Пятница, 26.04.2024, 11:17
РЕПЕТИТОР ОЦЕНЩИКА
Специализированный сайт для студентов-оценщиков
Приветствую Вас Гость
Решение задач по оценке недвижимости[Решение "Задач и тестов по оценке"] →[Решебник задач «Оценка недвижимости»] РЕШЕНИЕ ЗАДАЧ ПО ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 
Задача 1. Стоимость покупки дома в данный момент составляет 800 тыс.руб. по мнению экспертов через 5 лет этот дом можно будет продать за 1000 тыс.руб.. Что предпочтете Вы: купить дом или положить деньги на депозит. Текущая ставка процента равна 10.
Задача 2. Определить сумму , которая будет накоплена на счете, приносящем 12% годовых к концу 6-го месяца, если ежемесячно откладывать на счет 1000 руб. если:
А) платежи осуществляются в начале каждого месяца;
Б) платежи осуществляются в конце каждого месяца.
Задача 3. Молодожены решили накопить деньги на квартиру стоимостью 18 000 долл. Для этого они ежемесячно откладывают на счет 200 долл. Через сколько лет они накопят необходимую сумму, если ставка годовых 12%? Решение см. здесь
Задача 4. Нина Ивановна откладывает деньги к выходу на пенсию через 5 лет. Она только что внесла на счет 500 руб., на который будет ежемесячно насчитываться 12% годовых. Она собирается откладывать такую сумму в начале каждого месяца до самого выхода на пенсию. Какой суммой она будет располагать?
Задача 5. Какую сумму необходимо поместить на депозит под 10% годовых, чтобы через 5 лет накопить 600 тыс. руб. на покупку квартиры?
Задача 6. Какую сумму необходимо положить на депозит под 10% годовых, чтобы через 5 лет снять 3000 руб.?
Задача 7. Какие равномерные суммы можно ежегодно снимать со счета в течение 5 лет, если первоначальный вклад равен 15 тыс. руб. Банк ежегодно начисляет 10 % годовых?
Задача 8. Через 5 лет у Вас есть возможность перекупить бизнес (небольшой завод) за 150 тыс. долл. Какую сумму Вы должны откладывать на счет в банке ежеквартально, чтобы накопить необходимую сумму, если банк предлагает 16% годовых?
Задача 9. Какова текущая стоимость рубля, который будет получен через год, при годовой ставке дисконта 10%.
Задача 10. Вы уезжаете за границу на два года и сдаете свою квартиру в аренду за 2000 руб. в месяц, идущих на Ваш счет авансовыми платежами под 12% годовых. Какова текущая стоимость такой аренды?
Задача 11. Что выгоднее: получать ежегодно в течение 10 лет в конце каждого года по 25000 руб. или 125 000 руб. – один раз, но сегодня, если ставка дохода 12%.
Задача 12. Для покупки квартиры Вы взяли в кредит 16 000 долл. на 15 лет под 20% годовых. Какими должны быть Ваши годовые платежи по кредиту, чтобы он был полностью погашен в указанный срок (и кредит, и проценты по нему). Задача 13. Владелец кафе предполагает в течение 6 лет получать ежегодный доход от аренды в сумме 200 тыс. руб. В конце 6-го года кафе будет продано за 4000 тыс. руб.. Расходы по ликвидации составляют 5% от продажной цены. Прогнозирование доходов от аренды имеет большую степень вероятности, чем возможность продажи объекта за указанную цену. Различия в уровне риска определяют выбранные оценщиком ставки дисконта для дохода от аренды и продажи: 8% и 20% соответственно. Определить стоимость кафе.
Задача 14. Определить текущую стоимость совокупного дохода, если аренда магазина принесет владельцу в течение 3-х лет ежегодный доход в 750 тыс. руб., а последующие 5 лет ежегодный доход составит 650 тыс. руб.Ставка дисконта 10%.
Задача 15. Определить полную стоимость объекта недвижимости, суммарный взнос и рыночную стоимость, если на участке имеется дом площадью 2500 кв.м., при этом стоимость воспроизводства дома, включая прямые и косвенные затраты, составляет 50 денежных единиц за квадратный метр, стоимость воспроизводства гаража площадью 300 м. – 20 денежных единиц за кв.м., стоимость воспроизводства всех сооружений во дворе 10 000 ден. Единиц, общий устранимый физический износ 5000 ден. единиц, общее неустранимое функциональное устаревание 5000 ден. единиц, стоимость земли, исходя из сопоставимых продаж 50 000 ден. Единиц. Какой подход здесь применяется?
Задача 16. Проводя оценку объекта недвижимости, оценщик установил, что аналогичный объект в том же секторе рынка недвижимости продан за 350000 руб. После реконструкции отчета по этому объекту оценщик установил, что чистый операционный доход по нему 85000 руб. Требуется определить общую ставку капитализации.
Задача 17. Сопоставимый объект был продан за 1 млн. руб.. От оцениваемого объекта он имеет пять основных отличий:
уступает оцениваемому на 5% (+5%);
лучше оцениваемого на 7% (-7%);
лучше оцениваемого на 4% (-2%);
уступает оцениваемому на 10% (+10%).
Определить стоимость объекта, предполагая что:
1)отличия не имеют взаимного влияния, Va =?
2)отличия оказывают взаимное влияние Vб =?
Задача 18. Сопоставимый объект был продан за 100 млн. руб. Оцениваемый объект от сопоставимого имеет пять отличий:
уступает оцениваемому на 5%;
уступает оцениваемому на 4,5%;
превосходит оцениваемый на 2,6%
превосходит оцениваемый на 8%.
Определить стоимость объекта ,предполагая ,что:
1)отличия не имеют взаимного влияния, Va =?
2)отличия оказывают взаимное влияние Vб =?
Задача 19. Двухкомнатная квартира с балконом была продана на 500 тыс. руб. дороже, чем такая же квартира без балкона. Трехкомнатная квартира с балконом была продана на 490 тыс.руб. дороже, чем такая же без балкона. Однокомнатная квартира с балконом была продана на 520 тыс. дороже, чем такая же без балкона. Определить величину корректировки на наличие балкона.
Задача 20. Объект оценки - двухкомнатная квартира вблизи метро на четвертом этаже без лифта, с балконом, раздельным санузлом, со спаренным телефоном. Имеется информация: средняя стоимость двухкомнатной квартиры, площадью 70 кв.м.с телефоном, двумя балконами, совмещенным санузлом в трех остановках от станции метро составляет Vср = 2,5 млн. руб.
Корректировочные данные:
дополнительная площадь увеличивает стоимость на 22,5 тыс. руб. за кв.м.;
близость от станции метро увеличивает стоимость на 7%;
наличие телефона увеличивает стоимость на 25 тыс.руб.;
раздельный санузел увеличивает стоимость на 4%;
наличие лифта оценивается в 30 тыс.руб.;
наличие балкона оценивается в 22,5 тыс.руб.
Определить стоимость двухкомнатной квартиры.
Задача 21. На сумму 10 тыс.руб. в течение месяца начисляются простые проценты по ставке 10% годовых. Какова будет наращенная сумма, если эта операция будет повторена:
- в течение первого квартала;
- в течение квартала, но год не високосный.
Задача 22. По условию годового депозита на размещенные в банке 10 тыс. руб. начисляется 20% годовых за первое полугодие, а затем ставка возрастает на 5% в квартал. Все начисления происходят на первоначальную сумму. Какова будет величина вклада спустя год?
Задача 23. Кредит под залог недвижимости в размере 100 тыс. руб. предоставлен под 15 % годовых сроком на 5 лет. Определить размер конечной выплаты.
Задача 24. Найти наращенную сумму долга, первоначальная сумма которого 100 тыс.руб. Срок погашения 1,5 года, годовая учетная ставка определена в размере 10%.
Задача 25. Процентная ставка по условиям годового депозита составляет 10% годовых по сложному проценту с начислением банковских процентов в конце периода. Необходимо принять решение об эффективности вложения в конкретный проект 10 млн. руб., если известно, что по завершению проекта отдача составит 12 млн. руб., при условии, что:
- проект рассчитан на 2 года;
- проект рассчитан на 5 лет.
Задача 26. Определить величину прибыли (П=?). Исходные данные: исходный капитал (I=700 тыс.руб.), временной период (Т= 4 года), норма доходности (Е=12%).
Задача 27. Определить величину исходного капитала (К=?). Исходные данные: предполагаемая прибыль (П= 1000тыс.руб.), норма доходности Е=10%.
Задача 28. Определить величину доходности (Е+?). Исходные данные: вложенный капитал (К=1000тыс. руб.), требуемый объем прибыли (П=1400тыс руб.), временной период (Т=2года).
Задача 29. Определить продолжительность жизненного проекта для достижения прибыли (Т=?).Исходные данные: требуемый объем прибыли (П=2400 тыс.руб.), норма доходности (Е=12%), величина исходного капитала (К=1600тыс.руб).
Задача 33. Какова общая стоимость офиса, определенная с помощью затратного подхода, если стоимость участка земли составляет 480 000 руб., полная стоимость воспроизводства здания офиса – 1 500 000 руб., общий износ здания – 20% восстановительной стоимости.
Задача 34. Офис оценен в 5 млн.долл. На момент оценки офиса доходность правительственных среднесрочных облигаций составляла 8,5%. По мнению эксперта –оценщика, дополнительный риск капиталовложений в офис, по сравнению с инвестициями в правительственные облигации равен 5%. Затраты на управление инвестициями (поиск сфер вложения капитала и пр.) составляют 2%. Так как продажа данного объекта в случае необходимости займет некоторое время (по сравнению с возможностью быстрой реализации правительственных облигаций), эксперт- оценщик принимает премию на недостаточную ликвидность в размере 2%. Время, которое потребуется для возврата вложенного капитала, по расчетам типичного инвестора, составляет 20 лет. В связи с этим ставка возврата капитала составляет 5% (1/20). Определить общий коэффициент капитализации кумулятивным методом.
Задача 39. Сумма кредита составляет 300 тыс.руб., срок 3 года, ставка 20% годовых. Процентные выплаты заморожены до конца срока кредитования. Погашения кредита и процентов осуществляется шаровым платежом в конце срока. Определить величину шарового платежа.
Задача 40. Доля кредитных ресурсов в инвестициях составляет 70%. Ипотечная постоянная 0,15. Срок погашения кредита 15 лет. Ставка капитализации собственного капитала 12%. Определить общую ставку капитализации методом связанных инвестиций – заемного и собственного капитала.
Задача 41. В течение 6 лет недвижимость будет сдаваться в аренду за 50 тыс.руб., платежи будут поступать в конце года. Ставка дисконтирования 14%. В конце 6-го года объект недвижимости будет продан за 500 тыс. руб. Какова текущая стоимость объекта недвижимости?
Задача 42. Какова максимальная сумма будет уплачена сегодня за здание, которое, как предполагается, через 5 лет может быть продано за 3,0 млн.руб., если в продолжение этих 5 лет доходы от здания позволяет только покрывать расходы по его обслуживанию, а требуемая ставка дохода на инвестиции подобных проектов составляет 25% годовых.
Задача 43. Действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 1 200 000 руб. в год, операционные расходы равны 1000 руб/ кв.м. в год, площадь здания – 300 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:
Задача 44. Цена аналогичного объекта на рынке составляет 50 000 руб./кв.м., его местоположение лучше, чем у оцениваемого (вклад 10%) и в отличие от оцениваемого проведен ремонт (вклад 20%). Определить стоимость оцениваемого объекта, если его площадь составляет 100 кв.м.
Задач 45. Чистый операционный доход от объекта недвижимости составляет 4 млн.руб. в год. Коэффициент капитализации для собственного капитала 25%, ипотечная постоянная 15%, доля заемных средств 50%. Определить инвестиционную стоимость оцениваемого объекта недвижимости
Задача 46. Если потенциальный валовой доход от объекта недвижимости составляет 250 000 руб. в квартал, коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей составляет 10%, операционные расходы равны 150 000 руб./год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:
Задача 47. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Полная стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 20 000 000 руб., а физический износ составляет 10%, а функциональный износ составляет 5%. Стоимость оцениваемого объекта рассчитана на уровне 18 000 000 руб. Чему равна рыночная стоимость земельного участка:
Задача 48. Мультипликатор валовой ренты для офисных объектов составляет 6, для торговых объектов - 5. От оцениваемого офисного помещения годовой потенциальный валовой доход составляет 500 000 руб. в год, а чистый операционный доход составляет 300 000 руб. Определите стоимость оцениваемого склада:
Задача 48. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Полная стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 11 млн. руб., обнаружены признаки физического износа. Стоимость воспроизводства оценена на уровне 10500000 руб. Рыночная стоимость земельного участка составляет 2000000 руб. Чему равна стоимость оцениваемого объекта недвижимости?
Задача 49. Действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 100 000 руб. в месяц, коэффициент потерь от недозагрузки равен 10%, операционные расходы равны 1000 руб/ кв.м. в год, площадь здания – 100 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:
Задача 50. Цена сопоставимого объекта 40 000 руб./кв.м., его состояние хуже, чем у оцениваемого (вклад фактора 25%.) и имеется телефон, в отличие от оцениваемого (вклад 50 000 руб.). Определить стоимость оцениваемого объекта, если его площадь составляет 100 кв.м.
Задача 51. Мультипликатор валовой ренты для офисных объектов составляет 6, для торговых объектов - 5. От оцениваемого офисного помещения годовой потенциальный валовой доход составляет 400 000 руб. в квартал, а чистый операционный доход составляет 100 000 руб. в месяц. Определите стоимость оцениваемого склада:
Задача 52. Если чистый операционный доход от объекта недвижимости составляет 1200000 руб. в год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 12%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:
Задача 53. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Если полная стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 10 000 000 руб., а суммарный накопленный износ здания составляет 20%. Чему равна стоимость воспроизводства здания?
Задача 54. Если действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 1200000 руб. в год, операционные расходы равны 1000 руб./ кв.м. в год, площадь здания – 200 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%. Какова стоимость данного объекта недвижимости?
Задача 55. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Если стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 10 000 000 руб., а рыночная стоимость земельного участка составляет 2 000 000 руб. Чему равна стоимость оцениваемого объекта недвижимости?
Задача 56. Если чистый операционный доход от объекта недвижимости составляет 1200000 руб. в год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 12%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет?
Задача 57. Цена сопоставимого объекта 10 000 000 руб., его местоположение хуже, чем у оцениваемого (вклад 750000 руб.) и имеется телефон, в отличие от оцениваемого (вклад 50 000 руб.). Определить стоимость оцениваемого объекта?
Задача 58. Коэффициент капитализации для собственного капитала 21%, ипотечная постоянная 19%, доля заемных средств в стоимости 50%. Определить общий коэффициент капитализации:
Задача 59. Определить, в течение какого периода времени стоимость недвижимости возрастет от 8040000 руб. до 18600000 руб., если предполагаемая ставка дохода от инвестиций в приобретение недвижимости с целью ее перепродажи составляет 15%?
Задача 60. Рассчитать общую величину текущей стоимости трех поступлений денежных средств в будущем: в конце первого года поступит 1 250 000 руб., в середине второго года поступит 850 000 руб., в конце четвертого года поступит 2 860 000 руб. Ставка дохода для всех периодов одинаковая и составит 16,5%.
Задача 61. Определить полную стоимость объекта недвижимости, если на участке имеется дом площадью 2500 кв.м., при этом стоимость воспроизводства дома, включая прямые и косвенные затраты, составляет 50 д.е./кв.м., стоимость воспроизводства гаража площадью 300 м. - 20 д.е./кв.м., стоимость воспроизводства всех сооружений во дворе 10 000 д.е., общий устранимый физический износ 5000 д.е., общее неустранимое функциональное устаревание 5000 д.е., стоимость земли, исходя из сопоставимых продаж 50 000 д.е. Какой подход здесь применяется?
|
|
Репетитор оценщика © 2024-2008
