Земельные ресурсы как фактор эффективного развития экономики. Рабинович Л.М.

[Теория «Оценка»]→[Теория «Оценка земельных участков»]→[Актуальные статьи по земле: Земельные ресурсы как фактор эффективного развития экономики]

Менеджеры всех уровней, специалисты сельскохозяйственных организаций, простые товаропроизводители важнейших и ничем незаменимых продуктов питания и сырья для промышленности (например, животноводство дает такие ценные виды сырья, как шерсть, кожа, мех и др.) находятся в постоянном поиске факторов и путей вывода агропромышленного комплекса (АПК) России из глубокого кризиса.

Исследования многих ученых, обобщение международного и отечественного опыта убеждают, что устойчивое экономическое развитие любой страны, региона невозможно без эффективного функционирования сельскохозяйственного производства [1-5]. Оно зависит от многих объективных и субъективных факторов, среди которых есть один, без знания роли, особенностей и умения управлять которым все другие не принесут ожидаемого эффекта.

Наукой доказано, а практикой подтверждено, что от площади, качества и хозяйственной ценности земли, уровня ее использования во многом зависит продовольственная безопасность России, каждого ее региона, выживаемость сельского товаропроизводителя, удовлетворение спроса населения на продукты питания, потребностей промышленности в сырье.

С переходом к рынку и принятием ряда законодательных актов в 2000-х гг. роль земли резко повысилась, поскольку она превратилась в капитал, способный приносить ее владельцу реальный доход: она может продаваться, покупаться, наследоваться, дариться, закладываться. Эта новая для России тенденция предъявляет повышенные требования к оценке качества и хозяйственной ценности земли, к использованию этих ее особенностей в практике управления АПК.

Заметим, что вся недвижимость (здания, сооружения, оборудование и др.), каждое предприятие, организация размещаются на таком фундаменте, каким является земля. Недра земли служат источником полезных ископаемых и энергетических ресурсов. Но особую роль земля играет в сельскохозяйственном производстве, где она выступает в качестве главного и оригинального средства производства, поскольку от ее качества и хозяйственной ценности зависят результаты деятельности каждого товаропроизводителя.

Площадь всего земельного фонда Республики Татарстан составляет 6,78 млн га, из них 71,2 % приходится на долю земель сельскохозяйственного назначения. В среднем по четырнадцати регионам Приволжского федерального округа удельный вес таких земель составляет 58,9 %, а в целом по России - 32,9 %, т. е. Республика Татарстан по этому показателю находится в более выгодных условиях. Закрепленные за республикой земли неравномерно распределяются между 43-я муниципальными районами. Самый крупный среди них по земельной площади Мамадышский - 280 тыс. га всех земель, самый маленький - Менделеевский - 74,3 тыс. га.

С переходом к рынку перед наукой, практикой и органами управления АПК со всей остротой встали две сложные проблемы: а) как измерить и оценить реальные возможности земли как средства производства и, на основе этого, определить ее истинную ценность; б) как и чем измерить уровень использования земли и, на основе этого, выявить и оценить неиспользованные резервы производства сельскохозяйственной продукции.

До сих пор обе эти проблемы являются дискуссионными. Спорными являются показатели оценки того и другого, методические подходы к их расчету и анализу. Нет единого мнения и о том, каким показателем можно и нужно осуществлять экономическую оценку земли, как определить уровень и эффективность использования земли. Решить эти и связанные с ними проблемы управления АПК и его главной сферой - сельскохозяйственным производством можно только на основе земельного кадастра.

Земельный кадастр представляет собой совокупность достоверных сведений о местоположении, целевом назначении, правовом положении, природной и хозяйственной ценности конкретных участков земли.

Земельный кадастр состоит из 5-ти разделов, самыми сложными и важными из которых являются бонитировка почв и экономическая оценка земли. Работы по оценке качества земли в разных регионах СССР проводились в 60-х, 90-х гг. XX в. с неодинаковой интенсивностью по инициативе отдельных ученых и разных организаций. Впереди всех тогда шли республики Прибалтики, Белоруссия, Татарстан, Башкортостан.

В Республике Татарстан еще в 1965 г. по нашей методике начались работы по бонитировке почв и экономической оценке земли задолго до того, когда по этому вопросу были приняты официальные решения правительства [6-16].

Инициаторами и авторами методики выступили отделы экономики (Л. М. Рабинович) и почвоведения (М. Ф. Курочкин, А. Х. Сакаева) Татарской республиканской сельскохозяйственной опытной станции. Подробные результаты работы изложены в монографиях «Бонитет земли и экономика» и «Рынок земли: проблемы, поиск, решения».

Результаты бонитировки почв и экономической оценки земли постоянно совершенствовались и, одобренные директивными органами Республики Татарстан, использовались при размещении планов государственных закупок (госзаказа) продуктов сельского хозяйства между районами, а в них - между хозяйствами, при подведении итогов соревнования, вплоть до 1994 г., при внутрихозяйственном планировании, в процессе материального стимулирования работников и при использовании других механизмов управления сельскохозяйственным производством.

Бонитировка почв и экономическая оценка земли должны лежать в основе оценки производственного потенциала каждой сельскохозяйственной организации, использоваться при измерении и оценке результатов их деятельности. При этом в качестве показателей использования земли как средства производства должен использоваться объем произведенной продукции в стоимостном выражении, сумма денежной выручки от реализации всех видов продукции, размер валового дохода и прибыли в расчете на 100 га соизмеримой пашни.

Площадь этого вида пашни отсутствует в официальных формах бухгалтерской и статистической отчетности, что является серьезным недостатком в системе информационного обеспечения АПК и отрицательно сказывается на качестве менеджмента. Но площадь соизмеримой пашни можно и нужно определять в процессе анализа и прогнозирования развития каждой сельскохозяйственной организации независимо от ее организационно-правовой формы. Для этого сначала физическую площадь каждого вида сельскохозяйственных угодий по специальным коэффициентам (для естественных сенокосов 0,45, для естественных пастбищ - 0,25, для многолетних насаждений - 2,81) переводят в условную пашню, а затем, используя балл оценки земли, в соизмеримую пашню.

Начиная со второй половины 90-х гг. XX в. рядом специальных проектных институтов страны под методическим руководством Госкомзема России и его подразделений в областях и республиках начались работы по кадастровой оценке земель. Главными особенностями новых для того времени методических подходов стали следующие: оценка стоимости сельскохозяйственных угодий рассчитывалась методом капитализации земельной ренты; земельная рента определялась по совокупному товарному продукту, а не так, как было до этого - по ведущей сельскохозяйственной культуре (зерновая рента); учитывая, что оценка стоимости земли имеет многоцелевое использование, были предложены ее варианты на основе применения в расчетах разных оценок продукции (цены воспроизводства, гарантированные цены и др.).

Показатели качества сельскохозяйственных угодий, используемые в методике ВНИЭТУСХ [17], по выходу продукции с единицы земельной площади в кормовых единицах, по окупаемости затрат брались из материалов последнего (четвертого) тура землеоценочных работ, завершенных в 1989 г.

В 2000 г. Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике утвердил «Правила государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации» [18], «Технические указания по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации» . Заметим, что эти документы рассчитаны на работников специализированных НИИ и земельно-кадастровых служб.

В этих документах технического и методического характера учтен опыт проводимых в стране землеоценочных работ, устранены многие из допущенных ранее недостатков, конкретизированы нормативы и исходные для расчетов показатели. В них впервые и неоднократно используется категория «земельная рента».

Освоение рыночных отношений в аграрном секторе экономики поставило на повестку дня необходимость использования рентных отношений в практике управления АПК, что невозможно без правильного исчисления размера земельной ренты.

Механизм государственного регулирования АПК обладает широким арсеналом средств, одним из главных среди которых является земельный налог (до 1 января 2005 г. - плата за землю). Новые и повышенные требования предъявляются в настоящее время к информационной основе исчисления земельной ренты - оценке земли, а следовательно, и к установлению цены на земельный участок в связи с принятием Федерального закона № 141 - ФЗ (29.11.04) «О внесении изменений в часть вторую налогового кодекса Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации». Этот закон призван сыграть большую роль в повышении уровня государственного регулирования развития сельскохозяйственного производства.

Данным законом вводятся понятия «земельный налог» (раздел Х, гл. 31), «налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость...» (ст. 391, п. 1) и «налоговая ставка не должна превышать 0,3 % кадастровой стоимости участка земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 394).

Хотя плодородие считается естественным свойством земли, оно предполагает определенное отношение к нему человека, связано с конкретным уровнем развития производительных сил не только в земледелии, но и в регионе, во всем обществе. В связи с этим в процессе земельно-кадастровых работ не только определяется естественное плодородие, которое является результатом длительного почвообразовательного процесса, но и измеряется хозяйственная ценность каждой почвенной разновидности, вида сельскохозяйственных угодий, каждого земельного участка.

Измерить уровень плодородия, хозяйственную ценность земли невозможно ни сантиметрами, ни урожайностью конкретной культуры, ни одним прибором. Для этого необходимо выполнить огромный объем дорогостоящих разнообразных работ с участием специалистов разных профилей. Но самое трудное и важное заключается в обосновании системы показателей и методических подходов к оценке земли, которые кладутся в основу земельного кадастра. В соответствии с вышеупомянутыми официальными документами и рекомендациями кадастровая стоимость единицы площади (1 га) объекта оценки (земельный участок, предприятие и др.) определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га на срок капитализации, принятый равным 33 годам.

Расчетный рентный доход представляет собой сумму дифференциального и абсолютного рентных доходов.

Дифференциальный рентный доход, руб./га, определяется по формуле

Рг = (В,- - ЗН) + АРтг + АРм,

где Р, - дифференциальный рентный доход;

В, - кадастровая (нормативная) стоимость валовой продукции, обусловленная плодородием земельного участка, руб./га;

З, - нормативные затраты на использование данного объекта оценки, руб./га;

Но - минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности (Н0 = 1,07); (В, - З,Но) - рентный доход по плодородию, руб./га;

АРт, - рентный доход по технологическим свойствам почв, руб./га;

АРм, - рентный доход, обусловленный местоположением объекта, руб ./га.

В «Правилах» приводятся подробные методические указания по определению величины каждого элемента вышеприведенной формулы.

Абсолютный рентный доход установлен единым для всей Российской Федерации и равен одному проценту стоимости валовой продукции растениеводства.

Рыночная стоимость (цена) земли определяется профессиональными оценщиками по другим методикам, но в связи с неразвитостью рынка земельных ресурсов и несовершенством информационных технологий она требует серьезных корректировок и проверки на достоверность. Однако и после этого получение достоверных данных о реальной ценности земли является весьма проблематичным ввиду того, что, во-первых, в основе кадастровой оценки лежат материалы последнего, устаревшего четвертого тура землеоценочных работ, завершенных в 1989 г., который характеризовался серьезными методическими недостатками, и, во-вторых, в них не учтен спрос на землю из-за неразвитости рынка земли. И это вынуждены признать авторы данных документов, о чем они пишут на с. 4 названных «Правил».

В целях устранения этих и других недостатков в методике и практике земельнокадастровых работ можно рекомендовать соответствующим органам регулирования земельных отношений и специализированным НИИ ряд мероприятий.

1. В ближайшее время необходимо проведение очередного 5-го тура земельнокадастровых работ по единой для всей страны и каждого региона методике.

2. В новой методике должна использоваться достаточно обоснованная и широко обсужденная методика, лишенная главных недостатков, свойственных предыдущим методикам.

3. При определении критериев бонитировки и экономической оценки земли должны использоваться сопоставимые для всех регионов Российской Федерации показатели и достоверные корреляционно-регрессионные модели.

4. Сбор информации для анализа, построения и решения корреляционно-регрессионных моделей должен осуществляться за типичные по погодно-климатическим условиям 10 последних лет.

5. Обработка статистической информации должна проводиться с использованием массовых данных по всем организациям страны с контролем результатов расчетов по типичным хозяйствам.

6. В связи с изменившимися в стране социальными и экономическими условиями, уходом старых, опытных кадров, детально знающих разные методики земельно-кадастровых работ, необходимо в кратчайший срок организовать обучение и повышение квалификации всех специалистов, занятых в этой области с последующим четким определением их прав и обязанностей. При этом следует обратить особое внимание на подбор преподавательских кадров и качество учебно-методических разработок.

Разумеется, в процессе купли - продажи земельных участков его участники в зависимости от желания, финансовых возможностей и других условий могут договариваться о любой цене, однако налоговые органы, специалисты земельно-кадастровых служб и других органов управления земельными ресурсами обязаны четко представлять нижнюю границу цены земельного участка - его кадастровую стоимость, определяемую государственными специализированными организациями методом капитализации земельной ренты.

Совершенно очевидно, что глубокое понимание роли земли в развитии сельскохозяйственного производства, знание ее реальной стоимости важный, но лишь первый шаг в управлении сельскохозяйственным производством. Продолжением этого должно быть использование мер, направленных на повышение эффективности использования земли, а через это - на экономическое развитие АПК и рост всей экономики страны и каждого региона.

Среди многих объективных и субъективных факторов, влияющих на эффективность использования земли, есть такие, управление которыми на всех уровнях, во времени и пространстве, может оказать решающее воздействие на эту важную сторону функционирования сельских товаропроизводителей, независимо от их организационно-правовых форм. Главным среди них по праву считается интенсификация сельскохозяйственного производства.

Заметим, что с понятием «интенсификация» и «интенсивный» связаны многие экономические категории. Без решения проблем интенсификации невозможно эффективное функционирование АПК: рациональное использование земли, исчисление и распределение земельной ренты, повышение производительности труда и эффективности производства и др.

Сущность интенсификации сельскохозяйственного производства можно охарактеризовать как процесс роста рациональных вложений средств производства и труда в расчете на единицу земельной площади за счет научно-технического прогресса и использования более совершенного механизма хозяйствования с целью увеличения объема производства продукции, повышения ее качества и снижения себестоимости.

Увеличение производственных затрат оказывает непосредственное влияние на повышение экономического плодородия почв за счет мелиорации земель, оснащения хозяйств современной техникой, высококачественными удобрениями, сортовыми семенами и породным скотом, обеспечения квалифицированными высокооплачиваемыми кадрами, совершенствования технологии, организации производства, труда и управления, в результате чего с одной и той же площади обеспечивается рост выхода продукции высокого качества.

Иначе говоря, экономическая сущность процесса интенсификации заключается в том, что рациональные вложения в землю настолько повышают ее плодородие, что общий объем продукции возрастает, а затраты труда и средств в расчете на единицу продукции снижаются, т. е. развивается экономика, растет эффективность.