[НАЙДИ СВОЙ ВУЗ (решенные задания)]→ [Государственный университет по землеустройству (Москва)]→ [Тестовые задания ГУЗа с 31 по 60 вопрос]
Тестовые вопросы ГУЗа:
- с 1 по 30
- с 31 по 60
- с 61 по 90
- с 91 по 120
- с 121 по 136
ТЕСТОВЫЕ ВОПРОСЫ (с 31-го по 60-й вопрос)
Тестовое задание № 31
На земельном участке шириной 30 метров (вдоль улицы) и глубиной 30 метров расположен магазин, находящийся в хорошем состоянии. Из данных о нескольких недавних продажах свободных участков в аналогичной зоне, известно, что участок может быть продан с тем же целевым назначением (под строительство магазина) по цене в 1 600 000 д.е. за фрон-тальный метр. Цены на сопоставимые магазины находятся в диапазоне от 70 000 000 д.е. до 75 000 000 д.е. Определить стоимость здания
Варианты ответов
- От 50 000 000 до 55 000 000
- От 90 000 000 до 95 000 000
- От 22 000 000 до 27 000 000
- От 28 000 000 до 33 000 000
Тестовое задание № 32
Корректировка на местоположение объекта недвижимости составляет 240 000 д.е. Из-за различия в местоположении отличие арендной платы составляет 3 000 д.е. определить валовой рентный мультипликатор
Варианты ответов
- 120
- 80
- 3 000
- Недостаточно данных
Тестовое задание № 33
Определите стоимость квартиры с закладной за 4 года до окончания срока кредита при рыночной стоимости квартиры без обременения ипотекой равной 37 400 долл. США. Условия самоамортизирующегося ипотечного креди-та: 30 000 дол. на срок - 10 лет под 12% с ежемесячными платежами по обслуживанию долга
Варианты ответов
- 24 350
- 21 055
- 19 855
- 22 345
Тестовое задание № 34
Имеется земельный участок 100 метров шириной (вдоль улицы) и 180 метров глубиной. Схема зонирования разрешает использовать участок одним из 4 способов:
1 - строительство многоквартирного дома;
2 - разбивка на участки под строительство коттеджей;
3 - размещение на участке склада стройматериалов;
4 - организация на участке уличной торговли.
Необходимо выбрать вариант наилучшего использования исходя из имеющейся информации:
Многоквартирный жилой дом на 60 квартир - 11 000 д.е. за квартиру; минус 595 000 д.е. на строительство.
Раздел на участки под жилищную застройку - 4 000 д.е. за участок при количестве возможных участков - 16; минус 11 000 д.е. в оплату юридических и инженерных услуг на разбивку участков.
Склад - 3 д.е. за кв.метр; минус 9 000 д.е. на строительство забора.
Организация розничной торговли - 480 д.е. за фронтальный метр.
Определите наилучшее использование данного земельного участка
Варианты ответов
- Под многоквартирный дом
- Раздел на участки под коттеджную застройку
- Под склад
- Под розничную торговлю
Тестовое задание № 35
Полная стоимость воспроизводства здания - 28 млн.руб. Физический износ - 25%. Здание нуждается в установке системы кондиционирования и замене сантехнического оборудования. Стоимость установки системы кондиционирования в этом здании 1 250 тыс.руб., а аналогичные затраты при новом строительстве - 870 тыс.руб. Расходы на замену сантехнического оборудования - 1 350 тыс.руб. Потери арендной платы из-за неправильной планировки составляют 860 тыс.руб. в год. Валовой рентный мультипликатор равен 4. Рассчитайте сумму накопленного износа
Варианты ответов
- 15,37 млн.руб
- 12,17 млн.руб
- 11,24 млн.руб
- 8, 28 млн.руб
Тестовое задание № 36
Имеются данные:
Определить корректировку на наличие камина
|
Объект продажи - дом |
Объект А |
Объект Б |
Объект В |
Объект Г |
|
Площадь кв.метров |
240 |
240 |
290 |
290 |
|
Гараж - количество машин |
2 |
2 |
2 |
1 |
|
Камин |
Есть |
Нет |
Есть |
Нет |
|
Цена продажи |
78 000 |
76 500 |
83 000 |
80 000 |
Варианты ответов
- 7 250
- 1 500
- 6 500
- 3 500
Тестовое задание № 37
Кредит в 30 000 дол. США выдан на 10 лет под 12% годовых при условии погашения равномерными платежами в конце каждого года. Определите какая часть кредита будет погашена к концу 5 года?
Варианты ответов
- 63,8 %
- 56,7 %
- 36,2 %
- 24,6 %
Тестовое задание № 38
Семья Ивановых три года назад купила земельный участок за 12 000 д.е. Строительство дома обошлось тогда в 45 000 д.е. В настоящее время аналогичные дома с аналогичными участками в данном районе продаются в среднем по 70 000 д.е., а свободные (незастроенные) участки по 18 000 д.е. Определите рыночную стоимость дома с участком семьи Ивановых
Варианты ответов
- 57 000
- 63 000
- 70 000
- 58 000
Тестовое задание № 39
Инвестором за 780 000 у.е. приобретен склад, чистый операционный доход от которого составляет 210 000 у.е. в год. Объект куплен с использованием самоамортизирующегося ипотечного кредита в размере 500 000 у.е., взятого в банке на 10 лет под 18%. Рассчитайте ставку дохода на собственный капитал инвестора
Варианты ответов
- 26,9 %
- 35,3 %
- 22,3 %
- 14,1 %
Тестовое задание № 40
Данные для последующих 7 задач (40 - 46)
Объект оценки - особняк. Необходимо использовать метод сравнения продаж. Оценщик-стажер произвел осмотр здания и представил следующую информацию:
Двухэтажный особняк расположен вблизи станции метро. Общее состояние особняка - среднее. Его площадь - 800 кв.метров. Крыша покрыта железом. Подвала нет. Имеется гараж на 2 машины. В гостиной есть камин.
В базе данных удалось подобрать 3, весьма близких к оцениваемому, объекта:
Объект 1
Расположен вблизи метро. Общее состояние - среднее. Площадь - 1 100 кв.метров. Крыша железная. Подвала нет. Гараж на 4 машины. Камина нет. Продажа состоялась 1 год назад за 800 000 д.е.
Объект 2
Расположен на значительном расстоянии от метро. Общее состояние - хорошее. Площадь - 895 кв.метров. Крыша черепичная. Есть подвал. Имеется гараж на 5 машин. В гостиной есть камин. Продажа состоялась на прошлой неделе за 950 000 д.е.
Объект 3
Расположен вблизи метро. Общее состояние - хорошее. Площадь - 580 кв.метров. Крыша железная. Подвала нет. Гаража нет. Камина нет. Продажа состоялась 0,5 года назад за 750 000 д.е.
Имеются следующие значения корректировок:
- Подобные особняки, стоящие вблизи метро, в среднем, на 7 500 д.е. дороже, чем находящиеся далеко от него.
- Разница между средним и хорошим состоянием составляет 2% от продажной цены.
- Разница в площади корректируется по норме 130 д.е. за кв.метр, если превышает 200 кв.метров (если разница менее 200 кв.метров, то ей следует пренебречь).
- Объекты с черепичной крышей в среднем на 25 000 д.е. дороже, чем с железной.
- Наличие подвала добавляет к стоимости в среднем 12 000 д.е.
- Одно машино-место в гараже соответствует корректировке в 2 500 д.е.
- Корректировка на наличие камина составляет 1 600 д.е.
В течение последнего года недвижимость дорожала равномерно и годовое подорожание составило 12%.
По всем данным оценщик-стажер составил таблицу корректировок:
По какому объекту допущена ошибка в корректировке на наличие камина?
|
Объект оценки |
Объект А |
Объект Б |
Объект В |
|
|
Продажная цена |
800 000 |
950 000 |
750 000 |
|
|
Корректировка на время продажи |
1 год |
Недавно |
0,5 года |
|
|
Местоположение |
Метро рядом |
Метро |
Нет |
Метро |
|
Площадь кв.метров |
800 |
1 100 |
895 |
580 |
|
Гараж |
2 машины |
4 машины |
5 машин |
Нет |
|
Общее состояние |
Среднее |
Среднее |
Хорошее |
Хорошее |
|
Крыша |
Железо |
Железо |
Черепица |
Железо |
|
Подвал |
Нет |
Нет |
Есть |
Нет |
|
Камин |
Есть |
Нет |
Есть |
Нет |
Варианты ответов
- А
- Б
- В
- Ни по какому
Тестовое задание № 41
Исходные данные приведены в задаче № 40
По какому объекту допущена ошибка в корректировке на площадь?
Варианты ответов
- А
- Б
- В
- Ни по какому
Тестовое задание № 42
Исходные данные приведены в задаче № 40
По какому объекту допущена ошибка в корректировке на общее состояние?
Варианты ответов
- А
- Б
- В
- Ни по какому
Тестовое задание № 43
Исходные данные приведены в задаче № 40
По какому объекту допущена ошибка в корректировке на материал крыши?
Варианты ответов
- А
- Б
- В
- Ни по какому
Тестовое задание № 44
Исходные данные приведены в задаче № 40
По какому объекту допущена ошибка в корректировке на наличие подвала?
Варианты ответов
- А
- Б
- В
- Ни по какому
Тестовое задание № 45
Исходные данные приведены в задаче № 40
Для какого объекта верное значение суммарной корректировки составляет -56 000 д.е.?
Варианты ответов
- А
- Б
- В
- Ни для кого
Тестовое задание № 46
Исходные данные приведены в задаче № 40
Определить (как среднее по сопоставимым объектам) стоимость оцениваемого объекта, исправив все допущенные ошибки
Варианты ответов
- 854 300
- 852 000
- 814 000
- 861 000
Тестовое задание № 47
Рассчитайте ставку дохода на собственный капитал, если: стоимость объекта недвижимости - 70 000 д.е., ипотечная постоянная - 12,34%, коэффициент ипотечной задолженности - 50%, чистый операционный доход от объекта в год - 10 575 д.е
Варианты ответов
- 14,00 %
- 5,40 %
- 5,40 %
- 17,87 %
- 16,73 %
Тестовое задание № 48
Сопоставимый объект был продан за 100 000 000 д.е. имеется пять основных отличий от оцениваемого объекта:
Оцените объект при условии, что отличия имеют взаимное влияние
|
Отличие |
Характеристика |
Корректировка |
|
1 |
уступает |
5% |
|
2 |
превосходит |
7% |
|
3 |
превосходит |
6% |
|
4 |
уступает |
3% |
|
5 |
уступает |
3,5% |
Варианты ответов
- 98 500 000
- 97 854 000
- 98 000 000
- 124 500 000
Тестовое задание № 49
Как называется потеря стоимости в результате воздействия внешних факторов?
Варианты ответов
- Физическим износом
- Экономическим устареванием
- Экологическим устареванием
- Функциональным устареванием
Тестовое задание № 50
Рассчитайте стоимость 3-х комнатной квартиры методом сравнения продаж с внесением корректировочных поправок на кумулятивной основе и учитывая, что наиболее близкими к объекту оценки являются аналоги А и В.
|
Характеристики |
Оцениваемая квартира |
Сравниваемые квартиры |
||
|
А |
Б |
В |
||
|
Цена, дол.США |
? |
38 900 |
32 200 |
35 900 |
|
Площадь, кв.м. |
83 |
86 |
84 |
79 |
|
Дата продажи |
Сейчас |
Сейчас |
3 месяца назад (на 1% ниже) |
5 месяцев назад (на 2% ниже) |
|
Местоположение |
Центр |
Сопоставимое |
На 10% хуже |
На 4% хуже |
|
Материал |
Кирпич |
Монолит (на 10% хуже) |
Кирпич |
Кирпич |
|
Этажность |
5 этаж |
Сопоставимая |
Последний этаж (на 10% хуже) |
Сопоставимая |
|
Кухня, кв.м. |
10 |
12(на 2% лучше) |
8(на 2% хуже) |
10 |
|
Высота потолков, м. |
2,80 |
3,00 (на 2% лучше) |
2,50(на 3% хуже) |
2,80 |
Варианты ответов
- 39 800
- 37 300
- 36 800
- 38 200
Тестовое задание № 51
Определить общую стоимость оцениваемого затратным методом объекта, если стоимость участка земли составляет 18 000 д.е., полная стоимость воспроизводства здания равна 80 000 д.е., а общий износ здания оценивается в 20%
Варианты ответов
- 98 000
- 82 000
- 85 200
- 93 200
Тестовое задание № 52
Какой является правильная последовательность внесения корректировок при использовании метода сравнения продаж?
Варианты ответов
- Не имеет значения
- Условия финансирования. Время сделки. Местоположение. Физические различия
- Местоположение. Физические различия. Время сделки. Условия финансирования
Тестовое задание № 53
Данные для последующих 5 задач (53 - 57)
Объект оценки с помощью затратного метода - отдельно стоящее одноэтажное здание площадью 280 кв.метров, построенное 25 лет назад. Стены здания кирпичные. Перекрытия железобетонные. Рамы и двери деревянные и не менялись с момента постройки. Крыша покрыта шифером, с момента постройки не ремонтировалась и имеет протечки. Крыши домов в данном районе, в основном, покрыты железом. Сантехника и приборы освещения находятся в нормальном состоянии, но морально устарели и не соответствуют современным требованиям. Внутренняя планировка не соответствует современным требованиям. Недавно городские власти организовали одностороннее движение транспорта на прилегающей улице, что затруднило подъезд к зданию.
Сметная строительная стоимость здания приведена к текущим ценам и составляет 420 000 д.е.
Специалисты по строительству дали следующую информацию:
Износ кирпичной кладки оценивается как:
Износ к. = 0,006 * Т * W ,
где : Т - возраст здания (лет);
W - сметная стоимость.
Износ потолочных перекрытий оценивается как:
Износ п. = (0,002 * Т + (S * N)/ 5 600) * W,
где: T - возраст здания (лет);
S - площадь здания (кв.метр);
N - количество этажей;
W - сметная стоимость.
Износ рам и дверей оценивается как:
Износ р. = 0,03 * Т * Wр ,
где: Т - возраст здания (лет);
Wр - стоимость монтажа рам и дверей.
- Монтаж рам и дверей в аналогичном доме стоит 16 000 д.е.
- Крыша ремонту не подлежит, ее переделка (на железную) оценивается в 24 000 д.е.
- Замена сантехники и освещения оценивается в 18 000 д.е.
- Из-за плохой планировки арендная плата за 1 кв.метр в данном здании на 3 д.е. в месяц меньше, чем в соседних.
- Значение месячного валового рентного мультиплиткатора в данном районе равно 60.
- Анализ потери стоимости в следствие изменения движения транспорта на прилегающей улице для соседних домов дает среднее значение 15 000 д.е.
Определить величину устранимого физического износа
Варианты ответов
- 12 000
- 24 000
- 36 000
- 75 000
Тестовое задание № 54
Исходные данные приведены в задаче № 53
Определить величину неустранимого физического износа
Варианты ответов
- 63 000
- 105 000
- 129 000
- 155 400
Тестовое задание № 55
Исходные данные приведены в задаче № 53
Определить величину устранимого функционального устаревания.
Варианты ответов
- 83 400
- 15 000
- 12 000
- 18 000
Тестовое задание № 56
Исходные данные приведены в задаче № 53
Определить величину неустранимого функционального устаревания
Варианты ответов
- 50 400
- 65 400
- 92 400
- 24 000
Тестовое задание № 57
Исходные данные приведены в задаче № 53
Определить величину экономического устаревания
Варианты ответов
- 224 400
- 39 000
- 15 000
- 50 400
Тестовое задание № 58
Ипотека - это:
Варианты ответов
- Кредит под залог недвижимости
- Вид вещного права
- Залог недвижимости
Тестовое задание № 59
Что означает оценка стоимости объекта методом прямой капитализации дохода?
Варианты ответов
- Все доходы и расходы дисконтируются к нынешней стоимости
- Доход и будущая перепродажа дисконтируются в стоимость
- Будущая перепродажа пересчитывается в стоимость
- Доход за один период пересчитывается в стоимость
Тестовое задание № 60
Здание с земельным участком продано за 56,3 млн.руб. Рыночная стоимость земельного участка составляет 9,8 млн.руб. Полная стоимость воспроизводства здания равна 52,4 млн.руб.
Рассчитайте накопленный износ
Варианты ответов
- 12,6 %
- 13,2 %
- 11,3 %
- 9,2 %
Для приобретения ответов на данные и иные тестовые вопросы ГУЗа пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
