Вернуться к оглавлению методички «Операции с недвижимостью»

3.6. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О РЕНТЕ И РЕНТА НА УСЛОВИЯХ ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ

В обороте жилой недвижимости в дополнение к договорам купли-продажи и дарения все чаще применяются договоры ренты. В настоящее время эта договорная форма хорошо подходит к операциям, когда собственником жилья является пожилой человек или лицо с ограниченными доходами, которое желает улучшить свое материальное положение за счет использования своей (жилой) недвижимости.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущеcтво периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в другой форме.

Срок выплаты ренты может быть установлен по договору:

• бессрочно (постоянная рента);
• на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Договор ренты с отчуждением недвижимого имущества заключается в нотариальной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами регистрации прав на недвижимость.

Рента - это обременение недвижимого имущества, которое передается вместе с имуществом при всех последующих сделках с обремененным имуществом, т.е. при продаже обремененной рентой квартиры, обязательство выплачивать ренту переходит к новому собственнику. При этом лицо, передавшее другому лицу обремененное рентой имущество, несет перед получателем ренты субсидиарную ответственность (т. е. ответственность второй очереди, дополнительную) с новым собственником. Ответственность лица, передавшего другому лицу обремененное рентой имущество, может быть повышена до солидарной (т. е. равной ответственности получателя имущества), если это предусмотрено договором или законом.

Дополнительно к обязательству выплачивать ренту, для получателя имущества договором может быть предусмотрена обязанность оплатить получаемое имущество. В этом случае к договору ренты применяются и положения ГК РФ о договоре купли-продажи, не противоречащие существу договора ренты.

Если имущество передается плательщику ренты без дополнительной платы, к договору ренты применяются также положения ГК РФ о договоре дарения, не противоречащие существу договора ренты.

Рента выплачивается в денежной форме, если договором ее предусмотрено иное, законом установлен порядок индексации ее размера пропорционально росту минимальной оплаты труда в стране.

Обязанность выплаты ренты является денежным обязательством, в связи с этим при просрочке в уплате ренты получатель имеет предусмотренное законом право на получение процентов на просроченные к уплате суммы. Получатель ренты, передавший жилье, также получает право залога на это имущество в обеспечение выполнения обязательств плательщика ренты.

Постоянная рента может быть выкуплена как по требованию (инициативе) плательщика, так и по инициативе получателя, в случаях и на условиях, специально оговоренных в законе (ст. 592, 593 ГК РФ); после выкупа ренты недвижимое имущество освобождается от данного обременения. В случае, когда выкупная цена не оговорена договором, она определяется как годовая сумма рентных платежей - когда имущество передавалось за дополнительную плату, - и сумму годовых платежей плюс цена переданного имущества - когда имущество передавалось без дополнительной платы.

В случае, когда оплата ренты производится не в денежной форме, а путем обеспечения жизненных потребностей получателя ренты, сделка оформляется договором пожизненного содержания с иждивением.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществить пожизненное содержание с иждивением гражданина и(или) указанного им третьего лица (лиц). К этому договору в полной мере применяются все положения ГК РФ о договоре ренты, за исключением особых положений, предусмотренных параграфом 4 главы 33 ГК РФ.

Пожизненное содержание с иждивением может осуществляться в форме обеспечения потребностей в жилище, питании, одежде, медицинском уходе и др., например, оплате ритуальных услуг. При этом потребности в жилье могут обеспечиваться правом проживания в переданном по данному договору жилом помещении. Договором должна быть определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением; договором также может быть предусмотрена замена содержания на выплату периодических платежей в денежной форме.

Право плательщика ренты на использование и отчуждение имущества, переданного ему по договору пожизненного содержания с иждивением, ограничено предварительным согласием получателя ренты, а также обязанностью принимать меры к недопущению снижения стоимости данного имущества в период действия договора.

Обязательства выплаты пожизненной ренты и предоставления пожизненного содержания с иждивением прекращаются со смертью получателя ренты.

При существенном нарушении плательщиков ренты своих обязательств, получатель ренты вправе потребовать возврата переданного им недвижимого имущества, или уплаты ему выкупной цены ренты. В этом случае плательщик ренты не может требовать возврата истраченного им на содержание и иждивение получателя ренты.