Горина О. Налог с недвижимости по новым правилам. Кому и как считать налог

[Теория «Оценка»]→[Теория «Оценка недвижимости»]→[Статья Гориной О. "Налог с недвижимости по новым правилам. Кому и как считать налог"// Финансовая газета. 2014. N 22. С. 10.]

Горина О. Налог с недвижимости по новым правилам. Кому и как считать налог // Финансовая газета. 2014. N 22. С. 10.

В прошлом году был принят Федеральный закон от 02.11.2013 N 307-ФЗ, согласно которому субъекты РФ имеют право вводить в своем регионе новый порядок исчисления налога на имущество организаций в отношении некоторых объектов недвижимости. В их числе административно-деловые, торговые центры, офисные и торговые здания, объекты общественного питания и бытового обслуживания. Чтобы новый порядок исчисления налога фактически заработал, региональные власти должны были весьма оперативно (до 1 декабря 2013 г., т.е. меньше чем за месяц) скорректировать свои местные законы по налогу на имущество, а кроме того, до начала 2014 г. разработать и опубликовать на официальных сайтах в сети Интернет перечни объектов недвижимости, в отношении которых вводится новый порядок расчета налога. Такую работу успели провести в срок немногие, поэтому в 2014 г. новый порядок исчисления налога фактически "заработал" лишь в нескольких регионах, и г. Москва в их числе, так как именно она инициировала внесение указанных поправок в НК РФ. Однако не приходится сомневаться в том, что с 2015 г. количество регионов, которые будут применять новый порядок расчета налога на имущество, существенно увеличится.

Проанализируем, кому и как считать налог по новым правилам.
Отметим, что в настоящее время многие регионы уже скорректировали соответствующие законы, а с формированием перечней объектов недвижимости дело обстоит иначе: разработать и опубликовать их в срок успели лишь единицы (п. 7 ст. 378.2 НК РФ).
Обратите внимание на то, что сам по себе факт включения объекта недвижимости в региональные перечни еще не говорит о том, что налог с него надо платить по новым правилам. Поэтому следует проверить, является ли конкретный объект собственности одним из видов недвижимости, указанных в ст. 378.2 НК РФ, т.е. является ли он административно-деловым или торговым центром, офисным или торговым зданием, объектом общественного питания или бытового обслуживания, ведь только в отношении их вводится новый порядок исчисления налога. Какие именно объекты можно отнести к перечисленным, подробно указано в п. п. 1, 3 - 5 ст. 378.2 НК РФ. Не исключено, что в перечень могла быть случайно включена и иная недвижимость. Если такая ошибка и была сделана, то платить налог с такого "случайного" объекта нужно по прежним правилам, т.е. исходя из его средней (среднегодовой) стоимости. Такая ситуация уже рассмотрена Минфином России в Письме от 17.02.2014 N 03-05-05-01/6376: в перечень было включено здание, которое предназначено для использования (и фактически используется) в учебно-научных и производственных целях. Собственник не поленился направить в Минфин России полный пакет документов (свидетельство о государственной регистрации права на здание, договор аренды земельного участка, устав организации и т.д.). Министерство ответило, что необходимо учитывать не только то, для чего предназначено помещение, но и в каких целях оно фактически используется. Одним словом, следует запасаться документами, подтверждающими ошибочность включения конкретного объекта в перечень, без этого будет трудно что-либо доказать налоговому органу.

Примечание. Если была допущена ошибка при включении объекта недвижимости в региональные перечни, то платить налог с такого "случайного" объекта нужно по прежним правилам, т.е. исходя из его средней (среднегодовой) стоимости. Необходимо учитывать не только то, для чего предназначено помещение, но и в каких целях оно фактически используется.

Рассмотрим, как изменились новые правила расчета налога, по сравнению с прежними изменения небольшие.
Авансовые платежи (уплачиваемые за I квартал, полугодие и 9 месяцев), а также налог, подлежащий уплате по итогам года, рассчитываются по ранее действовавшим формулам:

Авансовый платеж = 1/4 x Налоговая база x Ставка налога;

Налог, начисленный по итогам года = Налоговая база x Ставка налога;

Налог, подлежащий уплате по итогам года = Налог, начисленный по итогам года - (Авансовый платеж за I квартал + Авансовый платеж за полугодие + Авансовый платеж за 9 месяцев).

Только в качестве налоговой базы вместо средней (среднегодовой) стоимости имущества необходимо использовать кадастровую стоимость. При этом не следует забывать, что в отношении такой недвижимости применяется не общая, а отдельная (установленная региональным законом) ставка налога. Так, например, на 2014 г. в Москве ставка налога установлена в размере 0,9% (п. 2 ст. 2 Закона г. Москвы от 05.11.2003 N 64 (ред. от 20.11.2013), в Московской области - 1% (ст. 1 Закона Московской области от 21.11.2003 N 150/2003-ОЗ (ред. от 15.11.2013))).
Вопрос о кадастровой стоимости непростой. Не факт, что информацию о ней возможно отыскать в имеющихся в организации документах, но, даже если она и была найдена, например, в кадастровом паспорте, рекомендуем убедиться в актуальности данных на сегодня.
К сожалению, из норм НК РФ не следует, что соответствующие сведения должны быть доведены до налогоплательщика. В самостоятельном поиске многие обращаются к публичной кадастровой карте. Действительно, зная кадастровый номер здания, на портале http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ можно найти его кадастровую стоимость. Однако, как показывает практика, содержащиеся там сведения не всегда достоверны. Поэтому рекомендуем не ориентироваться на них, а использовать в совокупности с другими источниками.
Полезнее обратиться к нормативному документу, в котором утверждены результаты кадастровой оценки недвижимости в регионе. Найти его можно в справочно-правовых системах и на официальных сайтах в Интернете. Например, в Москве это Постановление Правительства Москвы от 26.11.2013 N 752-ПП. В табл. 3 данного документа можно найти утвержденную кадастровую стоимость объекта недвижимости, но документ очень велик, поэтому даже в справочно-правовых системах он размещается без нужных приложений. Их можно скачать на сайте Правительства Москвы, хотя это и не просто, но, как говорится, дорогу осилит идущий.
Последний вариант - сделать запрос в территориальное отделение Росреестра, где можно получить официальный документ с указанием кадастровой стоимости.
Напомним, что в случае владения только частью помещений в здании, самостоятельная кадастровая оценка которых не проводилась (была определена лишь стоимость здания в целом, что чаще всего на практике и имеет место), для определения кадастровой стоимости принадлежащих организации площадей необходимо произвести простые математические вычисления по формуле (п. 6 ст. 378.2 НК РФ):

Кадастровая стоимость помещения, руб. = Кадастровая стоимость здания, руб. / Общая площадь здания, кв. м x Площадь помещения, кв. м.

С момента введения нового порядка исчисления налога прошло не так много времени, но уже сейчас возникают вопросы, как быть в той или иной ситуации. Рассмотрим некоторые из них.

Ситуация 1. Применение российскими организациями понижающего коэффициента в случае продажи или покупки недвижимости в течение года
Внося в срочном порядке поправки в НК РФ, законодатели забыли распространить их действие на всех налогоплательщиков, формально обязав тем самым как покупателя, так и продавца в 2014 г. платить налог в полной сумме весь год, а это несправедливо. В апреле этого года соответствующие нормы НК РФ подкорректировали, исправив допущенную оплошность (поправки внесены Федеральным законом от 02.04.2014 N 52-ФЗ), однако данные изменения вступят в силу только со следующего года. Тем не менее по многочисленным (но, увы, пока неофициальным) разъяснениям сотрудников налоговых органов и Минфина России спорный коэффициент можно применять уже сейчас, что весьма логично. Но хотелось бы, безусловно, увидеть и официальные разъяснения по этому вопросу.

Ситуация 2. Порядок уплаты налога в случае, если отдельные объекты инженерно-технического обеспечения здания, включенного в пообъектный перечень, в бухгалтерском учете учитываются в качестве самостоятельного объекта
На практике действительно достаточно распространена ситуация, когда, например, лифты или система вентиляции (кондиционирования) учитываются отдельно. Нужно ли по-прежнему уплачивать имущественный налог с них исходя из средней (среднегодовой) стоимости? В Письме Минфина России от 04.03.2014 N 03-05-05-01/9272 разъяснено - не нужно. В качестве аргументов чиновники сослались на Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", из которого следует, что здание - это единый объект, включающий в себя в том числе и сети инженерно-технического обеспечения. Следовательно, все, что является неотъемлемой частью здания (хотя и учитывается отдельно), должно облагаться налогом на имущество в составе здания, и нормы НК РФ, касающиеся уплаты налога исходя из средней (среднегодовой) стоимости, к ним неприменимы.

Ситуация 3. Объекты культурного наследия
В Письме от 03.02.2014 N 03-05-05-01/4065 Минфин России указал, что даже в случае включения недвижимости, признаваемой объектом культурного наследия (а такие объекты, как известно, изначально не облагаются налогом в соответствии с пп. 3 п. 4 ст. 374 НК РФ), в пообъектный перечень облагать его налогом на имущество не нужно.
Еще одним вопросом из числа тех, которые могут оказаться полезными большому числу налогоплательщиков, является вопрос уплаты налога с неотделимых улучшений, произведенных арендатором. Минфин России выпустил Письмо от 19.02.2014 N 03-05-05-01/6958, в котором указал, что капитальные вложения в арендованный объект недвижимости (если налог на имущество с него платится по новым правилам на основе кадастровой стоимости) облагаются налогом по прежним правилам, т.е. исходя из средней (среднегодовой) стоимости. Причем делает арендатор это до тех пор, пока не передаст данные улучшения на баланс арендодателя, а сделает он это, по мнению чиновников, либо по окончании договора аренды, либо в тот момент, когда арендодатель возместит их стоимость арендатору (кроме случая, когда возмещение производится путем уменьшения арендной платы).
Введение нового порядка уплаты налога на имущество - лишь один из этапов реформирования имущественного налогообложения. Следующим шагом будет распространение нового порядка на "упрощенцев" и "вмененщиков ". С 2015 г. они также начнут платить налог на имущество с административно-деловых, торговых центров, офисных и торговых зданий, объектов общественного питания и бытового обслуживания (Федеральный закон от 02.04.2014 N 52-ФЗ) исходя из кадастровой стоимости.