Операции с недвижимостью. Глава 2.2 Обмен жилых помещений, находящихся в государст...

Вернуться к оглавлению методички «Операции с недвижимостью»

2.2. ОБМЕН ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ (МУНИЦИПАЛЬНОЙ) СОБСТВЕННОСТИ

Обмен жилых помещений - основная операция, с помощью которой наниматель жилого помещения в государственной (муниципальной) собственности может поменять свое жилье, не расторгая отношений с государством как собственником жилищного фонда. В соответствии с Жилищным Кодексом РФ этот вид нерыночных операций возник во времена распределительной системы жилищного обеспечения.

Статья 67 ЖК РФ устанавливает, что «Наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе проживающим в другом населенном пункте.

Обмен жилыми помещениями производится с взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения...».

Обмен жилого помещения, находящегося в государственной (муниципальной) собственности и собственности общественных организаций, на жилое помещение, находящееся в частной собственности, производится путем передачи нанимателем жилья своих прав и обязанностей по договору найма собственнику частного жилого помещения, и приобретением взамен прав собственности на обмениваемое жилое помещение.

Обмен жилых помещений оформляется путем выдачи обменного ордера. По поручению местной администрации этот ордер выдает управление (отдел) учета и распределения жилой площади, управление жилищного хозяйства, бюро по обмену. Обменивающиеся стороны получают ордера на обмен в жилищном органе местной администрации, по месту нахождения которой находится одно из обмениваемых помещений. Выбирают этот орган наниматели сами.

Если заключено соглашение об обмене жилыми помещениями, оно вступает в силу с момента выдачи обменных ордеров. Ордер может быть признан недействительным только в судебном порядке.

Обмен возможен между двумя, тремя и более нанимателями, проживающими как в одном, так и в разных городах, поселках и в других населенных пунктах. Предметом обмена может быть жилое помещение, состоящее из квартиры, либо одной или нескольких комнат, находящихся в пользовании нанимателя. Смежные, неизолированные комнаты, связанные общим входом, также могут обмениваться.

Обмен жилого помещения не допускается, если:

Законодательством могут быть установлены и другие условия, при которых обмен запрещается.

Для обмена жилого помещения необходимо письменное согласие проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь. Если предстоит обмен смежных комнат, связанных общим входом, или хотя бы одной из них, требуется письменное согласие всех проживающих в них нанимателей и совершеннолетних членов их семей.

В случае если нанимателем жилого помещения является ограниченно дееспособное лицо (лицо, находящееся под опекой, или попечительством), необходимо письменное согласие опекуна (попечителя).

Чтобы оформить обмен, нанимателю жилого помещения в доме государственного, муниципального, общественного жилого фонда следует подать в местную администрацию, руководителю предприятия, учреждения, организации заявление установленной формы. Отказ в согласии на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Если в результате обмена граждане, пользующиеся жилым помещением по отдельным договорам найма, объединяются в одну семью для проживания в одной квартире, то им выдается один ордер и с ними заключается один договор найма жилого помещения, полученного по обмену. И напротив, когда проживающие по одному договору найма наниматель и совершеннолетние члены его семьи желают проживать раздельно по отдельным договорам найма и в результате обмена получают два или более жилых помещения, то им выдаются отдельные ордера и заключаются отдельные договоры найма.

Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселится в качестве члена семьи нанимателя этого помещения.

При отсутствии согласия членов семьи нанимателя на обмен любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещение в разных домах (квартирах), при этом учитываются заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении.

Суд может признать обмен жилыми помещениями недействительным:

В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. Если обмен признается недействительным из-за неправомерных действий одной из сторон, то виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена.

Граждане, обменявшие занимаемые ими жилые помещения самовольно без обменных ордеров, подлежат выселению из этих помещений в административном порядке.