|
Задачи - оценка недвижимости
|
|
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:33 | Сообщение # 1 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| В данной теме оказывается студентам помощь в решении задач по ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ (зданий, земельных участков).
ПРАВИЛА ДАННОЙ ТЕМЫ!!!
Если не можете решить задачу или ответить на какой-либо вопрос теста по данной тематике, пишите здесь. По мере своих сил и возможностей, постараемся вам помочь.
Если задачу нельзя написать в тексте сообщения или она имеет табличную форму, то к сообщению прикрепляйте файл в формате word или excel.
Но, есть ограничения:
1. Писать в одном сообщении не более одной задачи, вопроса
2. Слишком объемные задачи в рамках форума бесплатно решаться не будут
3. Скорость получения ответа зависит от уровня нашей загруженности (от 1 до 6 дней)
На форуме мы помогаем разобраться в решении задач, а НЕ полностью их решаем.
Под словом "помогаем" предполагается:
1) что вы сами пытались решить эту задачу, но у вас не получилось с ней разобраться.
2) вы пишите на форуме условие задачи и то решение, которым вы попытались ее решить
3) если это решение неверное, то мы помогаем направить вас в "нужном русле", то есть подсказать ход решения, формулу, исправить ошибки в ваших расчетах и т.д.
Если же вам требуется полностью решенная задача "от и до" с расписыванием всех формул и окончательным расчетом, то это уже коммерческая услуга, которую необходимо оплачивать. Для этого отправляйте условие задач по адресу: expert.rsa@mail.ru
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| X-pert | Дата: Среда, 09.04.2014, 01:04 | Сообщение # 161 |
|
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 28
Статус: Offline
| Цитата Yulson Выявлены парные продажи
Корр.(сост.) = 580-670=-90
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.04.2014, 08:44 | Сообщение # 162 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата Yulson (  ) Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 205 кв.м.
Аналог 1 : скор. цена 450 долл за 1 кв.м., состояние удовлетворительное
Аналог 2 : скор. цена 520 долл за 1 кв.м., состояние хорошее
Аналог 3 : скор.цена 460 долл за 1 кв.м., состояние удовлетворительное
Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, хорошее состояние – цена 670 долл/кв.м., удовлетворительное – цена 580 долл/кв.м.
1. Находим поправку на состояние. X-pert, вам уже подсказал, как её посчитать.
2. Приводим аналоги к сопоставимому виду с объектом оценки. У объекта оценки и аналогов №1 и №3 одинаковое состояние, поэтому в цены данных аналогов поправку на состояние не нужно применять. У аналога №2 состояние хорошее, поэтому чтобы его привести к такому же состоянию, как и объект оценки (удовлетворительное состояние), нужно от его цены отнять поправку на состояние.
3. Находим среднее значение стоимости 1 кв.м. трех аналогов
4. Умножаем среднюю стоимость 1 кв.м. на площадь объекта оценки
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| a_n_n_a | Дата: Суббота, 12.04.2014, 11:11 | Сообщение # 163 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 6
Статус: Offline
| Здравствуйте, проверьте, пожалуйста решение задачи.
Определить рыночную стоимость пашни площадью 10 га,вносимой в качестве земельной доли в уставный фонд. Расчёт произвести исходя из двухгодичного севооборота. Основные возделываемые культуры в районе оценки пшеница и ячмень.
Исходные данные для расчёта:
Средняя урожайность пшеницы - 30 ц/га (3000 кг/га).
Средняя урожайность ячменя - 20 ц/га (2000кг/га).
Цена продажи пшеницы - 250 руб./ц.
Цена продажи ячменя – 180 руб./ц.
Затраты по выращиванию пшеницы с учетом нормальной прибыли - 150 руб./ц.
Затраты по выращиванию ячменя с учетом нормальной прибыли - 130 руб./ц. Коэффициент капитализации 23%.
Решение:
ВД = 2*(30*250+20*180) =22 200
Затр = 2*(30*150+20*130)=14 200
ЧОД = 22200-14200=8000
Ст = 10*8000/0,23 = 347 826
Ответ: стоимость пашни = 347 826 руб.
|
| |
| |
| a_n_n_a | Дата: Суббота, 12.04.2014, 11:13 | Сообщение # 164 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 6
Статус: Offline
| И еще одна задачка во вложении.Вариантов по ее решению у меня нет(
Спасибо заранее за помощь)
|
| |
| |
| artemmm | Дата: Суббота, 12.04.2014, 11:43 | Сообщение # 165 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 7
Статус: Offline
| здравствуйте. начал писать диплом по недвижимости. и надо посчитать стоимость здания доходным методом. из исходных данных только площадь здания. помогите пожалуйста с чего начать?
|
| |
| |
| a_n_n_a | Дата: Воскресенье, 13.04.2014, 12:20 | Сообщение # 166 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 6
Статус: Offline
| Цитата a_n_n_a ( ) И еще одна задачка во вложении.Вариантов по ее решению у меня нет( Спасибо заранее за помощь) |
| |
| |
| Леся | Дата: Воскресенье, 13.04.2014, 16:10 | Сообщение # 167 |
 Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 2
Статус: Offline
| Подскажите, пожалуйста, правильно ли я решила задачу!
Условие задачи:
Оцените сумму накопленного износа жилого объекта недвижимости, используя затратный подход:
Общий физический износ: $ 12 000
Устранимый физический износ: $2 000
Общее функциональное устаревание: $5 000
Устаревание, вызванное сверхпрочным фундаментом: $ 3 000
Экономическое устаревание: $5 000
Решение:
(12000-2000)+5000+3000+5000=23000 ?????
Сообщение отредактировал Леся - Воскресенье, 13.04.2014, 16:12 |
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Воскресенье, 13.04.2014, 16:41 | Сообщение # 168 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата Леся ( ) Оцените сумму накопленного износа жилого объекта недвижимости, используя затратный подход:
Общий физический износ: $ 12 000
Устранимый физический износ: $2 000
Общее функциональное устаревание: $5 000
Устаревание, вызванное сверхпрочным фундаментом: $ 3 000
Экономическое устаревание: $5 000
Общий физический износ состоит из устранимого и неустранимого физического износа.
Общий функциональный износ также состоит из устранимого и неустранимого функционального износа. Устаревание, вызванное сверхпрочным фундаментом относится к неустранимому функциональному износу.
Общий накопленный износ = Общий физический износ + Общий функциональный износ + Общий экономический износ = 12000 + 5000 + 5000 = 22000
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Воскресенье, 13.04.2014, 16:48 | Сообщение # 169 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| artemmm, надо проанализировать рынок аренды помещений, подобных оцениваемому, затем определить ставку арендной платы.
Потенциальный валовой доход = Площадь * Ставка арендной платы * 12 мес.
Действительный валовой доход = Потенциальный валовой доход - Потери от недозагрузки
Чистый операционный доход = ДВД - Операционные расходы
Рыночная стоимость = ЧОД / Ставка капитализации
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Воскресенье, 13.04.2014, 17:05 | Сообщение # 170 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата a_n_n_a ( ) Определить рыночную стоимость пашни площадью 10 га,вносимой в качестве земельной доли в уставный фонд. Расчёт произвести исходя из двухгодичного севооборота. Основные возделываемые культуры в районе оценки пшеница и ячмень.
Исходные данные для расчёта:
Средняя урожайность пшеницы - 30 ц/га (3000 кг/га).
Средняя урожайность ячменя - 20 ц/га (2000кг/га).
Цена продажи пшеницы - 250 руб./ц.
Цена продажи ячменя – 180 руб./ц.
Затраты по выращиванию пшеницы с учетом нормальной прибыли - 150 руб./ц.
Затраты по выращиванию ячменя с учетом нормальной прибыли - 130 руб./ц. Коэффициент капитализации 23%.
ЗР = (ВД – З)
где: ЗР – земельная рента;
ВД – валовой доход;
З – затраты.
ЗР (пшеница) = 30 *250 - 30*150 = 3000 руб./га
ЗР (ячмень) = 20*180 - 20*130 = 1000 руб./га
Средняя ЗР в целом по севообороту = (3000+1000)/2 = 2000 руб./га
Средняя ЗР оцениваемой пашни = 2000 руб./га *10 га = 20000 руб.
Рыночная стоимость = Среднегодовая рента / Ставка капитализации = 20000/0,23 = ...
a_n_n_a, по второй задаче не очень поняла ход вашего решения...
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| Леся | Дата: Понедельник, 14.04.2014, 20:56 | Сообщение # 171 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 2
Статус: Offline
| Большое спасибо!
|
| |
| |
| Света18 | Дата: Вторник, 15.04.2014, 15:33 | Сообщение # 172 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
| Здравствуйте подскажите пожалуйста правильно ли решена задача?
Задача:
Требуется определить полную восстановительную стоимость здания склада по сборникам УПВС, если известно, что:
объем исследуемого здания 2000 м3,
C1969 – стоимостной измеритель, определяемый по сборнику УПВС равный 13 руб. за 1 м3.;
K1984 - коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года, равный 1,2
Kтек – коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к уровню цен на текущую дату оценки, равный 112,46.
Решение:
Sтек = C1969 х V х K1984 х Kтек х ПП х КИ х НДС
Sтек= 13 х 2000 х 1,2 х 112,46 х 1 х 1 х 1,18 = 4 140 327руб.
Я считаю, что прибыль предпринимателя и косвенные издержки при расчете по сборникам УПВС в данном случае равны 1, так как согласно п.3 общей части УПВС они уже включены в восстановительную стоимость укрупненных показателей.
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 16.04.2014, 19:28 | Сообщение # 173 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Света18, если это задача, то я думаю, что НДС не нужно там применять, так как в задаче исходные данные не додумываются, а используются только те, которые даны в условии.
Если это фрагмент из практикума или курсовой, то тогда помимо НДС, необходимо произвести расчет и прибыли предпринимателя. Но если же это все-таки задача, то прибыль предпринимателя точно считать не нужно, так как в условии нет данных для её расчета.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| artemmm | Дата: Вторник, 22.04.2014, 14:39 | Сообщение # 174 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 7
Статус: Offline
| Цитата ОценщиЦа ( ) artemmm, надо проанализировать рынок аренды помещений, подобных оцениваемому, затем определить ставку арендной платы. Потенциальный валовой доход = Площадь * Ставка арендной платы * 12 мес.
Действительный валовой доход = Потенциальный валовой доход - Потери от недозагрузки
Чистый операционный доход = ДВД - Операционные расходы
Рыночная стоимость = ЧОД / Ставка капитализации
Будьте любезны, а как ставку капитализации узнать?
Сообщение отредактировал artemmm - Вторник, 22.04.2014, 14:39 |
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Вторник, 22.04.2014, 14:43 | Сообщение # 175 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата artemmm ( ) а как ставку капитализации узнать?
Рассчитать её нужно. К примеру, методом кумулятивного построения.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| Машуля | Дата: Суббота, 26.04.2014, 14:29 | Сообщение # 176 |
 Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
| Помогите решить задачу. Г-жа Браун только что заплатила 100 долл. за опцион на покупку земли. Опцион дает ей право приобрести собственность за 10 000 долл. по истечении двух лет. Уже выплаченные за опцион 100 долл. не будут включены в цену покупки. Какую сумму сегодня должна положить г-жа Браун в банк, выплачивающий 10% годовых при ежемесячном накоплении с тем, чтобы через два года остаток составил 10 000 долл. ?
|
| |
| |
| X-pert | Дата: Понедельник, 19.05.2014, 19:23 | Сообщение # 177 |
|
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 28
Статус: Offline
| PV= FV * [1/ (1+R)^n],
где:
PV- сумма которую необходимо положить в банк;
FV - известная сумма в будущем;
R - процентная ставка (в виде десятичной дроби);
n - число периодов (по условию задачи их будет 24=2* 12).
|
| |
| |
| Nastja | Дата: Пятница, 30.05.2014, 11:54 | Сообщение # 178 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 3
Статус: Offline
| Здравствуйте))Старое офисное здание в центределовой части города в настоящее время приносит ежегодно 40000 $ ЧОД.
Ожидается, что доход будет постоянно снижаться в течение оставшихся 10 лет
экономически полезной жизни. Исходя из недавних продаж аналогичных объектов
земля была оценена в 250000 $. По этому виду недвижимости инвесторы хотят
получить доход на уровне 10% годовых (конечная отдача).
1) какая часть ЧОД первого года может быть отнесенак земле
2) какая часть ЧОД первого года может быть отнесенак зданию
3) каков коэффициент капитализации для здания
4) какой будет стоимость здания, если оценивать егопо технике остатка для здания
5) какова общая стоимость здания и земли
Решение:
1) 250000*0,10=25000
2)40000-25000=15000
3)
4)15000/Ставку капитализации
Подскажите ,пожалуйста как рассчитать коэффициент капитализации для здания и проверьте,верно ли рассчитано.
|
| |
| |
| vivat21rus | Дата: Вторник, 03.06.2014, 14:45 | Сообщение # 179 |
 Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 8
Статус: Offline
| Мир Вам. Премного буду благодарен если ответите на вопрос.
Верно или неверно утверждение: к стоимости действующего предприятия, определенной методом дисконтированного денежного потока.следует прибавить чистую стоимость избыточных активов?
а) Только при прекращении деятельности компании
в) и в том,и в другом случаях
с)Только в расчете на действующую компанию
|
| |
| |
| vivat21rus | Дата: Вторник, 03.06.2014, 14:48 | Сообщение # 180 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 8
Статус: Offline
| Верно ли утверждение: местоположение объекта недвижимости имеет более высокую значимость,чем объекта бизнеса при оценке их стоимости?
а)верно
в)неверно
|
| |
| |
