Дипломная работа "Повышение эффективности использования недвижимого имущества"

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА №04(н)

«Повышение эффективности использования недвижимого имущества на примере ООО «Система-смайк»

Содержание дипломной работы:

 Дата оценки: 01 апреля 2009 года

Цель дипломной работы: разработка мер по повышению эффективности использования недвижимости ООО «Система-СмайК».

Объект оценки: здание производственного цеха

Краткая характеристика предприятия, на базе которого выполнена данная дипломная работа:

Наименование: ООО «Система-СмайК»

Местоположение: Хабаровский край, г. Хабаровск

Размер уставного капитала: 1 535 тыс. рублей

Вид деятельности: производство хлебобулочных изделий (производство и продажа бутербродов)

Численность персонала: 36 человек

Описание объекта оценки:

Описание подходов оценки, использованных в данной дипломной работе

Реализация затратного подхода к оценке недвижимости предполагает осуществление следующих этапов:

1. определяется стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости;
2. рассчитывается стоимость замещения или восстановительная стоимость объекта недвижимости;
3. рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физический, функциональный и внешний;
4. общий износ объекта недвижимости вычитается из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа;
5. рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.

Применение сравнительного подхода оценки заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
2. определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
3. сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
4. приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

Этапы доходного подхода оценки (метода прямой капитализации):

1. Оценка потенциального валового дохода для одного года, начиная от даты оценки на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравниваемых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности и не включаются ипотечные платежи, % и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из ДВД и получается ЧОД.
4. Пересчет ЧОД в текущую стоимость объекта производим методом прямой капитализации.

К числу мероприятий по повышению эффективности использования недвижимости было предложено:

• сдача свободных помещений в аренду, экономический эффект от которой составит ….;
• для снижения затрат, связанных с эксплуатацией и содержанием производственного зданий предлагается установить систему автоматического учета инженерных коммуникаций (после срока окупаемости экономия составит ….).