РЕПЕТИТОР ОЦЕНЩИКА

Ну, во-первых, вряд ли вы показывали преподавателю разные варианты описания подходов и методов оценки с нескольких учебников, максимум с одного-двух.
А, во-вторых, преподаватель от вас всего лишь хочет, чтобы вы самостоятельно поработали, проанализировали и сгруппировали информацию с разных источников, в том числе актуальные статьи по "оценке" за 2012-2014 гг., а то ему наверное надоело читать одну и ту же теорию с учебника Грязновой, Валдайцева и т.п.
И, в-третьих, вряд ли кто-то из "уважаемых оценщиков" захочет даром для вас написать теоретическую главу дипломной работы...

X-pert, это мини часть в 1-й главе... как нас попросили,если передать  дословно то, "брать эту теорию нужно  не из учебников, найдите научную статью, журнал"

ОценщиЦа,  ну как я понимаю здесь в первую очередь помогают,в данной  ситуации я не могу справиться с поставленной задачей.... поэтому и попросила о помощи,и не в коем случае не прошу ни кого  написать за меня диплом! просто вдруг есть люди, хорошо ориентирующиеся в этом вопросе, и им не жаль поделиться теорией!

Да в том то и дело, что теории много и разной. Но чтобы получился хороший и качественный материал эту теорию надо анализировать и обрабатывать.

К примеру, вот подходящая статья для вашей теории, какую-то информацию можно из нее взять, а заодно и список литературы пополнить "свежими" источниками:

Федорова Т. А. ОБЗОР СОВРЕМЕННЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ // Известия ТулГУ. Экономические и юридические науки . 2013. №2-1. С.144-159.

Книг и учебников Яскевича в электронном виде у меня, к сожалению, нет. Но в интернете полно статей этого автора по нужным вам темам. В частности на портале «Appraiser.RU. Вестник оценщика» (в разделе "необходимые материалы для работы") есть такие статьи как:

1) Яскевич Е.Е Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб
2) Яскевич Е.Е. Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости
3) Яскевич Е.Е. Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости. Взаимовлияние износов
4) Яскевич Е.Е, Методика оценка величин арендных ставок объектов недвижимости с помощью затратного подхода
5) Яскевич Е.Е. Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости
6) Яскевич Е.Е. Анализ факторов влияния на стоимость АЗС
7) Яскевич Е.Е. Теория и практика оценки зданий - памятников культурного наследия
8) Яскевич Е.Е. Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ

Помогите пожалуйста в решение теоретических вопросов.

Чистый доход в методах доходного подхода включает:
а) чистую прибыль,налог на прибыль, амортизацию;
б) чистую прибыль и налог на прибыль;
в) только чистую прибыль?

Под чистым доходом понимается доход,  полученный в каждом временном интервале от производственной деятельности, за вычетом всех платежей, связанных с его получением (текущими затратами на оплату труда, сырье, энергию, налоги и т.д.).  А амортизация не входит в текущие затраты.  А налог на прибыль нужно вычитать?
Получается ответ а)? или все таки в)?

Здравствуйте, помогите пожалуйста ответить на пару вопросов?
1. Приведите этапы оценки ликвидационной стоимости предприятия. Какие дополнительные затраты и как при этом учитываются?
2. Каким принципам, согласно действующим стандартам должен отвечать отчет об оценке?

an130p, да тут придется целую лекцию читать, что по первому, что по второму вопросу.

К объектам оценки относятся (ст. 5 ФЗ об оценочной деятельности):

• отдельные материальные объекты (вещи);
  
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в т.ч. имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
  
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
  
• права требования, обязательства (долги);
  
• работы, услуги, информация;
  
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
  

1. Комментируемая статья определяет примерный перечень объектов оценки, в который включены:
- вещи;
- совокупность вещей, в том числе имущественные комплексы;
- имущественные права;
- работы, услуги;
- информация;
- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Между тем перечень объектов гражданских прав, определенный в ст. 128 ГК РФ, является более широким по сравнению с перечнем объектов оценки:
- вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права;
- работы и услуги;
- охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность);
- нематериальные блага.

В соответствии с п. 3 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)" к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством  РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте, то есть объекты гражданских прав, не изъятые из оборота.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права возникают:
- из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также не противоречащих ему;
- из соответствующих актов государственных органов и ОМС;
- из решений судов различных инстанций;
- в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;
- в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;
- вследствие иных действий граждан и юридических лиц;
- вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Необходимо отметить имеющееся противоречие комментируемого Федерального закона и ГК РФ, поскольку в данных правовых актах различается подход к понятиям "вещь", "имущество", "имущественные права", "предприятие".
Например, ст. 128 ГК РФ отождествляет понятия "вещи", "имущество" и "имущественные права", тогда как в тексте комментируемой статьи вещи - это отдельные материальные объекты, а имущество представляет собой лишь совокупность
вещей. "Предприятие" в комментируемой статье представляет собой вид имущества, но, в то же время, ст. 132 ГК РФ под предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, а предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Также следует отметить, что право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества, права требования, обязательства (долги), информация, являясь самостоятельными объектами оценки согласно комментируемому Федеральному закону, не относятся к отдельным объектам гражданских прав в соответствии со ст. 128 ГК РФ.

Как видим, в соответствии с нормами комментируемой статьи к объектам оценки могут относиться не только права на имущество или отдельные вещи из состава имущества, но и сами вещи. ГК РФ не содержит определения понятия "вещь", однако этот термин активно используется в его тексте (см., например, ст. ст. 229, 398 ГК РФ и др.).
В современном российском гражданском праве выработано несколько определений понятия "вещь". В частности, под вещью понимаются существующие независимо от субъекта пространственно ограниченные предметы и явления материального мира как в их естественном состоянии, так и приспособленные человеком к его потребностям, признаваемые объективным правом в качестве объекта субъективных прав, в том числе некоторые виды энергии, освоенной человеком (атомная, лучевая, электрическая, тепловая и т.д.) <6>.
--------------------------------
<6> См.: Гражданское право России: Учебник: Часть первая / Под ред. З.И. Цыбуленко. М., 1998. С. 134.

Гражданское законодательство Российской Федерации различает вещи:
- изъятые из оборота и находящиеся в обороте (ст. 129 ГК РФ);
- движимые и недвижимые (ст. 130 ГК РФ);
- делимые и неделимые (ст. 133 ГК РФ);
- простые и сложные (ст. 134 ГК РФ);
- индивидуально-определенные, т.е. имеющие какие-то особые, только им присущие признаки и вещи, определяемые родовыми признаками, т.е. определяемые числом, мерой, весом и т.д.

Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии с п. 2 ст. 129 ГК РФ объектами, изъятыми из оборота, являются виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается и которые должны быть прямо указаны в законе.
Виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (объекты, ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом.
Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
В целях комментируемого Федерального закона необходимо дать краткую характеристику вещей.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются
движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения (ст. 133 ГК РФ).
Сложной вещью является единое целое, образованное разнородными вещами, предполагающее использование их по общему назначению и рассматриваемое как одна вещь (ст. 134 ГК РФ).
Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ).

Имущественные права могут принадлежать различным субъектам гражданского права.

В качестве объектов оценки выделяются следующие имущественные права:
- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
- права требования, обязательства (долги).

Комментируемой статьей к объектам оценки относится также и информация. Однако это положение комментируемого Федерального закона противоречит ст. 128 ГК РФ, поскольку Федеральным законом от 18.12.2006 N 231-ФЗ "О введении в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации" была принята новая редакция ст. 128 ГК РФ, в которой из объектов гражданских прав информация была исключена.
Однако информация может являться объектом гражданских прав как разновидность охраняемых результатов интеллектуальной деятельности и коммерческой либо иной охраняемой тайны (ст. 1225 ГК РФ).

Самостоятельным объектом гражданского права и объектом оценки выступают работы и услуги. Важнейшее значение указанные объекты имеют в гражданско-правовых отношениях, основанных на договоре подряда, поручения, комиссии и др.

Иными объектами гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ  установлена возможность их участия в гражданском обороте, могут являться упоминаемые в ст. 128 ГК РФ охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и
приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность), а также нематериальные блага.

2. При системном толковании норм комментируемой статьи и ст. 129 ГК РФ можно сделать вывод, что к объектам оценки относятся как объекты, свободные в обороте, так и ограниченные в обороте. Следовательно, объектом оценки может являться интеллектуальная собственность.

В соответствии со ст. 150 ГК РФ жизнь и здоровье, достоинство личности, личная неприкосновенность, честь и доброе имя, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна, право свободного передвижения, выбора места пребывания и жительства, право на имя, право авторства, иные личные неимущественные права и другие нематериальные блага, принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона, неотчуждаемы и непередаваемы иным способом. В случаях и в порядке, предусмотренных законом, личные неимущественные права и другие нематериальные блага, принадлежавшие умершему, могут осуществляться и защищаться другими лицами, в том числе наследниками правообладателя. В этой связи можно сделать ввод о том, что нематериальные блага не могут являться предметом оценки.

Понятие "объект гражданских прав" не полностью перекрывает приведенный в комментируемой статье Закона перечень объектов оценки. На практике нередко возникает необходимость оценки объектов, не выделяемых законом как объект гражданских прав.

Рассмотрим несколько примеров подобных объектов.

Ноу-хау, или секрет производства, в соответствии со ст. 1465 ГК РФ представляет собой сведения любого характера (производственные, технические, экономические и т.п.), в том числе о результатах интеллектуальной деятельности в научно-технической сфере, а также сведения о способах осуществления профессиональной деятельности, которые имеют действительную или потенциальную коммерческую ценность в силу неизвестности их третьим лицам, к которым у третьих лиц нет свободного доступа на законном основании и в отношении которых обладателем таких сведений введен режим коммерческой тайны (приняты меры по сохранности ее конфиденциальности).
Таким образом, ноу-хау - особая информация, обладающая определенной коммерческой ценностью. Действующей редакцией ГК РФ, как говорилось выше, информация не относится к объектам гражданского права, однако в силу комментируемой статьи информация относится к объектам оценки, а следовательно, и ноу-хау будет являться объектом оценки.

Нередко в силу причин, определяемых как добровольным решением субъектов рынка, так и требованием нормативных актов, возникает необходимость в определении оценщиками рыночной величины арендного платежа. Арендный платеж сам по себе не может быть отнесен к объектам гражданских прав, и, следовательно, его нельзя расценивать как объект оценки. В данном случае выходом является определение в качестве объекта оценки ставки арендной платы - стоимости имущественного права пользования имуществом за одну единицу времени (день, месяц, год), которое, в свою очередь, и будет являться арендной платой, при этом являясь объектом гражданских прав.

Нередко к объектам оценки ошибочно относят ущерб. В соответствии с комментируемой статьей объектами оценки могут являться работы или услуги. Услуги, связанные с восстановлением нарушенного права, являются, соответственно, объектами оценки, ущерб же будет являться целью оценки.