Вернуться к оглавлению методички «Операции с недвижимостью»

3.2. МЕНА ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ, НАХОДЯЩИМИСЯ В ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

В результате приватизации жилья широкое распространение получил договор мены жилыми помещениями. Этим договором оформляется обмен жилой недвижимостью в частной собственности.

По договору мены каждая сторона обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое. При этом каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен.

К договору мены применяются правила о купле-продаже жилых помещений в той части, которая не противоречит существу мены. Так, к договору не применяются правила, регламентирующие порядок денежных расчетов по договору купли-продажи, как противоречащие существу мены, поскольку денежные расчеты при мене, кроме случая мены неравноценными жилыми помещениями, не производятся.

Как и в договоре купли-продажи, существенным условием договора является точное определение его предмета. В договоре мены должны быть указаны данные, позволяющие установить, какие именно жилые помещения подлежат обмену, в т. ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При составлении договора в его тексте необходимо оговорить также все хозяйственные и бытовые строения и сооружения (сарай, баня, колодец, мастерская, бассейн, теплицы и т. д.), которые переходят в собственность нового владельца вместе с домом. Если указанные данные в договоре мены отсутствуют, то предмет договора считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Так же как и при купле-продаже, стороны обязаны предупредить друг друга о правах третьих лиц на обмениваемые жилые помещения, а также передать недвижимость, соответствующую условиям договора о его качестве.

Если иное не вытекает из договора мены, обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными, а расходы по их передаче и принятию несет в каждом случае та сторона, на которую возлагаются соответствующие обязанности. К расходам на передачу и принятие обмениваемых жилых помещений прежде всего относятся расходы по оформлению прав собственности на эти помещения.

В случае, если обмениваемые по договору мены жилые помещения признаются сторонами неравноценными, одна из сторон оплачивает разницу в ценах. Оплата разницы должна быть произведена непосредственно до или после передачи жилого помещения. Договором может быть предусмотрен другой порядок производства платежа.

Стороны могут предусмотреть в договоре сроки, в которые передадут друг другу обмениваемые жилые помещения. Моменты передачи помещений могут не совпадать. Если в договоре мены сроки передачи не урегулированы и они не совпадают, применяются правила ГК РФ о встречном исполнении обязательств, т. е., если имеет место неисполнение одной из сторон своих обязательств либо обстоятельства свидетельствуют о том, что обязательства по договору не будут исполнены в установленный срок, другая сторона вправе приостановить исполнение либо отказаться от договора и потребовать возмещение убытков.

Договор мены жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор мены жилыми помещениями подлежит государственной регистрации в тех же органах, что и договор купли-продажи жилого помещения, и считается заключенным с момента такой регистрации.

По договору мены осуществляется переход права собственности на обмениваемые жилые помещения, что подлежит обязательной государственной регистрации. До государственной регистрации перехода права собственности покупатель не вправе распоряжаться полученным в результате мены жилым помещением несмотря на то, что предмет договора получен им во владение и (или) пользование.

В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, другая сторона имеет право получить судебное решение об обязательной государственной регистрации и возмещении причиненных такой задержкой убытков.

Сторона, у которой третьим лицом изъято жилое помещение, приобретенное по договору мены, по основаниям, возникшим до исполнения договора, вправе потребовать от другой стороны возврата жилого помещения, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.