|
Задачи - оценка недвижимости
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:33 | Сообщение # 1 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| В данной теме оказывается студентам помощь в решении задач по ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ (зданий, земельных участков).
ПРАВИЛА ДАННОЙ ТЕМЫ!!!
Если не можете решить задачу или ответить на какой-либо вопрос теста по данной тематике, пишите здесь. По мере своих сил и возможностей, постараемся вам помочь.
Если задачу нельзя написать в тексте сообщения или она имеет табличную форму, то к сообщению прикрепляйте файл в формате word или excel.
Но, есть ограничения:
1. Писать в одном сообщении не более одной задачи, вопроса
2. Слишком объемные задачи в рамках форума бесплатно решаться не будут
3. Скорость получения ответа зависит от уровня нашей загруженности (от 1 до 6 дней)
На форуме мы помогаем разобраться в решении задач, а НЕ полностью их решаем.
Под словом "помогаем" предполагается:
1) что вы сами пытались решить эту задачу, но у вас не получилось с ней разобраться.
2) вы пишите на форуме условие задачи и то решение, которым вы попытались ее решить
3) если это решение неверное, то мы помогаем направить вас в "нужном русле", то есть подсказать ход решения, формулу, исправить ошибки в ваших расчетах и т.д.
Если же вам требуется полностью решенная задача "от и до" с расписыванием всех формул и окончательным расчетом, то это уже коммерческая услуга, которую необходимо оплачивать. Для этого отправляйте условие задач по адресу: expert.rsa@mail.ru
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ka3nka118 | Дата: Вторник, 05.09.2017, 09:58 | Сообщение # 381 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 5
Статус: Offline
| Здравствуйте! Помогите решить задачу: От объекта ожидается поток арендной платы по 35000 ден.ед. на протяжении 6 лет, затем перепродажа объекта за 220000 ден.ед. Объект обременен ипотекой 100000 ден.ед. Кредит выдан на 10 лет под 12% годовых. Средняя доходность инвестора 15%. Рассчитать рыночную стоимость недвижимости.
1. 35000*1/(1+0,15)^1=30434
2. 35000*1/(1+0,15)^2=26465
3. 35000*1/(1+0,15)^3=23013
4. 35000*1/(1+0,15)^4=20011
5. 35000*1/(1+0,15)^5=17401
6. 35000*1/(1+0,15)^6=15131
Текущая стоимость денеж.потоков = 132455
Текщая стоимость реверсии 220000*1/(1+0,15)^6=95112
Подскажите в каком направлении двигаться дальше???
Сообщение отредактировал ka3nka118 - Вторник, 05.09.2017, 16:08 |
| |
| |
| ab_potapov | Дата: Воскресенье, 01.10.2017, 14:14 | Сообщение # 382 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
| Цитата ka3nka118 (  ) Здравствуйте! Помогите решить задачу: От объекта ожидается поток арендной платы по 35000 ден.ед. на протяжении 6 лет, затем перепродажа объекта за 220000 ден.ед. Объект обременен ипотекой 100000 ден.ед. Кредит выдан на 10 лет под 12% годовых. Средняя доходность инвестора 15%. Рассчитать рыночную стоимость недвижимости........
V(стоимость объекта)=M(заемные средства)+E(свои);
ЧОДобщий=ЧОД на свои деньги+ЧОД на обслуж кред -традиционные формулы ипотечно-инвестиционного анализа.
1.1. Считаем сколько отдаем за кредит в год: 100000*функция (взнос на амортизацию единицы, 10л,12%-ставка кредита)=100000*0,17698=17700
1.2. Сколько из общего ежегодного дохода приходится на собств капитал: 35000-17700(из п.1)=17300
1.3. Далее находим текущую стоимость ежегодных доходов на собст капитал(п.2) за 6 лет: PVA(текуш стоим аннуитета)=17300*фун-я (текущ стоим аннуитета; 6л, 15%-т.к. считаем по доходности инвестора)=17300*3,78=65471.
Этап 2, считаем реверсию.
2.1. V реверсии=доход от продажи-остаток долга
2.2. Остаток долга=текущая стоимость платежей по кредиту за оставшиеся 4 года на момент продажи объекта. PV(за 7,8,9,10год)=17700*фун-я(текущ стоим аннуитета; 4г;12%-т.к. кредит)=17700*3,04=53761
2.3. V реверсии=220000-53761=166238
2.4. Далее п.2.3. приводим к настоящему моменту. PV реверсии=166238*ф-я(текущ стоим единицы; 6л;15 =166238*0,4323=71869
3. Складываем итог п1.(текущую стоимость доходов на собств капитал), п.2 (текущ стоим реверсии) и величину кредита. V объекта=65471+71869+100000=237340.
Как я вижу. Если что не так, пожалуйста поправьте.
Сообщение отредактировал ab_potapov - Воскресенье, 01.10.2017, 14:32 |
| |
| |
| lilia-15 | Дата: Среда, 25.10.2017, 20:34 | Сообщение # 383 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 5
Статус: Offline
| Здравствуйте! помогите решить задачу.
Среднерыночная ставка арендной платы за квартиру составляет 20 000 рублей в месяц. Расходы по оплате коммунальных платежей и поддержанию квартиры в надлежащем виде 4000 рублей в месяц. Владелец квартиры сдает ее в среднем 11 месяцев в году. Найти рыночную стоимость квартиры по следующим данным:
- доходность еврооблигаций РФ - 9%;
- ожидаемый уровень инфляции - 13%;
- среднерыночный срок экспозиции - 2 месяца;
- ожидаемый рост арендной платы - 15%;
- уровень предпринимательского риска - 2%;
- ожидаемый рост коммунальных платежей - 13%
- срок владения квартирой - 5 лет.
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 25.10.2017, 20:37 | Сообщение # 384 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата lilia-15 ( ) Среднерыночная ставка арендной платы за квартиру составляет 20 000 рублей в месяц. Расходы по оплате коммунальных платежей и поддержанию квартиры в надлежащем виде 4000 рублей в месяц. Владелец квартиры сдает ее в среднем 11 месяцев в году. Найти рыночную стоимость квартиры по следующим данным:- доходность еврооблигаций РФ - 9%;
- ожидаемый уровень инфляции - 13%;
- среднерыночный срок экспозиции - 2 месяца;
- ожидаемый рост арендной платы - 15%;
- уровень предпринимательского риска - 2%;
- ожидаемый рост коммунальных платежей - 13%
- срок владения квартирой - 5 лет.
Стоимость = ЧОД/Ставка капитализации
ЧОД в год = 20000*11 - (4000*12) = ....
Ставка капитализации определяется методом кумулятивного построения
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| lilia-15 | Дата: Среда, 25.10.2017, 22:02 | Сообщение # 385 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 5
Статус: Offline
| ОценщиЦа, большое спасибо! Можно задам еще один вопрос, не понимаю один момент
Мое решение:
ЧОД в год = 172 000
Срок владения квартирой указан по условию 5 лет. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). При определении ставки капитализации методом кумулятивного построения все данные в % мы складываем 9+13+15+2+13=52%
Тогда ставка капитализации будет равна 52%+20%=72%
Вопрос (прошу прощения, если совсем глупый, но надо разобраться) куда девать среднерыночный срок экспозиции равный 2 месяцам (по условию)?
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 25.10.2017, 22:09 | Сообщение # 386 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата lilia-15 ( ) ЧОД в год = 172 000Срок владения квартирой указан по условию 5 лет. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). При определении ставки капитализации методом кумулятивного построения все данные в % мы складываем 9+13+15+2+13=52%
Тогда ставка капитализации будет равна 52%+20%=72%
Вопрос (прошу прощения, если совсем глупый, но надо разобраться) куда девать среднерыночный срок экспозиции равный 2 месяцам (по условию)?
Нельзя все складывать для расчета ставки капитализации, там половина данных не нужно. Формула:
i = io + iс + iл + i in + n к
где
io – безрисковая ставка процента, %;
iс – общерыночный риск, %;
iл – премия на низкую ликвидность, %;
iin – премия за качество менеджемента, %;
nк – норма возврата на капитал, %.
Срок экспозиции нужен для расчета премии на низкую ликвидность.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| lilia-15 | Дата: Среда, 25.10.2017, 23:01 | Сообщение # 387 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 5
Статус: Offline
| ОценщиЦа, огромное спасибо за разъяснения. Вроде разобралась) На лекциях толком ничего не объяснили что к чему, а задачу методом кумулятивного построения на зачет задали.
ОценщиЦа, пожалуйста, проверьте ход моего решения (если не трудно)
ЧОД в год = 172 000 руб.
Возврат капитала 100:5=20%
Премия за низкую ликвидность (0.09х2):12=0.015=1.5%
Безрисковая ставка 9%
Общерыночный риск 13%
Премия за качество менеджмента 2%
Ставка капитализации=9+13+1.5+2+20=45.5%=0.455
Стоимость=172 000 : 0.455=378 022 руб.
Теперь правильно?
|
| |
| |
| eugshestakova | Дата: Пятница, 03.11.2017, 12:38 | Сообщение # 388 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
| Добрый день, подскажите решение задачи.
Необходимо посчитать и представить информацию по следующему кейсу (формат представления информации на ваше усмотрение).
Арендатор планирует взять в аренду площадь в БЦ
GBA=24 000 кв.м
GLA=18 000 кв.м
Срок аренды 5 лет
Индексация 12% в год
Базовая ставка аренды - 21 500 руб./кв.м в год без НДС и операционных расходов
Оплата авансом ежегодно. Во втором году частично компенсируют затраты на отделку в размере 5900 руб./кв.м GLA (единовременно).
Арендатор рассматривает возможность купить эти площади и просит дать ему предложение по цене, исходя из доходности в 10%.
|
| |
| |
| sofyatikhonova18 | Дата: Вторник, 07.11.2017, 00:27 | Сообщение # 389 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
| Помогите пожалуйста решить задачу! Буду безмерно благодарна!
Определить стоимость склада методом дисконтирования денежных потоков. Прогнозная величина денежного потока от сдачи в аренду: 1 год – 60 000 дол., 2 год – 65 000 дол., 3 год - 68 000 дол., 4 год – 70 000 дол., 5 год – 72 000 дол. Арендная плата выплачивается в начале года. Ожидается, что после пятого года арендная плата будет расти на 4% в год. Ставка дисконтирования для арендных платежей 20%. Стоимость склада в послепрогнозный период рассчитывается методом капитализации дохода первого года послепрогнозного периода. Коэффициент капитализации 18%.
|
| |
| |
| Оська1652 | Дата: Вторник, 07.11.2017, 13:52 | Сообщение # 390 |
 Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 3
Статус: Offline
| Пожалуйста помогите решить задачу.
Оцениваемое здание имеет площадь 3500 кв м.Аналогичный объект имеет площадь 3500 кв.м и восстановительную стоимость 600 тыс.дол. Затраты на фундамент аналога составляет 5%. Определите стоимость фундамента оцениваемого здания
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Вторник, 07.11.2017, 14:08 | Сообщение # 391 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата sofyatikhonova18 ( ) Определить стоимость склада методом дисконтирования денежных потоков. Прогнозная величина денежного потока от сдачи в аренду: 1 год – 60 000 дол., 2 год – 65 000 дол., 3 год - 68 000 дол., 4 год – 70 000 дол., 5 год – 72 000 дол. Арендная плата выплачивается в начале года. Ожидается, что после пятого года арендная плата будет расти на 4% в год. Ставка дисконтирования для арендных платежей 20%. Стоимость склада в послепрогнозный период рассчитывается методом капитализации дохода первого года послепрогнозного периода. Коэффициент капитализации 18%.
Стоимость склада = Текущая стоимость денежных доходов + Текущая стоимость склада в послепрогнозный период
Текущая стоимость денежных доходов (авансовые платежи определяется по формуле):
PV = FV* 1/(1+R) n-1
PV1 = 60000* 1/(1+0,20) 1-1 = ...
PV2 = 65000* 1/(1+0,20) 2-1 = ...
PV3 = 68000* 1/(1+0,20) 3-1 = ...
PV4 = 70000* 1/(1+0,20) 4-1 = ...
PV5 = 72000* 1/(1+0,20) 5-1 = ...
Стоимость склада в послепрогнозный период = Доход первого года послепрогнозного периода / Коэффициент капитализации = 72000*(1+0,04)/0,18 = 416000
Текущая стоимость склада в послепрогнозный период = 416000 * 1/(1+0,20)5 = ....
Далее для получения стоимости склада все складываем = PV1+PV2+PV3+PV4+PV5 + Текущая стоимость склада в послепрогнозный период
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Вторник, 07.11.2017, 14:11 | Сообщение # 392 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата Оська1652 ( ) Оцениваемое здание имеет площадь 3500 кв м.Аналогичный объект имеет площадь 3500 кв.м и восстановительную стоимость 600 тыс.дол. Затраты на фундамент аналога составляет 5%. Определите стоимость фундамента оцениваемого здания
Стоимость фундамента здания = 600*5% = ...
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| Оська1652 | Дата: Вторник, 07.11.2017, 14:34 | Сообщение # 393 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 3
Статус: Offline
| Значит восстановительная стоимость и обычная стоимость это одно и тоже?
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Вторник, 07.11.2017, 16:04 | Сообщение # 394 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата Оська1652 ( ) Значит восстановительная стоимость и обычная стоимость это одно и тоже?
В данном случае да, так как информации по износу в задаче нет.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| Оська1652 | Дата: Вторник, 07.11.2017, 16:22 | Сообщение # 395 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 3
Статус: Offline
| Спасибо большое)))
|
| |
| |
| ichikmasova | Дата: Суббота, 11.11.2017, 17:49 | Сообщение # 396 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
| Здравствуйте, очень необходимо решение
помогите пожалуйста хотя бы формулами
Правильно ли я вообще решаю задачу?
Для покупки собственности можно получить кредит на сумму 1 000 000 д.ед. под 12% годовых на 20 лет при ежегодных платежах (годовой платеж по обслуживанию долга - 133880). Предполагается, что после 8-летнего периода владения стоимость собственности увеличится на 40000. Чистый операционный доход составляет 180000 д.ед., а инвестор при этом рассчитывает на получение 14% нормы отдачи собственного каптала. Определите стоимость покупаемой собственности.
Доля заемных средств в ЧОД в абсолютном выражении = 1 000 000 * 0,12 = 120000
Доля собственных средств в ЧОД = 180 000 – 120 000 = 60 000 д.е.
Величина собственных средств = 60 000 /0,14 = 428 571 д.е.
Стоимость объекта = 428 571 + 1 000 000 = 1 428 571 д.е.
Сообщение отредактировал ichikmasova - Суббота, 11.11.2017, 17:59 |
| |
| |
| lilia-15 | Дата: Понедельник, 13.11.2017, 07:12 | Сообщение # 397 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 5
Статус: Offline
| Здравствуйте! Помогите, пожалуйста, в решении задачи!
Стоимость строительства 1 кв.м торгового центра составляет 20 000 рублей. Оцениваемый объект площадью 25 000 кв.м был построен в 1995 году, физическая жизнь подобных зданий составляет 75 лет. Также известно, что ставка аренды в аналогичных ТЦ, постороенных в настоящее время, на 2000 руб/кв.м выше, чем в оцениваемом. Среднерыночный коэффициент капитализации - 16%. Определите стоимость объекта с учетом износа.
Мое решение:
Стоимость объекта=Стоимость участка + Стоимость восстановления - Стоимость износа
С восст.=25 000 * 2 000=50 млн. руб
Физический износ определим по методу срока жизни=Эф.возр./Физ.жизнь здания
(2017-1995)/75=22/75=0,293=29,3%
Стоимость объекта с учетом износа
Сиз.=50млн. * (1-0,293)=50млн.*0,707=35 350 000
Вопрос: как определить Стоимость участка и зачем дан коэффициент капитализации?
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Понедельник, 13.11.2017, 11:02 | Сообщение # 398 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата lilia-15 ( ) Вопрос: как определить Стоимость участка и зачем дан коэффициент капитализации?
По земельному участку в задаче нет информации, поэтому считайте без нее.
Цитата lilia-15 ( ) Также известно, что ставка аренды в аналогичных ТЦ, постороенных в настоящее время, на 2000 руб/кв.м выше, чем в оцениваемом. Среднерыночный коэффициент капитализации - 16%.
Эта информация дана для определения внешнего износа здания методом капитализации потерь в арендной плате.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| lilia-15 | Дата: Понедельник, 13.11.2017, 22:04 | Сообщение # 399 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 5
Статус: Offline
| ОценщиЦа, спасибо большое за ответ! все поняла! 
|
| |
| |
| Микроб) | Дата: Понедельник, 11.12.2017, 11:05 | Сообщение # 400 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
| Направьте на путь истинный, пожалуйста!!!
Предоставление склада в аренду в течение 4 лет обеспечит доход 24 млн. руб. в год. В конце четвертого года он будет продан за 300 млн руб. Рассчитайте текущую стоимость доходов, если ставка дисконта для дохода от аренды составляет 9%, а для продажи 15%.
Дано:
Для доходов от аренды:
Доходы будущих периодов FV = 24 млн.руб. в год;
Ставка дисконтирования i = 0,09;
Период времени n = 4 года
Для доходов от продажи:
Доходы будущих периодов FV = 300 млн.руб. в год;
Ставка дисконтирования i = 0,15;
Период времени n = 4 года
Найти:
1.Стоимость доходов от аренды
2.Стоимость доходов от продажи
Решение
Для решения данной задачи применим формулу дисконтирования :
PV = FV / (1+i)n
1. РV = 24/(1+0.09)4 = 17 млн.руб
2. РV = 300/(1+0.15)4 = 171.5 млн руб
Ответ. Стоимость доходов от аренды составит 17 млн.руб, а стоимость доходов от продажи составит 171.5 млн.руб.
|
| |
| |
|
