Процесс оценки предприятия (бизнеса)

[Теория «Оценка»]→[Теория «Оценка предприятия (бизнеса)»]→[Процесс оценки предприятия (бизнеса)]

Процесс оценки предприятия (бизнеса)

Перейдем к рассмотрению понятия «оценка» как процесса, который следует определенному алгоритму и независим от конкретных характеристик тех или иных объекта и субъекта оценки, поскольку для любого объекта оценки и любым субъектом необходимо профессионально реализовать данный алгоритм для достижения поставленной цели. В данном случае важно установить параметры процесса, его характеристики, исследовать его структурные особенности, определить последовательность его этапов.

Основными характеристиками оценочного процесса являются:

  • упорядоченность: выделяются общие для всех случаев оценки этапы ее проведения, реализуемые в определенной последовательности (и которые нельзя пропустить или переставить, поскольку это может привести к искажению результата);
  • целенаправленность: существует приоритет цели оценки, во многом в дальнейшем определяющей особенности процесса оценки (состоящие, в частности, в выборе вида оцениваемой стоимости, подходов и методов оценки, проведении процедуры согласования и т. п.).

Данные характеристики указывают на системность процесса оценки.
Кроме того, речь в первую очередь идет о стоимостной оценке . Действительно, важная особенность анализируемого процесса состоит также и в том, что данная оценка (представляющая собой разно-видность экономической оценки) является стоимостной. Это значит, что все характеристики объекта оценки (как количественные, так и качественные), параметры внешних ценообразующих факторов, отражающих рыночную конъюнктуру, риски инвестора и т.п., должны быть выражены как стоимостные показатели, то есть в денежном (количественном) выражении, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению.
Наконец, это процесс динамический, поскольку все ценообразующие факторы для данного объекта оценки изменяются вслед за изменением рыночной ситуации и в результате использования этого объекта во времени. Поэтому любая стоимостная оценка осуществляется на конкретную дату, называемую датой оценки.
В ФСО-1 в п. 8 дано четкое определение понятия «дата оценки», что делает применение других понятий неуместным. Дата оценки
(вместо «дата проведения оценки», «дата определения стоимости») - это календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Именно на эту дату анализируются соответствующий рынок и финансовая отчетность и принимаются во внимание (фиксируются) значения всех доступных стоимостных факторов. Так, отчет может составляться в период с 1 по 10 марта 2004 года, а датой оценки быть - 1 августа 1913 года или 23 ноября 2012 года, лишь бы оценщик сумел найти необходимую информацию, характеризующую рынок и объект оценки на эту дату .

Процесс оценки состоит из следующих семи этапов.

  1. Постановка задачи - первый этап, который включает в себя: предварительное ознакомление с объектом оценки, его идентификацию, выявление предмета оценки, согласование с заказчиком цели и назначения (функции) оценки, а также даты оценки; составление календарного плана оценки; проведение калькуляции затрат, определяющей вознаграждение Оценщика; подписание с Заказчиком договора на оценку.
  2. Сбор, проверка и анализ информации.
  3. Преобразование финансовой отчетности (инфляционная корректировка, нормализация и трансформация), анализ финансового состояния предприятия .
  4. Выбор уместных подходов и методов оценки и проведение необходимых расчетов.
  5. Согласование результатов и подготовка итогового заключения о стоимости.
  6. Подготовка (оформление) отчета об оценке.
  7. Представление отчета Заказчику и его защита.

Содержание этапов может несколько меняться в зависимости от целей оценки, типа объекта и характера заинтересованности сторон в проведении оценки.
Процесс оценки - это документально и логически обоснованная, систематизированная процедура исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта, основанная на общепринятых подходах и методах оценки, для вынесения окончательного суждения о его стоимости.
Задача оценщика - анализ этих характеристик и количественная (в денежном выражении) интерпретация степени полезности оцениваемого имущества. Результат суммарного воздействия всех выявленных, в том числе рыночных факторов на стоимость объекта в условиях конкретного рынка в конкретный момент времени отражается в итоговом суждении - отчете об оценке.
Приемлемо и более лаконичное определение :
Оценка «представляет собой целенаправленный, упорядоченный процесс исчисления величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка».
Оценка как процесс профессионального исчисления величины стоимости представляет собой реализацию знаний и практических навыков исполнителем (оценщиком) при решении конкретной поставленной задачи определения величины стоимости конкретного объекта. Образцовый способ применения теории оценки как научного знания для того или иного конкретного прикладного аспекта могли бы давать методические рекомендации (MP), разрабатываемые в рамках Национального Совета по ОД в РФ и утверждаемые им же, но носящие рекомендательный, в отличие от стандартов, характер.
Примечание. Различие двух анализируемых выше трактовок понятия «оценка» (как деятельность и как процесс) наглядно проявляется при использовании концепций теории принятия решений. Если оценка рассматривается как процесс, то принятие решения сводится к выбору одного из вариантов оценки, соответствующего заранее заданной (сформулированной) цели оценки. Цель в данном случае не является предметом принятия решения. Здесь велика профессиональная составляющая понятия. При рассмотрении оценки как деятельности (как в широком, так и узком смысле) субъекты оценки сами вырабатывают критерии и цели своей деятельности, корректируя их в процессе их реализации. Здесь значительны соответственно социальная и предпринимательская состав-
ляющие . В этом смысле оценка как деятельность - более широкое понятие, чем оценка как процесс. При этом оценка как деятельность в целом - гораздо менее формализуемое явление. Это, в частности, объясняет сложность проблем, связанных с нормативным регулированием оценочной деятельности и разработкой федеральных стандартов.

Рассмотрим этапы процесса оценки более подробно.

1. Постановка задачи

Этот этап оценки требует проведения ряда организационно- методических процедур. Он начинается с предварительного осмотра предприятия и знакомства с его администрацией. Важнейшим итогом данного этапа является определение комплекта исходной информации и ее источников. Кроме того, должны быть решены следующие организационные вопросы:
определен состав группы оценщиков;
составлено вместе с Заказчиком Задание на оценку;
составлен календарный план работ по оценке, каждый из этапов которого должен быть обеспечен необходимой для этого этапа информацией;
составлена калькуляция стоимости оценочных работ;
подготовлен и подписан Договор на оценку.
Данный этап оценки обязательно включает:
идентификацию объекта оценки: указывается полное наименование предприятия и сокращенное название, организационно- правовая форма, место регистрации, местоположение, отрасль производства, основные виды выпускаемой продукции ит. п.;
установление оцениваемых прав (чаще всего - права собственности) - это определение вида имущественных прав на предприятие, на материальные активы предприятия, на акционерный капитал, на оцениваемую долю участника в уставном капитале предприятия, на пакет акций предприятия или какой-либо иной интерес;
определение даты оценки. Это может быть дата, на которую выполнена последняя бухгалтерская отчетность предприятия, дата предполагаемой продажи предприятия, дата его осмотра, дата судебного разбирательства, связанная с разделением имущественного комплекса, и другие случаи;
определение даты предоставления отчета Заказчику: устанавливаются сроки проведения оценки и оговаривается дата предоставления отчета;
формулировку функции оценки - выявление, для каких целей Заказчику необходимо определение того или иного вида стоимости. Например, ему может быть нужна оценка для сделки купли-продажи, обмена, для выдачи кредита под залог имущества, для разрешения имущественного спора, для определения величины страховой суммы, для подтверждения стоимости вклада в уставный капитал, для проведения процедуры банкротства предприятия, при реструктуризации предприятия (слияние, поглощение, выделение), для оценки затрат по инвестиционному проекту, для оценки пакета акций, при разработке ТЭО и бизнес-плана, для оптимизации налогооблагаемой базы предприятия или других его целей;
формулировку цели оценки', она зависит от функции оценки.
На данном этапе выбирается тот вид стоимости, который соответствует назначению оценки. Основой формирования стоимости любого объекта собственности является его полезность. Теория оценки выделяет не-сколько элементов, формирующих стоимость: полезность, спрос, дефи-цитность предложения, отчуждаемость, охраноспособность в отноше-нии прав, относящихся к объекту оценки (для объектов интеллектуаль-ной собственности). В зависимости от выявленной функции в оценке бизнеса оценочная стоимость может быть различной (рыночной, инве-стиционной, ликвидационной, утилизационной, страховой, налогообла-гаемой, стоимостью воспроизводства, стоимостью замещения, стоимо-стью действующего предприятия, потребительной стоимостью, эффек-тивной стоимостью или фундаментальной стоимостью). Любой вид оценочной (т.е. рассчитанной оценщиком) стоимости не является исто-рическим фактом, поскольку оценка стоимости конкретного объекта собственности осуществляется в соответствии с выявленной функцией оценки на фиксированньїіі конкретный момент времени (на дату оцен-ки), но не фиксированной в пространстве. То есть в определениях оце-ночных стоимостей речь идет о сделке гипотетической, в отличие от сделки, фигурирующей в определении цены;
ознакомление с ограничительными условиями', при наличии какого-либо ограничения на этом этапе необходимо ознакомить Заказчика с ограничительными условиями.

2. Сбор, проверка и анализ информации

Всю полученную информацию для целей оценки бизнеса можно характеризовать с точки зрения:
требований, предъявляемых к информации;
содержания полученной информации;
способов представления информации.
Информация, используемая в процессе оценки , должна отвечать требованиям: достоверности, точности, комплексности. Так, используемая информация должна достоверно отражать ситуацию на предприятии, точно соответствовать целям оценки и комплексно учитывать внешние и внутренние условия функционирования оцениваемого предприятия.
Существуют различные пути организации информации: хронологический, журналистский, логический .
Хронологический путь организации информации предусматривает последовательный переход от прошлого к будущему (или от будущего к прошлому). Например, в отчете об оценке описание процесса производства начинается с изложения истории создания компании.
Журналистский путь организации предполагает размещать материал от более важного к менее важному. Например, при анализе финансовой информации, как правило, не имеет смысла описывать всю ретроспективную информацию, а внимание акцентируется на наиболее важных пропорциях или коэффициентах.
Логический порядок распределяет информацию от общего к частному или от частного к общему. Например, прежде чем перейти к анализу оцениваемой компании, проводится обзор макроэкономической ситуации, позволяющий определить инвестиционный климат в стране.
В настоящее время в России информационный рынок, связанный со сделками, развит слабо, поэтому сбор информации для оценки предприятия является наиболее трудоемкой частью всего процесса оценки.
Требования к информации, используемой при проведении оценки, а также к процедуре ее сбора и анализа сформулированы в
ФСО-1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки». Эта информация должна быть проверена на соответствие требованиям достаточности и достоверности, а также принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности в соответствии с ФСО-3. Для проверки достаточности и достоверности оценщик должен провести анализ информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
В ФСО-3 содержится раздел IV, представляющий требования к описанию информации, используемой при проведении оценки, в отчете об оценке:
в тексте отчета должны присутствовать ссылки на источники информации;
информация, предоставленная заказчиком, должна быть подписана и заверена;
экспертное мнение должно быть проанализировано.

3. Преобразование финансовой отчетности предприятия. Анализ его финансового состояния

На данном этапе оценки бизнеса с учетом полученной информации проводят ряд преобразований финансовой документации объекта оценки. Работа с внутренней финансовой документацией проводится по следующим направлениям: инфляционная корректировка, нормализация бухгалтерской отчетности и трансформация финансовой отчетности, а также оценивается деятельность предприятия за анализируемый ретро- период (выполняется расчет относительных показателей - финансовых коэффициентов и дается характеристика финансового состояния предприятия).
Суть инфляционной корректировки документации состоит в приведении ретроспективной информации за прошедшие периоды к сопоставимому виду.
Нормализация отчетности проводится для выявления доходов и расходов, характерных для нормально действующего бизнеса.
Трансформация отчетности - это корректировка счетов для приведения их к единым стандартам бухгалтерского учета.
Финансовая оценка предприятия характеризуется совокупностью показателей, отражающих процесс использования финансовых средств и результаты деятельности предприятия в целом.
Вычисление относительных показателей в процессе оценки позволяет выявить сильные и слабые стороны данного бизнеса, диспропорции в структуре капитала, уровень риска при инвестировании
средств в данный бизнес, базу для сравнения с компаниями-аналогами и решить многие другие вопросы.
В целях финансового анализа можно использовать большое количество коэффициентов, однако оценщик выбирает наиболее важные с его точки зрения показатели с учетом целей оценки. Рассчитанные коэффициенты сами по себе ни о чем не говорят. Полученные данные необходимо сравнить в динамике времени (по ряду периодов) или в динамике пространства (путем анализа предприятий-аналогов за один и тот же период).

4. Выбор уместных подходов и методов оценки, проведение необходимых расчетов

Какой-либо унифицированной формулы, с помощью которой можно было бы определить стоимость любой компании в любой конкретной ситуации, не существует. Это и понятно, поскольку ожидания владельцев относительно размера будущих выгод, риск, связанный с деятельностью компании, структура и состав ее активов уникальны для каждой компании. Поэтому для стоимостной оценки предприятий применяются различные концепции (затрат, рынка и дохода) и разработанные на их основе подходы и методы.
Теоретически каждая из концепций опирается на совокупность принципов соответствующей группы и порождает одноименный под-ход. Заметим, однако, что при определении Рыночной стоимости два принципа - замещения и НЭИ - закладываются в основу каждого под-хода независимо от используемой концепции.
На данном этапе оценки необходимо провести расчеты и описать результаты, полученные после использования выбранных мето- Дов .
При проведении оценки бизнеса в соответствии с рекомендациями теории оценки и Федеральных стандартов оценки (ФСО 1-3) используют все три подхода: Доходный, Затратный и Рыночный. Каждый подход при этом имеет большой спектр методов. При невозможности применения всех трех подходов оценки в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки в отчете необходимо указать причину неприменения какого-либо из них.
В целом все три подхода взаимосвязаны. На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости.

5. Согласование результатов и подготовка итогового заключения о стоимости

После того как оценщик выбрал различные методы нескольких классических подходов и применил их в оценке стоимости бизнеса, возникает необходимость проанализировать и согласовать результаты, по-лученные при их применении.
Поскольку всегда имеется некий разброс в численных значениях стоимостей, определенных разными подходами, то задача оценщика - дать объяснения этому разбросу, проанализировав его причины. Если какой-либо из подходов не использовался, то необходимо объяснить причину этого.
Таким образом, для получения окончательного заключения встает вопрос о выведении итогового значения оцениваемой стоимости бизнеса (или диапазона ее значений).
В ФСО-3 «Требования к отчету об оценке» в п. 8 раздела III «Требования к содержанию отчета об оценке» указывается, что «вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться» раздел «Согласование результатов».
Существенные факты, которые рассматривались и анализировались в отчете, должны быть кратко изложены в данном разделе. Здесь Оценщик должен взвесить приемлемость концепции стоимости (или нескольких концепций), т. е. насколько она подходит для оцениваемого объекта. При проведении согласования Оценщик еще раз проверяет, чтобы используемые рыночные данные были подтверждены в отчете ссылками на источники информации.
Окончательная оценочная стоимость никогда не является результатом усцедгкния, т. е. она не может быть получена путем суммирования всех оценочных стоимостей, полученных с применением различных подходов к оценке, а затем делением этой суммы на количество использованных подходов. Усреднение результатов различных методов не гарантирует правильного заключения о величине оцениваемой стоимости, так как в этом случае предполагается, что при выполнении оценки каждый подход дал одинаково надежный результат, что на практике встречается крайне редко. Она является скорее результатом профессионального суждения Оценщика об окончательной величине оценочной стоимости, которое он считает логичным и обоснованным и которое основывается на применении различных оценочных концепций. Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости оцениваемого предприятия в соответствии с поставленной перед Оценщиком задачей считается средневзвешенное усреднение.
19 В оригинальных материалах семинаров МБРР, подготовленных компанией Deloitte & Touchet, имеет место логическая ошибка. Там метод средневзвешенного усреднения представлен двумя методами с разными названиями:

«Существуют два базовых метода взвешивания:

  • Метод математического взвешивания;
  • Метод субъективного взвешивания.

Метод математического взвешивания использует процентное взвешивание....

При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, - выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика»
На наш взгляд, методологически некорректно разделять эти два метода взвешивания — математическое и субъективное взвешивание, представляя их как различные, так как, по сути, методика проведения взвешивания в обоих случаях идентична, и они, собственно, ничем не отличаются друг от друга. Для корректного процентного взвешивания также необходим профессиональный опыт оценщика. Никакой принципиальной разницы нет в том, в каком виде задаются весовые коэффициенты — в процентах или долях единицы. Важно только контролировать то, чтобы в сумме они давали или 100%, или единицу, что понимается не всеми оценщиками.
Таким образом, «различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, долж-но определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, рассчитанных по всем приме-ненным методам. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, - ключевое на заключительном этапе оценки» .
Как отмечалось, на идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три классических подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несо-вершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потен-циальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости, кото-рые Оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласо-вания .
Для определения удельного веса (в процентах или долях единицы) для каждого результата применения метода каждого оценочного подхода необходимо проведение количественного и качественного анализа, учитывающего следующие факторы:
Цель оценки и предположительное использование ее результатов.
Применяемый вид (стандарт) стоимости (например, Обоснованная рыночная стоимость или Инвестиционная стоимость).
Характер оцениваемой доли собственности (например, если оценивается миноритарный пакет акций компании, то будет неуместно придавать большой вес Имущественному подходу).
Количество и качество данных, подкрепляющих этот метод.
Характер бизнеса и его активов.
Уровень контроля рассматриваемой доли собственности;
Уровень ее ликвидности.
Учет всех этих факторов дает возможность корректно произвести взвешивание и в конечном итоге вывести обоснованное заключение.
Хочется еще раз подчеркнуть, что стоимость бизнеса, указанная как итог в отчете, - это мнение независимого оценщика, и не более того.
Покупатель имеет полное право с этим мнением не согласиться и в процессе переговоров предложить свою цену. Таким образом, цена сделки может достаточно серьезно отличаться от стоимости, которую определил оценщик в отчете. Причин для этого может быть много, например, цена может зависеть от целей, стоящих перед покупателем, его субъективных мотиваций, особенностей планируемой или проведенной сделки.
На Западе, как правило, оценочная стоимость компании незначительно отличается от цены заключаемой сделки. В российской дейст-вительности это расхождение часто составляет более 30%. Тем не менее грамотное и подтвержденное расчетами заключение оценщика, имеющего хорошую репутацию, может стать дополнительным аргументом при переговорах с потенциальным покупателем.

6. Подготовка (оформление) отчета об оценке
Одним из наиболее важных этапов работы по оценке предприятия является оформление отчета. При написании отчета необходимо изложить логику проведенного анализа, зафиксировать все важные моменты оценки и подготовить отчет в таком виде, чтобы Заказчик при желании мог повторить анализ и прийти к заключению, которое сделал оценщик.
Требования к отчету представлены в Ф3-135 и ФСО-3. Однако стоит также кратко отметить особенности составления отчета об оценке, характерные для международной оценочной практики.
Отчет об оценке составляется в письменном виде. Содержание этого документа может быть различным в зависимости от предполагаемого назначения. Существует три основных типа отчета', в форме письма (краткий), часто называемый экспертным заключением, отчет стандартной формы и полный повествовательный отчет.
Краткий отчет является заявлением оценщика о величине стоимости. Здесь отсутствует какая-либо дополнительная информация, какой-либо анализ собранных и использованных оценщиком данных. Такой отчет имеет ограниченное использование и применяется чаще всего в двух случаях: если заказчик уверен в квалификации и опыте оценщика и если объект оценки очень прост.
Отчет стандартной формы используется в международной практике при оценке стандартной жилой недвижимости (квартиры, кот-теджи, таун-хаусы и т.п.), а также он мог бы использоваться при прове-дении массовой оценки.
Повествовательный отчет позволяет оценщику наиболее полно обосновать свое мнение и убедить читателя отчета в правильности своих умозаключений и приведенных численных результатов.
В ФСО-3 «Требования к отчету об оценке» отчет об оценке определяется как «документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки».
При подготовке отчета об оценке оценщик должен следовать формальным требованиям, изложенным в ФСО-3. В разделе II изложены следующие требования к составлению отчета об оценке:

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности)',
информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, сущест-венная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть под-тверждена (принцип обоснованности);
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности):
состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (прин-
Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.
Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей».
Нормативные требования к содержанию отчета об оценке изложены в разделе III ФСО-3:

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:
а)    основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться: общая информация, идентифицирующая объект оценки; результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговая величина стоимости объекта оценки;
б)    задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
в)    сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.
Сведения о заказчике:
о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.
Сведения об оценщике:
об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оце-ночной деятельности, сведения о страховании гражданской ответствен-ности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также орга-низационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата при-своения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;
информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
г)    допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;
д)    применяемые стандарты оценочной деятельности. В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;
е)    описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:
количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обремене- ниях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;
количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
информация о текущем использовании объекта оценки;
другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;
ж)    анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;
з)    описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;
и)    согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов. При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в
рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.
9. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количе-ственные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии)».
Требования к содержанию отчета об оценке определяют структуру отчета, которая, независимо от целей оценки, обычно состоит из нескольких разделов. Предложим следующие основные разделы отчета:

  • Титульный лист.
  • Письмо (резюме) на имя Заказчика, указывающее итоговое значение оцениваемой стоимости объекта оценки.
  • Оглавление.
  • Основные факты и выводы (краткое изложение): идентификация объекта оценки, цель оценки и ее назначение, определение вида оцениваемой стоимости; используемые стандарты оценки, дата оценки, набор оцениваемых прав, сведения о Заказчике и Оценщике, основные предположения и ограничивающие условия и т.д.
  • Общеэкономический анализ.
  • Анализ отрасли, к которой относится деятельность оцениваемого бизнеса.
  • Анализ региона, где расположено предприятие.
  • Полное описание объекта оценки: история объекта; анализ среды местоположения объекта; данные о городе (районе), данные об окружении; зонирование и т.п.
  • Преобразование бухгалтерской отчетности и анализ финансового состояния предприятия посредством расчета относительных ко-эффициентов.
  • Определение стоимости объекта Затратным подходом.
  • Определение стоимости объекта Сравнительным подходом.
  • Определение стоимости объекта Доходным подходом.
  • Согласование и определение итоговой величины стоимости.
  • Ограничивающие условия. Включение данного раздела призвано обеспечить защиту интересов оценщика, а также предотвратить возможное непонимание со стороны Заказчика и прочих пользователей отчета.
  • Сертификация оценки, в которой содержится заявление оценщика относительно своей объективности и беспристрастности, проявленных при проведении оценки .
  • Использованная литература.
  • Документы, на основании которых оценщиком были выявлены количественные и качественные характеристики объекта оценки.
  • Документы, подтверждающие квалификацию оценщика.

Исходя из целей оценки и специфики объекта, в структуру отчета могут быть внесены некоторые изменения.

Источник информации: Касьяненко Т.Г.. Преобразование финансовой отчетности предприятия для целей оценки бизнеса : учеб. пособие / Т.Г. Касьяненко. - СПб. : Изд-во СПбГУЭФ,2011.- 167 с.
 

Поиск
Форма входа
Новости сайта
Мини-чат
Статистика

Онлайн всего: 3
Гостей: 3
Пользователей: 0