3.4 Оценка рыночной стоимости недвижимости доходным подходом и
согласование результатов оценки
96
3.5 Предложение мероприятий по повышению эффективности использования
арендованного объекта недвижимости
110
Заключение
115
Список использованной литературы
118
Приложение А – Бухгалтерские балансы предприятия за 2006-2008 годы
Приложение Б – Технический паспорт здания склада
Приложение В – Договор аренды на здание склада
Дата оценки: 01 апреля 2009
года
Цель дипломной работы: оценке
экономическойэффективности аренды
отапливаемого, принадлежащего на праве долгосрочной аренды ООО «ТБМ-Даль» и
расположенного в городе Южно-Сахалинске.
Объект оценки: здание склада
Краткая характеристика предприятия, на базе которого выполнена данная дипломная
работа:
Наименование: ООО «ТМБ-Даль»
Местоположение: Сахалинская область,
г. Южно-Сахалинск
Размер уставного капитала: 100 тыс.
рублей
Вид деятельности: сетевая компания,
создающая и продвигающаятовары и услуги
для производителей: окон, дверей, стеклопакетов, мебели. ООО «ТМБ-Даль» имеет
структуру из 4 филиалов и 2 представительств в Дальневосточном регионе. Филиал
имеет свою штатную структуру, арендованные складские и офисные помещения
Численность персонала: 20 человек
Описание объекта оценки:
Текущее использование
Склад отапливаемый
Балансовая стоимость объекта
3 380 990 рублей
Площадь, м2, в том числе
1137,1
основная площадь, м2
932,7
вспомогательная площадь, м2
204,4
Средняя высота потолков, м2
6,3
Объем здания, м3
7852,0
Фундаменты
железобетонные
стаканы
Стены
и их наружная отделка
полиуретановые
панели
Перегородки
полиуретановые
панели
Перекрытия
чердачные
полиуретановые
панели
Крыша
металлическая
Полы
железобетонные
Проемы
дверные
металлические,
раздвижные ворота
Инженерные
коммуникации
освещение,
отопление, изоляция
Внутренняя
отделка
простая
Этапы оценки затратным подходом:
определение рыночной
стоимости участка земли;
определение стоимости
восстановления объекта;
определение величины
накопленного износа объекта
определение рыночной
стоимости недвижимости затратным методом как суммы стоимости участка
земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного
износа.
Этапы оценки сравнительным
подходом:
Изучение
состояния и тенденций развития рынка недвижимости, особенно того сегмента,
которому принадлежит объект оценки. Оценщик выявляет объекты недвижимости,
которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и которые были
недавно проданы;
Сбор
и проверка информации, собранной по объектам-аналогам. Анализ всей
собранной информации. Сравнение каждого объекта-аналога с объектом оценки;
Внесение
поправок в цены продаж сопоставимых объектов;
Согласование
скорректированной цены сопоставимых объектов и выведение итоговой величины
рыночной стоимости объекта оценки.
В данной дипломной работе
для оценки стоимости объекта оценки был выбран метод капитализации, так как он
позволяет дать наиболее точную оценку текущей стоимости будущих доходов, если
ожидаемый поток доходов стабилен.Этапы оценки
доходным подходом:
определение
ожидаемого годового дохода (ЧОД);
расчет
ставки капитализации (Rk);
расчет
стоимости объекта оценки
Выдержка текста из раздела дипломной работы «Предложение
мероприятий по повышению эффективности использования объекта недвижимости»
Предприятию ООО «ТБМ-Даль» для ведения деятельности в
городе Южно-Сахалинске необходимо было складское помещение, приобрести которое
можно было тремя способами: взять в долгосрочную аренду, купить здание или
построить здание склада
….
Чтобы принять правильное
решение в конкретной ситуации, стоит проанализировать следующие факторы:
активность бизнеса, под который предназначено помещение;
эффективность вложения имеющихся средств (если есть
сумма на приобретение недвижимости, нет ли способа использовать эти деньги
более продуктивно); подбор оптимального объекта недвижимости для покупки.
….
Расчет проведенные в пункте 3.5 данной работы доказывают,
что экономический эффект от выкупа здания в собственность составляет уже в 2009
году …. рублей. Далее экономический эффект все более и более возрастает,
достигнув к 2016 году суммы в размере …. рублей. После погашения платежей
по кредиту, в 2017 году экономический
эффект от покупки здания в собственность достигнет ...
рублей.
Приведенные расчеты подтверждают целесообразность,
рациональность и экономическую выгоду предложенных мероприятий по повышению
эффективности использования здания склада, то есть о выкупе его в собственность
с использованием заемных средств.
