ННЭИ кормоцеха с телятником

Фрагмент из отчета оценщика…

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования одного из зданий животноводческого комплекса (кормоцеха с телятником)

Методика анализа

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет определить преимущественное доходное и конкурентное использование объекта недвижимости, а, именно, то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Он выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования здания

Оценщик считает возможными следующие варианты физического использования оцениваемого здания:

• здание животноводческого комплекса;
• складское здание;
• производственное здание.

Под законодательной разрешенностью понимается соответствие предполагаемого использования объекта оценки его разрешенному использованию.

Изменение разрешенного назначения объекта может повлечь запрет на осуществление деятельности или ее перепрофилирование. Оценщик считает, что для использования Объекта оценки в качестве животноводческого комплекса, складского или производственного здания ограничений нет.

По мнению Оценщика, указанные три варианта использования объекта оценки являются финансово целесообразными.

Следует отметить, что здание оборудовано всеми необходимыми инженерными системами (водопровод, канализация, электроснабжение). Конструкция пола позволяет установить технологическое оборудование, при выполнении реконструкции пола использовать погрузчики (кары) для внутренних погрузочно-разгрузочных работ.

Оценщик считает, что использование оцениваемого здания в качестве кормоцеха (прежнее использование Объекта оценки) является менее эффективным по сравнению с производственным или складским зданием, поскольку сельскохозяйственные объекты менее востребованы на рынке, а при сравнимых арендных ставках, срок поиска арендатора для кормоцеха больше.

Кроме того, необходимо отметить, что в текущем состоянии оцениваемый объект не может эксплуатироваться – требуется проведение капитального ремонта здания. Затраты на капитальный ремонт (восстановление животноводческого комплекса) и затраты на реконструкцию (реконструкция здания в складское или общепроизводственное) сравнимы. При этом реконструкция объекта в складское или производственное здание гораздо более эффективна и менее рискованна по сравнению с капитальным ремонтом.

Сравнивая складское и производственное использование, следует отметить следующее:

Оцениваемое здание имеет избыточную обеспеченность инженерными системами для складского использования. Потенциальному арендатору складского здания не требуется энергоснабжение, водоснабжение, канализация промышленных стоков с теми характеристиками, которыми обладает оцениваемый объект.

В соответствии с конъюктурой рынка коммерческой недвижимости арендные ставки по производственным площадям превышают арендные ставки по складским объектам. Поэтому, наличие в оцениваемом здании вышеназванных инженерных систем позволит получать дополнительный доход за счет повышенных арендных ставок.

Учитывая достаточную удаленность оцениваемого здания от Ленинградского шоссе (3 км по грунтовой дороге с частичным покрытием из сборных ж/б плит), что затруднит использование площадей под склад, однако, не оказывает принципиального влияния при использовании под производственные цели.

Исходя из вышесказанного, учитывая местоположение, наличие инфраструктуры, особенности оцениваемого объекта, Оценщик считает, что лучшим и наиболее эффективным использованием Объекта оценки является использование в качестве производственного здания.