[Практика "Оценка"]→ [Оценщик и залоговик: различие взглядов на отчет об оценке]

Залоговики недовольны отчетами оценщиков

Обратная корреляция числа банковских залоговых служб и качества оценки залогов независимыми оценщиками очевидна даже сторонней публике. Если в 2010 году соотношение банков в топ-100 с залоговыми подразделениями и без таковых было 50/50%, то сейчас в 75% из них функционируют залоговые службы. Банки активно защищают свои интересы, создавая альтернативную независимым оценщикам модель экспертизы стоимости обеспечения. Получила развитие тема создания ЦБ РФ собственного подразделения для контроля стоимости залогов и выявления недобросовестных оценщиков.

Действительно, степень удовлетворенности залоговых служб банков отчетами оценочных компаний можно охарактеризовать как положительную лишь в 5 кейсах из 100. Залоговики вынуждены помимо анализа ликвидности, правовых и залоговых рисков самостоятельно проводить стоимостную экспертизу залога. Тем не менее ситуация еще не прошла точку невозврата для оценочных фирм.

Определенный уровень поддержки оценщикам может дать осознанный выбор модели бизнеса с позиционированием залоговой службы банка как истинного клиента. Дальнейшие преобразования сложнее. Мы задались вопросом: каковы отличия залоговика и оценщика? Нам кажется, что понимание этой разницы поможет выработать оценщикам рабочие инструменты для решения вышеуказанных проблем. Базовые в нашем понимании моменты отражены в таблице №1.

 

ТАБЛИЦА 1
Постулаты организации работы

Залоговик	Оценщик
1. Не продает результат своей оценки клиенту банка. 2. Отсутствует переменная часть вознаграждения. 3. Идеология — защита интересов акционеров банка и его вкладчиков.	1. В конкурентной среде продает клиенту-заемщику банка свои услуги. 2. Сдельная оплата. Ориентирован на объем работ и обслуживание клиента. 3. Придерживается Национального кодекса этики оценщиков РФ.

 

Система координат залогового подразделения банка, позволяющая соблюдать интересы банка и залогодателя, проста: при завышении стоимости залога невозможна должная возвратность кредитных средств в случае обращения взыскания. С другой стороны, при занижении стоимости банк теряет потенциальную процентную маржу. Есть ли столь же действенный экономический механизм сдержек и противовесов внутри оценочных компаний?

Вторая группа различий в работе залоговиков и оценщиков вшита в технологию работ и понимание конечного продукта — стоимость имущества. Наше оценочное суждение расхождений в таблице №2.

 

ТАБЛИЦА 2
Продукт и принципы формирования стоимости

Экспертное заключение

Отчет об оценке

1. Не важна красота математической модели, объем заключения, строгое следование шаблонированным методам оценки. 2. Первично понимание стоимости, расчетный аппарат вторичен. Доказательную базу формируют реальные сделки и стоимостные ожидания потенциальных покупателей. 3. Логика разумного инвестора. Поиск «дна» в стоимости аналогов.  4. Определение стоимости не самоцель залоговой экспертизы. Задача — определить ликвидность, правопринадлежность, возможность обращения взыскания и реализации, выявить особенности залога и только на основе результатов данного анализа переходить к определению стоимости.

1. Соблюдение требований ФСО №1,2,3. Объем и математический аппарат нацелены производить впечатление на клиента. 2. Стоимость формируется вследствие математического расчета. Доказательная часть опирается на экспертно-расчетные величины. Реальность трансформации оферт в деньги не прорабатывается. 3. Принцип статистической средней при подборе аналогов. 4. Законодательные «шоры» — методология оценки и форма отчета формируют ложные цели. Забывается подлинная, конечная цель оценки — рыночная стоимость. Формат работ направлен не на поиск и проверку стоимостной информации, а на то, как рассчитать стоимость.

 

Заключения залоговой службы на предкредитном этапе жестко оппонируются клиентско-кредитными блоками, рисками, клиентом. В процессе жизни кредитного продукта результаты залоговой экспертизы аудируются собственным отделом контроля качества, внутренними и внешними аудиторами, ЦБ. Стоимость обеспечения, используемая для целей расчета РВПС, подлежит ежеквартальной проверке. Эти активности минимизируют как возможность завышения стоимости, так и ломбардную логику работы. Какая внутренняя и внешняя системы контроля результата независимой оценки работают на оценщиков?

Вместе с тем, несмотря на наличие зрелых потребностей у банков, оценочные компании добровольно отказываются либо не видят драйверов для своего бизнеса. Наше видение процесса изнутри подсказывает, что дело в добавочном сервисе. Несколько мыслей об этом.

«Сеня, про зайцев это не актуально»

В банковском конвейере, работающем четко по хронометражу, нельзя работать «свободным художником». Изучите кредитный процесс, схему работы с залогами конкретного банка. Продавайте не отчет, а свой бизнес-процесс и возможность его встройки в процедуры банка. Пошаговые графические бизнес-карты, временная оцифровка операций, нормативное описание используемых технологий откроют путь к сопряженности процессов. Превратите свои внутренние процессы в простые и наглядные конструкторы, готовые подстроиться под кредитно-залоговые технологии банка-партнера.

Банк ждет от вас учета заданных моделью кредитования сроков выдачи кредита, электронного документооборота, «горячей линии» с менеджером, решающим вопросы, облачного IT-сервиса (возможность индикативной оценки и отслеживания степени готовности отчета, поддержка on-line-обработки замечаний, хранилище отчетов). Удивляйте банк новациями.

Стандарты оценки для потребителя

Ожидания банка от оценочной экспертизы — это не только стоимость имущества, передаваемого в залог, но и указание его состава (технологические линии, производственные комплексы), а также надлежащая идентификация. Когда в отчетах об оценке появятся заводские номера и реальные года выпуска, а не даты постановки имущества на баланс залогодателя? Это готовы покупать. Выиграют компании-пионеры, по умолчанию оказывающие данный сервис и осмысленно позиционирующие его как конкурентное преимущество.

Блок правового анализа правопринадлежности и обременений имущества, передаваемого в залог, — востребованная банком тема, но не профильная деятельность для оценочных компаний. Впрочем, недавно строительная и судебная экспертиза, сюрвей тоже не входили в пул консалтинга от оценщиков. Использование актуализированных данных правоустанавливающих и технических документов должно войти в культуру работы оценщика.

Будущее за расширением существующих границ стандартов. Определение «стоимости для целей оценки залога» и отличие такой стоимости от рыночной, в том числе в применяемых методах оценки закладываемого имущества, возможно, должны найти отражение в оценочных стандартах.

Многотомные труды с пространными обзорами рынков, по нашему мнению, в недалеком будущем проиграют сжатым отчетам в электронном формате, предусматривающим цифровую подпись.

Призрачный контроль качества

Анализ рекламных презентаций оценщиков подтверждает, что задача организации внутреннего контроля качества не воспринимается руководством оценочных фирм как конкурентное преимущество. Нормативная регламентация и автоматизация онлайновых процессов качества не являются повсеместной практикой. Мы не сталкивались с использованием оценщиками процедур постконтроля и упоминанием статданных о стоимости активов, оцененных для целей залога и реализованных впоследствии.

Регламентация обратной связи оценочных СРО на жалобы, опрозрачивание механизмов подачи жалоб, процедур и результатов их рассмотрения должны сформировать реальный дисциплинирующий инструмент, а не быть формальными.

Комплиментарность полярностей

Найм банками на стартовые позиции сотрудников оценочных компаний — типовой вариант комплектации залоговой службы. Обратный поток специалистов-залоговиков в оценочные компании — явление исключительной редкости. Конечно, стоимость специалиста по работе с залогами кусается и нужен адекватный социальный пакет. Однако только специалист, знающий банковскую кухню изнутри и имеющий мышление залоговика, может правильно выстроить взаимодействие сторон и удовлетворить требования заказчика — залоговой службы.

Какими бы разными ни были залоговик и оценщик, мы уверены, что достичь взаимного симбиоза могут даже непримиримые оппоненты. Наша общая цель — непредвзятая для всех сторон кредитного процесса стоимостная экспертиза залога.