реализовать его по рыночной стоимости.
Если предположить, что при такой операции инвестор будет использовать заемные средства, его чистый доход будет уменьшен на величину оплаты заемных средств. Такая оплата будет зависеть от времени, на которое привлекаются заемные средства, необходимое на приобретение объекта и продажи его по рыночной цене. Если предположить, что инвестор выставит на продажу объект одновременно с началом срока экспозиции и будет обязан его выкупить одновременно с его окончанием, то время на которое необходимо привлечение заемных средств будет равно:
Tпривл. средств = Tэкспозиц.рыночн. - Tэкпозиц ликвид (1)
где:
Tпривл. средств - время на которое привлекаются заемные средства;
Tэкпозиц ликвид..- срок экспозиции меньший, чем срок экспозиции обычный для аналогичных объектов, но обязательный для отчуждения оцениваемого имущества (срок экспозиции для продажи по ликвидационной стоимости.);
Tэкпозиц рыночн..- срок экспозиции обычный для аналогичных объектов, на которые не наложен императив обязательной "быстрой" продажи.
Таким образом, чем короче срок экспозиции для продажи по ликвидационной стоимости, тем на большее время требуется привлечение заемных средств для последующей продажи по рыночной стоимости. Величина платы за заемные средства прямо пропорциональна сроку на который эти средства привлекаются и определяется по формуле:
Pзс = Pликвид. * (Tпривл. среств * iдисконт.) (2)
где:
Pзс - плата за заемные средства;
Pликвид. -ликвидационная стоимость объекта оценки;
iдисконт. -процентная ставка (ставка дисконтирования), отражающая норму доходности кредитора, предоставляющего заемные средства.
Процентная ставка, используемая в этой формуле, является аналогом ставки дисконтирования, так как ставка дисконтирования, «по сути представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая решение о вложении в конкретный проект». Величину ставки дисконтирования можно определить традиционными методами оценки капитальных активов (САРМ) или метом кумулятивного построения. На практике расчет iдисконт. будет зависеть от объекта оценки и должен учитывать все риски, связанные с приобретением объекта оценки по ликвидационной стоимости. К специфическим особенностям величины iдисконт. следует отнести возможный риск ситуации, отменяющей необходимость продажи объекта по ликвидационной стоимости. Например, ситуация с поворотом судебного решения, отменяющего возбуждение процедуры банкротства (правовой риск). В этом случае инвестор рискует не возмещением убытков, понесенных обязанностью исполнить судебное решение, принуждающие к двусторонней реституции, и, как следствие, прекращение инвестиционного проекта.
Однако, такие риски возникают только при специальных судебных процедурах и могут быть минимизированы как увеличением iдисконт. так и страхованием возможных неблагоприятных последствий, так и тщательным юридическим анализом дела, вынудившего продавца отчуждать имущество по ликвидационной стоимости.
Мы предполагаем, что инвестор, осуществляющий данную операцию мотивируется возможностью получения прибыли, которая зависит от величины рыночной стоимости объекта.
Iоперац. = Pрыночн. (iнорма прибыли * Tпривл. среств) (3)
где:
Iоперац. - доход от инвестиционного проекта;
Pрыночн. - рыночная стоимость объекта;
iнорма прибыли - норма прибыли инвестора.
Норма прибыли определяется из обычной нормы прибыли инвестиционных компаний. На практике величина iнорма прибыли будет зависеть от величины среднего дохода инвестиционных компаний, с учетом налога на прибыль. Данная величина отличается от iдисконт. тем, что отражает не величину платы за привлечение заемных средств, а внутренние мотивы инвестора на осуществление операции по приобретению имущества по ликвидационной стоимости. Предприятие не будет производить операции не получая доход от нее ниже величины, достаточной для покрытия внутренних издержек и прибыли от осуществления своей деятельности. Иначе говоря iнорма прибыли , на практике, рассчитывается исходя из общей ситуации существования коммерческих предприятий в стране и представляет собой мнение оценщика о средней величине дохода коммерческих организаций в нормальных условиях, т.е. безубыточной но и не сверхприбыльной деятельности.
Учитывая смысл инвестиционного проекта потенциальный инвестор не заплатит за имущество, продаваемое по ликвидационной стоимости больше, чем разницу между рыночной ценой, платы за кредит и собственным доходом.
Таким образом,
Pликвид.= Pрыночн - Iоперац - Pзс
подставляя значения из формул (2), (3), выводим следующую зависимость:
Pликвид. = Pрыночн - Pликвид. * (Tпривл. среств * iдисконт) - Pрыночн (iнорма прибыли * Tпривл. среств)
=>
Pликвид. + Pликвид. * (Tпривл. среств * i дисконт ) = Pрыночн - Pрыночн (iнорма прибыли * Tпривл. среств)
=>
Pликвид. (1 + (Tпривл. среств * iдисконт)) = Pрыночн. (1 - (iнорма прибыли * Tпривл. среств))
таким образом, ликвидационная стоимость объекта оценки равна
Pликвид. = Pрыночн (1 - (iнорма прибыли * Tпривл. среств)) / (1 + (Tпривл. среств * iдисконт)
подставляя значения из формулы (1) выявляется следующая зависимость:
Pликвид. = [Pрыночн (1 - (iнорма прибыли * (Tэкспозиц. рыночн. - Tэкпозиц ликвид))] / (1+ i дисконт* (Tэкспозиц.рыночн. - Tэкпозиц ликвид.))
Определение рыночной стоимости, как и нормального срока экспозиции объекта оценки представляют собой классический случай оценки, и не представляет сложности эксперту- оценщику. Определение стандартной нормы прибыли и ставки дисконтирования также представляют собой несложный экспертный процесс, однако его качество может быть повышено путем проведения исследования рисков, рынка банковских услуг и положением на инвестиционном рынке. Кроме того данный метод учитывает положение в экономике страны.
Как видно из выведенной формулы, чем ниже срок экспозиции, тем ниже ликвидационная стоимость.
Таким образом, определение ликвидационной стоимости определяется разницей нормального и сокращенного срока экспозиции, а также рыночной ценой данного объекта и ситуацией на рынке, что отражает экономическую природу ликвидационной стоимости.

Источник информации: Родин А.Ю.  // «Вопросы оценки», №1, 2003.



Поиск
Форма входа
Новости сайта
Мини-чат
Статистика

Онлайн всего: 5
Гостей: 5
Пользователей: 0