[ Новые сообщения · Участники · Правила форума · Поиск · RSS ]
  • Страница 2 из 4
  • «
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • »
Форум "Репетитор оценщика" » Для студентов-оценщиков » ПОМОЩЬ в решении задач по "оценке" » СБОРНИК задач по оценке недвижимости
СБОРНИК задач по оценке недвижимости
ОценщиЦаДата: Вторник, 07.10.2014, 19:22 | Сообщение # 1
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
В этой теме буду выкладывать решенные типовые задачи по оценке недвижимости (зданий, сооружений, улучшений)

Эта тема является закрытой, вопросы по решению каких-либо задач, связанных с оценкой недвижимости, задавать вот здесь

В связи с тем, что на форуме нет возможности писать сложные формулы, решения некоторых задач содержатся в прикрепленных к сообщению файлах.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Суббота, 10.10.2015, 17:46 | Сообщение # 21
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Задача оценка недвижимости:
Оцените стоимость магазина со стабильным  чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.

Решение:

V=ЧОД/R,
где V- стоимость объекта,
ЧОД- чистый операционный доход,
R – ставка капитализации

ЧОД=1 500 000 рублей в год

Определим R методом определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат по формуле:
R= re+dep * r1 ,
где re -ставка доходности на собственный капитал,
dep – норма снижения стоимости недвижимости через n лет,
r1- норма возврата капитала
Из условия задачи dep=20%,
Определим норму возврата капитала r1 по методу Ринга:  r1=1/20 лет = 0,05
Определим ставку доходности капитала  re
re = rf +p1+p2+p3,
где  rf – безрисковая ставка дохода,
p1 – премия за риск вложения в недвижимость,
p2 – премия за низкую ликвидность,
p3 – премия за инвестиционный менеджмент
re=7%+2,5%+1,2%+1%=11.7%

R=0,117+0,2*0,05=0,127

V=1 500 000 / 0,127=11 811 024 рублей


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Суббота, 10.10.2015, 17:53 | Сообщение # 22
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Задача оценка недвижимости:
Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 40%. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.

Решение:

V=ЧОД/R,
где V- стоимость объекта,
ЧОД- чистый операционный доход,
R – ставка капитализации
ЧОД=700 000 рублей в год

Определим R методом определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат по формуле:
R= re- app * r1 ,
где re -ставка доходности на собственный капитал,
app – норма увеличения стоимости недвижимости через n лет,  r1- норма возврата капитала
Из условия задачи app=40%  или 0,4
Определим норму возврата капитала r1 по методу Инвуда:  r1= re /((1+ re)n-1)
Определим ставку доходности капитала  re
re = rf +p1+p2+p3,
где  rf – безрисковая ставка дохода,
p1 – премия за риск вложения в недвижимость,
p2 – премия за низкую ликвидность,
p3 – премия за инвестиционный менеджмент
re=7%+2,5%+2.5%+2.5%=14.5%
r1=0.145 / (1+0.145)20-1) = 0.010357

R=0.145 - 0,4*0.010357=0,140857

V=700 000 / 0,140857= 4 969 579,08 руб.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Суббота, 10.10.2015, 17:56 | Сообщение # 23
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Задача:
Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскальда.

Решение:

V=ЧОД/R,
где V- стоимость объекта,
ЧОД- чистый операционный доход,
R – ставка капитализации

ЧОД=700 000 рублей в год

Определим R методом определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат по формуле:
R= re+dep * r1 ,
где re –ставка доходности на собственный капитал,
dep – для снижения стоимости недвижимости через n лет,
r1- норма возврата капитала
Из условия задачи dep=70%  или 0,7
Определим норму возврата капитала r1 по методу Хоскальда:  r1= rf  / ((1+ rf)n-1)
Определим ставку доходности на собственный капитал  re
re = rf +p1+p2+p3,
где  rf – безрисковая ставка дохода,
p1 – премия за риск вложения в недвижимость,
p2 – премия за низкую ликвидность,
p3 – премия за инвестиционный менеджмент
Определим премию за низкую ликвидность p2 = rf * Tэксп,  
где  rf – безрисковая ставка дохода,
Tэксп – срок экспозиции
Tэксп = 3 месяца
rf =7% или 0,07
p2=0,25*0,07=0,0175  или  1,75%
re=7%+2,5%+1,75%+2.5%= 13,75%
r1=0.07 / (1+0.07)20-1) = 0,024393

R=0.1375 + 0,7*0,024393= 0,1546

V=700 000 / 0,1546 = 4 527 813,71 руб.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Суббота, 10.10.2015, 18:05 | Сообщение # 24
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Задача:
Определить остаточную восстановительную стоимость офисного здания (ОВС), имеющего следующие характеристики. Площадь здания составляет 2000 кв. м; здание построено 12 лет назад и предполагаемый общий срок его жизни — 60 лет. Из нормативной практики строительных организаций следует, что удельные затраты на строительство точно такого же нового здания составляют 350 дол./кв. м.

Решение:

Полная стоимость затрат на восстановление составит:
350 дол./кв. м х 2000 кв. м = 700000 дол.

Остаточная восстановительная стоимость определяется мерой износа здания (остающейся частью общего срока жизненного цикла здания). При допущении линейной характеристики износа ОВС здания рассчитывается с помощью следующих соотношений:
ОВС = 700000 х [(60 - 12) / 60] = 560000 дол.

Ответ: ОВС здания составляет 560000 дол.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Суббота, 10.10.2015, 18:19 | Сообщение # 25
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Задача:
Требуется оценить чистый операционный доход собственника при наличии следующих исходных данных: общая площадь здания 552 м2; площадь, занятая собственником, 50 м2; арендная площадь 427 м2; из этой площади 277 м2 сданы в аренду на 10 лет по ставке 195 д.е. за 1 м2; рыночная арендная ставка 215 д.е. за 1 м2; платежи по договору страхования 1850 д.е.; доля в ДВД расходов на управление 5%; коммунальные платежи 8400 д.е.; расходы на уборку помещений 4200 д.е.; затраты на техническое обслуживание 2300 д.е.; стоимость очередного ремонта оборудования, который состоится через 5 лет, 9000 д.е.; депозитная ставка надежного банка 12%; норма потерь от недозагрузки 21%; норма потерь от неплатежей 7%; налоговые платежи 2800 д.е.1 Объект приобретен с использованием заемных средств: кредит (самоамортизирующийся) на сумму 190 000 д.е. под 12% годовых на 10 лет. Затраты на расторжение договора аренды 34 000 д.е. Норма отдачи на капитал, необходимая для оценки выгод от расторжения договора аренды, равна 15%.

Решение:

1. Оценка ПВД.
В соответствии с условием задачи существует два источника потенциального дохода: рыночные платежи и контрактные. Контрактная арендная ставка, равная 195 д.е. за 1 м2, на 20 д.е. меньше рыночной арендной ставки. Для того чтобы сделать вывод о целесообразности учета существующего договора аренды, необходимо сопоставить выгоды от расторжения договора с затратами на его расторжение. Выгоды ΔVp от расторжения договора определим как текущую стоимость разности платежей по рыночной и контрактной арендным ставкам в течение срока аренды:
ΔVp = a(10лет, 15%) × 20 × 277 × (1 – 0,07) = 25 857 д.е.
Так как выгоды от расторжения меньше затрат на расторжение (34 000 д.е.), существующий договор аренды необходимо учесть при оценке ПВД.
ПВД1 (контрактный) = 277 × 195 = 54 015 д.е.
ПВД2 (рыночный) = (427 – 277) × 215 = 32 250 д.е.

2. Оценка потерь от недозагрузки и потерь от неплатежей.
Базой для оценки потерь от недозагрузки Пндз является рыночный ПВД. Отсюда Пндз = ПВД2 × Кндз = 32 250 × 0,21 = 6773,5 д.е.
Базой для оценки потерь от неплатежей Пнпл является сумма ПВД1 + ПВД2 – Пндз.
Следовательно,
Пнпл = (ПВД1 + ПВД2 – Пндз) × Кнпл = (54 015 + 32 250 – 6773,5) × 0,07 = 5564,4 д.е.

3. Оценка ДВД:
ДВД = ПВД1 + ПВД2 – Пндз — Пнпл = 54 015 + 32 250 – 6773,5 – 5564,4 = 73 927,1 д.е.

4. Оценка операционных расходов.
Операционные расходы (ОР) включают платежи по следующим обозначенным в условии задачи статьям: платежи по договору страхования; коммунальные платежи; расходы на уборку помещений;затраты на техническое обслуживание; налоговые платежи; расходы на управление; ремонт оборудования (расходы капитального характера). В соответствии с условиями задачи расходы по всем статьям, за исключением двух последних, даны в явном виде.Выполним оценку расходов на управление и ремонт оборудования:
расходы на управление = ДВД × 5% = 73 927,1 × 5% = 3696,4 д.е.,
расходы на ремонт = 9000 × SFF(12%; 5 лет) = 1416,7 д.е.
В целом ОР = 1850 + 8400 + 4200 + 2300 + 3696,4 + 1416,7 + 2800 = 24 663,1 (д.е.).

5. Оценка чистого операционного дохода (ЧОД) на связанные инвестиции (собственные и заемные).
ЧОД = ДВД – ОР = 73927,1 – 24663,1 = 49264 (д.е).

6. Оценка чистого операционного дохода собственника (ЧОДе):
ЧОДе = ЧОД – ЧОДm.
Здесь ЧОДm — чистый операционный доход кредитора или расходы собственника по обслуживанию долга — определяется суммой Vm, сроком кредита nm и ставкой ссудного процента Ym кредитного договора и рассчитывается по формуле
ЧОДm = Vm × [Ym + SFF(nm,Ym)] = 190 000 × [0,12 + SFF(10 лет; 12%)] = 33 627 (д.е.).
Отсюда искомое значение чистого операционного дохода собственника будет равно:
ЧОДе = 49 264 – 33 627 = 15 637(д.е.).


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Вторник, 21.05.2019, 20:03 | Сообщение # 26
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Задача:
Потенциальный валовой доход от объекта недвижимости составляет 100 000 рублей в месяц, что соответствует рыночным показателям, стабилизированный коэффициент недозагрузки равен 10%, операционные расходы равны 1000 руб./ кв.м общей площади здания в год, общая площадь здания – 100 кв.м, среднерыночная ставка капитализации для подобных объектов - 10%, среднерыночная ставка кредитования для таких объектов 12%. Рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости. Результат округлить до тысяч рублей. 

Решение:
ПВД: 100 000 руб. х 12 мес. = 1 200 000 руб.
ДВД: 1 200 000 руб. х (1-10%) = 1 080 000 руб.
ОР: 1000 руб./кв.м. х 100 кв.м. = 100 000 руб.
ЧОД: 1 080 000 руб. – 100 000 руб. = 980 000 руб.
РС: 980 000 руб. / 10 % = 9 800 000 руб.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Вторник, 21.05.2019, 20:05 | Сообщение # 27
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Задача:
Размещен вклад в размере 1 000 000 руб. сроком на 3 года под 15% годовых. Начисление процентов происходит ежегодно. Определить сумму на вкладе на конец второго года.

Решение:
1 000 000 х (1+0,15)2 = 1322500 р.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Вторник, 21.05.2019, 20:05 | Сообщение # 28
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Задача:
Рассчитать годовой потенциальный доход, если площадь общая 450 кв.м., площадь арендопригодная 410 кв.м., арендная ставка годовая 7000 руб/кв.м., незанятых площадей 5%.

Решение:
Комментарий: Поскольку определяем ПВД, незанятые площади в размере 5% не учитываем. В расчет принимается арендопригодная площадь
ПВД: 410 кв.м. х 7 000 руб./кв.м. = 2 870 000 руб.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Вторник, 21.05.2019, 20:06 | Сообщение # 29
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Задача:
Рассчитайте ставку капитализации, если объект недвижимости был продан за 1 млн руб., потенциальный валовый доход составляет 200 тыс. руб. в год, действительный валовый доход - 180 тыс. руб. в год, чистый операционный доход - 150 тыс. руб. в год. Результат округлить до целых процентов.

Решение:
К = ЧОД/РС = 150 000. руб./1 000 000 руб. = 0,15 или 15%


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Вторник, 21.05.2019, 20:08 | Сообщение # 30
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Задача:
Рассчитать коэффициент капитализации для объекта недвижимости. Срок жизни здания - 80 лет. Дата ввода объекта – октябрь 1957г., дата оценки - октябрь 2017 г. Возврат инвестиций осуществляется по методу Хоскольда. Требуемая норма доходности инвестиций – 12%, в том числе безрисковая ставка – 6%. Эффективный возраст соответствует хронологическому возрасту. 

Решение:

Прикрепления: 2245582.jpg(74.3 Kb)


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Вторник, 21.05.2019, 20:10 | Сообщение # 31
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Задача:
Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости составляет 300 000 руб. в год. Затраты на замещение для улучшений с учетом износа и устареваний в текущих ценах составляют 600 000 руб., коэффициенты капитализации для земли и улучшений составляют 10% и 15% соответственно. Рассчитать стоимость земельного участка. 

Решение:
Рассчитать ЧОД от улучшений:
ЧОД ул: 600 000 руб. х 15 % = 90 000 руб.
Рассчитать ЧОД от ЗУ:
ЧОД зу: 300 000 – 90 000 = 210 000 руб.
Рассчитать рыночную стоимость земельного участка:
РС зу: 210 000 / 10 % = 2 100 000 руб.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Вторник, 21.05.2019, 20:10 | Сообщение # 32
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Задача:
Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости составляет 100 000 руб. в год, Затраты на замещение для улучшений с учетом износа и устареваний в текущих ценах составляют 500 000 руб., коэффициенты капитализации для земли и улучшений составляют 10% и 12% соответственно. Рассчитать рыночную стоимость единого объекта недвижимости. 

Решение:
Рассчитать ЧОД ул:
ЧОД ул: 500 000 руб. х 12% = 60 000 руб.
Рассчитать ЧОД зу:
ЧОД зу: 100 000 руб. – 60 000 руб. = 40 000 руб.
Рассчитать РСзу:
РС зу: 40 000 руб. /10% = 400 000 руб.
Рассчитать РС еон:
РС еон: 500 000 руб. + 400 000 руб. = 900 000 руб.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Вторник, 21.05.2019, 20:12 | Сообщение # 33
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Задача:
Рыночная стоимость расположенного на земельном участке здания составляет 3 млн руб., оставшийся срок его экономической жизни 25 лет. Норма возврата капитала определяется по методу Ринга. Ставка дисконтирования составляет 18%. Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости в первый год эксплуатации составил 700 тыс. руб. Определите рыночную стоимость земельного участка.

Решение:
Рассчитать норму возврата капитала:
n: 1/25 = 0,04 или 4%
Рассчитать ставку капитализации для улучшений:
Rул: Y +n = 18% +4% = 22%.
Рассчитать ЧОД ул:
ЧОД ул: 3 000 000 х 22% = 660 000
Рассчитать ЧОД зу:
ЧОД зу: ЧОД еон - ЧОДул = 700 000 – 660 000 = 40 000
Рассчитать РС зу:
РС зу: ЧОД зу/ Rзу = 40 000 /18% = 222 222


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Вторник, 21.05.2019, 20:13 | Сообщение # 34
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Задача:
Определить величину действительного валового дохода при следующих условиях: площадь 100 кв.м.; арендная ставка 6 000 руб./кв.м./год; загрузка 90%, операционные расходы 100 000 руб./год.

Решение:
ПВД: 6 000 руб. х 100 кв.м. = 600 000 руб.
ДВД: 600 000 х 90% = 540 000 руб.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Вторник, 21.05.2019, 20:14 | Сообщение # 35
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Задача:
Определите рыночную ставку капитализации для офисного здания, если приносимый им чистый операционный доход составляет 5 млн рублей, цена продажи 50 млн рублей, а брокерская комиссия за продажу 5% от цены сделки.

Решение:
Рассчитать ставку капитализации:
R: ЧОД / РС
R: 5 000 000 руб. / 50 000 000 руб. =0,1 или 10%


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Вторник, 21.05.2019, 20:15 | Сообщение # 36
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Задача:
На рассматриваемом земельном участке юридически и физически можно построить 1) офисное здание с общей площадью 5 000 кв.м, арендопригодной площадью – 4 500 кв.м, рыночная ставка аренды - 10 000 руб./кв.м арендопригодной площади в год, стабилизированная загрузка 90%, совокупные операционные расходы, оплачиваемые собственником и капитальный резерв - 1500 руб./кв.м арендопригодной площади, рыночная ставка капитализации - 12%, совокупные затраты на девелопмент и продажу единого объекта недвижимости - 30 тыс. руб./кв.м общей площади здания; 2) жилой дом с общей площадью 5 000 кв.м, продаваемой площадью 4 000 кв.м, цена продажи - 90 тыс. руб./кв.м, совокупные затраты на девелопмент здания и продажу площадей - 45 тыс.руб./кв.м общей площади здания. Определите все значения прибыли предпринимателя (в % от выручки от продажи) для девелопмента жилого здания, для которых девелопмент жилого здания будет являться НЭИ рассматриваемого земельного участка. Рыночная прибыль предпринимателя при девелопменте офисного здания составляет 20% от цены продажи единого объекта недвижимости. Предположить, что на момент продажи офисное здание имеет стабилизированную загрузку на рыночных условиях, а фактор разновременности денежных потоков учтен в прибыли предпринимателя.

Решение:

Комментарий: «совокупные затраты на девелопмент и продажу единого объекта недвижимости» и «совокупные затраты на девелопмент здания и продажу площадей» - затраты на строительство улучшений.

1.Определяем рыночную стоимость ЗУ при условии НЭИ (строительства офиса):
РС зу = РС еон – РС ул. - ППр
ПВД: 4 500 кв.м. х 10 000 руб/кв.м. = 45 000 000 руб.
ДВД: 45 000 000 кв.м. х 90% = 40 500 000 руб.
ОР: 4 500 кв.м. х 1 500 руб./кв.м. = 6 750 000 руб.
ЧОД: 40 500 000 руб. – 6 750 000 руб. = 33 750 000 руб.
РС еон: 33 750 000 руб./ 12% = 281 250 000 руб.
РС ул: 30 000 руб. х 5 000 кв.м. = 150 000 000 руб.
ППр: 281 250 000 руб. х 20% = 56 250 000 руб.
РС зу: 281 250 000 руб. – 150 000 000 руб. – 56 250 000 руб. = 75 000 000 руб.

2. Определяем ППр при условии НЭИ (строительство жилого здания):
ППр = РС еон – РС ул. - РС зу
РС еон: 90 000 руб./кв.м. х 4 000 кв.м. = 360 000 000 руб.
РС ул: 45 000 руб./кв.м. х 5 000 кв.м. = 225 000 000 руб.
ППр: 360 000 000 руб. – 225 000 000 руб. – 75 000 000 руб. = 60 000 000 руб.
Определите все значения прибыли предпринимателя (в % от выручки от продажи)
ППр: = 60 000 000 руб. / 360 000 000 руб. = 0,167 или 16,7%


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Вторник, 21.05.2019, 20:20 | Сообщение # 37
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Задача:
На рассматриваемом земельном участке юридически и физически можно построить 1) офисное здание с общей площадью 5 000 кв.м, арендопригодной площадью – 4 500 кв.м, рыночная ставка аренды - 10 000 руб./кв.м арендопригодной площади в год, стабилизированная загрузка 90%, совокупные операционные расходы, оплачиваемые собственником и капитальный резерв - 1500 руб./кв.м арендопригодной площади, рыночная ставка капитализации - 12%, совокупные затраты на девелопмент и продажу единого объекта недвижимости - 30 тыс. руб./кв.м. общей площади здания; 2) жилой дом с общей площадью 6 000 кв.м, продаваемой площадью 4 500 кв.м., цена продажи - 90 тыс. руб./кв.м. Определите величину совокупных максимальных затрат на девелопмент жилого здания и продажу единого объекта за 1 кв.м. общей площади здания, для которых будет являться НЭИ рассматриваемого земельного участка. Рыночная прибыль предпринимателя при девелопменте офисного здания составляет 20% от цены продажи единого объекта недвижимости, для девелопмента жилого здания 25% от выручки от продажи. Предположить, что на момент продажи офисное здание имеет стабилизированную загрузку на рыночных условиях, а фактор разновременности денежных потоков учтен в прибыли предпринимателя. качества

Решение:

Комментарий: «совокупные затраты на девелопмент и продажу единого объекта недвижимости» и «совокупные затраты на девелопмент здания и продажу площадей» - затраты на строительство улучшений.

1.Определяем рыночную стоимость ЗУ при условии НЭИ (строительства офиса):
РС зу = РС еон – РС ул. - ППр
ПВД: 4 500 кв.м. х 10 000 руб/кв.м. = 45 000 000 руб.
ДВД: 45 000 000 кв.м. х 90% = 40 500 000 руб.
ОР: 4 500 кв.м. х 1 500 руб./кв.м. = 6 750 000 руб.
ЧОД: 40 500 000 руб. – 6 750 000 руб. = 33 750 000 руб.
РС еон: 33 750 000 руб./ 12% = 281 250 000 руб.
РС ул: 30 000 руб. х 5 000 кв.м. = 150 000 000 руб.
ППр: 281 250 000 руб. х 20% = 56 250 000 руб.
РС зу: 281 250 000 руб. – 150 000 000 руб. – 56 250 000 руб. = 75 000 000 руб.

2. Определяем затраты на строительство при условии НЭИ (строительство жилого здания):
РС ул = РС еон – ППр - РС зу
РС еон: 90 000 руб./кв.м. х 4 500 кв.м. = 405 000 000 руб.
ППр: 405 000 000 руб. х 25% = 101 250 000 руб.
РС ул: 405 000 000 руб. – 101 250 000 руб. – 75 000 000 руб. = 228 750 000 руб.
РС ул: 228 750 000 руб. /6000 кв.м. = 38 125 руб./кв.м.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Вторник, 21.05.2019, 20:21 | Сообщение # 38
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Задача:
Оценивается земельный участок с учетом обязательства продавца построить и передать покупателю готовое к эксплуатации складское здание общей площадью 5 000 кв.м. Затраты на девелопмент – 220. млн. руб. Цена здания с участком - 60 тыс. руб./кв.м. общей площади здание оплачивается в момент передачи готово здания. Определить вклад в рыночную стоимость участка данного обязательства, если известно, что в случае если бы здание было построено и предполагалось для сдачи в аренду, то затраты на девелопмент составили бы 200 млн. руб., на момент ввода в эксплуатацию рыночная ставка аренды для него составила бы 6 тыс. руб. за кв.м./год общей площади (все операционные расходы компенсируются арендатором дополнительно собственник расходов не несет) и склад выйдет на стабилизированную загрузку в размере 95%. Рыночная ставка капитализации составляет 11%. Период строительства в обоих случаях - 1,5 года, затраты несутся равномерно. Ставка дисконтирования инвестиционного периода - 20% годовых. Длительность одного периода модели – полгода, количество - 3. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, результат округлить до сотен тысяч рублей.

Решение:

Комментарий: «Определить вклад в рыночную стоимость участка данного обязательства» - рассчитать стоимость ЗУ с учетом реализации проекта по рыночным условиям и стоимость ЗУ с учетом реализации проекта по обязательствам. Далее на основании разности двух полученных стоимостей рассчитать стоимость обязательства.

Что запомнить: в первом случае стоимость здания определяется на основании удельного показателя за 1 кв.м умноженного на площадь, во втором случае стоимость определяется методом прямой капитализации, через расчет ЧОД.

Обратить внимание: три периода по половине года - дисконтировать по ставке 20% и периодам 0,5; 1; 1,5, либо пересчитать ставку в полугодовую и дисконтировать по периодам 1; 2; 3. Для вычислений денежного потока на калькуляторе TI BA II Plus, лучше пересчитать годовую ставку в полугодовую.

1. Определим затраты в каждый из трех периодов для двух условий:
1) 220 000 000 руб. / 3 = 73 333 333 руб.
2) 200 000 000 руб. / 3 = 66 666 667 руб.

2. Определим рыночную стоимость в конце инвестиционного периода:
1) РС: 5 000 кв.м. х 60 000 руб. = 300 000 000 руб.
2) ПВД: 5 000 кв.м. х 6 000 руб./кв.м./год = 30 000 000 руб.
ДВД: 30 000 000 руб. х 95% = 28 500 000 руб. (ЧОД)
РС: 28 500 000 / 11% = 259 090 909 руб.

Прикрепления: 0408128.jpg(68.9 Kb)


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Вторник, 21.05.2019, 20:25 | Сообщение # 39
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Задача:
Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общей площадью 5000 кв.м, арендопригодная площадь 4000 кв.м. Известно, что затраты на строительство составят 400 млн руб. и будут понесены в течение двух лет равными долями, после чего объект будет введен в эксплуатацию. Потенциальный арендный доход для собственника составляет 25000 руб за кв.м арендопригодной площади в год (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают имеющиеся арендаторы независимо от общей загрузки), в первый год эксплуатации загрузка составит 70%, а, начиная со следующего, стабилизируется на 90%. Все ценовые показатели сохраняются неизменными. Ставка терминальной капитализации составляет 10%, затраты на продажу и брокерскую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать, ставка дисконтирования операционного периода 16%, инвестиционного периода - 20%. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, период прогнозирования - 3 года, результат округлить до миллионов рублей.

Решение:

Прикрепления: 2649195.jpg(96.3 Kb)


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Вторник, 21.05.2019, 20:26 | Сообщение # 40
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 989
Статус: Offline
Задача:
Рассчитайте ставку капитализации для земли, если рыночная стоимость ЕОН составляет 2 000 000р., затраты на замещение улучшений с учётом износа и устареваний составляют 1 500 000 р. Арендный доход, приносимый ЕОН составляет 200 000р. в год, а ставка капитализации для улучшений составляет 12%. 

Решение 1:
Рассчитать ЧОД ул:
ЧОДул: 1 500 000 руб. х 12% = 180 000 руб.
Рассчитать ЧОД зу:
ЧОДзу: 200 000 – 180 000 = 20 000 руб.
Рассчитать рыночную стоимость земельного участка (Метод остатка):
РС зу: 2 000 000 – 1 500 000 = 500 000 руб.
Рассчитать ставку капитализации для ЗУ:
Rзу: 20 000 / 500 000 = 0,04 или 4%

Решение 2:
Рассчитать ставку капитализации ЕОН:
Rеон: 200 000 / 2 000 000 = 0,1 или 10%
Рассчитать рыночную стоимость земельного участка (Метод остатка):
РС зу: 2 000 000 – 1 500 000 = 500 000 руб.
Рассчитать долю стоимости земельного участка и долю стоимости улучшений в стоимости ЕОН:
Dзу: 500 000 / 2 000 000 = 0,25
Dул: 1 500 000 / 2 000 000 = 0,75
Рассчитать ставку капитализации для ЗУ:
Rеон = Rул х Dул + Rзу х Dзу
Rзу = (Rеон - Rул х Dул) / Dзу
Rзу = (10% - 12% х 0,75) / 0,25
Rзу =0,04 или 4%


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
Форум "Репетитор оценщика" » Для студентов-оценщиков » ПОМОЩЬ в решении задач по "оценке" » СБОРНИК задач по оценке недвижимости
  • Страница 2 из 4
  • «
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • »
Поиск: