Задачи - оценка недвижимости
|
|
ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:33 | Сообщение # 1 |
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| В данной теме оказывается студентам помощь в решении задач по ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ (зданий, земельных участков). ПРАВИЛА ДАННОЙ ТЕМЫ!!!
Если не можете решить задачу или ответить на какой-либо вопрос теста по данной тематике, пишите здесь. По мере своих сил и возможностей, постараемся вам помочь. Если задачу нельзя написать в тексте сообщения или она имеет табличную форму, то к сообщению прикрепляйте файл в формате word или excel.
Но, есть ограничения: 1. Писать в одном сообщении не более одной задачи, вопроса 2. Слишком объемные задачи в рамках форума бесплатно решаться не будут 3. Скорость получения ответа зависит от уровня нашей загруженности (от 1 до 6 дней)
На форуме мы помогаем разобраться в решении задач, а НЕ полностью их решаем. Под словом "помогаем" предполагается: 1) что вы сами пытались решить эту задачу, но у вас не получилось с ней разобраться. 2) вы пишите на форуме условие задачи и то решение, которым вы попытались ее решить 3) если это решение неверное, то мы помогаем направить вас в "нужном русле", то есть подсказать ход решения, формулу, исправить ошибки в ваших расчетах и т.д.
Если же вам требуется полностью решенная задача "от и до" с расписыванием всех формул и окончательным расчетом, то это уже коммерческая услуга, которую необходимо оплачивать. Для этого отправляйте условие задач по адресу: expert.rsa@mail.ru
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
|
| |
ОценщиЦа | Дата: Четверг, 22.01.2015, 11:01 | Сообщение # 261 |
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата ОценщиЦа ( ) Коэффициент капитализации для здания определяется по формуле: R кап = R дох кап - Δ· R норм возвр R кап – общая ставка капитализации; R дох кап – норма дохода на капитал; R норм возвр- норма возврата капитала. Δ = доля, на которую планируется увеличение стоимости объекта оценки Если стоимость недвижимости увеличивается, то знак "-" в формуле.
Если стоимость недвижимости уменьшается, то знак "+". Формула при уменьшении стоимости недвижимости будет иметь вид: R кап = R дох кап + Δ· R норм возвр
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
|
| |
Лиса | Дата: Четверг, 22.01.2015, 11:25 | Сообщение # 262 |
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 3
Статус: Offline
| Задача 3. Требуется оценить стоимость недвижимости, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство многоярусного гаража на 400 машин. Доходность таких гаражей составляет 11%, а срок службы 30 лет. Риск, связанный с данным объектом средний. Чистый операционный доход такого объекта составляет 3 000 000 долларов. Стоимость строительства такого гаража составляет 4 500 000 долларов. Ставка капитализации на землю 13%. Безрисковая ставка 7%. Правильно решила?
Ставка капитализации гаража =0,11+0,015=0,125 ЧОДгар=4,5*0,125=562500 ЧОДзем=3млн-562500=2437500
|
|
| |
ОценщиЦа | Дата: Четверг, 22.01.2015, 15:39 | Сообщение # 263 |
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Лиса, Ставка капитализации для гаража = Норма доходности + Норма возврата капитала ЧОД гаража = Стоимость строительства гаража * Ставка капитализации гаража ЧОД земли = ЧОД общий - ЧОД гаража Стоимость земли = ЧОД земли /Ставка капитализации для земли Стоимость объекта = Стоимость гаража + Стоимость земли
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
|
| |
Анечка | Дата: Четверг, 22.01.2015, 15:39 | Сообщение # 264 |
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
| Здравствуйте! Помогите пожалуйста разобраться.
Рассчитать чистый операционный доход для целей оценки. Площадь недвижимости – 1200 м2, в том числе предназначенная для сдачи в аренду - 1150 м, не занятая собственником - 900 м2. Рыночная ставка арендной платы - 25 д,е, в месяц за 1 м2, коэффициент потерь - 5%, прочие доходы - 15 000 д.е., операционные расходы - 45% действительного валового дохода.
ЧОД=ДВД-ОР Чтобы ДВД рассчитать нужно 1150*25= 28750д.е. Далее вычесть из этого 5%? и потом прибавить прочие доходы???? Далее от этой суммы 45% будут ОР. Не понимаю, что значит 900м2 не занятая собственником площадь.??? Может тогда ошиблась в определении арендной платы за месяц.
|
|
| |
ОценщиЦа | Дата: Четверг, 22.01.2015, 15:40 | Сообщение # 265 |
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Анечка, требуется:
Цитата Анечка ( ) Рассчитать чистый операционный доход для целей оценки Поэтому нам важна арендопригодная площадь ПВД = 1150 кв.м.*25 д.е./мес. *12 мес. = .... ДВД = ПВД * (1-Коэффициент потерь) + Прочие доходы ЧОД = ДВД - ОР
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
|
| |
Анечка | Дата: Четверг, 22.01.2015, 15:40 | Сообщение # 266 |
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
| Поняла, спасибо))) Проверьте пожалуйста, не ошиблась нигде?
Определить рыночную стоимость объекта площадью 1400 м2, из которых 220 м2 занято под офис владельца. Рыночная ставка арендной платы 18 д.е. за 1 м2 в месяц. Коэффициент потерь - 16%, Операционные расходы собственника - 100 000 д.е. в год. Ставка дохода инвестора - 15%. Безрисковая ставка доходности - 9%. Списание капитала - по методу Инвуда. Через 5 лет объект можно будет продать за 70% первоначальной стоимости. Срок жизни здания - 70 лет.
ПВД=1400*18*12=302400 ДВД=302400*(1-0.16)=254016 ЧОД=254016-100000=154016 Норма возврата=0.15/((1+0.15)5-1)=0.149 Коэф капитал=0.15+0.3*0.149=0.195 Стоимость=154016/0.195=789 826р.
|
|
| |
ОценщиЦа | Дата: Четверг, 22.01.2015, 15:40 | Сообщение # 267 |
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата Анечка ( ) ПВД=1400*18*12=302400 ДВД=302400*(1-0.16)=254016 ЧОД=254016-100000=154016 Норма возврата капитала =0.15/((1+0.15)5-1)=0.149 Коэффициент капитализации =0.15+0.3*0.149=0.195 Стоимость объекта =154016/0.195=789 826р. Арифметически не проверяла, но ход решения верный. Вот здесь можно более подробно прочитать про доходный подход оценки недвижимости
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
|
| |
Анечка | Дата: Четверг, 22.01.2015, 15:40 | Сообщение # 268 |
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
| Подскажите пожалуйста, ЧОД ОБЪЕКТА, это что имеется в виду? склада? и что вообще искать? стоимость объекта, т. е. земли и склада?
Требуется оценить стоимость недвижимости, земли и склада площадью 500 кв.м. Ставка капитализации на склад 15%. Чистый операционный доход такого объекта составляет 350 000 долларов. Стоимость строительства такого склада составляет 1 685 350 долларов. Ставка капитализации на землю 12%.
|
|
| |
ОценщиЦа | Дата: Четверг, 22.01.2015, 15:40 | Сообщение # 269 |
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата Анечка ( ) ЧОД ОБЪЕКТА, это что имеется в виду? склада? ЧОД объекта - ЧОД единого объекта недвижимости (земли + здания склада)
Цитата Анечка ( ) и что вообще искать? стоимость объекта, т. е. земли и склада? нужно определить стоимость единого объекта недвижимости (земли+склада)
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
|
| |
Анечка | Дата: Четверг, 22.01.2015, 15:40 | Сообщение # 270 |
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
| Все ясно, спасибо))))
|
|
| |
Анечка | Дата: Пятница, 23.01.2015, 12:37 | Сообщение # 271 |
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
| Помогите пожалуйста разобраться.
Рассчитать стоимость устранимого физического износа короткоживущих элементов. Хронологический возраст водопроводных труб в жилом доме составляет 25 лет при нормативном сроке службы 40 лет. Срок жизни здания 80 лет. Затраты на замену водопроводных труб на дату оценки составят 250 000 д.е.
|
|
| |
ОценщиЦа | Дата: Пятница, 23.01.2015, 12:52 | Сообщение # 272 |
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата Анечка ( ) Рассчитать стоимость устранимого физического износа короткоживущих элементов. Хронологический возраст водопроводных труб в жилом доме составляет 25 лет при нормативном сроке службы 40 лет. Срок жизни здания 80 лет. Затраты на замену водопроводных труб на дату оценки составят 250 000 д.е. Стоимость устранимого физического износа водопроводных труб = 250000* (25/40) = ...
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
|
| |
Анечка | Дата: Пятница, 23.01.2015, 13:01 | Сообщение # 273 |
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
| Спасибо) Не подскажите, где про это почитать можно по подробнее, на Вашем сайте.
|
|
| |
Анечка | Дата: Пятница, 23.01.2015, 13:09 | Сообщение # 274 |
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
| Чтобы узнать, что за формулу Вы использовали. Почему не взяли срок жизни.
|
|
| |
ОценщиЦа | Дата: Пятница, 23.01.2015, 13:10 | Сообщение # 275 |
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата Анечка ( ) Не подскажите, где про это почитать можно по подробнее, на Вашем сайте. На сайте еще, к сожалению, подробной информации по этой теме нет.
Физический износ подразделяется на устранимый и неустранимый.
Устранимый физический износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.
Определение физического износа зданий возможно методом срока жизни по формуле: Физический износ = Хронологический возраст/Нормативный срок
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
|
| |
snowflake | Дата: Вторник, 24.03.2015, 09:14 | Сообщение # 276 |
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 3
Статус: Offline
| Добрый день! Помогите решить задачу. Доходным подходом при оценке стоимости недвижимости. Спасибо!
|
|
| |
ОценщиЦа | Дата: Вторник, 24.03.2015, 11:30 | Сообщение # 277 |
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата snowflake ( ) Помогите решить задачу А что именно не понятно вам в решении этой задачи?
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
|
| |
snowflake | Дата: Вторник, 24.03.2015, 11:46 | Сообщение # 278 |
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 3
Статус: Offline
| Цитата ОценщиЦа ( ) А что именно не понятно вам в решении этой задачи? Не понятно: 1. зачем даны предложения по аренде 4-х аналогов. 2. как вычислить арендные платежи за земельный участок, коммунальные расходы, расходы на текущий ремонт и прочие расходы. 3. темпы роста недвижимости, %.
|
|
| |
ОценщиЦа | Дата: Вторник, 24.03.2015, 12:02 | Сообщение # 279 |
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1042
Статус: Offline
| Цитата snowflake ( ) 1. зачем даны предложения по аренде 4-х аналогов. Для вычисления среднерыночной ставки арендной платы
Цитата snowflake ( ) 2. как вычислить арендные платежи за земельный участок, Умножить кадастровую стоимость на ставку налога
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
|
| |
snowflake | Дата: Четверг, 26.03.2015, 13:45 | Сообщение # 280 |
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 3
Статус: Offline
| Цитата snowflake ( ) 3. темпы роста недвижимости, %. Подскажите где взять?
|
|
| |