РЕПЕТИТОР ОЦЕНЩИКА

Задача оценка недвижимости:
Сопоставимый объект был придан за 1 000 000 руб. и от оцениваемого объекта он имеет пять основных отличий:

• уступает оцениваемому на 5%;
  
• лучше оцениваемого на 7%;
  
• лучше оцениваемого на 4%;
  
• лучше оцениваемого на 2%;
  
• уступает оцениваемому на 10%.
  

Оценить объект, считая что:
а) отличия не имеют взаимного влияния;
б) отличия оказывают взаимное влияние.

Решение:
а) Если данные отличия не имеют взаимного влияния, то их абсолютные значения составят: +50 000 - 70 000 - 40 000 - 20 000 + 100 000 = = +20 000 руб. Следовательно, стоимость оцениваемого объекта можно оценить в 1 020 000 руб.

б) Если считать, что данные отличия оказывают взаимное влияние, то соответствующие им процентные корректировки необходимо перемножить: 1,05 · 0,93 · 0,96 · 0,98 · 1,10= 1,0106. Следовательно, общая корректировка составить +1,06% или 10 600 руб. и стоимость объекта может быть оценена в 1 010 600 руб.

Задача оценка недвижимости:
Объект оценки -коттедж. Сопоставимый объект был продан за 1000000 руб. Сопоставимый объект имеет на 50 квадратных метров большую площадь и подземный гараж. Оцениваемый объект не имеет гаража, но имеет больший по площади земельный участок.
Из анализа продаж оценщик выяснил, что наличие большего земельного участка дает поправку в 25% к стоимости объекта, наличие гаража 100 000 руб., а каждый лишний квадратный метр площади соответствует поправке в 8000 руб. Определить стоимость коттеджа.

Решение:
Корректировка на размер участка составляет 250 000 руб. (+ 1 000 000 · 0,25 = 250 000).
Корректировка на гараж составляет - 100 000 руб.
Корректировка на площадь - 400 000 руб. (- 8 000 · 50 = - 400 000).
Суммарная корректировка составляет - 250 000 руб.
Следовательно, стоимость коттеджа можно оценить в 750 000 руб.

Задача оценка недвижимости:
Объектом оценки является право аренды офисного центра. Предположим, что ставка по государственным обязательствам составляет 8,4%. Оценщик считает, что риск может быть оценен в 5%, а привлечение дополнительных ресурсов не потребуется. Продажа права аренды такого объекта занимает около трех месяцев. Срок предполагаемого возврата капитала 10 лет. Определить значение коэффициента капитализации методом суммирования.

Решение:
Необходимо рассчитать все «составляющие».
Норма возврата капитала составляет 10%, так как предполагается полный возврат капитала по истечении 10 лет (100% / 10).
Безрисковая ставка равна 8,4%.
Компенсация за риск 5%.
Компенсация за управление инвестициями отсутствует.
Компенсацию за низкую ликвидность можно оценить в 2,1%, вследствие того, что время продажи составляет 1/4 года (3 месяца), а годовая безрисковая ставка 8,4%. (8,4 / 4 = 2,1).
Коэффициент капитализации = 0,1 + 0,084 + 0,03 + 0,02 + 0,021 = 0,255 или 25,5%

Задача оценка недвижимости:
Рассчитать коэффициент капитализации. Срок жизни здания 80 лет.Дата ввода объекта – октябрь 1950 г., дата оценки октябрь 2010 г. Возврат инвестиций по методу Хоскольда. Требуемая ставка дохода – 12%, в том числе ставка дохода – 6%.

Решение:
Коэффициент капитализации = Ставка дохода на капитал + Норма возврата капитала
Ставка дохода на капитал = 12%

Норма возврата на капитал рассчитывается методом Хоскольда по формуле:
Норма возврата на капитал = Rf / ((1+Rf)^n)-1)
где Rf – безрисковая ставка
где n – остаточный срок жизни объекта, лет

Фактический срок жизни объекта = Дата оценки – Дата ввода объекта = 2010 -1950 = 60
Остаточный срок жизни  = Типичный срок жизни – Фактический срок жизни = 80-60=20

Норма возврата на капитал = Rf / ((1+Rf)ⁿ)-1) = 0,06/ ((1+0,06)^20)-1) = 0,02718 или 2,72%

Коэффициент капитализации = 12% +2,72% = 14,72%

Ответ: коэффициент капитализации равен 14,72%

Задача оценка недвижимости:
Оценить складскую недвижимость методом дисконтированных денежных потоков. Прогнозная величина денежного потока, возникающего в начале года: 1 год – 12000 д.е., 2-й год – 22000 д.е., 3-й год – 28000 д.е. Расчетная остаточная стоимость 60000 д.е. Ставка дисконтирования 12%

Решение:

Стоимость недвижимости = Текущая стоимость доходов + Текущая остаточная стоимость

Так как возникают неодинаковые денежные потоки, то текущую стоимость денежных потоков для каждого года в отдельности определим  по формуле:
PV = FV *1/(1+i)^n
где: PV – текущая стоимость денежного потока
FV – будущая стоимость денежного потока
R - ставка дисконтирования
n – период дисконтирования

PV 1 года = 12000 * 1/(1+0,12)^1 = 12000*0,8929 =10714
PV 2 года = 22000 * 1/(1+0,12)^2 = 22000*0,7972 =17538
PV 3 года = 28000 * 1/(1+0,12)^3 = 28000*0,7118 = 19930
Итого текущая стоимость денежных потоков = 10714+17538+199930 = 48182

Текущая остаточная стоимость определяется по следующей формуле:
PV = FV *1/(1+i)^n = 60000 * 1/(1+0,12)^3 =60000 *0,7118 = 42708
где: PV – текущая остаточная стоимость
FV – расчетная остаточная стоимость
R - ставка дисконтирования
n – период дисконтирования

Стоимость недвижимости = 48182+42708 = 90890

Ответ: стоимость складской недвижимости составила 90890 д.е.

Задача оценка недвижимости:
Оценивается двухэтажное офисное здание площадью 1000 кв.м., требующее косметического ремонта. Имеется аналог – двухэтажное офисное здание площадью 800 кв. метров, в котором проведён косметический ремонт. Аналог был продан за 600 000 долларов. Имеются также следующие данные по парным продажам. Рассчитать поправку на косметический ремонт и рыночную стоимость двухэтажного офисного здания площадью 1 000 кв.м.

Оценить офисный центр методом дисконтирования денежных потоков.
Прогнозная величина денежных потоков:
1 год–100 000 дол.;
2 год– 150 000 дол.;
3 год– 200 000 дол.;
Стоимость реверсии -  2 500 000  дол.

Данные для расчёта ставки дисконтирования:
- Ставка доходности ОВВЗ – 6%;
- ставка доходности ОФЗ РФ – 8%;
- премия за риск инвестиций в оцениваемый объект - 3%;
- премия за инвестиционный менеджмент – 1%;
- типичный срок экспозиции – 4 месяца.

Задача оценка недвижимости:
Рассчитать остаточную стоимость здания. Площадь – 2800 кв.м, стоимость замещения (затраты на строительство и прибыль) 1 кв. м – 800 д.е.  Физический износ – 20%, функциональный износ – 15%, экономический износ – 10%

Задача оценка недвижимости:
Какая максимальная сумма будет уплачена сегодня за здание, которое, как предполагается, через 4 года может быть продано за 2,8 млн. рублей, если в продолжение этих 4 лет доходы от здания позволяют только покрывать расходы по его обслуживанию, а требуемая ставка дохода на инвестиции для подобных проектов составляет 26% годовых.

Решение:
PV = FV * 1/(1+i)ⁿ = 2.8*1/(1+0.26)⁴ = 1.11 млн. руб.

Задача оценка недвижимости:
Рассчитать чистый операционный доход для целей оценки недвижимости. Площадь, предназначенная для сдачи в аренду – 1800 кв. метров, месячная ставка арендной платы – 200 д.е. за кв. метр, потери от недосдачи площадей 10%, потери от недосбора платежей – 6% от потенциального валового дохода. Операционные расходы – 500 000 д.е.

Решение:
ПВД = 1800 × (200 × 12) = 1800 × 2400 = 4 320 000
ДВД = 4320000 × (1-0,1) × (1- 0,06) = 3 654 720
ЧОД = 3654720 – 500000 = 3 154 720

Задача оценка недвижимости:
На основе следующих данных рассчитайте методом капитализации дохода рыночную стоимость здания.
Общая  площадь здания – 3 000 м.2;
Ставка арендной платы –160 долларов за один м.2 в год;
Потери от недозагрузки составляют – 600 м.2;
Прочие доходы 18 000 долларов в год;
Остаточная балансовая стоимость здания 1 800 000 долларов;
Налог на имущество – 2%(с балансовой стоимости);
Коммунальные платежи – 5000 долларов в год;
Резерв на замещение – 14000 долларов в год;
Коэффициент капитализации – 12%.

Решение:
ПВД = 3000 × 160 = 480 000 (дол.)
ДВД = 480000 – (600 ×160) + 18000 = 402 000 (дол.)
ЧОД = 402000 – (1800000 × 0,02) – 5000 – 14000 = 347 000(дол.)
Стоимость здания = 347000 : 0,12 = 2 891 666,7(дол.)

Задача оценка недвижимости:
Оценить офисный центр методом дисконтирования денежных потоков.
Прогнозная величина денежных потоков:
1 год –100 000 дол.;
2 год – 150 000 дол.;
3 год – 200 000 дол.;
Стоимость реверсии -  2 500 000  дол.
Данные для расчёта ставки дисконтирования:
Ставка доходности ОВВЗ – 6%;
ставка доходности ОФЗ РФ – 8%;
премия за риск инвестиций в оцениваемый объект - 3%;
премия за инвестиционный менеджмент – 1%;
типичный срок экспозиции – 4 месяца.

Решение (в прикрепленном к сообщению файле):

Задача оценка недвижимости:
Определить рыночную стоимость единого объекта недвижимости, если известно, что стоимость земельного участка составляет 50000 дол. ЧОД от единого объекта недвижимости 60000 дол. в год. Ставка дохода на инвестиции определена в 18 %. Срок экономической жизни здания составляет 40 лет. Норма возмещения капитала в здание рассчитывается:
А) по методу Ринга;
Б) по методу Инвуда.

Решение:

А) ЧОДзем = 50000 × 0,18 = 9 000 (дол.)
ЧОДзд = 60000 – 9000 = 51 000 (дол.)
Кзд.=18% + (100% : 40) = 18% + 2,5% = 20,5%
Стоимость здания = 51000 : 0,205 = 248 780,49 (дол.)
Стоимость единого объекта = 50 000 + 248 780,49 = 298 780,49 (дол.)

Б) Кзд. = 0,18 + 0,18/(1+0,18)40 -1 = 0,18+0,00024 = 0,18024
Стоимость здания: 51000 : 0,18024 = 282 956,06 (дол.)
Стоимость единого объекта = 50 000 + 282 956,06 = 332 956,06 (дол.)

Задача оценка недвижимости (затратный подход):
Рассчитать остаточную стоимость здания. Площадь – 2800 кв. м, стоимость замещения (затраты на строительство и прибыль) 1 кв. м – 800 д.е.  Физический износ – 20%, функциональный износ – 15%, экономический износ – 10%.     

Решение:
Стоимость замещения = 2800 × 800 = 2 240 000
Стоимость здания = 2240000 × (1-0,2) × (1- 0,15) × (1- 0,1) = 1 370 880