|
СБОРНИК задач по оценке недвижимости
| |
| ОценщиЦа | Дата: Вторник, 07.10.2014, 19:22 | Сообщение # 1 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1035
Статус: Offline
| В этой теме буду выкладывать решенные типовые задачи по оценке недвижимости (зданий, сооружений, улучшений)
Эта тема является закрытой, вопросы по решению каких-либо задач, связанных с оценкой недвижимости, задавать вот здесь
В связи с тем, что на форуме нет возможности писать сложные формулы, решения некоторых задач содержатся в прикрепленных к сообщению файлах.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Вторник, 21.05.2019, 21:09 | Сообщение # 61 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1035
Статус: Offline
| Задача:
В период с 01.01.2005 по 31.12.2016 рыночные ставки аренды выросли на 123% и с 01.01.2010 по 31.12.2016 на 37%, какой была рыночная ставка аренды 01.01.2010, если 01.01.2005 она составляла 500 рублей.
Решение:
1. Расчет индекса изменения цен с 2005 г – 2010 г.
И2005-2016/И2010/2016 = (1+123%)/(1+37%) = 1,628
2. Расчет рыночной арендной ставки на 2010 г.
500 руб. х 1,628 = 814 руб.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Вторник, 21.05.2019, 21:10 | Сообщение # 62 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1035
Статус: Offline
| Задача:
Затраты на замещение для улучшений без учета износа и устареваний составляют 400 тыс. руб. Срок экономической жизни улучшений составляет 50 лет. Эффективный возраст улучшений составляет 15 лет. Сколько составляет величина износа, определенная методом эффективного возраста?
Решение:
1. Расчет величины физического износа,%
Иф.= ЭВ/СЭЖ = 15 лет / 50 лет = 0,3 или 30 %
2. Расчет величины физического износа, руб.
400 000 руб. х 30% = 120 000 руб.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Вторник, 21.05.2019, 21:11 | Сообщение # 63 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1035
Статус: Offline
| Задача:
Определить рыночную стоимость оцениваемого затратным подходом объекта недвижимости, если рыночная стоимость участка земли составляет 28 млн. руб., затраты на создание здания с учетом прибыли предпринимателя равны 90 млн. руб., при этом совокупный износ здания оценивается в 20 %
Решение:
1. Расчет стоимости с учетом износа:
90 000 000 руб. (1-20%) = 72 000 000 руб.
2. Расчет стоимости объекта:
28 000 000 руб. + 72 000 000 руб. = 100 000 000 руб.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Вторник, 21.05.2019, 21:13 | Сообщение # 64 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1035
Статус: Offline
| Задача:
Определить рыночную стоимость земельного участка, на котором расположено отдельно стоящее здание. Стоимость единого объекта недвижимости составляет 12 500 000 руб. Затраты на воспроизводство для здания без учета износов и устареваний составляют 10 000 000 руб., физический износ оценивается в 1 000 000 руб., функциональное устаревание - 500 000 руб. (других видов износов и устареваний не выявлено). Модель расчета совокупного износа и устареваний - аддитивная. Прибыль предпринимателя принять равной нулю.
Решение:
1. Расчет величины накопленного износа по аддитивной модели:
Инак = Иф+Ифун+Иэк
Инак = 1 000 000 руб. + 500 000 руб. = 1 500 000 руб.
2. Расчет стоимости здания с учетом износа:
10 000 000 руб. – 1 500 000 руб. = 8 500 000 руб.
3. Расчет стоимости ЗУ
12 500 000 руб. – 8 500 000 руб. = 4 000 000 руб.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Вторник, 21.05.2019, 21:14 | Сообщение # 65 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1035
Статус: Offline
| Задача:
Рассчитайте рыночную стоимость земельного участка методом остатка, если известно, что рыночная стоимость единого готового объекта недвижимости, который в соответствии с принципом НЭИ на нем целесообразно построить, составляет 2 000 000 руб., прямые затраты на строительство составляют 500 000 руб., косвенные издержки, в том числе проценты по кредитам - 20% от величины прямых затрат на строительство, сумма кредита составит 300 000 руб., среднерыночная прибыль девелопера при реализации подобных проектов - 25% от стоимости готового объекта.
Решение:
Комментарий: сумма кредита составит 300 000 руб. – лишняя информация
1. Расчет косвенных издержек:
2 000 000 х 25% = 500 000 руб.
2. Расчет ППр:
500 000 руб. х 20 %= 100 000 руб.
3. Расчет стоимости ЗУ:
2 000 000 руб. – 500 000 руб. – 500 000 руб. – 100 000 руб. = 900 000 руб.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Понедельник, 28.10.2019, 19:22 | Сообщение # 66 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1035
Статус: Offline
| Задача:
Ставка дисконтирования 20%, безрисковая ставка 10%, оставшийся срок службы оборудования 10 лет. Определить коэффициент капитализации с учетом того, что норма возврата считается методом Ринга
Решение:
Коэффициент капитализации = Ставка дисконтирования + Норма возврата капитала
Норма возврата капитала по методу Ринга: r1=1/10 лет = 0,1
Коэффициент капитализации = 0,20+ 0,1 = 0,3 или 30%
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Понедельник, 28.10.2019, 19:31 | Сообщение # 67 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1035
Статус: Offline
| Задача:
Индекс цен с 01.01.2010 года по 01.01.2013 года равен 0,85, с 01.01.2013 года по 01.01.2015 года цены выросли на 110%, с 01.01.2015 года по 01.01.2018 года уменьшились в 1,4 раза. Найти изменение цен с 01.01.2010 года по 01.01.2018 года.
Решение:
0,85*(1+110%)/1,4=1,275
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Воскресенье, 05.05.2024, 12:24 | Сообщение # 68 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1035
Статус: Offline
| Задача:
Инвестор планирует приобрести земельный участок для осуществления предпринимательской деятельности. Планируемый доход – 16% годовых. Срок инвестиционного проекта – 4 года. Безрисковая процентная ставка на аналогичные инвестиции оценивается в 8%. Ожидаемый доход арендной платы – 410 000 руб. в год. Определить рыночную стоимость участка по вариантам расчета ставки капитализации методами Ринга, Инвуда, Хоскольда.
Решение:
метод Ринга:
RРинга = 16% +100%/4 = 16%+25% = 41% или 0,41
Тогда стоимость земельного участка равна: V = 410 000/0,41 = 1 000 000 руб.
метод Инвуда:
RИнвуда = 0,16 + 0,16/((1+0,16)4 – 1) = 0,36
V = 410 000/0,36 = 1 138 889 руб.
метод Хоскольда:
RХоскольда = 0,16 + 0,08/(1+0,08)4 – 1) = 0,38
V = 410 000/0,36 = 1 078 947,37 руб.
Вывод: из проведенных расчетов стоимости по различным вариантам определения ставки капитализации видно, что стоимость объекта недвижимости с увеличением ставки капитализации снижается. Занижение стоимости объясняется тем, что с увеличением риска возрастает вероятность потери вложенных средств, соответственно увеличивается и ставка капитализации.
Задача:
Оцениваемый объект приобретен с привлечением заемных средств, доля которых составляет 54%. Стоимость собственных вложенных средств равна 540 000 руб., которые приносят 165 000 руб. годового дохода. Ставка капитализации для заемных средств определена величиной в 15%. Определить общую ставку капитализации.
Решение:
– определим ставку дохода на собственный капитал
Rе = 165 000/540 000 = 0,31 или 31%;
– рассчитаем общую ставку капитализации:
Rо = 0,54*0,15 +(1-0,54)*0,31 = 0,22 или 22%.
Задача:
Свободный земельный участок под магазином оценен в 536 000 руб. Ставка дохода для аналогичных объектов торговли определена в 29%. Размер ежегодного чистого операционного дохода бизнеса составляет 860 000 руб. Продолжительность экономической жизни здания составляет 50 лет. Определите стоимость здания магазина.
Решение:
– определим доход, относимый к земле:
NOIL = 536000*0,29 = 155 440 руб.
– найдем доход, относимый к зданию:
NOIВ = 860000–155440 = 704 560 руб.
– по методу Ринга рассчитаем ставку капитализации для здания магазина:
RВ = 29%+100%/50 = 31% или 0,31
– капитализируется доход, приносимый зданием, в его стоимость:
VВ = 704560/0,31 = 2 272 774 руб.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Воскресенье, 05.05.2024, 12:53 | Сообщение # 69 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1035
Статус: Offline
| Задача:
Восстановительная стоимость здания, построенного 40 лет назад, определена в 22,745 млн руб. По паспорту типового проекта срок экономической жизни здания составляет 110 лет. Эффективный возраст здания равен 40 годам. Рыночная стоимость земельного участка методом сравнения продаж оценена в 1230 тыс. руб. Определить стоимость объекта недвижимости.
Решение:
1. Определим величину накопленного износа (по методу эффективного возраста):
И = 40/110*22,745 = 8,27 млн руб.
2. Определим общую стоимость объекта недвижимости:
V = 1230+(22745-8270) = 15 705 тыс. руб.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
|
