|
Задачи - оценка недвижимости
|
|
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:33 | Сообщение # 1 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| В данной теме оказывается студентам помощь в решении задач по ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ (зданий, земельных участков).
ПРАВИЛА ДАННОЙ ТЕМЫ!!!
Если не можете решить задачу или ответить на какой-либо вопрос теста по данной тематике, пишите здесь. По мере своих сил и возможностей, постараемся вам помочь.
Если задачу нельзя написать в тексте сообщения или она имеет табличную форму, то к сообщению прикрепляйте файл в формате word или excel.
Но, есть ограничения:
1. Писать в одном сообщении не более одной задачи, вопроса
2. Слишком объемные задачи в рамках форума бесплатно решаться не будут
3. Скорость получения ответа зависит от уровня нашей загруженности (от 1 до 6 дней)
На форуме мы помогаем разобраться в решении задач, а НЕ полностью их решаем.
Под словом "помогаем" предполагается:
1) что вы сами пытались решить эту задачу, но у вас не получилось с ней разобраться.
2) вы пишите на форуме условие задачи и то решение, которым вы попытались ее решить
3) если это решение неверное, то мы помогаем направить вас в "нужном русле", то есть подсказать ход решения, формулу, исправить ошибки в ваших расчетах и т.д.
Если же вам требуется полностью решенная задача "от и до" с расписыванием всех формул и окончательным расчетом, то это уже коммерческая услуга, которую необходимо оплачивать. Для этого отправляйте условие задач по адресу: expert.rsa@mail.ru
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| coolbaratynec2013 | Дата: Суббота, 30.04.2016, 15:52 | Сообщение # 321 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 2
Статус: Offline
| Здравствуйте) буду признательна Вам в коррекции решения нескольких задач, не знаю что я сделала не так, заранее большое спасибо)
Задача 1: Рассчитать суммарную будущую стоимость денежного потока, накапливаемого под 9 % годовых. Денежный поток возникает в конце года. 1ый год- 200 руб; 2ой год - 800 руб; 3й год - 0 руб; 4й год - 100 руб.
Решение:
1) 200 * [FV]1^(9%) = 200*0.917=183.4 тыс.руб ;
2) 800* [FV]*2^(9%) =800*0.842=673.6 тыс.руб
3)100* [FV]*4^(9%) =100*0.708=70.8 тыс.руб
Суммарная будущая стоимость: 183,4+673,6+70,8=927,8 тыс.руб
Задача 2: Коттедж стоимостью 1400 тыс.руб. куплен в рассрочку на 10 лет под 20% годовых. Какова стоимость ежегодного равновеликого взноса при погашении долга?
Решение:
1400 *[PMT/PVA] 10^(20%)=1400/4.192=333.97 тыс.руб
Задача 3:
Рассчитать величину долга банку, если самоамортизирующийся кредит выдан под 15% годовых и осталось внести в течение 3х лет в конце года под 450 тыс.руб.
Решение:
450 [FV]3^(15%)= 450 *1,521 =684,45 тыс.руб
Задача 4: Рассчитать фактор текущей стоимости авансового аннуитета, возникающего:
- 5 раз при ставке дисконта - 15%;
- 8 раз при ставке дисконта - 8%;
- 14 раз при ставке дисконта - 6%
Решение: ????
[ PVA] ; K (n-1) +1
n-1: 5-1=4^(15%)=2.855+1=3.855;
8-1=7^(8%)=5.206+1=3.206;
14-1=13^(6%)=8.853+1=9.853
|
| |
| |
| bang92 | Дата: Суббота, 30.04.2016, 17:12 | Сообщение # 322 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
| помогите, пожалуйста, срочно!!!!
Оценить офисную недвижимость площадью 400м.кв. Годовая ставка арендной платы 300 за 1 м.кв.
Объект Величина дохода Вид дохода Цена
сделки
офис 100 000 ПВД 1 000 000
магазин 120 000 ПВД 1 300 000
гостиница 150 000 ДВД 1 500 000
офис 130 000 ПВД 1 200 000
офис 180 000 ДВД 2 000 000
Сообщение отредактировал bang92 - Суббота, 30.04.2016, 17:38 |
| |
| |
| Katerinakokoza | Дата: Четверг, 12.05.2016, 17:58 | Сообщение # 323 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 4
Статус: Offline
| Здравствуйте! Помогите пожалуйста решить две задачи:
1. Определить неустранимый функциональный износ. Анализ местного рынка недвижимости показал, что наличие электрообогрева полов дает возможность увеличить годовую арендную плату на 20000 рублей за 1 м2 . Площадь здания – 700 м2, Стоимость системы электрообогрева полов при строительстве здания – 100 млн. руб. Коэффициент капитализации для здания – 12%.
2. Произвести расчет потери стоимости здания,связанное с внешним износом. Повышение уровня шума и запыленности обусловили снижение чистой арендной платы за имущественный комплекс (здание, земля) прилегающий к транспортной магистрали на 500 рублей в месяц за 1 м2. Площадь здания – 600 м2. Доход от здания составляет 80-% доходов всего имущественного комплекса. Коэффициент капитализации для здания составляет – 12%.
Заранее очень благодарна!
Сообщение отредактировал Katerinakokoza - Четверг, 12.05.2016, 23:23 |
| |
| |
| vel9vel | Дата: Воскресенье, 22.05.2016, 09:50 | Сообщение # 324 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 5
Статус: Offline
| подскажите хоть какой формулой воспользоваться.Помогите.
Рассчитайте стоимость объекта недвижимости,если чистый операционный доход в год равен 17500долл..,безрисковая ставка -4,5%
Премии за риск вложения в недвижимость-3,5%
Премия за риск низкой ликвидности-2%
Премия за риск инвестиционного менеджмента 4,2%
Стоимость данного объекта по прогнозам снизится через 5 лет на 20%
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Воскресенье, 22.05.2016, 21:45 | Сообщение # 325 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата vel9vel (  ) подскажите хоть какой формулой воспользоваться.Помогите.
Рассчитайте стоимость объекта недвижимости,если чистый операционный доход в год равен 17500долл..,безрисковая ставка -4,5%Премии за риск вложения в недвижимость-3,5%
Премия за риск низкой ликвидности-2%
Премия за риск инвестиционного менеджмента 4,2%
Стоимость данного объекта по прогнозам снизится через 5 лет на 20%
Стоимость = ЧОД/Ставка капитализации
Если стоимость недвижимости уменьшается, то знак"+".
R кап = R дох кап + Δ· R нормвозвр
R кап – ставка капитализации;
R дох кап – норма дохода на капитал;
R норм возвр- норма возврата капитала.
Δ = доля, на которую планируется уменьшение стоимости объекта оценки
Норма возврата на капиталрассчитывается по методу Ринга по формуле:
Норма возврата на капитал = 1/n = 1/5 *100 = 20%
где n – остаточный срок жизни объекта, лет
R кап = R дох кап + Δ· R норм возвр = (4,5+3,5+2+4,2) + 0,2*20 = ...
Стоимость = 17500/R кап = ....
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| vel9vel | Дата: Среда, 01.06.2016, 07:46 | Сообщение # 326 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 5
Статус: Offline
| Рассчитать стоимость недвижимости, если действительный валовый доход равен 58000, потенциальный валовый доход равен 78000, операционные расходы равны 1100 в месяц, ставка капитализации 12%
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 01.06.2016, 10:18 | Сообщение # 327 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата vel9vel ( ) Рассчитать стоимость недвижимости, если действительный валовый доход равен 58000, потенциальный валовый доход равен 78000, операционные расходы равны 1100 в месяц, ставка капитализации 12%
ЧОД = ДВД - Операционные расходы = 78000 - (1100*12) = ...
Стоимость недвижимости = ЧОД / Ставка капитализации = ...
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 01.06.2016, 10:49 | Сообщение # 328 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Методика расчета стоимости недвижимости методом капитализации:
ПВД = общий потенциальный доход
ДВД = ПВД - потери от недозагрузки
ЧОД = ДВД - Операционные расходы
Стоимость = ЧОД/Ставка капитализации
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| vel9vel | Дата: Среда, 01.06.2016, 10:49 | Сообщение # 329 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 5
Статус: Offline
| Спасибо вам за помощь. Впереди экзамены. Очень много задач решаем. Помогите хоть с формулой ещё на одну задачу.
Рассчитайте стоимость объекта недвижимости,если восстановительная стоимость равна 1500000,признаком функционального и внешнего износа не выявлено, эффективный возраст объекта- 5 лет, хронологический возраст объекта-10 лет, физическая жизнь здания-100лет. Рыночная стоимость земельн.участка-1000000
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 01.06.2016, 10:58 | Сообщение # 330 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата vel9vel ( ) Рассчитайте стоимость объекта недвижимости,если восстановительная стоимость равна 1500000,признаком функционального и внешнего износа не выявлено, эффективный возраст объекта- 5 лет, хронологический возраст объекта-10 лет, физическая жизнь здания-100 лет. Рыночная стоимость земельного участка-1000000
Стоимость недвижимости = (Восстановительная стоимость - Накопленный износ) + Стоимость земельного участка
Накопленный износ = Физический износ + Функциональный износ + Внешний износ
Функциональный и внешний износы = 0
Физический износ определим по методу срока жизни = Эффективный возраст / Физическая жизнь здания = 5/100 = 0,05 или 5%
Стоимость недвижимости = (1 500 000 - 5%) + 1 000 000 = ...
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| vel9vel | Дата: Среда, 01.06.2016, 11:20 | Сообщение # 331 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 5
Статус: Offline
| А хронологический возраст объекта 10лет, в формуле нет?
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 01.06.2016, 11:26 | Сообщение # 332 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата vel9vel ( ) А хронологический возраст объекта 10 лет, в формуле нет?
Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону.
В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Если неизвестен эффективный возраст здания, то в формуле используется хронологический. Но в данном случае нам известны оба показателя, поэтому для более точного расчета используем эффективный возраст.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| vel9vel | Дата: Среда, 01.06.2016, 11:38 | Сообщение # 333 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 5
Статус: Offline
| Я очень вам благодарна.Спасибо.
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Пятница, 05.08.2016, 13:54 | Сообщение # 334 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата Katerinakokoza ( ) 2. Произвести расчет потери стоимости здания,связанное с внешним износом. Повышение уровня шума и запыленности обусловили снижение чистой арендной платы за имущественный комплекс (здание, земля) прилегающий к транспортной магистрали на 500 рублей в месяц за 1 м2. Площадь здания – 600 м2. Доход от здания составляет 80-% доходов всего имущественного комплекса. Коэффициент капитализации для здания составляет – 12%.
Потери в месяц = 500 *600 *0,8 = 240000 руб./мес.
Потери в год = 240000 * 12 мес. = 2 880 000 руб./год
Потери, связанные с внешним износом = 2 880 000 /0,12 = ...
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| iavdeeva1087 | Дата: Суббота, 17.09.2016, 20:40 | Сообщение # 335 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
| Всем привет! Помогите решить задачу.
Условие: оценивается торговый центр. текущая ставка капитализации 11%. Требуется рассчитать ставку дисконтирования для объекта, если известно, что в теч. 5-ти летнего прогнозного периода ожидается рост доходов от аренды на 20% и снижение ставок капитализации на 0,5 процентных пункта.
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Понедельник, 19.09.2016, 13:59 | Сообщение # 336 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата iavdeeva1087 ( ) Условие: оценивается торговый центр. текущая ставка капитализации 11%. Требуется рассчитать ставку дисконтирования для объекта, если известно, что в теч. 5-ти летнего прогнозного периода ожидается рост доходов от аренды на 20% и снижение ставок капитализации на 0,5 процентных пункта.
Ставка дисконтирования = Коэффициент капитализации+ Долгосрочные темпы роста доходов
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| doroshe2012 | Дата: Четверг, 20.10.2016, 13:39 | Сообщение # 337 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 4
Статус: Offline
| Здравствуйте, помогите, пожалуйста с решением задачи. Нужно рассчитать рыночную стоимость коммерческого здания на земельном участке в собственности для целей купли продажи. Применить все три подхода. В целом как её решить мне понятно. Проблема с определением общего накопленного износа. Его предлагают определить методом срока жизни, но в условии есть только возраст здания - 5лет. Нормативного срока эксплуатации нет. Как быть в этом случае?
Задача целиком в прикрепленном файле. Данные для затратного подхода во второй таблице.
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Четверг, 20.10.2016, 14:19 | Сообщение # 338 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата doroshe2012 ( ) Проблема с определением общего накопленного износа. Его предлагают определить методом срока жизни, но в условии есть только возраст здания - 5лет. Нормативного срока эксплуатации нет. Как быть в этом случае?
Видимо предполагается, что вы должны найти нормативный срок эксплуатации для данного здания по ГОСТам или иным нормативным документам. В среднем нормативный срок для такого здания составляет 100-150 лет в зависимости от группы капитальности.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| doroshe2012 | Дата: Пятница, 28.10.2016, 00:19 | Сообщение # 339 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 4
Статус: Offline
| Спасибо большое за помощь 
|
| |
| |
| mels9 | Дата: Понедельник, 07.11.2016, 03:09 | Сообщение # 340 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
| Помогите пожалуйста.определить стоимость офисной недвижимости ,обеспечивающий поток доходов в течение 8 лет 250 ден.ед.предполагаемая безрисковая ставка (доходность ценных бумаг)6%норма отдачи на инвестиции 15%. назовите метод коэффициента капитализации с учетом возраста капитала.
|
| |
| |
