Классификаций функций и состав управления объектами недвижимости

КЛАССИФИКАЦИЯ И СОСТАВ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Перед собственником объекта недвижимости зачастую встает задача: управлять собственными силами и средствами или пригласить для качественного управления внешнюю управляющую компанию. Однако, при выборе в пользу самостоятельного управления, собственнику необходимо решить как, в каком виде создавать собственное подразделение, какие задачи перед ним ставить. При выборе же внешней управляющей компании необходимо разобраться в тех услугах, которые эти компании предлагают на рынке.

Чтобы решить поставленные задачи, как минимум необходимо разобраться в том наборе услуг, которые предлагаются на рынке, а также - в видах управляющих компаний, которые на этом рынке существуют. Профессиональная управляющая компания может не только исполнять волю собственника, но и выступить в качестве консультанта, предложить варианты использования и эксплуатации объекта.

Классификация функций по управлению недвижимостью

Работа управляющей компании начинается с выяснения целей собственника – какое управление объектом его интересует. Сегодня на рынке управления существует множество вариантов для профессионального управления объектом недвижимости, однако, сначала необходимо разобраться в классификациях функций управления.

Facility management или управление инфраструктурой - данная функция включает в себя: эксплуатацию и модернизацию всех инженерных систем зданий с высоким уровнем технического оснащения, организацию службы клининга, организация службы охраны.

При выборе услуги технической эксплуатации, собственник объекта избавляется от головной боли по взаимодействию с арендаторами. Профессиональная управляющая компания берет на себя ответственность за:

• Выставление счетов арендаторам за коммунальный услуги
• Проведение инструктажа по пожарной безопасности и эвакуации при пожаре
• Введение системы обработки заявок арендаторов
• Взаимодействие с поставщиками коммунальных услуг
• Управление расходованием электроэнергии на объекте
• Взаимодействие с пожарным надзором
• Регулярные проверки инженерных систем
• Техническое обслуживание оборудования парковки
• Разработка внутренних правил и процедур для подрядчиков и отслеживание их выполнения
• Тестирование всех инженерных систем
• Обслуживание генератора и проведение регулярных испытаний
• Организация текущего ремонта объекта
• Функционирование административной службы
• В функцию facility management также входит и клининговая служба, которая включает в себя:
• Уборку помещений арендаторов
• Уборку общих зон
• Уборку прилегающих зон (в том числе механизированная уборка территории)
• Специализированная уборка
• Мытье фасадов

Внешняя управляющая компания также обеспечивает охрану и безопасность на объекте, организовывая пропускной режим, охрану периметра объекта, охрану имущества собственника и арендаторов, осуществление диспетчерских функций над автоматизированной системой безопасности и пожарной системы.

Основная задача Facility Management: организация безаварийного функционирования объекта, удовлетворение потребностей собственника и арендаторов, оптимизация расходов на содержание актива и его физическое сохранение.

Функция Property Management (коммерческое управление) представляет собой комплексное управление функционирующим объектом недвижимости.Property Management включает в себя: позиционирование объекта на рынке коммерческой недвижимости, управление арендными отношениями, подбор арендаторов (брокеридж), ведение договоров аренды, финансовое управление, управление эксплуатацией.

Расскажем несколько подробнее коммерческом управлении объектом. При предоставлении данной услуги, профессиональная управляющая компания берет на себя финансовое управление, которое включает в себя:

• Взаимоотношения с арендаторами,
• Подготовка бюджета и регулярное отслеживание его исполнения,
• Представление ежемесячных финансовых отчетов владельцу,
• Оптимизация расходов на его управление

При управлении эксплуатацией здания, управляющая компания осуществляет надзор над эксплуатацией объекта, ведет переговоры по всем контрактам с подрядчиками, согласовывает и оплачивает счета за услуги. Кроме того, профессиональная управляющая компания управления рисками, разрабатывает спецификаций по уборке здания и ежедневный надзор над уборкой зон общего пользования. А также - разрабатывает и внедреняет внутренние правила и процедуры на объекте, взаимодействует с местными и региональными органами власти и разрабатывает программы управления объектом.

Управление арендными отношениями и ведение договоров аренды включает в себя:

• Выставление счетов по аренде и сбор оплат по счетам,
• Разработку системы подачи заявок арендаторов на работы и ее ведение,
• Ведение арендных договоров и юридическое сопровождение всех договорных отношений по объекту,
• Координацию въездов и выездов арендаторов,
• Надзор за ведением строительных работ арендаторов на предмет соответствия договору,
• Создание и ведение соответствующей системы документооборота,
• Разработка программ развития

В функцию подбора арендаторов и позиционирование объекта на рынке коммерческой недвижимости входит: исследование и мониторинг рынка арендаторов и арендадателей, проведение рекламных акций для продвижения объекта на рынке, разработку процедур по отслеживанию свободных площадей и подготовке свободных площадей к заезду арендатора. А также - оказание содействия по сдаче в аренду помещений либо своими силами, либо с привлечением сторонних агентств и оказание помощи в подготовке документов на заключение договоров аренды.

Таким образом, основной задачей Property Management является - получение собственником максимального дохода при удовлетворении потребностей арендаторов.

Еще одна функция управляющих компаний, на которую собственнику стоит обратить внимание - Asset Management или «управление активом». Зачастую функцию Asset Management путают с управлением инвестиционным портфелем недвижимости, при котором управляющая компания работает на уровне портфеля и не занимается непосредственно эксплуатацией и отношениями с арендаторами. Во избежание путаницы, ниже приведены функции управления инфестпорфелем и функции Asset Management.

В управлении инфестиционным портфелем входит:

•  Выработка инвестиционной политики
•  Мониторинг и анализ рынка
•  Экономическое моделирование и прогнозирование
•  Поиск и подбор объектов инвестирования
•  Привлечение УК на осуществление Facility management и Property management,
•  Контроль
•  Брендинг
•  Отчетность перед инвестором
•  Перечисление доходов инвестору или их реинвестирование.

Управление активом объекта означает долгосрочное развитие и увеличения стоимости объекта недвижимости с целью продажи или получения долгосрочной прибыли.Asset Management объединяет функции Facility и Property management и включает ряд дополнительных функций:

• Финансовый менеджмент и рефинансирование
• Стратегический план долгосрочного сохранения и увеличения стоимости объекта недвижимости
• Создание и ведение детальной отчетности об амортизации
• Оказание помощи в формировании годового бюджета
• Подготовка и сдача всей необходимой налоговой отчетности
• Проведение инвентаризаций
• Оценка, экономическое моделирование и прогнозирование
• Реконцепция объекта и оптимизация использования объекта

Основная цель Asset Management – исходя из требований собственника (инвестора) и ситуации на рынке достигать и поддерживать оптимальное соотношение доходности и риска портфеля.

В данной статье нами рассмотрены виды управления недвижимостью и их состав.

Чаще всего российский собственник объектов самостоятельно осуществляет Property management и тем более Asset Management. В большей степени это обусловлено российским менталитетом, при котором собственники объектов предпочитают контролировать и управлять активами своего объекта самостоятельно.

Гораздо чаще собственник готов отдавать на аутсорсинг Facility management и здесь решение принимается исходя из соображений экономической целесообразности. Если у собственника 1-2 небольших объекта или он сосредоточен на основном бизнесе, то, скорее всего, клининг, охрана, эксплуатация и ТО инженерных систем будет отданы на аутсорсинг. Если же в собственности находятся значительные площади или в планах собственника предусмотрено развитие, то решение может быть принято в направлении создания собственных структур Facility management.