Операции с недвижимостью. Глава 4.1. Купля - продажа нежилых помещений

Вернуться к оглавлению методички «Операции с недвижимостью»

4 ОПЕРАЦИИ С НЕЖИЛЫМИ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ (ПОМЕЩЕНИЯМИ, ЗДАНИЯМИ И СООРУЖЕНИЯМИ)

К нежилым относятся здания, используемые для производственных, торговых, административных, культурно-просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей.

Жилые здания могут включать в себя нежилые помещения (поликлиники, магазины, столовые и т. п.), также нежилые здания могут иметь жилые помещения (служебные квартиры в здании, используемом под контору).

Здания, расположенные на земельном участке, делятся на основные и служебные. К основному относится здание, являющееся главным по капитальности постройки, архитектурным признакам и по своему назначению. Строение, выполняющее обслуживающую роль по отношению к основному  зданию, причисляют к служебному (сараи, бытовки, мастерские, гаражи и т. п.).

Для того, чтобы здание могло быть использовано в качестве объекта оборота, оно должно обладать определенными признаками. Здание должно быть принято в эксплуатацию. Не может быть предметом сделки с недвижимостью самовольно построенное здание. В бюро технической инвентаризации ведется реестр объектов недвижимости в собственности юридических и физических лиц. Комитеты по управлению имуществом субъектов РФ ведут учет государственной собственности субъектов РФ и их реестр. Министерство РФ по управлению государственным имуществом осуществляет учет объектов федеральной собственности и ведет их реестр, а органы местного самоуправления - учет объектов муниципальной собственности и их реестр.

4.1. КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Так же как купля продажа жилых помещений, аналогичная операция с нежилыми помещениями (зданиями) регулируется положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ. Ниже будут рассмотрены особенности условий и исполнения сделок с нежилыми объектами.

Как уже отмечалось, договор купли-продажи недвижимости должен содержать точные данные, позволяющие определенно установить предмет договора, в т. ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. В связи с этим, договор должен содержать в текстовом или графическом виде (в виде выкопировок из планов БТИ, чертежей и др.) сведения, которые позволяли бы установить, какой именно объект недвижимости подлежит передаче покупателю по договору. Это данные об индивидуальных признаках конкретного помещения (здания) - месторасположении, наименовании, назначении, этажности, площади и других характеристиках. Если эти сведения в договоре отсутствуют, то условия о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считаются несогласованными сторонами, а соответствующий договор незаключенным.

При продаже нежилого помещения (здания) предметом договора являются также права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец нежилого помещения (здания) является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, то покупателю передается право собственности или предоставляется право аренды, либо иное право на соответствующую часть земельного участка, предусмотренное в договоре (например, право беспрепятственного доступа, проезда, прохода к объекту). В случае, если стороны не оговорили в договоре право покупателя на соответствующий земельный участок, ему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец нежилого помещения (здания) не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупатель вправе пользоваться соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (аренда, бессрочное пользование и др.). При этом продавать недвижимость можно без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором.

Другим существенным условием договора купли-продажи нежилого помещения (здания) является цена. Если стороны не согласуют в письменной форме условия о цене недвижимости, то договор о ее продаже считается незаключенным. Цена недвижимости в договоре может быть установлена за единицу ее площади. В этом случае общая цена нежилого помещения (здания) будет определяться исходя из фактического размера переданной покупателю недвижимости. При этом, установленная цена продаваемой недвижимости включает цену передаваемой вместе с ней соответствующей части земельного участка или прав на нее.

Все договоры купли-продажи недвижимости заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора ведет к его недействительности.

Принимая во внимание обязательную государственную регистрацию прав на недвижимость, важно обратить внимание на то, что момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нежилое помещение (здание), поскольку оно возникает у покупателя с момента государственной регистрации этого права. При этом сам договор купли-продажи нежилого помещения (здания) считается заключенным в момент подписания сторонами. Это означает, что стороны несут взаимную ответственность, предпринимают предусмотренные договором действия непосредственно после подписания договора, но в отношениях с третьими лицами их права остаются неизменными до государственной регистрации перехода прав. Таким образом, даже передача продавцом покупателю части правомочий собственника покупателю (фактическая передача имущества) не дает покупателю права распоряжаться имуществом (продавать, отдавать в залог, сдавать в аренду и пр.) до момента регистрации перехода права собственности.

В случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на нежилое помещение (здание), суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В таком случае сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, будет вынуждена возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Передача объекта недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после того, как сторонами подписан соответствующий документ о передаче. Вместе с тем, законом или договором может быть предусмотрен иной порядок передачи недвижимости.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче нежилого помещения (здания) на условиях, предусмотренных договором, следует расценивать как отказ, соответственно, продавца от выполнения обязанности передать недвижимость, а покупателя - принять ее. Уклонение одной из сторон от подписания приемопередаточных документов является основанием для другой стороны для требования о принудительном исполнении договора и возмещении убытков.

Даже если покупатель примет нежилое помещение (здание), не соответствующее условиям договора, в том числе когда стороны оговорили такое несоответствие в документе передачи, это не будет служить основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Если продавец передал покупателю нежилое помещение (здание), не отвечающее условиям договора купли-продажи о его качестве, то покупатель вправе требовать:

Если качество переданной недвижимости будет существенно отличаться от предусмотренного в договоре (например, обнаружатся неустранимые недостатки либо на устранение потребуются несоразмерные расходы или затраты времени и т. п.), то покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной им за нежилое помещение (здание) денежной суммы и требовать возмещения понесенных убытков.