|
Задачи - оценка недвижимости
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:33 | Сообщение # 1 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| В данной теме оказывается студентам помощь в решении задач по ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ (зданий, земельных участков).
ПРАВИЛА ДАННОЙ ТЕМЫ!!!
Если не можете решить задачу или ответить на какой-либо вопрос теста по данной тематике, пишите здесь. По мере своих сил и возможностей, постараемся вам помочь.
Если задачу нельзя написать в тексте сообщения или она имеет табличную форму, то к сообщению прикрепляйте файл в формате word или excel.
Но, есть ограничения:
1. Писать в одном сообщении не более одной задачи, вопроса
2. Слишком объемные задачи в рамках форума бесплатно решаться не будут
3. Скорость получения ответа зависит от уровня нашей загруженности (от 1 до 6 дней)
На форуме мы помогаем разобраться в решении задач, а НЕ полностью их решаем.
Под словом "помогаем" предполагается:
1) что вы сами пытались решить эту задачу, но у вас не получилось с ней разобраться.
2) вы пишите на форуме условие задачи и то решение, которым вы попытались ее решить
3) если это решение неверное, то мы помогаем направить вас в "нужном русле", то есть подсказать ход решения, формулу, исправить ошибки в ваших расчетах и т.д.
Если же вам требуется полностью решенная задача "от и до" с расписыванием всех формул и окончательным расчетом, то это уже коммерческая услуга, которую необходимо оплачивать. Для этого отправляйте условие задач по адресу: expert.rsa@mail.ru
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:40 | Сообщение # 41 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата (Верун) А для чего тогда дан ЧОД?
А это для того же, что и мультипликатор валовой ренты для торговых помещений, чтобы вы помучились выбирая нужное значение )))
На самом деле, объект оценки является офисное помещение, поэтому и мультипликатор валовой ренты нужно брать только для офисных помещений.
ЧОД в решении тоже не требуется. Так как рыночная стоимость объекта оценки считается путем перемножения соответствующего мультипликатора на ПВД.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| Верун | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:40 | Сообщение # 42 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 18
Статус: Offline
| Спасибо огромное! Теперь всё понятно! А то и ответы не сходились....
|
| |
| |
| 26reg | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:40 | Сообщение # 43 |
 Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 2
Статус: Offline
| Добрый день!
Подскажите, пожалуйста, по какой формуле расчитывается поправка на дату продажи, например, Объект оценки продается 21.05.2013., а аналоги: 01.01.2013, 01.12.2012 и 01.10.2012
заранее - спасибо)
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:41 | Сообщение # 44 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата (26reg) Подскажите, пожалуйста, по какой формуле рассчитывается поправка на дату продажи, например, Объект оценки продается 21.05.2013., а аналоги: 01.01.2013, 01.12.2012 и 01.10.2012 заранее - спасибо)
посмотрите вот здесь есть формула на дату продажи
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| 26reg | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:41 | Сообщение # 45 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 2
Статус: Offline
| спасибо!
|
| |
| |
| Верун | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:41 | Сообщение # 46 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 18
Статус: Offline
| Такой, может быть, глупый вопрос: 1 комната и 1 участок земли относятся к элементам сравнения?
Спасибо!
|
| |
| |
| Самаритянин | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:41 | Сообщение # 47 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 2
Статус: Offline
| Помогите пожалуйста с решение этой задачи ! Учусь на воскресном-заочном, практически всю информацию задают изучать на дом. Полностью решить эту задачу самому просто нереально((((
Задача:
Торговый комплекс состоит из земельного участка площадью 0,5 га и здания общей площадью 750 кв.м с прилегающей к нему огороженной торговой площадкой. Стоимость здания с торговой площадкой, рассчитанная затратным методом, составляет на дату оценки 2400 тыс.руб. Чистый доход торгового комплекса в год оценки определён в сумме 961 тыс.руб. Оставшийся срок экономической жизни здания с торговой площадкой
составляет 30 лет. Ставка дохода на инвестиции (капитал) – ставка дисконта равна 18 %.
Оцените стоимость земельного участка.
МОЁ решение:Последовательность расчета методом техники остатка:
1. определить коэффициент капитализации для здания;
2. определить часть годового дохода, приходящуюся на здание путем умножениястоимости здания на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент
капитализации для здания);
3. определить сумму годового дохода от земли путем вычитания из общейвеличины годового дохода суммы дохода от здания;
4. определить стоимость земельного участка путем деления приходящегося нанего дохода на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент
капитализации для земли).
1. Определим коэффициент капитализации для здания с учетом срока эксплуатации здания в течение 30 лет:
Кзд = r + Kв = r + 1/n,
где: Кзд - коэффициент капитализации для здания;
r - ставка дохода;
Кв - ставка возмещения (возврата) капитала;
n - срок эксплуатации здания.
Ставка возмещения (возврата) капитала = 1/n=1/30=0,033=3,3%.
Кзд = 18% + 3,3% = 21,3%.
2. Определим часть дохода, относящуюся к зданию:
ЧОД зд = Сзд * Кзд,
где: ЧОД зд - чистый операционный доход, относящийся к зданию;
Сзд - стоимость здания;
Кзд - коэффициент капитализации для здания.
ЧОД зд = 2 400 000 * 0,033 = 79 200 руб.
3. Определим часть дохода, относящегося к земельному участку:
ЧОДзем = ЧОДобщ – ЧОД зд,
где: ЧОДзем - чистый операционный доход от земли;
ЧОДобщ - общий доход в год от эксплуатации торгового комплекса;
ЧОДзд – доход, относящийся к зданию.
ЧОД зем = 961 000 – 79 200 = 881 800 руб.
4. Определим стоимость земли путем капитализации части дохода,
отнесенного к земле:
Сзем = ЧОДзем/Кзем,
где: Сзем – стоимость земли;
ЧОДзем – доход от земли;
Кзем – коэффициент капитализации для земли.
Как ограниченный ресурс земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда
следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим
рекапитализации (возврата капитала). Следовательно, доходы от земли могут быть
капитализированы по ставке дохода на инвестиции.
То есть Кзем = 0,18.
Сзем = 881 800/0,18 = 4 898 889 руб.
Вывод: таким образом, стоимость земельного участка составила 4 898 889 рублей.
Я верно посчитал ?? Подскажите пожалуйста!!!)
Зачем мне даны площадь торгового комплекса и площадь здания ?? Я не понял(((
Сообщение отредактировал Самаритянин - Понедельник, 27.05.2013, 23:31 |
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:41 | Сообщение # 48 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата (Самаритянин) Вывод: таким образом, стоимость земельного участка составила 4898889 рублей. Я верно посчитал ?? Подскажите пожалуйста!!!) Зачем мне даны площадь торгового комплекса и площадь здания ?? Я не понял(((
Задача решена правильно. А площади даны для полноты картины )))
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:41 | Сообщение # 49 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата (Верун) Такой, может быть, глупый вопрос: 1 комната и 1 участок земли относятся к элементам сравнения?
Выделяют 9 основных элементов сравнения:
Переданные права собственности на недвижимость.
Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости
Условия продажи (чистота сделки)
Динамика сделок на рынке (дата продажи)
Местоположение
Физические характеристики
Экономические характеристики
Отклонения от целевого использования
Наличие движимого имущества
То есть 1 комната и 1 участок земли к элементам сравнения не относятся, как впрочем и 1 кв.м. Правильный ответ в этом вопросе: г) право собственности на объект
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| Верун | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:42 | Сообщение # 50 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 18
Статус: Offline
| Цитата (ОценщиЦа) как впрочем и 1 кв.м.
А это разве не физическая характеристика? Можно ведь сравнивать объекты по квадратуре, считать поправки по площади? Или я ошибаюсь?
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:42 | Сообщение # 51 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата (Верун) А это разве не физическая характеристика? Можно ведь сравнивать объекты по квадратуре, считать поправки по площади? Или я ошибаюсь?
1 кв.м. - это единица сравнения, а не элемент сравнения.
Краткая лекция по единицам сравнения.
Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при сравнении проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 кв.м.), либо экономическая.
На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.
Единицы сравнения земли:
• цена за 1 га;
• цена за 1 сотку;
• цена за 1 кв.м.
Единицы сравнения застроенных участков:
• цена за 1 кв.м. общей площади;
• цена за 1 фронтальный метр;
• цена за 1 кв.м. чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;
• цена за 1 куб.м.
В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| Верун | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:42 | Сообщение # 52 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 18
Статус: Offline
| Хорошо, соглашусь с вами, спасибо большое, опять помогли разобраться!
|
| |
| |
| Самаритянин | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:42 | Сообщение # 53 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 2
Статус: Offline
| Цитата (ОценщиЦа) Задача решена правильно. А площади даны для полноты картины )))
Во втором действии, чтобы определить часть дохода, относящуюся к зданию, я по ошибке умножил стоимость здания на Ставку возмещения (возврата) капитала, а должен был на коэффициент капитализации для здания, который равен
Кзд = 18% + 3,3% = 21,3%
Как же так )))?))) А я доверился вам ))))
Тем не менее спасибо ))) Теперь я знаю, для чего даны были площади )
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:42 | Сообщение # 54 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата (Самаритянин) Я там допустил ошибку ))!!!!!
Во втором действии, чтобы определить часть дохода, относящуюся к зданию, я по ошибке умножил стоимость здания на Ставку возмещения (возврата) капитала, а должен был на коэффициент капитализации для здания, который равен
Кзд = 18% + 3,3% = 21,3%
Как же так )))?))) А я доверился вам ))))
Ну так я же эту задачу за вами не пересчитывала с калькулятором. Я посмотрела ход решения и формулы. Они все правильные. А уж то, что вы в формулы неправильно подставили...
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| Верун | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:42 | Сообщение # 55 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 18
Статус: Offline
| Клиент приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик, понимая сомнительность быстрой реализации целиком такого земельного массива и не имея сведений о ценах продаж подобных объектов, предложил вариант использования этой территории под размещение коттеджного поселка. Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% земли отойдет на устройство дорог, размещение водозабора, трансформаторной станции, пожарного водоема и других мест общего пользования. Таким образом, на оцениваемой территории реально может быть размещено и пущено в продажу 40 земельных участков. При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций (электроэнергии, водопровода, газа) каждый участок продается в среднем за 36 млн.руб. С учетом сложившейся динамики продаж реально рынок может поглотить около 10 участков в год, а весь период товарного обращения составит 4 года. Издержки и прибыль инвестора составят (в млн. руб.)
Благоустройство (проект, расчистка и планировка территории, прокладка дорог и инженерных коммуникаций (по цене подрядчиков) 480
управление 60
маркетинг 70
налоги и страховка 40
прибыль предпринимателя 130
Итого 780
Определите:
1. Ожидаемую валовую выручку инвестора.
2. Чистый доход от продажи участков
3. Рыночную стоимость всего оцениваемого участка земли, если ставка дисконтирования принимается в размере 18% (без учета инфляции).
Решение
Определим текущую стоимость денежного потока доходов:
1 год 2 год 3 год 4 год
Кол-во проданных зе-мельных участков, шт. 10 10 10 10
Годовой доход, млн. руб. 360 360 360 360
Фактор дисконтирования на середину года: 0.920575 0.780148 0.661142 0.560290
Текущая стои-мость доходов, млн. руб. 331 281 238 202
Суммарная стоимость доходов, млн. руб. 1052
Определим текущую стоимость денежного потока расходов:
Расходы, млн. руб. 780 300 300 300
Фактор дисконтирования на середину года 0.920575 0.780148 0.661142 0.560290
Текущая стоимость расходов, млн. руб. 718 234 198 168
Суммарная стоимость расходов, млн. руб. 1318
Текущая стоимость земельного участка:
Сзем=ТСдох-ТСрас=1052-1318=-266 млн. руб., где
ТСдох - суммарная стоимость доходов от продажи участков;
ТСрасх – текущая стоимость всех издержек на улучшения и устройство участков.
Ожидаемая валовая выручка: ?
Чистый доход от продажи: ?
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:43 | Сообщение # 56 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата (Верун) Ожидаемая валовая выручка: ?
Валовая выручка = 10*4*36 = 1440 млн. руб.
Цитата (Верун) Чистый доход от продажи: ?
Чистый доход = 1440-780= 660 млн. руб.
При расчете рыночной стоимости земельного участка надо составить денежный поток на 4 года и продисконтировать его. Полностью все расходы надо учесть только в первом прогнозном году.
Денежный поток 1 года = 360-780 = -420
Денежный поток 2, 3 и 4 года = по 360
И продисконтировать этот денежный поток.
То есть практически тоже самое, что вы сделали при расчете текущей стоимости доходов, только надо в первом году еще учесть расходы.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| Верун | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:43 | Сообщение # 57 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 18
Статус: Offline
| Спасибо за подсказку!
|
| |
| |
| Верун | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:43 | Сообщение # 58 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 18
Статус: Offline
| Здравствуйте!
Не могу додуматься о методах. Сравнительный подход с элементами затратного? В рамках сравнительного подхода использовать метод выделения, распределения, метод сравнения продаж? Какой предподчтительнее?
"В оценочную компанию обратился заказчик с просьбой определить рыночную стоимость права собственности на земельный участок плюощадью 4,5 га по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с расположенными на нем зданиями производственного и административного назначения (всего 5 зданий). Земельный участок относится к категории земель поселений, при этом разрешенным использованием является функционирование производственного имущественного комплекса."
Подскажите пожалуйста, какими методами можно определить рыночную стоимость участка??? Обосновать.
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:43 | Сообщение # 59 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата (Верун) "В оценочную компанию обратился заказчик с просьбой определить рыночную стоимость права собственности на земельный участок площадью 4,5 га по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с расположенными на нем зданиями производственного и административного назначения (всего 5 зданий). Земельный участок относится к категории земель поселений, при этом разрешенным использованием является функционирование производственного имущественного комплекса."Подскажите пожалуйста, какими методами можно определить рыночную стоимость участка???
Всеми методами, которые применимы к оценке застроенного земельного участка зданиями различного функционального назначения.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| Верун | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:43 | Сообщение # 60 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 18
Статус: Offline
| Я думала что какой-то предпочтительнее! Ладно, спасибо. Буду все методы описывать... 
|
| |
| |
|
