Обзор рынка встроено-пристроенных помещений города Воронежа по итогам 2011 года

К  объектам  street-retail  (в  пер.  с  англ.  «уличная торговля»)  традиционно  относят  встроено-пристроенные помещения,  расположенные,  как  правило,  на  первых этажах жилых домов и административных зданий первой линии, имеющие отдельный вход, хорошую обзорность и собственные витрины и которые можно использовать для размещения  объектов  торговли  и  офисов  продаж. Типовая площадь помещений формата street-retail — 30-200 кв.м.
Предложение
Предложение  объектов  street-retail  формируется,  в основном,  за  счет  первых  этажей,  цоколей  и  подвалов жилых  домов,  административных  зданий  и  гостиниц, расположенных  на  основных  проходных  и  проездных улицах, и в спальных районах Воронежа.
Точный  количественный  подсчет  совокупного  объема предложения объектов формата street-retail Воронежа из-за их многочисленности и многообразия затруднителен и не  входил  в  задачи  настоящего  исследования.  По оценкам  аналитиков  компании  ИнвестОценка,  объем качественных торговых площадей формата street-retail в городе может достигать 50 тыс. кв. м.
Спрос
Основную  долю  спроса  в  сегменте  street-retail традиционно  формируют  ритейлеры  некрупных продуктовых сетей, одежды и обуви, аптеки, операторы мобильной  связи,  офисы  продаж  (банки,  страховые  и инвестиционные  компании,  турагентства,  агентства недвижимости) и предприятия общественного питания. 

Рисунок 1. Структура помещений street-retail по использования (назначению) площадей в 2011 году, %
В последнее время наметился рост интереса ритейлеров к помещениям,  расположенным  вдоль  основных  транспортных магистралей, соединяющих центр города и спальные  районы  (в  первую  очередь  Московский  и Ленинский проспекты, ул. 9 января, ул. 20 лет Октября, проспект Патриотов).
В Воронеже практически невозможно  купить помещение малой  площади  в  торговом  центре,  поэтому  наиболее востребованными  являются  помещения  street-retail площадью 50-80 кв. м.
Перечень  требований  со  стороны  ритейлеров  к помещениям  формата  street-retail  стабилен.  Ключевую роль по-прежнему играет местоположение по отношению к  основным  пешеходным  и  транспортным  потокам.  К другим  пожеланиям  относятся  расположение  на  первой линии  домов,  соотношение  общей  и  торговой  площади (обеспечивающее  максимальную  эффективность бизнеса),  размер  витрин,  наличие  прилегающей территории  и  парковки.  Состояние  помещения  и  объем вложений в ремонт также влияют на принятие решения об аренде/покупке.  Перечисленные  требования поддерживают  имидж  ритейлера  и  делают  его  объект доступным  и  востребованным  целевой  аудиторией,  что снижает потенциальные риски ведения бизнеса.
Коммерческие условия
Так как совокупное предложение помещений на основных торговых  коридорах  Воронежа  ограничено  сложившейся застройкой  и  практически  не  пополняется,  основным фактором, определяющим динамику ставок аренды и цен продажи, является спрос, который, резко сократившись в период  кризиса  в  результате  снижения  деловой активности,  до  сих  пор  еще  не  вышел  на  докризисный уровень.
С  другой  стороны,  серьезную  конкуренцию  объектам street-retail  составляют  качественные  помещения  в торговых  центрах,  доступность  площадей  в  которых  в силу  роста  объема  предложения  в  последние  годы увеличилась. 
В  результате  воздействия  описанных  выше  факторов аналитики  компании  ИнвестОценка  отмечают  снижение популярности объектов street-retail, следствием чего стал рост  доли  вакантных  площадей  и  корректировка запрашиваемых  ставок  аренды.  В  этих  условиях собственники стали более гибкими в отношении условий договора с потенциальным арендатором, как в отношении арендной ставки, так и прочих условий (срока, графика индексации  и  т.  п.).  На  сегодняшний  день  в  процессе переговоров ставка аренды помещения street-retail может быть снижена до 10–15% от заявленного арендодателем уровня.
Наиболее  высокие  арендные  ставки  традиционно запрашиваются  на  объекты  стрит-ритейла  на  основных торговых  коридорах  Воронежа  в  первую  очередь: проспект Революции, ул. Плехановская, ул. Кольцовская, ул.  Кирова,  ул.  Пушкинская,  Московский  проспект, Ленинский проспект.

Рисунок 2. Диапазоны арендных ставок на помещения street-retail в основных торговых коридорах Воронежа на декабрь 2011 года, руб./кв.м/мес. 
По  результатам  проведенного  аналитиками  компании ИнвестОценка  мониторинга  текущих  предложений объектов  street-retail  Воронежа,  на  конец  2011  года средневзвешенная  арендная  ставка  на  помещения  в основных  торговых  коридорах  города  составила  1180 руб./кв.  м  в  мес.  (без  учета  НДС,  эксплуатационных расходов  и  коммунальных  платежей).  Максимальная арендная ставка зафиксирована на уровне 2500 руб./кв. м  в  мес.  за  торговое  помещение  на  ул.  Плехановской общей площадью 104,0 кв.м. 
Средневзвешенная цена продажи помещений в основных торговых коридорах города составила на конец 2011 года 130 776 руб./кв. м (без учета НДС). Максимальная цена продажи зафиксирована на уровне 246 334 руб. за 1 кв. м  за  торговое  помещение  в  районе  пл.  Ленина  общей площадью 170,5 кв.м.   
В  результате,  средневзвешенная  ставка  капитализации для  объектов  street-retail  Воронежа  составила  на  конец 2011 года 10,83%.  В  то  же  время  количество  сделок  купли-продажи  в сегменте  street-retail  остается  достаточно  низким.
Поскольку  большинство  помещений,  предлагаемых  на продажу,  экспонируются  со  сроками  окупаемости  от  10 лет,  а  потенциальные  инвесторы  не  готовы  покупать помещения с окупаемостью более 7-8 лет.  В результате собственники,  как  правило,  редко  продают  такие помещения и продолжают сдавать их в аренду. 
Средний  срок  экспозиции  качественных  помещений формата street-retail Воронежа в 2011 году достигал 3-4 месяцев. При этом ряд объектов экспонируются с начала года,  что  связано  либо  с  завышенными  ожиданиями собственников и арендодателей, либо с качеством самих объектов  (неудачным  местоположением,  состоянием).
Необходимость  понижающей  корректировки  стоимости таких объектов очевидна. 
По данным компании ИнвестОценка, к концу 2011 году на основных торговых улицах Воронежа остается пустовать до 15% арендопригодных площадей, что еще превышает докризисный уровень (5-7%). 
Что касается начальных инвестиций в открытие магазина формата  стрит  ритейл,  то,  по  данным  компании ИнвестОценка,  затраты  на  приведение  помещения  в рабочее состояние здесь в среднем выше, чем в торговом центре, где арендатору приходится вкладывать средства, главным образом, в отделку. Для помещения street-retail, исходное состояние может быть как готовым к въезду (с минимальной  отделкой),  так  и  требующим  порой  не только  косметического,  но  и  капитального  ремонта.
Обычно  эти  затраты  в  той  или  иной  степени компенсируются  арендатору  собственником,  однако необходимость  выполнения  этих  работ  приводит  к простою  помещения  и  отсрочке  открытия  магазина,  и, соответственно,  росту  срока  его  окупаемости.
Арендаторы,  со  своей  стороны,  стремятся  закрепить сделанные  инвестиции  путем  заключения  долгосрочного договора  (на  пять  лет  и  более),  иначе,  инвестировав  в открытие  магазина,  ритейлер  окажется  в  слабой переговорной  позиции  в  случае  повышения собственником арендной ставки.
Общие выводы и прогнозы
Несмотря на появление в Воронеже большого количества профессиональных торговых центров, сегмент street-retail по-прежнему можно считать перспективным. 
Многие операторы розничной торговли, особенно товаров класса  «люкс»  и  сотовой  связи,  банки  и  страховые компании,  по-прежнему  предпочитают  размещать  свои магазины  и  офисы  на  основных  торговых  коридорах города,  а  не  в  составе  торговых  центров.  Ведь возможность  более  точного  прогнозирования  человеко-потока  и  товарооборота,  относительная  «вечность»,  а также  высокая  ликвидность  остаются  основными преимуществами помещений street-retail. 
Мы  ожидаем дальнейшее повышение привлекательности помещений  street-retail  вдоль  основных  транспортных магистралей  Воронежа  и  в  спальные  районах,  что  в перспективе  приведет  к  росту  их  ставок  аренды  и  цен продажи. 
Продолжится  постепенное  обновление  исторического центра  города  путем  реконструкции  или  сноса  ветхих зданий.  При  этом  предложение  площадей  в  «старых» торговых коридорах кардинально расти не будет в связи с  отсутствием  возможности  масштабного  нового строительства. 
По  прогнозам  аналитиков  компании  ИнвестОценка, дальнейший  рост  оборота  розничной  торговли  и экономики  города  в  целом  активизирует  спрос  на помещения  формата  street-retail.  В  результате, сложившийся  в  настоящее  время  уровень  вакантности может  нивелироваться  к  концу  2012  года  до  уровня  7-10%.
Возможен  и  дефицит,  в  первую  очередь,  качественного предложения  объектов  street-retail,  рост  ставок  на которые по итогам 2012 года может составить до 10-15%.
 
Источник информации ООО «ИнвестОценка» (www.investocenka.ru)
Поиск
Форма входа
Мини-чат
Статистика
Онлайн всего: 2
Гостей: 2
Пользователей: 0