РЕПЕТИТОР ОЦЕНЩИКА

Задача:
Единый объект недвижимости представляет собой земельный участок и типовое здание площадью 985 кв.м. Стоимость кв.м. единого объекта недвижимости, определенная методом сравнительных продаж, составляет 34000 рублей. Предполагается, что земельный участок расположен под зданием. Год постройки 1980. Дата проведения оценки 2000 г. Срок жизни здания - 80 лет. Требуется оценить стоимость земельного участка.
Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, прямые издержки на строительство типового дома составляют 38 500 рублей/кв.м.

Решение:
Эта задача решается методом выделения.
Рыночная стоимость единого объекта недвижимости = 985* 34 000=33 490 000 руб.
Износ = Эффективный возраст / Типичный срок экономической жизни = 20 / 80 =25%
Рыночная стоимость улучшений (здания) = 985 * 38 500 *(1-25%) = 28 441 875 руб.
Стоимость земельного участка  = 33 490 000 - 28 441 875 = 5 048 125 руб.

Пример:
Рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода, составляет 15 млн. руб., срок эксплуатации здания 80 лет, ставка дохода 15% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 2 850 000 рублей в год. Определить стоимость земельного участка.

Решение:

Эта задача решается методом остатка.

1) Определим коэффициент капитализации для здания с учетом срока эксплуатации здания в течение 80 лет:
Кзд = r + Kв = r + 1/n
где: Кзд - коэффициент капитализации для здания;
r - ставка дохода;
Кв - ставка возмещения (возврата) капитала;
n - срок эксплуатации здания.
1/n=1/80 =0,0125=1,25%.
Кзд. = 15% + 1,25% = 16,25%.

2) Определим часть дохода, относящуюся к зданию:
ЧОД зд = Сзд * Кзд
где: ЧОД зд - чистый операционный доход, относящийся к зданию;
Сзд - стоимость здания;
Кзд - коэффициент капитализации для здания.
ЧОД зд = 15 000 000*0,1625 = 2 437 500 руб.

3) Определим часть дохода, относящегося к земельному участку:
ЧОДзем = ЧОДобщ – ЧОД зд
где: ЧОДзем - чистый операционный доход от земли;
ЧОДобщ - общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости;
ЧОДзд – доход, относящийся к зданию.
ЧОД зем = 2 850 000 – 2 437 500 = 412 500 руб.

4) Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле:
Сзем = ЧОДзем/Кзем
где: Сзем – стоимость земли;
ЧОДзем – доход от земли;
Кзем – коэффициент капитализации для земли.
Сзем = 412 500/0,10 = 4 125 000 руб.

Задача оценка земли:
Определить затратным методом стоимость дачного участка. Известны  следующие данные: 
площадь дома – 110 квадратных метров;
затраты на строительство с учётом прибыли 1 квадратного метра – 250 дол.;
площадь гаража – 50 квадратных метров;
затраты на строительство с учётом прибыли 1 квадратного метра – 80 дол.;
стоимость всех других сооружений на даче – 2 500 дол.;
устранимый физический износ дома – 3 500 дол.;
неустранимый физический износ дома – 2 000 дол.;
устранимый функциональный износ дома – 1 500 дол.;
рыночная стоимость земельного участка – 6 000 дол..

Решение:
Стоимость дома = (110 × 250) – 3500 – 2000 -1500 = 20500 (дол.)
Стоимость гаража = 50 × 80 = 4000 (дол.)
Стоимость единого объекта = 20500 + 4000 +2500 + 6000 = 33000 (дол.)