|
Задачи - оценка недвижимости
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:33 | Сообщение # 1 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| В данной теме оказывается студентам помощь в решении задач по ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ (зданий, земельных участков).
ПРАВИЛА ДАННОЙ ТЕМЫ!!!
Если не можете решить задачу или ответить на какой-либо вопрос теста по данной тематике, пишите здесь. По мере своих сил и возможностей, постараемся вам помочь.
Если задачу нельзя написать в тексте сообщения или она имеет табличную форму, то к сообщению прикрепляйте файл в формате word или excel.
Но, есть ограничения:
1. Писать в одном сообщении не более одной задачи, вопроса
2. Слишком объемные задачи в рамках форума бесплатно решаться не будут
3. Скорость получения ответа зависит от уровня нашей загруженности (от 1 до 6 дней)
На форуме мы помогаем разобраться в решении задач, а НЕ полностью их решаем.
Под словом "помогаем" предполагается:
1) что вы сами пытались решить эту задачу, но у вас не получилось с ней разобраться.
2) вы пишите на форуме условие задачи и то решение, которым вы попытались ее решить
3) если это решение неверное, то мы помогаем направить вас в "нужном русле", то есть подсказать ход решения, формулу, исправить ошибки в ваших расчетах и т.д.
Если же вам требуется полностью решенная задача "от и до" с расписыванием всех формул и окончательным расчетом, то это уже коммерческая услуга, которую необходимо оплачивать. Для этого отправляйте условие задач по адресу: expert.rsa@mail.ru
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 08.10.2014, 20:45 | Сообщение # 201 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата NASORINA (  ) Решение
Общий физический износ состоит из устранимого и неустранимого физического износа.
Общий функциональный износ состоит из устранимого и неустранимого функционального износа. Устаревание, вызванное сверхпрочным фундаментом относится к неустранимому функциональному износу.
Общий накопленный износ = Общий физический износ + Общий функциональный износ = 12млн руб +7 млн руб= 19 млн руб
Эта задача решена Вами правильно
Цитата NASORINA ( ) Решение
Степень износа (Сиз), определяемая методом срока жизни, составит:
Сиз = (ЭВ ТС) 100 (%), Сиз=(10 120) 100(%)=1200
где ЭВ – эффективный возраст (лет)
ТС – срок экономической жизни (лет).
Величина износа в денежном исчислении (Ид) составит
Ид = Сиз ВС (руб.)= 1200 35=42000
где ВС – восстановительная стоимость объекта недвижимости.
Правильное решение следующее:
Износ = 10/120*100 =8,3%
Износ в денежном исчислении = 35 млн. руб. *8,3% = ...
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| 13088977 | Дата: Четверг, 09.10.2014, 13:07 | Сообщение # 202 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 3
Статус: Offline
| Здравствуйте, помогите пожалуйста
Задача
Требуется оценить стоимость театра на 500 мест методом сравнимых продаж, используя данную ниже информацию:
Сопоставимые объекты Цена продажи, тыс. руб. Количество мест
1 230000 450
2 275000 550
3 195000 375
РЕШЕНИЕ
ВРМ (усредненный по цене за место) =(230000/450)+(275000/550)+(195000/375)=510,3
Стоимость театра на 500 мест=510,3*500=255150
Верно ли я рассуждаю?
|
| |
| |
| 13088977 | Дата: Четверг, 09.10.2014, 13:28 | Сообщение # 203 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 3
Статус: Offline
| И прошу у Вас помощи по решению этой задачи. Перелопатив лекции (учусь на дистанционном), я не понимаю как решить ее. Заранее благодарю
Объект недвижимости, приносящий доход по ставке 10% годовых, будет продан через 5 лет за 40% его нынешней стоимости. Рассчитайте коэффициент капитализации при условии аннуитетного возврата инвестиций.
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Четверг, 09.10.2014, 15:52 | Сообщение # 204 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| 13088977, первая задача Вами решена верно
Что касается второй задачи, то она решается по следующей формуле:
R = re +dep * r1
где: R - ставка капитализации,
re –ставка доходности на собственный капитал,
dep – норма снижения стоимости недвижимости через n лет,
r1- норма возврата капитала
Из условия задачи:
re = 10%
dep=60%, так как по условию задачи, недвижимость через 5 лет будет продана за 40% от нынешней стоимости
Определим норму возврата капитала r1 по методу Ринга (так как аннуитетный возврат инвестиций по условию задачи):
r1 = 1/5 лет = 0,2
R = re +dep * r1 = 10 + 60*0,2 = 22%
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| 13088977 | Дата: Четверг, 09.10.2014, 15:55 | Сообщение # 205 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 3
Статус: Offline
| ОценщиЦа, спасибо Вам большое за помощь
|
| |
| |
| newgen | Дата: Среда, 05.11.2014, 16:37 | Сообщение # 206 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 17
Статус: Offline
| Здравствуйте. Прошу помочь в решении следующей задачи.
Оценивается гостиница. Срок прогнозного использования 15 лет. Гостиница приносит примерно постоянные доходы. Норма дохода инвестора на собственный капитал 17%. Безрисковая ставка дохода на дату оценки 10%. В гостинице 100 стандартных номеров. Стоимость за номер в сутки составляет 205$ За год принимать 365 дней. Заполняемость гостиницы 70%. Операционные расходы 1 200 000$. Резервы на замещение 200 000$.
Решал таким образом:
ПВД=100*(205*365)=7 482 500$
ДВД=7 482 500*0,7=5 237 750$
Операционные расходы =1 200 000 + 200 000=1 400 000
Норма возврата капитала (метод Хоскольда)= 0,1/(1+0,1)15-1= 3,15%
Ставка капитализации =17%+3,15%=20,15%
ЧОД=5 237 750 - 1 400 000 = 3 837 750
Стоимость объекта= 3 837 750/20,15=19 045 906$
Не уверен в правильности решения т.к. есть еще подобная задача с ответом и проделав аналогичные расчеты у меня не получается данный в этой задаче ответ.
Сообщение отредактировал newgen - Среда, 05.11.2014, 16:42 |
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 05.11.2014, 17:36 | Сообщение # 207 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| newgen, ход решения задачи в целом верный.
Ответ в подобной задаче может не сходится, к примеру, из-за разницы в расчетах нормы возврата капитала. В данной задаче не указано конкретно по какому методу ее считать, ведь помимо метода Хоскольда, есть же еще и метод Инвуда.
Бывают такие задачи в которых специально даны лишние исходные данные. Возможно и в этой задаче данные по безрисковой ставке лишние.
Метод Хоскольда обычно применяют тогда, когда маловероятно, что осуществление реинвестирования в будущем будет по той же ставке дохода, что и сейчас. Поэтому в этой задаче для определения нормы возврата капитала, на мой взгляд, надо использовать метод Инвуда.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| samoyliknews | Дата: Вторник, 18.11.2014, 18:51 | Сообщение # 208 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 4
Статус: Offline
| Помогите решить, пожалуйста
Определить стоимость одноэтажного здания кирпичной
столовой площадью 850 м2 и высотой 4 м, расположенной на земельном участке площадью 1000'м2
. Полная стоимость строительства нового аналогичного здания оставляет 1305 р./м3
, стоимость земельного участка определена в размере 40 р./м2
. Данные результатов экспертизы по определению степени изношенности
конструкций представлены в приведенной ниже таблице
Удельный вес Износ
1.
Фундамент
3%
5%
2. Стены
15%
10%
3. Крыши
19%
25%
полы
9%
10%
проемы
10%
15%
отдел
4%
30%
4. Перекрытия
14%
10%
прочие
6%
10%
6. санитарно-техн
20%
20%
|
| |
| |
| goreznik | Дата: Пятница, 21.11.2014, 12:13 | Сообщение # 209 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 2
Статус: Offline
| помогите пожалуйста решить задачи. срочно надо.
Необходимо оценить четырехзвездочный отель в центральной части города, эксплуатация которой приносит чистый операционный доход 1050 усл.ед. Есть информация о недавних продажах аналогичных гостиниц: отель 1 был продан за 4150умов.од., Его использование приносит ЧОД в 905умов.од .; отель 2 был продан за 7100умов.од., его использование приносит ЧОД в 1050умов.од .; отель 3 был продан за 6500умов.од., его использование приносит ЧОД в 1150умов.од.
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Пятница, 21.11.2014, 12:17 | Сообщение # 210 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата goreznik ( ) Необходимо оценить четырехзвездочный отель в центральной части города, эксплуатация которой приносит чистый операционный доход 1050 усл.ед. Есть информация о недавних продажах аналогичных гостиниц:
отель 1 был продан за 4150умов.од., Его использование приносит ЧОД в 905умов.од .;
отель 2 был продан за 7100умов.од., его использование приносит ЧОД в 1050умов.од .;
отель 3 был продан за 6500умов.од., его использование приносит ЧОД в 1150умов.од.
ВРМ1 = 4150/905 = ...
ВРМ2 = 7100/1050 = ...
ВРМ3 = 6500/1150 = ...
Потом определяем средний ВРМ и умножаем его на ЧОД объекта оценки
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Пятница, 21.11.2014, 12:35 | Сообщение # 211 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| samoyliknews,
Стоимость здания = Полная восстановительная стоимость - Износ + Стоимость земли
Полная восстановительная стоимость = 850*4*1305 = ...
Стоимость земли = 1000*40 = ...
Износ фундамента = 3/100*5
Износ стен = 15/100*10 = ...
...
Износ санитарно-техн. = 20/100*20 = ...
Для определения общего износа сложить износы всех конструктивных элементов здания
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| goreznik | Дата: Пятница, 21.11.2014, 16:30 | Сообщение # 212 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 2
Статус: Offline
| ОценщиЦа, спасибочки))))
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Пятница, 21.11.2014, 16:32 | Сообщение # 213 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Наша группа в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Наша группа Вконтакте http://vk.com/club80887874
Студенты-оценщики, присоединяйтесь 
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| samoyliknews | Дата: Воскресенье, 23.11.2014, 10:26 | Сообщение # 214 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 4
Статус: Offline
| ОценщиЦа, спасибо теперь все понятно)
|
| |
| |
| newgen | Дата: Пятница, 12.12.2014, 11:42 | Сообщение # 215 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 17
Статус: Offline
| Здравствуйте.
Не могу решить простейшую задачу, вернее я ее решил, но ответ не сходится.
Задача:
С использованием коэффициента капитализации и имеющейся информации о недавних продажах аналогичных гостиниц определите рыночную стоимость четырехзвездочной гостиницы в центральной части города, эксплуатация которой приносит годовой чистый операционный доход 1 300 000 руб. Известно, что гостиница 1 была продана за 8 400 000 руб., ее использование приносит чистый операционный доход в 1 000 000 руб., гостиница 2 была продана за 8 000 000 руб., ее использование приносит чистый операционный доход в 1 200 000 руб., гостиница 3 была продана за 11 550 000 руб., ее использование приносит чистый операционный доход в 1 500 000 руб.
Решение:
рассчитываем мультипликаторы цена/ЧОД для всех аналогов и находим средний.
8 400 000 / 1 000 000 = 8,4
8 000 000 / 1 200 000 = 6,67
11 500 000 / 1 500 000 = 7,67
8,4 + 6,67 + 7,67) / 3 = 7,58
Стоимость гостиницы = 1 300 000 * 7,58 = 9 854 000
А варианты ответов такие:
а) 9 777 000
б) 15 000 000
в) 12 254 000
г) 6 579 000
Где ошибка??
Сообщение отредактировал newgen - Пятница, 12.12.2014, 11:43 |
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Пятница, 12.12.2014, 12:08 | Сообщение # 216 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| newgen, в условии написано, что задачу нужно решить через коэффициент капитализации.
Средний коэффициент капитализации = (1000000/8400000 + 1200000/ 8000000 + 1500000/ 11500000) /3 = 0,132973
Стоимость гостиницы = ЧОД/Ставка капитализации = 1300000/0,132973 = 9776641
Если результат округлить, то ответ будет 9 777 000 руб.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| newgen | Дата: Пятница, 12.12.2014, 13:05 | Сообщение # 217 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 17
Статус: Offline
| Цитата ОценщиЦа Если результат округлить, то ответ будет 9 777 000 руб.
Спасибо огромное!
|
| |
| |
| Tina | Дата: Среда, 17.12.2014, 22:33 | Сообщение # 218 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
| Здравствуйте! Помогите решить задачу.
Гостиница имеет 40 номеров, каждый из которых может приносить годовой доход в 350 000 руб. в год. Расходы на техническое обслуживание и коммунальные платежи составляют в год 360 000 руб., на заработную плату персонала (без отчислений во внебюджетные фонды) - 1 000 000 руб. , амортизационные отчисления по гостинице составляют 240 000 руб . Средняя загрузка гостиницы 90%. Определите стоимость гостиницы, если собственник гостиницы оплачивает НДС, налог на имущество в сумме 300 000 руб, налог на землю 25 000 руб. и налог на прибыль. Коэффициент капитализации - 0,15.
Я решаю эту задачу по формуле : Стоимость=Годовой чистый доход / Коэфф. капитализации.
Помогите правильно высчитать Годовой чистый доход.
Заранее спасибо!
|
| |
| |
| insulin_666 | Дата: Среда, 17.12.2014, 22:38 | Сообщение # 219 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
| как понять какую функцию денежной единицы необходимо применить в решении задачи?
|
| |
| |
| ЭкспертКа | Дата: Суббота, 20.12.2014, 14:30 | Сообщение # 220 |
|
Лейтенант
Группа: Модераторы
Сообщений: 42
Статус: Offline
| Цитата insulin_666 ( ) как понять какую функцию денежной единицы необходимо применить в решении задачи? |
| |
| |
|
