|
Задачи - оценка недвижимости
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:33 | Сообщение # 1 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| В данной теме оказывается студентам помощь в решении задач по ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ (зданий, земельных участков).
ПРАВИЛА ДАННОЙ ТЕМЫ!!!
Если не можете решить задачу или ответить на какой-либо вопрос теста по данной тематике, пишите здесь. По мере своих сил и возможностей, постараемся вам помочь.
Если задачу нельзя написать в тексте сообщения или она имеет табличную форму, то к сообщению прикрепляйте файл в формате word или excel.
Но, есть ограничения:
1. Писать в одном сообщении не более одной задачи, вопроса
2. Слишком объемные задачи в рамках форума бесплатно решаться не будут
3. Скорость получения ответа зависит от уровня нашей загруженности (от 1 до 6 дней)
На форуме мы помогаем разобраться в решении задач, а НЕ полностью их решаем.
Под словом "помогаем" предполагается:
1) что вы сами пытались решить эту задачу, но у вас не получилось с ней разобраться.
2) вы пишите на форуме условие задачи и то решение, которым вы попытались ее решить
3) если это решение неверное, то мы помогаем направить вас в "нужном русле", то есть подсказать ход решения, формулу, исправить ошибки в ваших расчетах и т.д.
Если же вам требуется полностью решенная задача "от и до" с расписыванием всех формул и окончательным расчетом, то это уже коммерческая услуга, которую необходимо оплачивать. Для этого отправляйте условие задач по адресу: expert.rsa@mail.ru
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| Катя43381 | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:37 | Сообщение # 21 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 6
Статус: Offline
| Подскажите как решить задачу:
В течение 4-х лет объект недвижимости будет сдаваться в аренду за 20000$ в год. Платежи будут поступать в конце каждого года. В конце 4-го года объект будет продан за 50000$. Какая текущая стоимость объекта, если годовая рыночная ставка = 12 %
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:37 | Сообщение # 22 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата (Катя43381) В течение 4-х лет объект недвижимости будет сдаваться в аренду за 20000$ в год. Платежи будут поступать в конце каждого года. В конце 4-го года объект будет продан за 50000$. Какая текущая стоимость объекта, если годовая рыночная ставка = 12 %
Текущая стоимость объекта = Текущая стоимость доходов + Текущая стоимость продажи
1) Рассчитаем текущую стоимость доходов по формуле:
PV = PMT * (1- 1/(1+i)^n)/i
где: PV – текущая стоимость доходов;
PMT – ежегодный доход;
n – количество лет;
i – ставка дисконтирования
PVплатежей = PMT * (1-1/(1+i)^n)/i = 20000* (1-1/(1+0,12)^4)/0,12 =...
2) Рассчитаем текущую стоимость продажи по формуле:
PV = FV * 1/(1+i)^n
где: PV – текущая стоимость продажи;
FV – стоимость продажи;
n – количество лет;
i – ставка дисконтирования
PVпродажи = FV * 1/(1+i)^n = 50000 * 1/(1+0,12)^4 = ....
3) Текущая стоимость объекта = PVплатежей + PVпродажи = ...
Катя43381, когда полностью решите эту задачу, можете написать свое решение. Сравним полученные результаты.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| Катя43381 | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:37 | Сообщение # 23 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 6
Статус: Offline
| Спасибо вам огромное за помощь, а я мучалась неделю.
Добавлено (05.02.2013, 14:47)
---------------------------------------------
Решение моей задачи:
1) PVплатежей = PMT * (1-1/(1+i)^n)/i = 20000* (1-1/(1+0,12)^4)/0,12 =
= 20000* (1-0,6355181)/0,12 = 20000* 3,0373491 = 60 746,982
2) PVпродажи = FV * 1/(1+i)^n = 50000 * 1/(1+0,12)^4 = 50000* 0,635181 = 31 775,905
3) Текущая стоимость объекта= PVплатежей + PVпродажи = 60746,98 + 31775,91= 92522,9
Добавлено (05.02.2013, 16:37)
---------------------------------------------
Задача:
Если предприятие имеет внеоборотные активы на сумму 18 млн.руб., долговые обязательства на 3 млн. руб., оборотные активы 10 млн. руб., краткосрочные обязательства 6 млн. руб., то собственный оборотный капитал составляет?
Решение:
Собственный оборотный капитал = долговые обязательства + оборотные активы + краткосрочные обязательства = 19 млн. руб.
PS: Подскажите пожалуйста я правильно решила задачу?
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:37 | Сообщение # 24 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата (Катя43381) Решение моей задачи:
1) PVплатежей = PMT * (1-1/(1+i)^n)/i = 20000* (1-1/(1+0,12)^4)/0,12 = 20000* (1-0,6355181)/0,12 = 20000* 3,0373491 = 60 746,982
2) PVпродажи = FV * 1/(1+i)^n = 50000 * 1/(1+0,12)^4 = 50000* 0,635181 = 31775,905
3) текущая стоимость недвижимости = PVплатежей + PVпродажи =60746,98 + 31 775,91 = 92 522,9
Эта задача правильно решена. У меня получился такой же результат
Цитата (Катя43381) Задача:Если предприятие имеет внеоборотные активы на сумму 18 млн.руб., долговые обязательства на 3 млн. руб., оборотные активы 10 млн. руб., краткосрочные обязательства 6 млн. руб., то собственный оборотный капитал составляет?
Собственный оборотный капитал (СОК) – часть собственного капитала, направленная (или которая потенциально может быть направлена) на финансирование активов, признаваемым по классификационным признакам оборотными активами (средствами).
Решение задачи:
Собственный оборотный капитал = Текущие активы - Текущие пассивы = 10 - 6 = 4 млн. руб.
К текущим активам относятся оборотные активы предприятия
К текущим пассивам относятся краткосрочные обязательства предприятия
Ответ: собственный оборотный капитал предприятия равен 4 млн. руб.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ВС | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:37 | Сообщение # 25 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 15
Статус: Offline
| Определить общую стоимость оцениваемого по затратному подходу объекта, если стоимость участка земли составляет 28000у.е., полная стоимость воспроизводства здания равна 90000у.е., а общий износ здания оценивается в 20%.
28000+(90000-18000)=100000.
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:38 | Сообщение # 26 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата (ВС) Определить общую стоимость оцениваемого по затратному подходу объекта, если стоимость участка земли составляет 28000у.е., полная стоимость воспроизводства здания равна 90000у.е., а общий износ здания оценивается в 20%.
28000+(90000-18000)=100000.
Стоимость объекта = Стоимость воспроизводства за минусом износа + Стоимость земли
Стоимость воспроизводства за минусом износа = 90 000-20% = 72 000
Стоимость объекта = 28 000+72 000 = 100 000
ВС, задача решена правильно
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ВС | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:38 | Сообщение # 27 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 15
Статус: Offline
| Площадь здания, предназначенного для сдачи в аренду, составляет 10000кв.м., из них
400 кв.м. не занято, остальная площадь сдана по средней для данной категории
ставке – 12 долл. за 1 кв.м., операционные расходы составляют 45% потенциального
валового дохода. Определить величину чистого операционного дохода.
ПВД=П*Са = 9600*12=115200
ДВД= ПВД - Потери, т.к потери не указаны, значит ДВД=115200???
Операционные расходы 45% от ПВД, значит = 51840???
ЧОД = ДВД - Операционные расходы, 115200-51840=63360
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:38 | Сообщение # 28 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата (ВС) ДВД=ПВД-потери, т.к потери не указаны, значит ДВД=115200???
Да, в данном случае ПВД = ДВД
Цитата (ВС) Операц.расходы 45% от ПВД, значит = 51840???
Да.
Задача Вами решена правильно.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| илюха | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:38 | Сообщение # 29 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 2
Статус: Offline
| Здравствуйте, помогите пожалуйста решить, простенькая задачка, но я абсолютно не компетентен в вопросе оценки недвижимости.
Условие задачи:
Владелец застроенного дачного участка принял решение его продать. Строительные затраты на возведение такого же дачного дома составят 50 тыс. руб., а стоимость земельного участка, на котором расположен дом, – 15 тыс. руб. Известно также, что недавно за 70 тыс. руб. продан расположенный в том же районе аналогичный объект. Строительные затраты на возведение такого же дома – 55 тыс. руб. В результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного объекта установлено, что его стоимость составляет 20 тыс. руб. Оцените предлагаемый на продажу дачный участок, если известно, что эффективный возраст строений, имеющихся на сравниваемых дачных участках, одинаков.
Мои попытки решения задачи выглядят примерно так:
Представим что износ обоих дачных участков 20лет.
а) определим износ методом сравнения продаж:
Снси 2 = 70 000 – 20 000 = 50 000
Ин 2 = 55 000 – 50 000 = 5 000
Ин 2 (\%) = 100 × 5 000 / 55 000 = 100 × 0,0909 = 9,1 \%
б) определим стоимость оцениваемого объекта:
Ин 1 = 50 000 × 9,1 \% = 4 550
Сзп 1 = 50 000 – 4 550+ 15 000 = 60 450
В результате округления стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит 60,5 тыс. руб.
ps: про износ в 20 лет сам придумал, ну он ведь аналогичен значит и износ аналогичен, про износ в условии не сказано, не знал другого пути решения задачи.....
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:38 | Сообщение # 30 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата (илюха) Условие задачи: Владелец застроенного дачного участка принял решение его продать. Строительные затраты на возведение такого же дачного дома составят 50 тыс. руб., а стоимость земельного участка, на котором расположен дом, – 15 тыс. руб. Известно также, что недавно за 70 тыс. руб. продан расположенный в том же районе аналогичный объект. Строительные затраты на возведение такого же дома – 55 тыс. руб. В результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного объекта установлено, что его стоимость составляет 20 тыс. руб. Оцените предлагаемый на продажу дачный участок, если известно, что эффективный возраст строений, имеющихся на сравниваемых дачных участках, одинаков.
Илюха, да не такая уж и простенькая задача. Я бы решила эту задачу следующим образом:
1) Стоимость затрат на возведение объекта оценки = 50+15 = 65 тыс. руб.
2) Стоимость затрат на возведение аналога = 55+20 = 75 тыс. руб.
Далее мои рассуждения по поводу решения данной задачи выглядят так:
стоимость затрат на возведение аналога = 75 тыс. рублей, фактически же данный аналог был продан за 70 тыс. рублей, то есть на 7% меньше стоимости затрат на возведение (70/75 =0,93)
Если исходить из предложенного выше рассуждения, то объект оценки также должен быть продан по цене на 7% меньше стоимости затрат на возведение, так как износ у объектов одинаковый
3) Рыночная стоимость объекта оценки = 65*0,93 = 60,45 тыс. руб.
В результате, несмотря на то, что ход решения у нас с вами абсолютно разный, вообщем-то ответ получился одинаковый. Поэтому, я думаю, что оба эти решения близки к истине. Единственный минус вашего решения в том, что вы помимо заданного условия вы ещё ввели свои данные об износе. Обычно в задачах этого не допускается и решать нужно исходя из тех данных, которые были заданы изначально.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| илюха | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:38 | Сообщение # 31 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 2
Статус: Offline
| Цитата 1) Стоимость затрат на возведение объекта оценки = 50+15 = 65 тыс. руб.
2) Стоимость затрат на возведение аналога = 55+20 = 75 тыс. руб.
Далее мои рассуждения по поводу решения данной задачи выглядят так:
стоимость затрат на возведение аналога = 75 тыс. рублей, фактически же данный аналог был продан за 70 тыс. рублей, то есть на 7% меньше стоимости затрат на возведение (70/75 =0,93)
Если исходить из предложенного выше рассуждения, то объект оценки также должен быть продан по цене на 7% меньше стоимости затрат на возведение, так как износ у объектов одинаковый
3) Рыночная стоимость объекта оценки = 65*0,93 = 60,45 тыс. руб.
хмм как теперь решать...... помогите а =) из общей стоимости не как же не убрать стоимость земли ......
Сообщение отредактировал илюха - Четверг, 28.03.2013, 18:19 |
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:39 | Сообщение # 32 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата (илюха) преподаватель сказала что данное решение неверно т.к. износ учитывается только на здания а на землю нет износа.....
хмм как теперь решать...... помогите а =) из общей стоимости не как же не убрать стоимость земли ......
Тогда, скорее всего, решение будет выглядеть следующим образом:
1) 70-20 = 50 - то есть здание аналога продали за 50 тыс. руб. при стоимости возведения 55 тыс. руб., то есть на 10% дешевле (50/55 = 0,90)
2) следовательно, здание объекта оценки тоже должно быть продано на 10% дешевле стоимости затрат на воспроизводство: 50*0,90 =45 тыс. руб.
3) стоимость объекта оценки = стоимость здания + стоимость земли = 45+15 = 60 тыс. руб.
ps: Илюха, отпишитесь пожалуйста по результатам проверки данной задачи. Уже прям жутко интересно, как же на самом деле она решается )))
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| MaxPayne | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:39 | Сообщение # 33 |
 Лейтенант
Группа: Модераторы
Сообщений: 62
Статус: Offline
| Цитата (илюха) преподаватель сказала что данное решение неверно т.к. износ учитывается только на здания а на землю нет износа.....
чета не понял вы что и на землю износ считали? или он говорит что его нужно считать?
"независимая оценка она такая независимая. от
реальности не зависит ни как" (с) /лично я/
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:39 | Сообщение # 34 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата (MaxPayne) чета не понял вы что и на землю износ считали? или он говорит что его нужно считать?
Да там как такового то износа по условию задачи не задано. Просто немного запутанная задача, мы ее с Илюхой разбирали на 8 стр. данной темы. Преподаватель правильно все сказала, что износа у земли нет, поэтому нужно это учесть при решении задачи.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| Olga_S | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:39 | Сообщение # 35 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
| Помогите пожалуйста, не могу разобраться с затратным методом.
По какой формуле решается эта задача?
Оцените здание, построенное в 1965 году, нормативный срок службы – 100 лет, общая
площадь – 1300 кв.м., стоимость замещения 1 кв.м. общей площади зданий
подобного типа – 900 д.е. Дата оценки – 2013 г., эффективный возраст – 40 лет.
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:39 | Сообщение # 36 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата (Olga_S) Оцените здание, построенное в 1965 году, нормативный срок службы – 100 лет, общая площадь – 1300 кв.м., стоимость замещения 1 кв.м. общей площади зданий подобного типа – 900 д.е. Дата оценки – 2013 г., эффективный возраст – 40 лет.
Решение:
Полная стоимость замещения здания = 1300 кв.м.*900 д.е./кв.м. = 1170000 д.е.
Износ определим методом срока жизни по формуле:
Износ = (ЭВ/(ЭВ+ОСФЖ))*100
где: ЭВ - эффективный возраст
ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни
Оставшийся срок физической жизни = 100 - (2013-1965) = 52 года
Износ = (40/(40+52))*100 =43,5%
Стоимость здания с учетом износа = 1170000 -43,5% = 661050 д.е.
Ответ: стоимость здания равна 661050 д.е.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| dz15 | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:39 | Сообщение # 37 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 2
Статус: Offline
| Здравствуйте помогите с решением вот такой задачи:Требуется определить стоимость участка, для которогонаилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство
бизнес-центра. Стоимость строительства равна 500 000, чистый операционный доход
по прогнозу оценивается в 120 000, коэффициенты капитализации для земли и
для здания — 8% и 10% соответственно.
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:40 | Сообщение # 38 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата (dz15) Требуется определить стоимость участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес-центра. Стоимость строительства равна 500 000, чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120 000, коэффициенты капитализации для земли идля здания — 8% и 10% соответственно.
Эта задача решается методом остатка стоимости земли
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| dz15 | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:40 | Сообщение # 39 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 2
Статус: Offline
| Спасибо, решил
|
| |
| |
| Верун | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:40 | Сообщение # 40 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 18
Статус: Offline
| Подскажите, пожалуйста, для чего в задаче дан ЧОД?
Мультипликатор валовой ренты для офисных объектов 6, для торговых 5. От оцениваемого офисного помещения годовой ПВД составляет 500000 руб в год, ЧОД 300000 рублей в год. Определить стоимость оцениваемого объекта.
Моё решение:
МВР(уср.)=(6+5)/2=5,5
V=ПВД*МВР=500000*5,5=2750000 руб.
А для чего тогда дан ЧОД?
Сообщение отредактировал Верун - Вторник, 21.05.2013, 07:20 |
| |
| |
|
