Обзор рынка недвижимости Хабаровска

Обзор (анализ) рынка жилой недвижимости Хабаровска по состоянию на октябрь 2011 года

Рынок жилья Хабаровска в сентябре превзошел прогнозы по темпам роста и вырос на 1,56%. К началу октября стоимость среднего квадратного метра по городу составила 59420,84 рубля.
В денежном выражении средний квадратный метр подорожал за сентябрь более чем на 900 рублей, а за квартал цена поднялась на 1580 рублей (+2,7%). При этом инфляция за квартал, согласно данным Росстата, перешла в дефляцию - снижение потребительских цен на товары и услуги составило 0,3%. В совокупности это свидетельствует о положительных тенденциях на рынке жилья как для производителей, так и для потребителей. Первым это дает возможность больше средств инвестировать в свое развитие, что приведет к повышению качества и сокращению сроков строительства. А для вторых - высвободившиеся средства из других сфер потребления можно использовать для улучшения жилищных условий. Но для потребителей это лишь теория, справедливая в масштабах страны. На бытовом уровне снижение цен на продукты, услуги и прочее не сможет оказать заметного влияния на покупательную способность граждан. Если им приходится 80–90% своих доходов тратить на то, чтобы просто выжить, это не прибавит сколько-нибудь заметно денег в их карманах, чтобы приобретать квартиры, как картошку на базаре. Для этого все равно придется использовать или банковские кредиты, или накопления.
А копить придется немало, так как квадратный метр самого скромного жилья даже на окраинах Хабаровска стоит сегодня не менее 23 тысяч рублей (если не брать в расчет бараки). Можно, конечно, найти жилье с ценой квадратного метра и за 10 тысяч рублей, но это уже будет квартира в деревянном двухэтажном доме с удобствами во дворе, хотя, возможно, и недалеко от центра города.
В сентябре наиболее активно дорожал предлагаемый на продажу квадратный метр у квартир новой планировки (в среднем по городу на 1,8%), у квартир в центре города (1,4%) и у однокомнатных квартир (1,9%). Наиболее значительно поднялась цена предложения на средний квадратный метр у одно- и двухкомнатных «хрущевок» по всему городу, кроме окраин, со средним темпом 2,5%. Несколько отстал от них в росте квадратный метр у одно- и двухкомнатных квартир новой планировки в центре города (2,4%). Со среднегородским темпом выросла цена предложения на квадратный метр у двух- и трехкомнатных квартир новой планировки на окраинах города (1,5%).
Рост цен в этих сегментах говорит о повышенном спросе на такие квартиры, поскольку по соотношению цены и качества это наиболее доступное жилье. А вот трехкомнатные квартиры новой планировки во всех районах престижности, кроме окраин, менее доступны даже с использованием различных кредитных схем. И как итог - стоимость среднего квадратного метра в этих сегментах выросла в среднем лишь на 0,8%.
Упала цена предложения на средний квадратный метр только у трехкомнатных «хрущевок» в районах престижности ближе к центру и средней отдаленности (около 3%) и у однокомнатных этой же планировки на окраинах города (–1%). Хотя можно было ожидать более радикального снижения цен предложения у «хрущевок» на окраинах, так как они сегодня по средней цене квадратного метра обогнали здесь даже квартиры новой планировки.
Квартальные изменения стоимости среднего квадратного метра выглядят несколько отлично от итогов сентября. Хотя также в лидерах роста стоимости квадрата квартиры новой планировки (3%), но среди районов престижности район ближе к центру (3,3%) обошел по росту цен за средний квадратный метр центр города (2,7%). И в отличие от сентября по итогам квартала наиболее значительно выросла цена предложения среднего квадратного метра у трехкомнатных квартир (3,4%).
Анализ изменения стоимости квартир показал, что цены предложения на них за сентябрь выросли более значительно, чем стоимость среднего квадратного метра у них же. Это лишний раз подтверждает, что с рынка в первую очередь уходят квартиры с меньшей площадью, а большие квартиры несколько задерживаются и начинают преобладать в прайс-листах. Так, если у трехкомнатных квартир стоимость квадрата по городу выросла в среднем на 1,4%, то цена предложения на эту же категорию квартир поднялась на 2,1%. В центре города средний квадратный метр подорожал на 1,4%, квартиры здесь же выросли в цене на 2%, у квартир новой планировки в среднем по городу квадрат общей площади жилья подорожал на 1,8%, а цена квартир - на 2,7%.
В сентябре наибольший рост цен предложения на квартиры наблюдался в Прибрежном микрорайоне (5,4%), в основном за счет одно- и двухкомнатных квартир, в жилом массиве района 68-й школы (4,7%) за счет однокомнатных квартир. Несколько меньше выросли цены предложения на квартиры в районе улицы Краснодарской (3,6%). Здесь рост наблюдался равномерный по всем типам и размерам квартир.
На окраинах города наиболее заметно выросли цены на квартиры в Березовке (1,4%). Остальные же окраины выросли в цене предложения в среднем около 0,5%. Только в Авиагородке упавшие цены на двух- и трехкомнатные квартиры отбросили средние цены в этом жилмассиве на 1,25%.
По итогам квартала, который завершился сентябрем, рынок жилья Хабаровска выглядит очень оптимистично. Во всех сегментах наблюдался рост цен предложения на квартиры со средним темпом 1,1%, а в отдельных сегментах рост достигал 8%. Лишь в самом невостребованном сегменте однокомнатных «хрущевок» на окраинах города за квартал цены предложения упали на 4%.
В подавляющем большинстве жилых массивов и микрорайонов города по итогам квартала отмечен рост предложения цен на квартиры. Но в Северном микрорай­оне и районе остановки «Топографический техникум» был отмечен спад. Эти жилые массивы окружают район вузов и средних специальных учебных заведений, в числе которых и крупнейший Тихоокеанский университет, и престижная академия экономики и права. В начале лета в ожидании повышенного спроса со стороны абитуриентов цены здесь несколько завышаются, а к осени, когда большинство претендентов на учебу определились и с учебными заведениями, и с жильем, спрос падает, и цены соответственно идут вниз. При этом погоду здесь делают в основном однокомнатные квартиры и в меньшей степени двухкомнатные, которые за квартал упали в цене на 8% и 6% соответственно. А вот в сегменте трехкомнатных квартир в этих жилых массивах за этот же период рост цен предложения на квартиры продолжался и достиг 2%.
Завершающий квартал года, когда температуры на улице падают все ниже, цены начинают с ускорением подниматься все выше. Нет оснований предполагать, что нынешний год станет исключением. Вероятней всего среднемесячный темп роста рынка составит в конце года около 2% и к началу следующего года стоимость среднего квадратного метра в Хабаровске вырастет до 63 тысяч рублей, а психологический рубеж в 60 тысяч рынок может преодолеть уже в октябре.

Основные выводы:
средняя цена кв.м. на 01.10.2011 - 59420,84 руб.
темп роста за сентябрь + 1,56%
темп роста за 3 квартал 2011 +2,7%
средняя цена кв.м. на 01.01.2012 (прогноз) - 63 000 рублей


Источник информации: Газета "Тихоокеанская звезда" от 17.10.2011
Поиск
Форма входа
Мини-чат
Статистика
Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0